摘要：商業(yè)地產(chǎn)憑借著良好的利潤(rùn)空間，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入。而商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售狀態(tài)明顯高于住宅地產(chǎn)。但考慮到商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)特征，會(huì)比傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)行業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如何規(guī)避、減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的影響已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)要求，有鑒于此，本文首先論述了商業(yè)地產(chǎn)不同階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，然后探討了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防控措施

傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量開(kāi)始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)而成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)內(nèi)容。雖然我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊，但并不代表發(fā)展過(guò)程一帆風(fēng)順。經(jīng)濟(jì)規(guī)律的客觀性標(biāo)志著產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然伴隨著收益與風(fēng)險(xiǎn)，如果不對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)防范，項(xiàng)目的正常運(yùn)行也會(huì)因此受到影響。

一、商業(yè)地產(chǎn)不同階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

從資本運(yùn)作的角度分析，它作為一個(gè)企業(yè)核心的財(cái)務(wù)管理項(xiàng)目，企業(yè)需要通過(guò)日常的資本運(yùn)作來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。在企業(yè)對(duì)資本展開(kāi)運(yùn)作的過(guò)程中，主要包含籌資、投資、利潤(rùn)等不同環(huán)節(jié)，共同決定了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的程度。商業(yè)地產(chǎn)不僅包含傳統(tǒng)房地產(chǎn)內(nèi)容，還包括現(xiàn)代商業(yè)體，意味著商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)比傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)面臨更加復(fù)雜的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

可以被用于投資的流動(dòng)資金包括企業(yè)的現(xiàn)金、能夠用于交易的金融資產(chǎn)、存貨賬款等，在維持項(xiàng)目正常運(yùn)行的前提下，應(yīng)合理地安排資金的流動(dòng)性，保障資金的凈現(xiàn)值處于合理水平。如果安排過(guò)多比例的流動(dòng)資產(chǎn)，盡管可以提升項(xiàng)目資金的靈活性和企業(yè)的償債能力，然而從長(zhǎng)期發(fā)展的層面來(lái)看，會(huì)降低企業(yè)的長(zhǎng)期獲利能力。當(dāng)然，這也不代表企業(yè)投入長(zhǎng)期資產(chǎn)就可以獲取更大比例的收益。因?yàn)橥顿Y項(xiàng)目越大，投資回收期就越長(zhǎng)，影響到資金周轉(zhuǎn)的速度，這些不確定性都會(huì)帶來(lái)額外的風(fēng)險(xiǎn)。如何確定流動(dòng)資金和投資期限之間的協(xié)調(diào)性，成為了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)今后工作的主要目標(biāo)之一。

（二）融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)

不同融資環(huán)節(jié)會(huì)產(chǎn)生不同類(lèi)型的資金成本與融資風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要正確地權(quán)衡融資過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)和成本，從而確定最合適的融資方式。一般來(lái)說(shuō)，負(fù)債對(duì)權(quán)益的比率可以相對(duì)準(zhǔn)確地體現(xiàn)出地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿情況。杠桿越大，股本的收益率越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。因此，選擇合理的融資結(jié)構(gòu)有利于提升短期資金的使用效益，同時(shí)保障項(xiàng)目日常運(yùn)作所需要的現(xiàn)金流。市場(chǎng)的快速擴(kuò)張背景下，不同的金融衍生工具開(kāi)始被利用，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資決策的過(guò)程當(dāng)中也應(yīng)考慮到金融衍生工具的復(fù)雜程度，減少不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（三）資金應(yīng)用過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)

資金應(yīng)用過(guò)程一般集中在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)階段。在流動(dòng)資產(chǎn)的構(gòu)成中，商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)存貨流動(dòng)性并不突出，大量“存貨”的現(xiàn)象一方面會(huì)占據(jù)企業(yè)大量的資金比例，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的增加。另一方面，無(wú)法及時(shí)清理存貨也會(huì)面臨價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，同樣干擾到企業(yè)的潛在效益。

（四）利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)

按照相關(guān)的法律要求，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠自主地分配利潤(rùn)，將其中的一部分盈余部分作為企業(yè)后續(xù)發(fā)展的資本。因此在利潤(rùn)的分配環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)同樣會(huì)面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。投資者的近期利益無(wú)法滿(mǎn)足，必然會(huì)影響到后續(xù)的投資熱情;反之，分派水平過(guò)高，也會(huì)影響到項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）專(zhuān)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)建

現(xiàn)代企業(yè)組織結(jié)構(gòu)一般是以委托——代理理論為基礎(chǔ)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)相互分離。權(quán)責(zé)明確的前提下，兩者相互制約但相互影響，形成一套更加完善的組織運(yùn)行機(jī)制。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模普遍較大，股東也不一定參與到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，而是將具體的事務(wù)委托給職業(yè)經(jīng)理人代理。在這種形勢(shì)下，既要考慮到委托人和代理人的利益一致性，還應(yīng)該以此為基礎(chǔ)建立約束機(jī)制來(lái)約束代理方的行為，基于企業(yè)股東的利益要求來(lái)最大化保障企業(yè)利潤(rùn)。未來(lái)的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建方案下，部門(mén)之間的權(quán)責(zé)要更加明確，部門(mén)和部門(mén)之間需形成相互約束的組織結(jié)構(gòu)，很大程度上避免了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。例如在原有組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試建立獨(dú)立審計(jì)部門(mén)來(lái)審查企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)活動(dòng)，從潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中規(guī)范未來(lái)的財(cái)務(wù)運(yùn)作過(guò)程。

（二） 資本結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化

毫無(wú)疑問(wèn)資金是企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中不可或缺的內(nèi)容，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)也會(huì)最終面臨破產(chǎn)的情況。企業(yè)的資金來(lái)源于不同的渠道，使得企業(yè)資本結(jié)構(gòu)可以具有調(diào)整的能力。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需求的大量資金要在合理的資本結(jié)構(gòu)下保障最終效益。如果企業(yè)具有過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率，就應(yīng)考慮到投資項(xiàng)目的規(guī)劃問(wèn)題，從而面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從市場(chǎng)現(xiàn)狀和行業(yè)發(fā)展需求來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率控制在50%左右，可以讓企業(yè)維持最佳運(yùn)行狀態(tài)，一方面維持相對(duì)合理的資本結(jié)構(gòu)，另一方面保障企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）穩(wěn)定的融資模式

穩(wěn)定的融資模式要從資金的安排入手，包括自有資金和債務(wù)資金兩個(gè)組成部分。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)僅僅依靠企業(yè)的自有資金是無(wú)法達(dá)到要求的。合理安排融資結(jié)構(gòu)，可以在現(xiàn)有的資金規(guī)模上綜合考慮償債能力、償還期限等，確定要采取長(zhǎng)期貸款還是短期貸款。目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期貸款比例較低，原因在于部分企業(yè)的融資渠道主要來(lái)源于銀行。未來(lái)的工作中可以考慮通過(guò)融資市場(chǎng)等渠道來(lái)分析合理的融資模式構(gòu)建方案，將有限的資金最大化地發(fā)揮作用，實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)的合理對(duì)接。

（四） 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面可以參考其它國(guó)家和地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。國(guó)外某些成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是通過(guò)出租模式，以租金的收入來(lái)回籠資金?；谄髽I(yè)的長(zhǎng)期利益出發(fā)，可以選擇某些優(yōu)質(zhì)的商家獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的租約。此外，還可以選擇訂單式商業(yè)發(fā)展方案，與某些商業(yè)伙伴取得長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，無(wú)論是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還是設(shè)計(jì)方案選擇都可以共同地提出參考意見(jiàn)。對(duì)于商家而言，可以在項(xiàng)目建成后有穩(wěn)定的收益來(lái)源;對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，未來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目一般都處于城市核心區(qū)域，周?chē)A(chǔ)設(shè)施配置完善，具有良好的人流量，企業(yè)可以借助商家的品牌效應(yīng)獲取人氣和現(xiàn)金流保障。當(dāng)然企業(yè)也需要按照不同的市場(chǎng)環(huán)境和合作對(duì)象，制定出不同的信用標(biāo)準(zhǔn)，考慮到客戶(hù)的不同信用條件選擇合作方案。

三、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作是未來(lái)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。只要項(xiàng)目存在收益，那么風(fēng)險(xiǎn)就是客觀存在的。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要在投資階段、融資階段和運(yùn)營(yíng)階段都做好正確評(píng)估，選擇風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避防范措施，可以及時(shí)地了解企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)狀況，維持合理的融資結(jié)構(gòu)、運(yùn)行體系。例如可以圍繞項(xiàng)目總投資、項(xiàng)目總盈利能力、項(xiàng)目總成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系進(jìn)行研究，減少不必要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

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作者簡(jiǎn)介：姓名：吳洋、省市：上海市，性別：男、出生年月：1965-8-28、民族：漢、籍貫：上海、學(xué)歷：研究生、職稱(chēng)：建筑師、研究方向：房地產(chǎn)管理。