徐水泉

[摘 要] 房地產(chǎn)稅作為我國地方稅體系中的重要稅種，在增加地方財政收入、引導(dǎo)居民消費和調(diào)節(jié)收入分配方面發(fā)揮著不可替代的作用。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善，推進房地產(chǎn)稅改革迫在眉睫。我國個人房屋房地產(chǎn)稅稅制要素存在征稅對象包含范圍過窄、稅率設(shè)計有失公平、計稅依據(jù)未能與時俱進和征稅環(huán)節(jié)設(shè)計存在漏洞等主要問題，改革應(yīng)當遵循財權(quán)與事權(quán)統(tǒng)一、“稅基從寬、稅制從簡、稅率從低”和“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價”等原則，并提出擴大房地產(chǎn)稅的征稅對象、設(shè)計因地制宜的累計稅率、設(shè)計與時俱進的計稅依據(jù)、科學(xué)設(shè)定稅收優(yōu)惠政策范圍等改革建議。

[關(guān)鍵詞] 個人房屋;房地產(chǎn)稅;稅制要素;改革

[中圖分類號] F270[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2020）02-0150-02

一、引言

我國目前施行的與房地產(chǎn)相關(guān)的主要稅種可以劃分為財產(chǎn)稅類，其征稅對象主要為房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。雖然在我國的整個稅制體系中所占份額不大，但是隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和動蕩不斷，以及居民收入水平的大幅度提升，房屋不僅僅成為人們的必需品，而是投資品，導(dǎo)致房價不斷上漲。為調(diào)控房地產(chǎn)市場秩序，自2011年以來在上海和重慶進行房地產(chǎn)稅改革試點，成效可觀。2016年習近平總書記指出：“房子是用來住的，而不是用來炒的”，在全國范圍引起強烈呼聲，對個人房屋征收房地產(chǎn)稅的呼聲越來越高，改革勢在必行。本文基于我國個人房屋房地產(chǎn)稅相關(guān)稅制要素存在的主要問題，提出應(yīng)當遵循的原則和改革對此，對完善我國房地產(chǎn)稅相關(guān)研究和加快改革進程具有一定的意義。

二、我國個人房屋房地產(chǎn)稅稅制要素存在的主要問題

（一）征稅對象包含范圍過窄

我國以房地產(chǎn)相關(guān)的稅種主要有房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅等小稅種，而這些稅種的征稅對象僅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而且必須是經(jīng)營性房地產(chǎn)。然而個人的住房和農(nóng)村集體用房產(chǎn)并不在征收房地產(chǎn)稅之列。

目前，房地產(chǎn)稅急需解決的重要問題在于個人住房房產(chǎn)不在征收房地產(chǎn)稅之列，住宅性住房未納入征稅范圍是房地產(chǎn)稅的重大漏洞，這既不利于充分發(fā)揮稅收引導(dǎo)消費的積極作用，也有失社會公平。在當今房價瘋狂上漲的大環(huán)境下，如果能在總體稅負可控范圍內(nèi)對高級住宅和持有多套住房的個人征收住宅型房地產(chǎn)稅，必將能夠有效引導(dǎo)社會消費，也能在一定程度上打擊炒房者的投機行為，穩(wěn)定房價。

另一方面，我國僅對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性住房征收房地產(chǎn)稅也不太科學(xué)合理和公平，隨著我國城鄉(xiāng)一體化的快速發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化步伐的加快，城鄉(xiāng)交界越來越模糊，有很大一部分農(nóng)村住房用于店面房、出租房等經(jīng)營性用房，而非單純居住，加上農(nóng)村圈地造房、開設(shè)工廠等現(xiàn)象較為普遍。依然將農(nóng)村房地產(chǎn)排除在征稅范圍之外顯然不合理，不僅會造成國家稅收流失，還會產(chǎn)生濫用農(nóng)業(yè)用地的現(xiàn)象。

（二）稅率設(shè)計有失公平

針對我國房地產(chǎn)相關(guān)的稅種，在稅率的設(shè)計上明顯有失公平。比如目前正在實施的房產(chǎn)稅，在稅率設(shè)計上包括12%和1.2%兩種，分別對房產(chǎn)租金收入和房產(chǎn)余值征收房產(chǎn)稅，但是不難發(fā)現(xiàn)，兩者之間的稅率從數(shù)字上看相差十倍。稅率的高低標志著課稅的深度，是稅收負擔的重要體現(xiàn)，對房產(chǎn)租金與房產(chǎn)余額的課稅稅率既然相差十倍，明顯對房屋出租的房產(chǎn)極為不公平，例如某人將自己房屋出租，一月租金1000元，則房產(chǎn)稅就高達120元，稅負率明顯過大。另外，從全國范圍來看，我國的房產(chǎn)稅稅率1.2%和12%是在全國范圍內(nèi)適用，沒有結(jié)合各個地域、省份的社會、經(jīng)濟等差異。沒有因地制宜地合理設(shè)計不同的房產(chǎn)稅稅率會導(dǎo)致地方政府的稅收自由權(quán)缺失。再者，與世界上典型國家房地產(chǎn)稅起征稅率（2.5%～3.8%）相比，我國房地產(chǎn)稅的起征稅率明顯偏低，如2011年滬渝兩地試點僅低于1%。

（三）計稅依據(jù)未能與時俱進

我國目前房地產(chǎn)相關(guān)稅種計稅依據(jù)基本未有變動，改革進程遲緩。例如我國房產(chǎn)稅，自開征近30年來，始終采取的是從租計征和從價計征兩種征收模式。從租計征的計稅依據(jù)為房屋的租金收入，實際操作難度較大，如“陰陽合同”的存在使得實際租金很難把握，加之各區(qū)域之間租金市場的差異性、租金收入的多樣性和價值的難以測算性等，使得從租計征的計稅依據(jù)很難準確計算。再從從價計征看，其計稅依據(jù)為房屋原值的余額，但是房地產(chǎn)價值會隨著經(jīng)濟社會發(fā)展而不斷變化，由于通貨膨脹等因素的存在，房地產(chǎn)價值基本處于上升的狀態(tài)，用30年前的房地產(chǎn)價值和現(xiàn)在的房地產(chǎn)價值絕對沒有可比性，但是其稅率依然是1.2%，而且根本沒有考慮區(qū)域的不同而稅率有所不同。

（四）征稅環(huán)節(jié)設(shè)計存在漏洞

我國房地產(chǎn)相關(guān)稅種征稅環(huán)節(jié)的比較如圖1所示。從圖中可以看出我國房地產(chǎn)稅在征稅環(huán)節(jié)的設(shè)計上存在著一定的不合理性，總體表現(xiàn)為重銷售流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，而輕保有持有環(huán)節(jié)征稅。其中銷售流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)涉及8個稅種，所占比重較大，稅種龐雜，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，土地增值稅就高達28%～62%。而在保有持有環(huán)節(jié)僅有兩個稅種，且所占比重很低，這種輕保有環(huán)節(jié)而重銷售環(huán)節(jié)的征管模式已經(jīng)不能適應(yīng)新時代新經(jīng)濟的發(fā)展，會造成富人有房不住，窮人無房可住的社會亂象，因此對個人擁有住房房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅已刻不容緩。

三、我國個人房屋房地產(chǎn)稅改革應(yīng)當遵循的原則

（一）遵循財權(quán)與事權(quán)相統(tǒng)一的原則

房地產(chǎn)稅是地方稅種，我國國土面積較大，幅員遼闊，各個省份、地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展情況不盡相同，如果全國實行一樣的房地產(chǎn)稅稅制則會陷入“一刀切”的局面，不能體現(xiàn)出各地區(qū)間的差異，所以應(yīng)該由中央政府制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅法，由各地方政府掌握一定的立法權(quán)。政府可以根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況來制定稅率、稅收優(yōu)惠政策等，因地制宜。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，本身有著較好的穩(wěn)定性，所以，加大地方政府房地產(chǎn)稅立法的自主權(quán)可以更好的解決本地區(qū)實際問題。

（二）遵循“稅基從寬、稅制從簡、稅率從低”的原則

我國政府在第十六屆三中全會上強調(diào)了“寬稅基、簡稅制、低稅率、嚴征管”的稅收原則，所以，政府在進行房地產(chǎn)稅改革時要盡可能的拓寬稅基，擴大征管對象，把城鎮(zhèn)住宅以及農(nóng)村用房也納入到征管的范圍內(nèi)，這樣有益于增大房地產(chǎn)稅的覆蓋面，為日后調(diào)控工作打好基礎(chǔ)，既能穩(wěn)定當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，打擊投機行為，又能增加地方財政收入。實行房地產(chǎn)稅要簡化現(xiàn)行的稅制結(jié)構(gòu)，改變疊加征稅的現(xiàn)象，把土地出讓金與房地產(chǎn)稅進行合并，簡化征收流程和手續(xù)，積極促進征收工作進行。在房地產(chǎn)稅改革初期要保證稅率合理，盡可能的降低稅率，以免加大納稅人的負擔，引起社會矛盾，增加征收工作的難度。征收房地產(chǎn)稅任重道遠，要循序漸進的推進其改革，切忌盲目。

（三）遵循“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價”功能原則

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，有一定的保值、增值的功能，這就導(dǎo)致了很多人把房產(chǎn)當做投資項目，并且確實有一部分人從中獲利，引發(fā)了百姓投資房產(chǎn)的極大熱情，甚至連農(nóng)民也開始在城鄉(xiāng)交界處炒房，這使得供需不平衡，房價居高不下，為那些有剛需的百姓帶來了不小的困擾，引發(fā)了一定的社會問題，所以房地產(chǎn)稅的改革也要解決好這一問題，能為狂熱的房地產(chǎn)市場降降溫，使房地產(chǎn)價格趨于穩(wěn)定、合理。房地產(chǎn)稅的征收能夠加大炒房者的成本，壓縮他們的利潤空間，這機會使得一部分炒房者自動釋放自己手中的房產(chǎn)資源，讓有剛需的百姓能買得起主房。房地產(chǎn)稅改革不能一蹴而就，它所帶來的影響也有一個緩慢的呈現(xiàn)過程，初期只能是為炒房者提供一個警示的信號，打壓他們的炒房信心。

四、我國個人房屋房地產(chǎn)稅稅制要素改革的建議

（一）擴大房地產(chǎn)稅的征稅對象

在國外，居民要對其住宅型住房繳納房地產(chǎn)稅，征收稅金會用于所在地區(qū)的公共服務(wù)建設(shè)，提供當?shù)鼐用竦纳钚腋Ｖ笖?shù)。我國的房地產(chǎn)稅征收范圍也應(yīng)盡可能的擴大，加大征稅范圍，這樣才能更好的支持當?shù)卣畬卜?wù)的投入。房地產(chǎn)稅的征收對象應(yīng)該包含以下范圍：性質(zhì)上分為增量房以及存量房，具體包含：普通商品房、農(nóng)村自建房、高檔公寓別墅、經(jīng)濟適用房、單位集體房等，盡可能的加大征稅范圍能夠更好的發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用。在房產(chǎn)稅征收過程中要逐漸將農(nóng)村地區(qū)的住房也納入征收范圍，但是在征收時一定要考慮到農(nóng)民的實際情況，考慮到他們的收入情況，不要加大農(nóng)民的生活負擔，對農(nóng)民進行相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。

（二）設(shè)計因地制宜的累計稅率

我國國土面積較大，幅員遼闊，每個省份、地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況都不同，有發(fā)達地區(qū)也有欠發(fā)達地區(qū)，所以在房地產(chǎn)稅稅率的選擇上一定要結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，充分考慮當?shù)匕傩盏纳钋闆r和納稅能力，實施差異化稅率。具體的稅率可由中央政府通過充分調(diào)研和計算來制定，同時給出稅率浮動的區(qū)間范圍，由各地方政府根據(jù)自身實際情況來選取。除了各地區(qū)的差異外，還應(yīng)考慮不同類型的房產(chǎn)、不同的納稅群體，中央政府應(yīng)該給地方政府充分的自主選擇權(quán)。

（三）設(shè)計與時俱進的計稅依據(jù)

以房地產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)是科學(xué)、合理的，只有這樣才能夠滿足房產(chǎn)稅實施的需求，能夠充分的體現(xiàn)稅收的公平性。如果一處房產(chǎn)處于城市中較優(yōu)越的地理位置，能夠更好、更便捷的享受到政府投入的公共服務(wù)，使當?shù)鼐用裼懈谩⒏墒斓呐涮自O(shè)施，那么這些居民就應(yīng)該繳納更多稅款，以體現(xiàn)稅收的公平性。當?shù)卣矐?yīng)該使用這部分稅款用于落后地區(qū)的建設(shè)，這樣也能更好的促進社會平衡發(fā)展。對于房地產(chǎn)評估的維度應(yīng)該是全面的，例如房屋所處地段、周邊基礎(chǔ)設(shè)施、地價、樓層高度等。用房地產(chǎn)的評估價作為稅基，可以起到平抑房價增長過快的作用，讓炒房者了解國家對于房地產(chǎn)的態(tài)度，同時也能讓納稅人更加清楚稅款征收制度，提高征稅透明度。

（四）科學(xué)設(shè)定稅收優(yōu)惠政策范圍

因為房地產(chǎn)稅影響面非常大，所以對于其稅收優(yōu)惠政策要把握好以下三點：一是稅收優(yōu)惠對象的選擇，不應(yīng)該對那些提供公共服務(wù)的房產(chǎn)進行征收，以免加大享受公共服務(wù)人員的成本，例如學(xué)校、醫(yī)院、政府、部隊、名勝古跡等;二是稅基的優(yōu)惠，主要是考慮房產(chǎn)所在的省份地區(qū)的實際情況，考慮發(fā)達城市和欠發(fā)達城市，城市與農(nóng)村之間的差別征稅問題;三是特殊人群優(yōu)惠，在納稅人的選擇上要充分考慮孤寡老人、殘疾人、軍烈家屬、低保戶等人群的實際情況，以免增加他們的生活負擔。

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[責任編輯：潘洪志]