摘要：房屋管理系統(tǒng)是高校房屋管理的統(tǒng)一平臺，為高校的房屋管理工作提供了科學高效的管理和服務平臺。文章分析了新形勢下高校房屋管理系統(tǒng)的研究現(xiàn)狀和解決方案，并探討了今后的發(fā)展方向和趨勢變化。

關(guān)鍵詞：房屋管理系統(tǒng);信息系統(tǒng)

中圖分類號：TP393 文獻標識碼：A

文章編號：1009-3044（2020）08-0043-03

1 背景

高校房屋管理系統(tǒng)是實現(xiàn)高校房屋管理工作的綜合服務平臺。高校的房屋類型包括公用房和私有房，公用房按用途可劃分為教學用房、辦公用房、學生宿舍、過渡房（又稱周轉(zhuǎn)房）等。教學用房由管理部門根據(jù)教學需要按比例分配到各學院自行管理，留存的通用教學用房由教室借用系統(tǒng)進行統(tǒng)籌管理;學生宿舍由專門的宿舍管理系統(tǒng)實現(xiàn)批量分配和零星調(diào)整;辦公用房由管理部門根據(jù)學校規(guī)定用房標準進行分配和調(diào)整;過渡房由管理部門根據(jù)學校過渡房租住條例制定選房和計租規(guī)則，通過過渡房管理系統(tǒng)進行統(tǒng)籌調(diào)配和管理。本文主要討論以過渡房和私有房為管理主體的房屋管理系統(tǒng)的設計和實踐。

2 總體規(guī)劃

根據(jù)高校房屋管理特點和實際公共服務情況，系統(tǒng)分為房屋信息管理、過渡房管理、私有房管理、補貼管理、系統(tǒng)管理等模塊，模塊示意圖詳見圖l。房屋信息管理模塊包括校區(qū)信息管理、建筑物信息管理、房間信息管理等業(yè)務功能。過渡房管理模塊包括過渡房房源發(fā)布、過渡房在線選房、過渡房合同管理、過渡房租金管理、過渡房調(diào)撥管理、過渡房保證金管理、過渡房退房管理、過渡房維修管理等業(yè)務功能。私有房管理模塊包括私有房維修管理、私有房出售管理等業(yè)務功能。補貼管理模塊包括住房貨幣補貼管理、市內(nèi)交通補貼管理等業(yè)務功能。系統(tǒng)管理模塊包括待辦提醒、通知公告、參數(shù)設置、日志管理、用戶權(quán)限管理等業(yè)務功能。

3 項目實踐

3.1房屋信息管理

房屋信息是房屋管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是房屋的分配和調(diào)撥、租金計算、日常管理的重要基礎(chǔ)信息。房屋信息管理模塊用于對校區(qū)、樓棟、房間資源進行維護，管理員可對房屋各類信息進行新增、刪除、修改、查詢和導出操作。樓棟信息包含建筑物的建成時間和建筑結(jié)構(gòu)等信息;房間信息包含房間基本信息和歷史居住信息，房間基本信息有房間編號、房間名稱、校區(qū)、樓棟、樓層、戶型、面積、朝向、家具情況、用途、限崗屬性、房間狀態(tài)、選房條件、房間平面圖等信息，歷史居住信息有歷史居住人、居住時間等信息。

3.2 過渡房管理

由于學校過渡房資源有限，教職工對于過渡房的租住需要越來越緊張，科學高效、公開透明的過渡房資源分配尤為重要。過渡房管理模塊包括過渡房房源發(fā)布、在線選房、退房管理、租金管理、維修管理等業(yè)務功能。

3.2.1 房源發(fā)布

過渡房房源發(fā)布有自動發(fā)布和手動發(fā)布。1）空置房源手動發(fā)布。管理員選擇空置房源、設置限崗屬性和選房條件后，提交房間公示申請，經(jīng)科長、處長審批通過后發(fā)布房源。2）期房自動發(fā)布。當租住合同到期時間還有三個月時，如果房間的期房可選狀態(tài)為是，房間狀態(tài)自動更新為期房，并自動生成公示流水號，發(fā)布過渡房房源。3）退房后自動發(fā)布。當退房流程審核通過后，管理員在彈出提示框中選擇直接公示，房間狀態(tài)自動更新為公示，并自動生成公示流水號，發(fā)布過渡房房源。

如圖2所示為不同流程之間房間狀態(tài)的變化。管理員可以對空置房源進行歸類，批量選中歸為保留房，或者通過房源公示流程發(fā)布為公示房源。保留房可根據(jù)需要進行調(diào)撥或回收。公示房可由教職工通過在線選房流程申請租住，租住合同快到期時房間狀態(tài)自動更新為期房，退房完成后選房狀態(tài)更新為公示并發(fā)布為公示房源。管理員可根據(jù)房間狀況，將公示的房源轉(zhuǎn)為空置。

房源發(fā)布的公示信息包括公示流水號、審核狀態(tài)、公示狀態(tài)、標準租金等。系統(tǒng)自動根據(jù)房間信息和租金參數(shù)計算出每個房間的標準租金。標準租金=基準租金×面積×調(diào)整總系數(shù)。學校參照廣州市的租金指導價，結(jié)合房屋實際狀況，制定過渡房基準租金;調(diào)整總系數(shù)由樓層、朝向、樓齡、平面結(jié)構(gòu)、區(qū)域及裝修等系數(shù)組成。

3.2.2 在線選房

1）教職工發(fā)起選房申請。在線選房頁面視圖根據(jù)房間信息中的限崗屬性條件按崗位分別展示，并結(jié)合教職工狀態(tài)和過渡房入住狀態(tài)進行預約資格限制，只有限崗屬性一致、教職工狀態(tài)正常以及并未人住過渡房的教職工才可以正常提交預約申請。教職工可在選房頁面查看對應崗位的公示房源，選擇擬租住房間并填寫入住開始時間、人住結(jié)束時間、申請人住原因、個人聯(lián)系信息等選房信息，并上傳無房證明等附件材料，提交在線選房申請表。系統(tǒng)自動根據(jù)人員信息計算并填入職務分、學歷分、校齡分、總分數(shù)。如申請人歷史租住年數(shù)超過了對應房間類別的租住年限最大值，不可提交申請并彈出提示。

2）管理員確認人選。房屋管理員在線審核教職工提交的選房申請表，根據(jù)預約排隊順序初定入住人選，然后由科長復審、處長終審確定最終人住人選。管理員可以查看到選房預約排隊信息，候選人列表按照每個人的總分數(shù)從高到低排序，同時如為續(xù)租的人排在第一。管理員確認人選時，填寫合同開始時間、合同結(jié)束時間和租金等級，系統(tǒng)自動計算當前租金（標準租金×租金等級）。因過渡房管理條例對于租住年限和租金等級有一定限制，提交人選時系統(tǒng)自動計算人住人選的歷史租住年數(shù)，如果租住年數(shù)大于4，彈出提示“當前人選租住時間超過4年，當前租金需要調(diào)整”。

3）預約選房結(jié)果。教職工可查看本人預約選房申請的審批進度。系統(tǒng)根據(jù)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和審批結(jié)果更新申請狀態(tài)，并采用可視化圖形直觀的展示審批進展，如圖3所示為流轉(zhuǎn)到待房產(chǎn)科科長審核環(huán)節(jié)的申請單。管理員審核之前可選擇個人放棄并重新提交新的預約，如經(jīng)科長、處長審核確認為最終人選的狀態(tài)更新為審核通過，如入住結(jié)束并辦理完退房手續(xù)的狀態(tài)更新為合同終止。

4）合同管理。管理員可以查看、編輯、打印所有教職工的合同信息。選房流程中人選確定后系統(tǒng)自動生成租房協(xié)議，管理員在線審核租房協(xié)議，審核通過后，可以在線打印租房協(xié)議，線下簽字后再將協(xié)議掃描件回填上傳到系統(tǒng)。

5）退房管理。教職工線上提交退房申請，并線下完成水電、電視、煤氣等辦結(jié)手續(xù);管理員審核退房申請，確認租金和水電費用是否已結(jié)清、是否已經(jīng)驗房、是否交鑰匙后，填人實際退房時間;然后經(jīng)由科長復核、處長審批通過后，租房協(xié)議終止，選房狀態(tài)更新為合同終止。

3.2.3 租金管理

系統(tǒng)按照租賃協(xié)議規(guī)定的時間自動生成當月所有租戶的房租信息匯總表，依次由管理員審核、科長審核、處長審批后，提交銀行代扣并回填扣發(fā)結(jié)果。

1）租金計算：管理員選擇計租月份，系統(tǒng)根據(jù)生效時間內(nèi)租賃協(xié)議內(nèi)容和房間出租狀態(tài)，自動按月匯總計算出租房間的應繳租金明細，包括租住人姓名、房間編號、應繳租金、上月繳納金額、銀行賬號、租金等級、計租說明等。

2）租金核對：管理員可選擇與上月對比功能，系統(tǒng)自動將上月繳納結(jié)果與本月應繳租金進行對比，管理員可根據(jù)實際租住狀態(tài)調(diào)整應繳租金。

3）租金審核：管理員將審核無誤的租金匯總表提交，由房產(chǎn)科科長審核、資產(chǎn)管理處處長復核確認。

4）租金代扣：管理員將租金匯總表交由財務處通過銀行代扣收繳租金，并將銀行劃扣結(jié)果導入系統(tǒng)，生成當月實際繳納租金信息表。

5）租金查看：房管科可以查詢所有住戶的租房及租金歷史信息，財務管理員也可以查看和導出匯總代扣名單列表。

3.3 私有房管理

私有房管理模塊包括基本信息維護和出售管理等功能。1）基本信息管理功能中可維護私有房基本信息，包括批量導人、添加、修改、刪除、查詢等功能;2）私有房出售功能實現(xiàn)出售過程的線上審批。教職工線上填寫出售申請單，包括姓名、房號、售價等信息，簽署優(yōu)先售給校內(nèi)教工的承諾書。管理員審核通過后生成申請單，打印后經(jīng)線下流程審批。管理員在系統(tǒng)中回填學校決議和簽名的申請單，并在房屋管理系統(tǒng)中發(fā)布出售房屋信息。最終出售結(jié)果在系統(tǒng)中記錄并更新房間狀態(tài)。

3.4 補貼管理

補貼管理模塊實現(xiàn)住房貨幣補貼和市內(nèi)交通補貼的發(fā)放管理。1）住房改革補貼：管理員將發(fā)放名單導入系統(tǒng)，并進行教師住房貨幣補貼名單匯總申請，由科長審核、處長審批后，管理員打印審核通過后的匯總名單，遞交給財務處發(fā)放。2）交通補貼：管理員創(chuàng)建新的補貼申請周期，教職工線上提交交通補貼申請，由所在單位負責人審批后，系統(tǒng)按發(fā)放標準生成含工號、姓名、單位、補貼月份、金額的發(fā)放明細表，經(jīng)過房管科管理員、科長審核、處長審批后，打印發(fā)放匯總表交由財務處發(fā)放補貼。管理員可查詢歷史發(fā)放記錄。

3.5 系統(tǒng)管理

系統(tǒng)管理包括通知公告的新增、刪除和修改;對定時提醒等參數(shù)的配置修改;用戶組的管理范圍和包含人員進行修改等功能。主要用戶組有教職工、單位負責人、房屋管理員、房產(chǎn)科科長、資產(chǎn)管理處處長、財務處管理員、系統(tǒng)管理員。教職工可填寫提交個人選房、續(xù)租、退房、維修、補貼申請;單位負責人可審核本單位的申請，查詢本角色審核的歷史申請單;房屋管理員維護全校的過渡房和私有房數(shù)據(jù)，協(xié)調(diào)各部門之間的數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)，初步審核教職工的選房、退房等申請，統(tǒng)計匯總表單數(shù)據(jù);房產(chǎn)科科長審核全校的房源公示、教職工選房、退房申請，可查詢?nèi)５姆慨a(chǎn)信息;資產(chǎn)管理處處長擁有最高的審核權(quán)限，審核確認各類申請，可查詢?nèi)５姆慨a(chǎn)信息;財務處管理員可以查看住房貨幣補貼匯總名單;系統(tǒng)管理員擁有系統(tǒng)最高權(quán)限，負責數(shù)據(jù)字典維護、設置系統(tǒng)參數(shù)、設置角色權(quán)限等。

3.6 待辦推送

根據(jù)不同用戶的角色，推送對應的待辦任務。如圖4所示，分別為房屋管理員、房產(chǎn)科科長、資產(chǎn)處副處長和資產(chǎn)處處長的待辦列表。

4 結(jié)束語

系統(tǒng)采用基于B/S的J2EE開發(fā)架構(gòu)，基于BPM流程平臺實現(xiàn)流程管理，通過ODI接口從主數(shù)據(jù)平臺自動同步獲得教職工基本信息，與學校統(tǒng)一身份認證平臺集成實現(xiàn)單點登錄，與學校智慧校園門戶的任務中心對接實現(xiàn)待辦信息統(tǒng)一推送。系統(tǒng)實現(xiàn)了兩個校區(qū)120個樓棟共計1300多間過渡房的管理.建成了統(tǒng)一、共享、高效的房屋管理工作信息平臺，獲得了較為顯著的成效，提升了學校過渡房管理和服務水平。然而系統(tǒng)仍存在一些不足之處，主要有以下幾個方面：系統(tǒng)不同類型的審核流程未能實現(xiàn)各環(huán)節(jié)自定義配置，不能適應工作流程的變化和調(diào)整;租住年限、房租等級、計租參數(shù)、選房計分等配置公式不夠靈活，不能適應新增特殊類別的需要;自動房源發(fā)布受限于房間信息的設置，仍需要人工干預，不能實現(xiàn)徹底的自動化，需要進一步簡化業(yè)務邏輯;僅僅在PC端實現(xiàn)待辦推送，未能實現(xiàn)移動端的推送和提醒。

今后的研究方向一方面要解決上述問題，進一步提高系統(tǒng)的用戶體驗和運行效益。同時為了更好地契合移動互聯(lián)網(wǎng)時代的發(fā)展，將集中加強移動端的功能推廣應用。由PC端為主轉(zhuǎn)變以移動端為主，由單一的固定業(yè)務流程轉(zhuǎn)變?yōu)殪`活的可自定義業(yè)務流程，由管理工作為重心轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蚍諡橹匦摹＿€將進而探索擴展多樣化服務的可能，如增加三維房間示意圖等功能。

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【通聯(lián)編輯：謝媛媛】

作者簡介：方丹，女，實驗師，碩士，主要研究方向是計算機應用技術(shù)。