肖慧

摘要：近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中占據(jù)了非常重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)的資金籌集成了行業(yè)內(nèi)各企業(yè)最重要的工作內(nèi)容。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資情況進(jìn)行分析，探索多元化融資渠道，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展具有重要意義。為此，文章針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀的分析，并提出有效改善現(xiàn)狀的對(duì)策，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資現(xiàn)狀;解決對(duì)策

當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完全趨向市場(chǎng)化，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)不適應(yīng)房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)融資體系的不健全也會(huì)成為制約因素。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下分析房地產(chǎn)融資的現(xiàn)實(shí)狀況和存在的問(wèn)題，對(duì)構(gòu)建完善有效的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

（一）傳統(tǒng)融資模式

房地產(chǎn)融資模式根據(jù)不同的融資渠道，可以分為內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要是不斷地將自己的商業(yè)活動(dòng)所得資金轉(zhuǎn)換成投資資金。例如，未分配利潤(rùn)、可在短期內(nèi)收回的應(yīng)收款和預(yù)收款。內(nèi)部融資本身具有強(qiáng)大的自主性，具備風(fēng)險(xiǎn)低、成本低的特性。外部融資有以下幾種方式：

1、預(yù)收房款

預(yù)收房款，即房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售時(shí)獲得的預(yù)收購(gòu)房定金，是內(nèi)部融資的一種常用模式。

2、銀行信貸

銀行信貸一直是中國(guó)房地產(chǎn)公司的主要融資方式。房地產(chǎn)公司的融資嚴(yán)重依賴銀行貸款。目前信貸有三種基本形式，分別是日常流動(dòng)資金貸款、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、抵押貸款。

3、股權(quán)融資

所謂的“股權(quán)融資”指的是一種融資方式，企業(yè)股東準(zhǔn)備放棄部分企業(yè)所有權(quán)，通過(guò)增加資本引入新股東。房地產(chǎn)公司的股本融資有三種模式：國(guó)內(nèi)融資、海外市場(chǎng)融資和借殼上市。除去房地產(chǎn)企業(yè)首次公開(kāi)發(fā)行（IPO）獲得巨額融資外，上市后再融資也是部分盈利佳、信譽(yù)好的企業(yè)上市后的不錯(cuò)選擇。

（二）新型融資模式

1、房地產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)證券化是將房地產(chǎn)投資權(quán)直接轉(zhuǎn)化為債券形式的證券。從另一方面來(lái)說(shuō)，是直接將投資于低流動(dòng)性房地產(chǎn)的部分直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)證券交易的過(guò)程。一方面，兩種形式的房地產(chǎn)證券化從銀行角度看，是金融機(jī)構(gòu)把自有房地產(chǎn)債券分成小單位價(jià)值的證券，并將其銷售給人民，也就是說(shuō)賣給投資者，從而在資本市場(chǎng)上能夠有效的進(jìn)行融資。另一方面，以非金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，投資經(jīng)營(yíng)單位會(huì)將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券化的商品，轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)而通過(guò)出售這些證券來(lái)籌集資金。

2、融資租賃

融資租賃是一種新的金融服務(wù)形式，將實(shí)物信貸和銀行信貸結(jié)合起來(lái)，將金融、貿(mào)易和服務(wù)以及跨領(lǐng)域和跨部門(mén)的服務(wù)結(jié)合起來(lái)。房地產(chǎn)租賃的融資過(guò)程如下：第一，承租人自主選擇或通過(guò)房屋出租人選擇房屋。第二，出租人幫助承租人購(gòu)買房屋。最后，出租人把房子轉(zhuǎn)交給承租人。在此期間承租人把租金交付給出租人，也就是說(shuō)，出租人通過(guò)收取租金而得到收入。目前，銀行存款利率較低，出租人更傾向于以融資租賃方式獲取利率更高的回報(bào)。并且，這種方式相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)更低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)信用度較低

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，但形成大規(guī)模和品牌效應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)不多，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較小，自由資金較少，且信用較低，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資較為困難，極不利于整個(gè)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的許多行為如逃稅、卷逃資金、賴賬以及空殼經(jīng)營(yíng)等，直接使其信用度降低，從而增加了融資的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)貸款加大嚴(yán)控

近年來(lái)陸續(xù)出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融的調(diào)控政策，包括融資監(jiān)管、信托預(yù)警、外債約束、LPR（Loan Prime Rate，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）改革、銀行檢查等手段，現(xiàn)各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的準(zhǔn)入均持謹(jǐn)慎態(tài)度，并會(huì)嚴(yán)審企業(yè)資質(zhì)、資產(chǎn)負(fù)債率及凈資產(chǎn)。這一系列措施使得房地產(chǎn)企業(yè)融資約束大大增加，資金缺口變大。在2019年下半年，央行宣布降準(zhǔn)的同時(shí)，也明確表示同步釋放的9000億資金不會(huì)投入樓市。降準(zhǔn)雖然對(duì)房企融資的影響非常間接，但缺錢的企業(yè)依舊是危機(jī)四伏。額度的全面收緊，不僅會(huì)提高資本成本，也會(huì)影響最終的融資結(jié)果。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的迅速擴(kuò)張

房地產(chǎn)企業(yè)的特性就是“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”。在開(kāi)發(fā)的前端需要大量的資金投入建設(shè)，一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的自有資金投入占比為30%～50%，在銷售回款未達(dá)到預(yù)期之前，剩余的建設(shè)資金往往需要通過(guò)融資來(lái)補(bǔ)足，甚至有的房企將融入的資金作為實(shí)現(xiàn)資金平衡的重要來(lái)源之一，導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)信用

要降低風(fēng)險(xiǎn)，提高融資能力就必須要提高整體房地產(chǎn)企業(yè)的素質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)的信用度。一方面政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，完善監(jiān)管體系，肅清房地產(chǎn)融資市場(chǎng);另一方面銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資格審查，建立健全相關(guān)的信用機(jī)制、懲戒機(jī)制和追回機(jī)制等，提高房地產(chǎn)企業(yè)失信的代價(jià)。此外還可以引入第三方機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估以及項(xiàng)目的評(píng)估，為融資的安全提供保障。

（二）注重現(xiàn)金流，放緩擴(kuò)張腳步

企業(yè)不應(yīng)只單一注重融資擴(kuò)張，畢竟借的錢遲早是要還的，必須實(shí)時(shí)把控資金風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注現(xiàn)金流平衡，實(shí)行現(xiàn)金流和融資雙管理原則。隨著傳統(tǒng)銀行融資的比例下降和融資成本的不斷增加，海外融資的步伐也在持續(xù)加快。越來(lái)越多的房企通過(guò)股權(quán)融資，特別是利用境外的股權(quán)融資和境外發(fā)債來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流。

（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)綜合地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資模式有所雷同，但也有所區(qū)別，可以為融資帶來(lái)更廣闊的途徑。

1、銀行貸款。大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都屬于國(guó)家重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)，這一類企業(yè)中，還有一些與政府合作拿地開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園，借助政府平臺(tái)，往往更容易獲得銀行金融政策的支持，甚至能享受一些優(yōu)惠政策。另外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后期會(huì)有自持資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，因此經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)常用的一種融資形式。因?yàn)橛姓闹С帧a(chǎn)品相對(duì)簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于房企也較小，越來(lái)越多的銀行愿意針對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資，開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)渠道。但在目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有明確的產(chǎn)品定位和相關(guān)政策，銀行的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估還是游離在房企融資和運(yùn)營(yíng)服務(wù)類企業(yè)融資之間，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但相信通過(guò)一次次的成功合作案例，未來(lái)的市場(chǎng)一定會(huì)打開(kāi)。

2、園區(qū)PPP。園區(qū)PPP模式是從公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展起來(lái)的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式。通過(guò)PPP合作，可獲得政策性銀行部分低息、部分免息的貸款和財(cái)政補(bǔ)貼。政府與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)這種模式，雙方都能獲益，達(dá)到雙贏。

3、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以將已建成項(xiàng)目預(yù)期租金收益打包進(jìn)行項(xiàng)目資產(chǎn)證券化，為園區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)或者其他園區(qū)開(kāi)發(fā)提供資金支持，保證園區(qū)滾動(dòng)可持續(xù)開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行。在多種融資渠道受限的情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資模式在向REITS傾斜。通過(guò)這一市場(chǎng)化的融資途徑，可以盤(pán)活企業(yè)的存量資產(chǎn)（如一些只租不售的項(xiàng)目），從而加快建設(shè)資金流轉(zhuǎn)。也可以通過(guò)REITs收購(gòu)已建成的物業(yè)或合作經(jīng)營(yíng)等模式，吸引更多的社會(huì)資本參與開(kāi)發(fā)建設(shè)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，要促進(jìn)其健康可持續(xù)發(fā)展，就必須增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展能力，而融資是關(guān)鍵?；诖耍槍?duì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資所存在的問(wèn)題加以分析，制定相應(yīng)的解決對(duì)策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)融資安全和有效提供保障。

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