盛蓉艷

【摘要】近年來(lái)，中國(guó)的城市發(fā)生了日新月異的變化。城市化進(jìn)程高度推進(jìn)的同時(shí)人口密度急劇增加也給城市帶來(lái)了很多問(wèn)題。其中最為突出的矛盾是城市居住條件的限制。大量新建小區(qū)居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，但是還有大量的建于上世紀(jì)八、九十年代的所謂老公房。這些老公房地理位置優(yōu)越、出行方便但是由于建造年代久遠(yuǎn)，居住功能、環(huán)境存在著嚴(yán)重老化問(wèn)題，與現(xiàn)代的生活需求已有很大差距。對(duì)這些遠(yuǎn)未達(dá)到拆遷標(biāo)準(zhǔn)的舊小區(qū)進(jìn)行改造能顯著改善人們的居住環(huán)境，提升城市品質(zhì)。工程造價(jià)作為舊改小區(qū)項(xiàng)目涉及的主要內(nèi)容之一，需要我們分析工程造價(jià)出現(xiàn)偏差的主要原因并做好控制措施，提升舊改項(xiàng)目綜合效益。

【關(guān)鍵詞】舊改小區(qū);造價(jià)控制;控制方法

隨著城市人口規(guī)模不斷增長(zhǎng)，城市建成區(qū)的更新改造就成為不可避免的趨勢(shì)。在政府大力推廣及居民熱烈響應(yīng)下，舊改項(xiàng)目逐漸開(kāi)展。如何合理有效的控制工程造價(jià)是值得研究的一個(gè)問(wèn)題。

1、舊改小區(qū)項(xiàng)目造價(jià)偏差的原因分析

1.1項(xiàng)目資料不完整甚至缺失

由于舊改小區(qū)項(xiàng)目大都建于上世紀(jì)八、九十年代，當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)制圖室設(shè)計(jì)人員

趴圖板繪制，圖紙清晰度相對(duì)弱于現(xiàn)在的CAD繪圖。合同文件、造價(jià)資料、施工資料等保存措施也比較陳舊，加上資料保管工作不夠細(xì)致很容易造成資料不全甚至缺失的情況。這就給改造工作帶來(lái)了困難，對(duì)項(xiàng)目的操作容易出現(xiàn)盲區(qū)。

1.2項(xiàng)目資金 來(lái)源未能及時(shí)明確

由于舊改小區(qū)項(xiàng)目在一個(gè)側(cè)面與地區(qū)的社會(huì)問(wèn)題密切相關(guān)，因此其或多或少帶有了公共性的特點(diǎn)，據(jù)此它就可以得到公共資金的投入，也就是政府負(fù)擔(dān)部分投資。而居民之間達(dá)成一致意向是舊改項(xiàng)目得以實(shí)施的條件，因此居民各種經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的多少就理所當(dāng)然成為重要問(wèn)題。有的舊改項(xiàng)目居民出資由公共維修基金承擔(dān)，那居民的同意率也是影響項(xiàng)目順利推進(jìn)的原因。資金的出資比例與預(yù)期的投資總額都與資金來(lái)源有著密切關(guān)系。未明確項(xiàng)目資金來(lái)源就很難控制項(xiàng)目成本。

1.3 舊改項(xiàng)目交流工作不到位

多許多既有舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，改造與新建住宅最大的區(qū)別，是居民已經(jīng)居住其中，而且大多是在他們不搬出的狀況下進(jìn)行施工的。為了決定工程內(nèi)容，首先要在居民之間形成協(xié)議，確定工程計(jì)劃的進(jìn)度，向居民公開(kāi)問(wèn)題難點(diǎn)等并詳細(xì)說(shuō)明、仔細(xì)確認(rèn)工程實(shí)施階段的協(xié)議事項(xiàng)等。耐心傾聽(tīng)居民的要求和顧慮，與居民建立良好的關(guān)系。如果欠缺這些工作，項(xiàng)目很有可能會(huì)擱淺，對(duì)于項(xiàng)目造價(jià)的控制有嚴(yán)重的影響。

1.4 設(shè)計(jì)工作不夠細(xì)致，存在偏差

已建老小區(qū)在資料不全的前提下，如果設(shè)計(jì)人員沒(méi)有高度的責(zé)任心，對(duì)工作不夠細(xì)致，考慮問(wèn)題片面化，不全面考慮現(xiàn)存條件將會(huì)造成工程的失誤，造價(jià)的偏差。改造內(nèi)容對(duì)投資額起決定作用。設(shè)計(jì)需要全面評(píng)估改在的項(xiàng)目，進(jìn)行多方案的比選，將改造方案及時(shí)與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、居民、施工方、造價(jià)部門(mén)進(jìn)行溝通，在總體預(yù)算的框架內(nèi)選取最合理設(shè)計(jì)方案，才能有效控制改造成本。

1.5 施工組織過(guò)程沒(méi)有優(yōu)化

最優(yōu)的施工組織過(guò)程應(yīng)該是工程物資、人員、機(jī)械和場(chǎng)地合理使用和管理。但由于改造項(xiàng)目不同于新建項(xiàng)目，往往場(chǎng)地比較狹窄，施工過(guò)程中居民仍居住其中，存在工程物資堆放條件比較苛刻;工人工作銜接容易混亂，延長(zhǎng)了施工進(jìn)度;材料價(jià)格管理不當(dāng)，對(duì)設(shè)備、工程物資的質(zhì)量和價(jià)格疏于管理，沒(méi)有建立可行的詢價(jià)、認(rèn)證制度，失去了解市場(chǎng)和準(zhǔn)確控制工程造價(jià)的權(quán)利;施工機(jī)械的閑置和浪費(fèi)等都會(huì)造成工程造價(jià)的失控。

1.6 頻繁工程設(shè)計(jì)變更，盲目簽證引起造價(jià)誤差

工程施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)變更會(huì)引起工程造價(jià)的誤差。由于現(xiàn)場(chǎng)工程師業(yè)務(wù)水平欠缺或不負(fù)責(zé)任，對(duì)合同、預(yù)算和有關(guān)規(guī)定不熟悉，工程實(shí)際與發(fā)包時(shí)提供的圖紙不符，不應(yīng)簽證的項(xiàng)目盲目簽證，盲目決定現(xiàn)場(chǎng)工程量，擬建工程的分部分項(xiàng)工程未施工，簽證格式不規(guī)范給施工單位私自“加工”提供機(jī)會(huì)等。最后結(jié)算工作不到位，容易蒙混過(guò)關(guān)，引起造價(jià)誤差。

2、舊改項(xiàng)目各重要階段的造價(jià)控制

除了外立面的翻新外，大多數(shù)的老舊小區(qū)面臨環(huán)境品質(zhì)下降，建筑性能退化，公共配套缺失等弊端。其中房屋破舊具體表現(xiàn)為建筑滲漏、保溫失效、裝飾層剝落、智能監(jiān)控缺失等。不僅降低了人們的生活質(zhì)量，而且關(guān)系到建筑結(jié)構(gòu)和人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。在老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的每個(gè)重要階段控制好造價(jià)是非常重要的任務(wù)。

2.1 決策階段的造價(jià)控制

在舊改項(xiàng)目決策階段，造價(jià)控制尤為重要。其改造規(guī)模、內(nèi)容與決定性要求將直接對(duì)舊改項(xiàng)目的成本造成影響。決策人員在此階段需要全面收集與項(xiàng)目有關(guān)的資料，實(shí)地考察現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行診斷，并邀請(qǐng)對(duì)應(yīng)該改造項(xiàng)目的專家。與此同時(shí)，積極組織居民代表參加項(xiàng)目會(huì)議，積極提出各自的建議與要求。這些工作內(nèi)容是相當(dāng)費(fèi)時(shí)費(fèi)力的，但項(xiàng)目決策者必須引起重視，因?yàn)榻Y(jié)合了政策要求與各方立場(chǎng)、意見(jiàn)，由此匯總出的舊改內(nèi)容、要求是相對(duì)合理的、符合民意的，并有利于項(xiàng)目的順利開(kāi)展，也為決策階段的造價(jià)控制提供了條件。

2.2 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

在舊改項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，要充分把造價(jià)控制的思路引入到設(shè)計(jì)中，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的可行性報(bào)告、技術(shù)分析與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中充分把施工、管理的造價(jià)控制難度考慮其中。由于舊改項(xiàng)目受客觀環(huán)境的約束，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)時(shí)需要盡可能考慮全面，預(yù)見(jiàn)到工程開(kāi)展可能越到的問(wèn)題，充分考慮造價(jià)控制。比如項(xiàng)目考慮增加電梯，如何盡量減少對(duì)原有結(jié)構(gòu)的不利影響，出入口位置設(shè)置的合理性，最大可能減少對(duì)現(xiàn)有綠化的破壞等都會(huì)引起項(xiàng)目造價(jià)的變化。設(shè)計(jì)師應(yīng)選擇適合項(xiàng)目的材料、施工工藝、優(yōu)先選用新技術(shù)、新材料，減少項(xiàng)目施工對(duì)環(huán)境的影響，充分利用項(xiàng)目的資金并將投資控制在預(yù)定目標(biāo)內(nèi)。

2.3 舊改項(xiàng)目招標(biāo)階段造價(jià)控制

目前在工程項(xiàng)目中，招標(biāo)現(xiàn)象十分普通，招標(biāo)可以促進(jìn)更多的高質(zhì)量單位參與到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理中，但招標(biāo)也帶來(lái)了一些問(wèn)題。例如由于缺乏監(jiān)管，“陪標(biāo)”等現(xiàn)象比較普通。因此在招標(biāo)過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的管理，嚴(yán)格資質(zhì)管理，做到持證上崗，嚴(yán)格按照規(guī)范的要求，將具備清單編制資格的招標(biāo)人或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行編制，保證編制質(zhì)量。舊改項(xiàng)目相比新建項(xiàng)目工作內(nèi)容比較瑣碎，但是由于涉及范圍廣，工程投資總額也是不小的數(shù)額。

2.4 施工階段造價(jià)控制

舊改項(xiàng)目無(wú)論對(duì)設(shè)計(jì)方還是施工方來(lái)說(shuō)都是比較有難度的工作。多數(shù)的舊改項(xiàng)目都希望在居民仍居住其中的情況下施工。一是居民大多希望如此;二是由于搬家和臨時(shí)借住所需的費(fèi)用會(huì)給預(yù)算帶來(lái)很大的壓力。然而，這經(jīng)常會(huì)妨礙工程的實(shí)施，因此與新建住宅不同，舊改工程需要極其細(xì)致的施工管理工作。第一，為盡可能縮短對(duì)居民來(lái)說(shuō)生活不便的時(shí)間段，而需要在施工方法、工程進(jìn)度上多下功夫。第二，需要對(duì)建筑材料的運(yùn)進(jìn)實(shí)行極為細(xì)致的時(shí)間進(jìn)度管理。這是因?yàn)榕c新建住宅現(xiàn)場(chǎng)相比，位于住區(qū)范圍內(nèi)的舊改項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)空地少，無(wú)法保證足夠的材料堆放場(chǎng)地，所以要求材料的供給不能以保管為前提，而應(yīng)適時(shí)地運(yùn)進(jìn)建筑材料。第三，特別要求對(duì)進(jìn)入住戶內(nèi)的施工進(jìn)行分項(xiàng)的進(jìn)度管理。對(duì)所要施工的住戶居民提前約定施工的日程，如果不遵守約定就有可能無(wú)法進(jìn)入住戶室內(nèi)，這將對(duì)整體工程產(chǎn)生巨大影響，工程進(jìn)度的滯后必然引起增加造價(jià)，造成造價(jià)的偏差。所以，全面科學(xué)的組織施工，平衡協(xié)調(diào)各施工階段對(duì)造價(jià)的控制影響重大。

2.5 竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制

首先應(yīng)做好工程量的管理。舊改小區(qū)的工程量比較繁瑣，相對(duì)零碎，計(jì)算人員應(yīng)努力做到不重復(fù)計(jì)算、不遺漏，認(rèn)真檢查校對(duì)，確保工程量的準(zhǔn)確。工程量作為竣工結(jié)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在根本上影響了工程造價(jià)，同時(shí)也決定了工程審計(jì)的效果。其次，竣工圖是工程結(jié)算資料的重要組成部分。竣工圖的繪制應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，修改依據(jù)的真實(shí)性、完整性，也是造價(jià)控制的重要因素。最后，隱蔽工程記錄應(yīng)確保真實(shí)，避免出現(xiàn)虛假上報(bào)工程量的情況。

結(jié)語(yǔ)：

舊改小區(qū)將是城市更新的重要組成部分。在全面提升居民居住條件、城市功能的前提下，有效的控制工程造價(jià)是項(xiàng)目順利開(kāi)展的重要保障。加強(qiáng)造價(jià)控制能夠降低項(xiàng)目自身的成本，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，創(chuàng)建更美城市、更好生活。

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