任慧美 陳妍妍 李治欣

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為基礎(chǔ)建設(shè)的一員也在不斷發(fā)展進(jìn)步，與此同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加劇。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制至關(guān)重要，只有控制好成本，企業(yè)才會(huì)有更多盈利與發(fā)展空間，獲得更多經(jīng)濟(jì)收益。本文針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，提出一系列控制措施，旨在更好地進(jìn)行成本管理，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;價(jià)值鏈分析;精細(xì)化管理

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)百家爭(zhēng)鳴的狀態(tài)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。為保證自己在如今經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)代不被淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)就必須不斷改善完善自身，為自己創(chuàng)造更多優(yōu)勢(shì)，提高自身的經(jīng)濟(jì)收益，其中成本管理也逐漸成為企業(yè)考慮的核心。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理貫穿項(xiàng)目全過(guò)程，包括投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段以及項(xiàng)目銷售和使用階段。在全球化競(jìng)爭(zhēng)中，越多越多的人也開(kāi)始意識(shí)到成本管理的重要性，現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理體系也在不斷發(fā)展，不斷更新與進(jìn)步。

在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系相對(duì)不夠完善，呈現(xiàn)出成本管理意識(shí)弱化、成本管理理論與方法僵硬化、成本管理效用淡化和成本管理組織機(jī)制軟化，成本管理仍舊處在不斷探索階段。在這一發(fā)展階段，若能夠更好地進(jìn)行成本管理無(wú)疑為房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)造了更大優(yōu)勢(shì)，能夠更好地進(jìn)行成本管理與控制可以更大節(jié)約成本，在保證進(jìn)度與質(zhì)量的情況下降低投入，為企業(yè)爭(zhēng)取更多收益。成本管理與控制直接影響企業(yè)的獲利空間，因此，為保證自身利益，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視成本管理。本次研究的目的是通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀，找出問(wèn)題，并提出一系列控制措施，更好地進(jìn)行成本控制，降低資源代價(jià)，使得企業(yè)獲得更大收益空間。

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持健康穩(wěn)定發(fā)展，各型企業(yè)層出不窮，房地產(chǎn)市場(chǎng)欣欣向榮，但不可否認(rèn)的是，經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展也給得房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊跟時(shí)代潮流，不斷發(fā)展進(jìn)步，才可避免被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。但在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平卻一直停滯不前，甚至處于落后狀態(tài)，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常不利。

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，與其他工業(yè)產(chǎn)品的成本控制有著很大差別且項(xiàng)目成本管理貫穿項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)，從投資決策到設(shè)計(jì)施工再到銷售使用，每一個(gè)階段的成本管理都不能忽視。^[1]此外，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，成本巨大且開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相對(duì)獨(dú)立，其成本管理水平對(duì)成本金額影響較大，成本管理各個(gè)階段之間相互影響。

以上所述都使得房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的工作更加復(fù)雜。在此情況下，為了保證企業(yè)自身的開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)空間，更好地進(jìn)行成本管理，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以持續(xù)發(fā)展，保持穩(wěn)定地位，找出房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題并加以控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)存的問(wèn)題

成本管理貫穿房地產(chǎn)企業(yè)從投資決策到設(shè)計(jì)施工再到銷售使用的各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理不到位會(huì)導(dǎo)致企業(yè)喪失一定經(jīng)濟(jì)收益。

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題如下：

2.1 不夠重視成本管理，成本管理體制不健全

目前我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視成本管理，企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有建立健全的成本管理體制。部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有專門(mén)人員負(fù)責(zé)成本管理，建設(shè)項(xiàng)目多由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，而專業(yè)人員匱乏，另一方面，許多項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將重心剛在工程進(jìn)度上，因而忽視成本管理。^[2]這都使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理思想一直呈現(xiàn)弱化，缺乏成本管理組織架構(gòu)支撐，甚至出現(xiàn)成本控制失控的局面，如：用料無(wú)限量，用工無(wú)定量，費(fèi)用開(kāi)支無(wú)標(biāo)準(zhǔn)等。

2.2 成本管理方法落后

由于長(zhǎng)期以來(lái)成本管理意識(shí)的欠缺，許多房地產(chǎn)企業(yè)一直采用傳統(tǒng)的成本管理方法，并沒(méi)有為成本控制注入新鮮血液。^[3]整個(gè)房地行業(yè)在不斷進(jìn)步發(fā)展，而成本管理方法卻停滯不前，導(dǎo)致兩者不配套，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定影響。在項(xiàng)目實(shí)施中，數(shù)據(jù)量巨大，沒(méi)有合適的成本管理方法與之配套，就容易發(fā)生處理流程混亂，成本數(shù)據(jù)不能及時(shí)收集處理，更談不上對(duì)成本數(shù)據(jù)的分析。企業(yè)無(wú)法得到成本信息的及時(shí)反映，就難以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中存在的問(wèn)題，弊端得不到糾正，進(jìn)一步造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益流失。^[4]

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前調(diào)研準(zhǔn)備分析不充分

土地價(jià)格是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的一個(gè)重要組成部分，部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目追求房地產(chǎn)的巨大收益。在房?jī)r(jià)迅速猛漲時(shí)，一些企業(yè)認(rèn)為只要拿下土地，房?jī)r(jià)的上漲幅度很快就會(huì)將土地成本覆蓋，故而沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)可行性分析就決定拿地，沒(méi)有測(cè)算接近實(shí)際的土地價(jià)格及后期的預(yù)售價(jià)格，導(dǎo)致取得土地價(jià)格過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期的銷售價(jià)格，開(kāi)發(fā)成本過(guò)大，使得項(xiàng)目收益減少甚至出現(xiàn)虧損。^[5]

2.4 施工過(guò)程管控不到位

在項(xiàng)目施工過(guò)程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)成本管理管控不到位，有部分企業(yè)只追求項(xiàng)目進(jìn)度，而忽視施工過(guò)程的成本管理，沒(méi)有保證進(jìn)度、質(zhì)量與成本三項(xiàng)之間的平衡，從而導(dǎo)致施工過(guò)程成本失控的局面。^[6]此外，在施工過(guò)程中，信息流通不夠靈活，各項(xiàng)變更流程混亂，沒(méi)有及時(shí)傳遞造成信息堵塞，各個(gè)階段沒(méi)有很好地完成信息對(duì)接，變更的真實(shí)性與準(zhǔn)確性都有一定存疑，為企業(yè)成本管理造成一定阻礙，最終造成成本費(fèi)用的大幅度提升。

3 針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問(wèn)題的控制措施

為了保證自身效益，企業(yè)必須意識(shí)到現(xiàn)在成本管理存在的問(wèn)題，并采取措施，否則將失去更大的收益空間，甚至錯(cuò)失進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)。

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題，現(xiàn)提出控制措施如下：

3.1 提高企業(yè)成本管理意識(shí)并完善成本管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平低下，根本原因在于房地產(chǎn)企業(yè)自身成本管理意識(shí)不到位。為了改善如今成本管理水平低下的現(xiàn)狀，企業(yè)必須放棄之前對(duì)于成本的粗放型管理，不能忽視成本管理中本質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，需要強(qiáng)化企業(yè)成本管理意識(shí)，通過(guò)形成戰(zhàn)略性意識(shí)并加強(qiáng)對(duì)成本的管控，進(jìn)一步降低項(xiàng)目總成本。企業(yè)需要發(fā)現(xiàn)并重視成本管理中的價(jià)值鏈。^[7]房地產(chǎn)企業(yè)既要重視縱向價(jià)值鏈即企業(yè)內(nèi)部或項(xiàng)目由上及下的一系列成本管理，不能輕視任意一個(gè)環(huán)節(jié)，又要重視橫向價(jià)值鏈即整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有相同或類似產(chǎn)品的企業(yè)之間的相互影響，形成成本管理的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，通過(guò)不斷分析、借鑒、比較和改善來(lái)凸顯自身的優(yōu)勢(shì)。價(jià)值鏈分析可以幫助企業(yè)在成本管理中形成一整套覆蓋全面的管理體系，從而幫助企業(yè)取得更多機(jī)會(huì)來(lái)獲得更大收益。

3.2 引入信息管理系統(tǒng)將成本管理方法精細(xì)化

企業(yè)要改善現(xiàn)今成本管理方法落后的局面，就必須將成本管理精細(xì)化，從項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)入手，細(xì)化管理體制，做到環(huán)環(huán)落實(shí)，不能將項(xiàng)目的成本管理割裂開(kāi)來(lái)。^[8]財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)引進(jìn)成本管理體系的信息化系統(tǒng)，計(jì)算機(jī)及項(xiàng)目管理軟件是現(xiàn)代精細(xì)化成本管理中不可或缺的一部分，這一手段和載體，可以更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的動(dòng)態(tài)性、及時(shí)性和準(zhǔn)確性。信息管理系統(tǒng)等專業(yè)化軟件加入現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，將現(xiàn)代信息技術(shù)與先進(jìn)的管理理念相融合，對(duì)幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化決策設(shè)計(jì)管理起到了重大作用，也在很大程度上提高了企業(yè)成本管理的工作效率，從而大大降低成本。企業(yè)成本管理方法精細(xì)化，可以進(jìn)一步降低企業(yè)成本，為企業(yè)帶來(lái)更多可能收益。

3.3 完善前期調(diào)研準(zhǔn)備階段的投資分析

在前期準(zhǔn)備取得土地這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)所取得土地類型以及預(yù)期房屋售價(jià)做出一定預(yù)判估計(jì)。在前期投資分析中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地的獲取成本、銷售和利潤(rùn)分析要足夠嚴(yán)謹(jǐn)。除此之外，在土地獲取階段的投資與盈利分析中，房屋開(kāi)發(fā)類型必須嚴(yán)格參照所得地塊的本身規(guī)劃指標(biāo)，由企業(yè)多個(gè)部門(mén)經(jīng)過(guò)重重討論形成各個(gè)部門(mén)都認(rèn)為有效可行的方案，不能只由土地獲取部門(mén)來(lái)決策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)討論得出的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃和對(duì)房?jī)r(jià)漲幅形勢(shì)做出的分析制定售房?jī)r(jià)。最后，企業(yè)根據(jù)預(yù)售價(jià)反推算初始可接受的地價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)只有經(jīng)過(guò)慎重分析與考慮進(jìn)行成本策劃，才能保證土地開(kāi)發(fā)成本不會(huì)超出預(yù)期。此外，在整個(gè)土地獲取階段，企業(yè)各個(gè)部門(mén)應(yīng)有明確的分工，落實(shí)各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任，不能出現(xiàn)成本失控卻無(wú)法落實(shí)責(zé)任的情況。^[9]

3.4 加強(qiáng)施工管控，明確審核流程

在施工過(guò)程中，各項(xiàng)工序的成本存在很大不確定性，如不能及時(shí)控制，會(huì)造成不必要的成本支出，因此需要加強(qiáng)施工過(guò)程的管控，不能一味追求進(jìn)度，忽視施工過(guò)程的成本管理，避免出現(xiàn)用料無(wú)限量，用工無(wú)定量，費(fèi)用開(kāi)支無(wú)標(biāo)準(zhǔn)的情況。除此之外，在施工過(guò)程中會(huì)存在一定意外情況使得施工細(xì)節(jié)變更，為降低發(fā)生變更對(duì)施工成本的影響，企業(yè)必須建立能夠及時(shí)互通并且合理有效的變更認(rèn)定體系，以保證施工中提出的變更符合房地產(chǎn)企業(yè)管理的規(guī)定，意外變更必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審批確定合理后，施工單位才能繼續(xù)施工。^[10]在最終的結(jié)算階段，也只有經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)審批后確定合理的變更才可予以承認(rèn)，否則不予認(rèn)可。通過(guò)嚴(yán)格管控審批流程，可以在很大程度上保證變更的真實(shí)性及可行性。

綜上所述，目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展的關(guān)鍵，成本無(wú)法得到控制，企業(yè)的盈利空間和凈利潤(rùn)就會(huì)隨之受到影響，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是較大的損失。因此為了保證房地產(chǎn)企業(yè)可以在時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)洪流中保持穩(wěn)定地位，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視成本管理，找出自身存在的問(wèn)題，采取一定控制措施完善企業(yè)成本管理體系，不斷優(yōu)化管理方法與手段，盡量降低房地產(chǎn)的各項(xiàng)成本，為企業(yè)爭(zhēng)取更多收益。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一種挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)為保證自己在如今經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)代不被淘汰，就必須不斷改善完善自身，為自己創(chuàng)造更多優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平在一定程度上決定企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ虼?，提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平，對(duì)于加速企業(yè)內(nèi)部資金的周轉(zhuǎn)，提高資金使用率，促使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。但在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在許多問(wèn)題，本文指出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不足之處并提出一些控制措施，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的實(shí)行成本管理。

如今，已經(jīng)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始意識(shí)到成本管理的重要性，就意味著未來(lái)會(huì)有更多的人致力于研究成本管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更有利的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)成本管理體系的不斷改善，相信中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)也將會(huì)有更大的進(jìn)步與發(fā)展空間。

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