燕瑋羽

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)核算與普通企業(yè)相比本就其特殊性與復(fù)雜性，且目前伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與國(guó)民收入水平的提高，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)又更多地提出了休閑度假、購(gòu)物娛樂等非傳統(tǒng)需求，使房地產(chǎn)企業(yè)又迎來新的機(jī)遇，更復(fù)雜的業(yè)務(wù)也給房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作帶來更大的難度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)與重點(diǎn)部分，進(jìn)行系統(tǒng)的分析與優(yōu)化，保證房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的合理、有效，為企業(yè)的健康發(fā)展提供動(dòng)力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè)會(huì)計(jì)核算;難點(diǎn);重點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)由于產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、涉及稅種較多，因此核算存在著比較大的難度。又由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大、利潤(rùn)收回較慢、國(guó)家政策相對(duì)緊縮、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，因此房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于嚴(yán)控運(yùn)營(yíng)成本的要求很高。可見，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)、難點(diǎn)進(jìn)行深入研究，是房地產(chǎn)企業(yè)若想得到長(zhǎng)足發(fā)展的必要前提。

1 會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，是企業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)人員在遵守一般會(huì)計(jì)原則的前提下，根據(jù)自身企業(yè)的實(shí)際情況，選擇、制定出科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算方法，對(duì)企業(yè)的日常業(yè)務(wù)進(jìn)行歸納整理、對(duì)財(cái)務(wù)支出進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，最終得到與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果相關(guān)數(shù)據(jù)的過程。

通過會(huì)計(jì)核算得到的相關(guān)財(cái)務(wù)信息，企業(yè)制定的考核標(biāo)準(zhǔn)才有據(jù)可依，管理者才能夠幫助企業(yè)及時(shí)地去調(diào)整發(fā)展策略。而不是處于盲目性地發(fā)展的過程中，閉門造車，做出錯(cuò)誤決策，使企業(yè)的發(fā)展陷入泥潭之中，最終處于敗落的局面。

2 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容

2.1 收入的核算

收入的核算對(duì)每個(gè)企業(yè)來說，都是最重要的核算內(nèi)容之一。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式與銷售渠道比較多，不同時(shí)期的銷售政策也有變化，因此核算收入相關(guān)的工作相對(duì)也更為復(fù)雜和繁多。這也成為在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中十分需要關(guān)注的一個(gè)問題。

2.2 成本的核算

成本核算的過程中，企業(yè)會(huì)計(jì)需要對(duì)于企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出及成本支出做好細(xì)化性歸集與分?jǐn)偟墓ぷ鳎_定工程和開發(fā)成本。同時(shí)要對(duì)產(chǎn)品成本進(jìn)行分析、考核，確定發(fā)生成本的合理性，確保最終利益實(shí)現(xiàn)最大化。

2.3 預(yù)收預(yù)付款的核算

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在前期經(jīng)營(yíng)的過程中需要投入大量的資金，后期的開盤銷售過程中又會(huì)有大量資金流入，預(yù)售出去的房子經(jīng)常收款期較長(zhǎng)。因此，企業(yè)應(yīng)該合理核算預(yù)收預(yù)付、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)，及時(shí)性地通過建立臺(tái)賬、梳理發(fā)票的方式明確企業(yè)的各類款項(xiàng)情況，一方面避免產(chǎn)生壞賬、另一方面避免款項(xiàng)紀(jì)錄混亂給業(yè)主帶來不良影響。

2.4 經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的核算

利潤(rùn)是企業(yè)在一定期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果，也同時(shí)是企業(yè)會(huì)計(jì)需要予以重點(diǎn)化關(guān)注的部分，要及時(shí)、準(zhǔn)確的進(jìn)行利潤(rùn)的考核、分析、預(yù)測(cè)等等。

2.5 其他核算工作

除了以上主要的核算工作以外，房地產(chǎn)企業(yè)還有固定資產(chǎn)核算、薪資核算、日常費(fèi)用核算、往來核算等工作。

3 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的難點(diǎn)和重點(diǎn)

3.1 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)

第一，核算業(yè)務(wù)比較復(fù)雜。首先，房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，不僅僅涉及到建筑工程工作，同時(shí)還牽扯到土地的核算、小區(qū)綠化園林建設(shè)、其他配套工程的建設(shè)、未交樓物業(yè)費(fèi)用、有些企業(yè)甚至還會(huì)涉及到裝飾工程的核算。各種成本費(fèi)用的支出情況繁多且復(fù)雜。而在實(shí)際的核算過程中，可能還存在很多難以清晰劃分的成本費(fèi)用、很不常見的特殊業(yè)務(wù)等等，這些都注定了房地產(chǎn)企業(yè)的核算難度比一般企業(yè)更大的狀況。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要注重內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度的細(xì)化。

第二，收入確認(rèn)的難度大。由于產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，因?yàn)檎呱显试S房地產(chǎn)企業(yè)在房屋竣工前辦理預(yù)售證，提前預(yù)售房屋;又由于購(gòu)房款往往是一筆較大的費(fèi)用，因此業(yè)主往往不會(huì)選擇一次性支付的方式，而是會(huì)選擇分期付款的方式付款。因此，就造成了很多稅法與會(huì)計(jì)上的不一致。其一，在稅法上，業(yè)主不管在哪一階段支付的房款，都應(yīng)該在收到款項(xiàng)的當(dāng)期確認(rèn)收入、計(jì)提稅金。但是在財(cái)務(wù)上，應(yīng)該在工程竣工驗(yàn)收后，才開展確認(rèn)收入的環(huán)節(jié)，這就增加了確認(rèn)收入的難度。其二，稅法上卻要求房地產(chǎn)企業(yè)要按照收款核定利潤(rùn)預(yù)交所得稅，而會(huì)計(jì)上，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)應(yīng)該在工程竣工以后才會(huì)開始核算，這也造成了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的困難。

第三，核算的周期長(zhǎng)、跨度大。其一，房地產(chǎn)企業(yè)從招標(biāo)開始，經(jīng)歷土地征用、拆遷、建設(shè)、裝修、驗(yàn)收、銷售等一系列的環(huán)節(jié)后，才能夠最終使一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目圓滿結(jié)束，這一過程花費(fèi)的時(shí)間2年以上的時(shí)間不足為奇。核算周期長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來繁多，因此核算的精細(xì)化程度要求較高，進(jìn)一步致使會(huì)計(jì)核算工作的難度方面，處于難上加難的困境之中^[1]。其二，房地產(chǎn)企業(yè)的又一特點(diǎn)是墊資特別巨大，加之跨度時(shí)間很長(zhǎng)，因此企業(yè)對(duì)資金的調(diào)度與周轉(zhuǎn)要求都較高。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)

第一，收入和成本的核算，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)收入與建設(shè)投資的成本方面進(jìn)行核算的工作，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算的重要工作內(nèi)容。此過程中，首先，通過收入核算過程的開展，則使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)τ谌〉美麧?rùn)點(diǎn)的各環(huán)節(jié)，通過統(tǒng)籌排列的方式去分析，進(jìn)而對(duì)于取得利潤(rùn)點(diǎn)甚少的部分，予以實(shí)施政策上的調(diào)整與扶持的策略，才能夠使得此項(xiàng)目塊得以壯大起來，為企業(yè)的發(fā)展方面做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。其次，實(shí)施成本核算的過程中，則需要特別關(guān)注成本分?jǐn)偟膯栴}點(diǎn)。

第二，預(yù)交稅費(fèi)處理。房地產(chǎn)開發(fā)商所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目大都呈現(xiàn)出多樣化的局面，為此，承擔(dān)的稅種也各不相同，具有一定的差異之處。而針對(duì)這一現(xiàn)象，將是各財(cái)務(wù)人員需要再次去挑戰(zhàn)的問題，應(yīng)該通過開展培訓(xùn)、加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)的過程，才能夠?qū)τ诋?dāng)期應(yīng)納稅金的部分實(shí)施準(zhǔn)確性核算的工作，且進(jìn)一步通過合理化稅收籌劃工作的開展，以達(dá)到提升企業(yè)資金的使用效率，進(jìn)而達(dá)到降低稅收成本的目標(biāo)^[2]。

4 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化措施

第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的實(shí)際情況，建立一套細(xì)化性地會(huì)計(jì)核算的流程，并相應(yīng)的完善對(duì)應(yīng)的科目、輔助項(xiàng)以及各項(xiàng)臺(tái)賬，才能夠使得各方面的核算工作，更加標(biāo)準(zhǔn)、更加細(xì)化、更加完善。

第二，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。會(huì)計(jì)人員應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)人員及時(shí)溝通，對(duì)于最新政策及時(shí)了解，避免違規(guī)操作，做好稅務(wù)籌劃，保證會(huì)計(jì)核算的合理性同時(shí)兼顧企業(yè)的利益。

第三，需要利用現(xiàn)代信息化的技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)部分實(shí)施分析、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃方面的工作，才能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)提前預(yù)知相應(yīng)地風(fēng)險(xiǎn)因素點(diǎn)部分，并通過合理化措施的實(shí)施，達(dá)到及時(shí)性、有效性規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。

第四，聘用專業(yè)的會(huì)計(jì)人員，保障會(huì)計(jì)核算工作的順利實(shí)施，經(jīng)常進(jìn)行專業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平得以提升，并能夠在工作中通過自身潛力的發(fā)揮，去應(yīng)對(duì)各種復(fù)雜的核算過程，進(jìn)一步促使核算工作的部分，能夠得以順利化地開展^[3]。

第五，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的過程中，相應(yīng)的企業(yè)更加可以通過學(xué)習(xí)成功房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)的方式，并結(jié)合自身特點(diǎn)，進(jìn)而建立符合自身實(shí)際情況的財(cái)務(wù)制度出來，也才能夠達(dá)到促使自身工作取得突破的目的^[4]。

5 結(jié)語

新的時(shí)期下，面對(duì)復(fù)雜化的社會(huì)大環(huán)境，面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的新機(jī)遇，促使其經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜程度有著明顯的提升，因此會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜程度也響應(yīng)提升。房地產(chǎn)企業(yè)更加需要與時(shí)俱進(jìn)，通過完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度的方式，使得企業(yè)會(huì)計(jì)核算的部分走向成熟化，進(jìn)而得以去解決房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的難點(diǎn)和重點(diǎn)問題點(diǎn)，并努力促使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

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