郭銘

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在當(dāng)前進(jìn)入了一個(gè)新的階段，其占據(jù)較大的市場(chǎng)份額，也具有很好的市場(chǎng)前景。就房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式而言，其存在多元化趨勢(shì)，多種融資方式給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了不同的發(fā)展背景。為了能夠在中央縮緊房地產(chǎn)銀行信貸的政策措施下維持房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展優(yōu)勢(shì)，還需要對(duì)房地產(chǎn)融資的多種方式進(jìn)行比較與調(diào)整，選擇適宜的融資方式，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資方式;比較;選擇;調(diào)整

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2020）01-0083-02

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)行業(yè)本身是一種高投入才能夠獲得高收入的行業(yè)，在資金投入下若是沒(méi)有較好的控制措施難以保障收支平衡，所以房地產(chǎn)行業(yè)資金投入較多是通過(guò)銀行信貸的方式。當(dāng)然，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速且競(jìng)爭(zhēng)激烈的當(dāng)下，多種新的融資方式也隨之而生，如企業(yè)債券、境外融資、信托等方式，都能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)融資提供運(yùn)行措施。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展，在其融資方式上更應(yīng)該合理選擇與調(diào)整，保障融資模式的良好運(yùn)作。

一、傳統(tǒng)模式下的房地產(chǎn)融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不僅給企業(yè)自身帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，也推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)建設(shè)水平的提高。因此在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過(guò)程中，過(guò)去政府提供了較為寬松的政策制度，能夠以銀行貸款的方式激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。但在長(zhǎng)期以銀行貸款作為單一融資渠道的環(huán)境下，也形成了多種問(wèn)題，如平均資產(chǎn)負(fù)債率大大提高，超過(guò)了房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的可承受范圍，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)融資的政策進(jìn)行了修改，緊縮銀行信貸。在這種發(fā)展環(huán)境與社會(huì)需求環(huán)境下，房地產(chǎn)融資領(lǐng)域延伸出了多種新的融資方式，也形成了房地產(chǎn)融資方式的變革，以多元化的融資途徑為主的房地產(chǎn)融資方式給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定了多種發(fā)展趨勢(shì)。但也需要注意到，多元化融資途徑下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何做出正確的選擇成為難點(diǎn)。

傳統(tǒng)的銀行信貸為房地產(chǎn)融資主要模式的融資方式具有單一性，其對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有利也有弊。從利處而言，銀行信貸為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的領(lǐng)域如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑工程項(xiàng)目、房地產(chǎn)銷(xiāo)售等類(lèi)型的企業(yè)提供了良好的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)了房地產(chǎn)建設(shè)的大力發(fā)展，有助于實(shí)踐城市化建設(shè)與全面建設(shè)小康社會(huì)等多種目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。而從弊端上來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)依靠銀行信貸的方式進(jìn)行融資造成銀行房地產(chǎn)貸款壓力的增加，這種單一的融資模式不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，對(duì)于銀行自身的發(fā)展也形成了較多的限制要素，給銀行的發(fā)展帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)因素。試想，若是銀行承擔(dān)的這些風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，將造成金融業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展同時(shí)受損。所以在傳統(tǒng)模式即以銀行信貸為單一融資模式的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，其融資方式是弊大于利的。長(zhǎng)此以往，銀行信貸融資模式也不能夠完全滿足房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展需求。所以在房地產(chǎn)行業(yè)融資方式上，又延伸出了多種融資方式，可以從多方面、多層次滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。

二、多元格局下房地產(chǎn)融資方式的比較

多元化社會(huì)體制給社會(huì)發(fā)展形成了多元格局，社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體在多元格局中形成了多種選擇。房地產(chǎn)行業(yè)為了獲得足夠的前期投入資金需要選擇融資。在多元化社會(huì)環(huán)境中，多元格局為房地產(chǎn)融資提供了多種融資方式。而不同融資方式適用于不同的發(fā)展需求，為了能夠更加詳細(xì)地了解房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式。以下，對(duì)多種融資方式進(jìn)行分析與比較。

1.企業(yè)債券融資。政府實(shí)行緊縮銀行信貸政策與措施后，房地產(chǎn)融資領(lǐng)域形成了多種融資方式，企業(yè)債券融資作為房地產(chǎn)融資中的一種，相關(guān)理論與做法的形成較早，但真正得到應(yīng)用還有賴(lài)于政策制度的提出。早期以企業(yè)債券方式進(jìn)行融資的理念產(chǎn)生后，其形成了較多反面案例，如資金的償還及時(shí)性不高，難以按時(shí)償還相應(yīng)的資金造成雙方經(jīng)濟(jì)效益的損失，所以政府對(duì)這種融資方式進(jìn)行了限制，使得企業(yè)債券融資在一定時(shí)期內(nèi)不再出現(xiàn)。而在當(dāng)前的政策形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式又一次形成。相較于過(guò)去的融資模式，當(dāng)前存在的約束性較高，國(guó)家也通過(guò)《公司法》等法律條款進(jìn)行了限制性規(guī)范，以明文規(guī)定的方式避免了許多弊端的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要以企業(yè)債券融資方式展開(kāi)融資活動(dòng)，需要符合一定條件，包括房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)數(shù)額，累積債券總額、平均可分配利潤(rùn)、資金投向、債券利率等。在該要素上進(jìn)行政策規(guī)定，減少了房地產(chǎn)企業(yè)以企業(yè)債券融資方式的多種風(fēng)險(xiǎn)。但從宏觀層面上來(lái)看，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，規(guī)模較小，所以多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以達(dá)到上述要求，因此以房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式進(jìn)行融資很難達(dá)到實(shí)際效果，其推廣與發(fā)展前景也較差。

2.境外融資。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在當(dāng)前具有很好的前景，其發(fā)展機(jī)遇也較多，這就涉及到了一些境外企業(yè)的資源利用與投資效果，所以房地產(chǎn)企業(yè)與境外資本的結(jié)合也成為一種必然模式。在政府制定緊縮房地產(chǎn)銀行信貸政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資向境外資本渠道的延伸更加深入。在國(guó)際金融一體化的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)與境外資本的融合相較于過(guò)去更加便捷。且與國(guó)內(nèi)的環(huán)境相比，境外的資本市場(chǎng)對(duì)于上市企業(yè)的要求較低，所以房地產(chǎn)行業(yè)以境外融資方式獲取資金成本也成為主要措施之一。另外，歐美一些國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中已經(jīng)處于相對(duì)飽和的狀態(tài)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還有較大的發(fā)展空間，在經(jīng)濟(jì)效益與利潤(rùn)上都有利可圖。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式中，境外融資占據(jù)一定的份額，也達(dá)到了較好的實(shí)際效果。

3.信托融資。信托作為一種融資方式在我國(guó)的產(chǎn)生較早，20世紀(jì)80年代我國(guó)便成立了房地產(chǎn)信托投資公司，在上海、北京等地區(qū)得到了良好的發(fā)展空間。但由于信托公司的經(jīng)營(yíng)范圍與業(yè)務(wù)存在較大的不適應(yīng)性，所以在很長(zhǎng)一段時(shí)間里其都以清理與整頓的方式進(jìn)行著內(nèi)部改革與創(chuàng)新。1988—1998年這十年間，我國(guó)信托行業(yè)進(jìn)行了五次較大規(guī)模的清理與整頓，后形成的新的信托公司在資產(chǎn)質(zhì)量、資產(chǎn)規(guī)模與治理結(jié)構(gòu)上都得到了較大的提升，加之后期國(guó)家頒布了一系列法律政策對(duì)信托公司進(jìn)行政策約束，又進(jìn)一步提高了信托行業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定性。這種以信托的方式進(jìn)行的房地產(chǎn)融資發(fā)揮了受托人的經(jīng)營(yíng)管理特長(zhǎng)，預(yù)期收益較銀行信貸高，也受到了投資者的喜愛(ài)，所以房地產(chǎn)融資中以信托方式開(kāi)展融資活動(dòng)的情況也在不斷增加，受到了許多好評(píng)。

三、房地產(chǎn)融資方式的選擇與調(diào)整措施

房地產(chǎn)行業(yè)作為高投資、高收益行業(yè)類(lèi)型，在資金成本的投資上需要較大數(shù)額，這就不能僅依賴(lài)房地產(chǎn)企業(yè)，還需要通過(guò)企業(yè)融資的方式獲得投資資金。在多元格局環(huán)境下房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式多元，多種融資方式給房地產(chǎn)融資形成了不同的發(fā)展方向，而在我國(guó)目前的宏觀環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)態(tài)下，其融資方式的選擇還存在較多不明確性。銀行信貸作為傳統(tǒng)的融資模式在當(dāng)前依舊受到房地產(chǎn)行業(yè)的喜愛(ài)，所以以銀行信貸結(jié)合其他融資方式進(jìn)行房地產(chǎn)融資的方式得到的認(rèn)可更多，可以采用銀行信貸結(jié)合信托方式進(jìn)行房地產(chǎn)融資，也可以采用銀行信貸結(jié)合企業(yè)債券方式、境外融資方式開(kāi)展融資活動(dòng)。但需要認(rèn)識(shí)到的是，不同的融資方式形成的融資效果也必然是不同的，而融資方式在運(yùn)用過(guò)程中也存在成長(zhǎng)過(guò)程，其需要合理選擇才能夠達(dá)到更好的融資效果。就當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境來(lái)看，選擇銀行貸款結(jié)合房地產(chǎn)信托方式或銀行貸款結(jié)合房地產(chǎn)投資基金方式較好，能夠形成的融資效果，也更具有優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資方式上采用銀行貸款結(jié)合信托融資的方式，其在融資質(zhì)量上較好，且投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較低，有利于形成雙贏局面，更有助于房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步投資與發(fā)展。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前的社會(huì)環(huán)境中形成了多種有利的融資方式，但就房地產(chǎn)行業(yè)在融資方式上的選擇來(lái)看，無(wú)論是銀行貸款、信托、企業(yè)債券、境外融資，其本身都不具有完全適應(yīng)性，在風(fēng)險(xiǎn)因素與弊端上都是存在的。所以針對(duì)房地產(chǎn)融資方式的選擇與應(yīng)用，其依舊需要進(jìn)行調(diào)整，使其更好地應(yīng)用于房地產(chǎn)融資中，為房地產(chǎn)行業(yè)提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。房地產(chǎn)融資的調(diào)整措施，主要可以從以下幾個(gè)方面入手加以改善。

1.銀行貸款模式下需改善內(nèi)部系統(tǒng)運(yùn)作機(jī)理。房地產(chǎn)融資中以銀行貸款模式作為主要的模式，所以銀行貸款模式還需要進(jìn)行自身的調(diào)整與改善，就其內(nèi)部系統(tǒng)運(yùn)作而言，需要從資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負(fù)債業(yè)務(wù)兩個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)。銀行負(fù)債業(yè)務(wù)是資產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的前提，其二者間的關(guān)系是能夠相互轉(zhuǎn)化的，但這種轉(zhuǎn)化與互動(dòng)需要有良好的運(yùn)作機(jī)理為依托，我國(guó)目前的銀行貸款模式中對(duì)于內(nèi)部系統(tǒng)運(yùn)作機(jī)理的調(diào)控還存在一定的不足，傳統(tǒng)的運(yùn)作模式造成房地產(chǎn)銀行信貸融資模式的混亂化，也產(chǎn)生了許多融資風(fēng)險(xiǎn)。為了改善這類(lèi)問(wèn)題，對(duì)銀行內(nèi)部系統(tǒng)運(yùn)作機(jī)理進(jìn)行有效改善，需要增強(qiáng)銀行負(fù)債業(yè)務(wù)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)的互動(dòng)性，可以采用房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)證券化的方式加以改善。在房地產(chǎn)融資行為中，以金融機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)貸款債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，使其成為具有轉(zhuǎn)讓屬性的有價(jià)證券得以出售。這能夠增加投資者的投資，減輕房地產(chǎn)融資中存短貸長(zhǎng)的問(wèn)題，也避免了銀行貸款的多種風(fēng)險(xiǎn)。

2.對(duì)于信托融資，在其限制因素上應(yīng)逐漸取消。房地產(chǎn)信托融資方式在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中是具有一定發(fā)展優(yōu)勢(shì)的，其能夠與銀行貸款相結(jié)合促進(jìn)房地產(chǎn)融資質(zhì)量的提高，也具有靈活性強(qiáng)、融資能力高等特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)融資具有很強(qiáng)的積極意義。但由于信托融資在當(dāng)前還存在多種限制因素，所以為了更好地發(fā)展房地產(chǎn)融資，為其提供發(fā)展空間，還需要逐漸取消對(duì)于信托融資的多種限制，包括信托融資的流通性限制、營(yíng)銷(xiāo)方式限制等。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式多元化，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。在多元化社會(huì)體制中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也具有多元屬性，在融資方式上不再單純依賴(lài)銀行貸款模式，也采用了境外融資、企業(yè)債券、信托融資等多種方式。而在房地產(chǎn)融資的方式上，為了避免風(fēng)險(xiǎn)因素，還需要進(jìn)行針對(duì)性選擇，通過(guò)銀行貸款結(jié)合信托融資的方式是當(dāng)前房地產(chǎn)融資的一種良好措施，但依舊不可忽視融資方式本身具有的風(fēng)險(xiǎn)屬性，因此還需要加強(qiáng)對(duì)銀行貸款模式與信托融資模式的調(diào)整，保障房地產(chǎn)融資的整體質(zhì)量。

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