楊夏

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)是一個開發(fā)流程繁瑣的過程，同時具有高成本，周期長等特性，所以需要嚴(yán)密的管控模式才能有效降低開發(fā)成本，增強(qiáng)市場競爭力。本文以房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性入手，分析成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)控制，并提出房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本管控策略。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);開發(fā)周期;開發(fā)成本

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)生命周期包含拿地/立項(xiàng)/施工/竣工和后期銷售營銷等多個環(huán)節(jié)，投資成本巨大。因此，開發(fā)過程中嚴(yán)密的成本管控是非常有必要的，原因有如下幾點(diǎn)：首先，國家當(dāng)前對于房地產(chǎn)的宏觀管控日趨嚴(yán)格，市場競爭不斷加劇，企業(yè)必須利用合理的成本管理措施降低成本，獲得更強(qiáng)的市場競爭能力;其次，房地產(chǎn)開發(fā)成本投資巨大，具有動態(tài)性和差異性，必須嚴(yán)密進(jìn)行成本管控，才能最大限度的提高資金利用率，合理優(yōu)化各方的資源。

2、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)

2.1 規(guī)劃設(shè)計階段的成本管控關(guān)鍵點(diǎn)

這一階段的成本控制關(guān)鍵點(diǎn)主要考慮三個因素：首先是房企的拿地價;其次是開發(fā)設(shè)計方案合理性對于造價的影響;最后是房企招標(biāo)過程中所產(chǎn)生的成本費(fèi)用，例如：勘察、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)。

2.2 項(xiàng)目施工階段的成本管控關(guān)鍵點(diǎn)

這一階段的成本管理因素主要有：首先是工期成本，即施工過程中可能會出現(xiàn)延誤工期的情況;其次是設(shè)計變更引起的材料、工藝、人力資源變化的成本;最后是施工中材料管理成本。

2.3 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的成本管控關(guān)鍵點(diǎn)

這一階段的成本管控因素主要有兩點(diǎn)：項(xiàng)目竣工結(jié)算書的價格準(zhǔn)確性與成本歸集核算是否具備全面性。

2.4資金成本的管控關(guān)鍵點(diǎn)

資金管理是成本管理中最重要的內(nèi)容之一，其籌措和使用方式的合理性直接關(guān)系到整體成本管控水平。這一階段的成本管理重點(diǎn)為融資管理與現(xiàn)金流管理。

3、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控面臨的問題

3.1 規(guī)劃設(shè)計階段面臨的成本管控問題

規(guī)劃設(shè)計階段所面臨的成本問題主要有以下兩點(diǎn)：首先是拿地價過高的情況，這是因?yàn)榍捌谌狈τ谠撏恋氐南到y(tǒng)調(diào)查，對于地塊沒有進(jìn)行全面的調(diào)研與分析，錯誤的估計了土地的價格，導(dǎo)致拿地價的成本比周邊其他地產(chǎn)高一大截，這給后期的銷售和營銷增加了不小的壓力，同時也拉高了成本。其次是土地開發(fā)方案的不合理，這主要是因?yàn)榈谌皆O(shè)計院在進(jìn)行方案設(shè)計的時候，后期的工程、銷售、成本、財務(wù)部門沒有參與到其中，無法第一時間發(fā)現(xiàn)所蘊(yùn)藏的成本風(fēng)險，導(dǎo)致最終設(shè)計方案成本過高。

3.2 項(xiàng)目施工階段和竣工階段面臨的成本管控問題

（1）施工階段的成本問題主要來自于設(shè)計變更、簽證成本與建筑原材料的采購問題。首先是設(shè)計變更問題，由于初期方案可能會隨著實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但是這些變更沒有經(jīng)過嚴(yán)密的成本核算，導(dǎo)致項(xiàng)目在變更之后需要更多的預(yù)算與成本。其次是簽證成本，由于大部分的房企是先進(jìn)行簽證后期再審核，缺少事前文件審核，所以很容易產(chǎn)生成本誤差。最后是材料采購問題，由于材料價格市場上一直存在波動，如果沒有系統(tǒng)性預(yù)計和審核材料價格波動，很容易導(dǎo)致建筑材料價格偏高。

（2）竣工階段的成本管控問題在于成本歸集核算上面，由于成本核算數(shù)量龐大，很有可能出現(xiàn)誤差，例如項(xiàng)目成本費(fèi)用被計入管理費(fèi)用的情況，從而影響成本核算的真實(shí)性，另外，房企內(nèi)部的成本審核機(jī)制不合理也容易影響項(xiàng)目的成本，導(dǎo)致最終竣工的數(shù)據(jù)偏差。

3.3 資金籌集和使用過程中面臨的成本管控問題

這一段階段的主要問題在于資金籌集中負(fù)債類型的融資比例偏高。由于銀行會根據(jù)房企的負(fù)債情況調(diào)整借款利息，過大比例的負(fù)債無形之中會拉伸企業(yè)的融資成本。另外，資金管理的另一個關(guān)鍵是流動性的管理，低流動性的資金會影響資金的使用效率，無法更好的進(jìn)行資源配置。

4、提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的建議

4.1 在規(guī)劃設(shè)計階段將成本管控重心前移

所謂重心前移，其實(shí)就是指從拿地后的規(guī)劃設(shè)計階段就開始重視成本管理了，事實(shí)上，規(guī)劃設(shè)計并不高，只占到總體成本的2%，但是這一階段對于總成本的影響卻可以達(dá)到70%以上，所以對于規(guī)劃設(shè)計階段來說，這是一個“撬動地球”的支點(diǎn)，需要引起相當(dāng)?shù)闹匾?。要控制好這一階段的成本，首先必須針對目標(biāo)地塊進(jìn)行翔實(shí)的調(diào)研與可行性分析，最好能將成本控制在周邊項(xiàng)目較低或者略高的水平，如果是小型房企，更應(yīng)該考慮這一點(diǎn);其次，項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計方案，盡可能的要求銷售、工程、成本、財務(wù)部門的工作人員參與進(jìn)來進(jìn)行討論，幫助實(shí)行方案的最優(yōu)化。

4.2在項(xiàng)目的施工階段和竣工驗(yàn)收階段建立動態(tài)的成本

在施工和竣工這兩個階段，建議從兩個方面來優(yōu)化：一是要在強(qiáng)化工程量、工程變更、現(xiàn)場簽證以及進(jìn)度付款等跟蹤控制的基礎(chǔ)上，建立相應(yīng)的臺賬，然后以臺賬為基礎(chǔ)形成編制動態(tài)的成本分析表，以及時向管理層提供具體的成本變動情況，并進(jìn)行后續(xù)的成本變動趨勢預(yù)測;二是在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立主要工程物資的市場信息庫，以實(shí)現(xiàn)對采購工程物資的質(zhì)量和價格監(jiān)督，合理降低采購成本;三是在竣工驗(yàn)收階段實(shí)行結(jié)算審核與復(fù)審的內(nèi)部管控機(jī)制，預(yù)防在竣工結(jié)算時可能會出現(xiàn)的其他項(xiàng)目與成本增加風(fēng)險。

4.3從資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化和提高資金效率入手降低資金成本

資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化在于房企進(jìn)行項(xiàng)目融資的時候，盡可能的平衡金融杠桿與權(quán)益資金的有效利用，運(yùn)用最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)控制好負(fù)債融資比例，幫助資金達(dá)成最低成本與最優(yōu)收益。

提高資金運(yùn)用效率在于提高房企的銷售回款速度，促使資金能夠盡早收回，促使資金流動性加強(qiáng)，從而顯著降低資金周轉(zhuǎn)過程中所占用的資金成本，提高資金利用率，充分實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

結(jié)語：

綜上所述，合理嚴(yán)密的成本管理策略對于房企開發(fā)成本能夠進(jìn)行有效的控制，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)綜合競爭力提升與增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須引起相當(dāng)?shù)闹匾暎槍ぷ魅藛T專業(yè)素質(zhì)與管理不斷進(jìn)行進(jìn)一步的提升和優(yōu)化，以期為企業(yè)提高競爭力與提升經(jīng)濟(jì)效益注入強(qiáng)心針。

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