【摘要】離婚協(xié)議中對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)的約定能否產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，在實(shí)務(wù)中處理方式，分別是直接適用《物權(quán)法》中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記作為生效要件、不涉及第三人合法權(quán)益時(shí)自離婚協(xié)議生效時(shí)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力、涉及第三人時(shí)綜合多方因素權(quán)衡物權(quán)效力的變動(dòng)時(shí)點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】離婚協(xié)議 ?不動(dòng)產(chǎn) ?物權(quán)效力

一、引言

夫妻雙方對(duì)于房產(chǎn)歸屬的約定往往是離婚協(xié)議中一重要內(nèi)容，是雙方基于合意達(dá)成的意思表示，屬于私法上的意思自治;同時(shí)依據(jù)《物權(quán)法》第9條，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，除法律另有規(guī)定外，以登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。由此，在離婚財(cái)產(chǎn)分割的實(shí)務(wù)中常會(huì)遇到離婚協(xié)議中約定一方或雙方名下的房產(chǎn)所有權(quán)屬于另一方的情形，那么在未經(jīng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記的情況下僅憑離婚協(xié)議能否產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力？據(jù)此約定房產(chǎn)所有權(quán)人同第三人進(jìn)行房產(chǎn)買賣合同能否產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力？對(duì)此本文將從實(shí)務(wù)著手進(jìn)行分析。

二、問(wèn)題之提出

在諸多離婚協(xié)議約定房產(chǎn)分割的后續(xù)，常發(fā)生尚未辦理過(guò)戶登記的非登記名義人，也就是實(shí)際約定房產(chǎn)所有權(quán)人同第三人進(jìn)行房產(chǎn)買賣從而產(chǎn)生糾紛的情況，主要問(wèn)題為第三人能否實(shí)際取得房產(chǎn)所有權(quán)，解決該問(wèn)題的關(guān)鍵在于弄清離婚協(xié)議對(duì)房產(chǎn)歸屬的約定能否產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，也就是《婚姻法》同《物權(quán)法》是否存在優(yōu)先適用的問(wèn)題。

一方面，《婚姻法》司法解釋二第八條中規(guī)定“離婚協(xié)議中關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對(duì)男女雙方具有法律約束力”，自然，合意約定房產(chǎn)所有權(quán)歸屬的離婚協(xié)議合法有效;另一方面，依據(jù)《物權(quán)法》第九條、第十四條以及第十六條的規(guī)定可知，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更和轉(zhuǎn)讓自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。那么，離婚協(xié)議對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)的約定究竟能否發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力？約定房產(chǎn)所有權(quán)人能否僅依據(jù)離婚協(xié)議向第三人出售房產(chǎn)？第三人能否由此取得房產(chǎn)所有權(quán)？

三、實(shí)務(wù)中離婚協(xié)議中房產(chǎn)歸屬約定的物權(quán)效力

在實(shí)務(wù)中存在大量上述因離婚產(chǎn)生的房產(chǎn)糾紛案例，經(jīng)整理歸納主要分以下幾種處理意見(jiàn)：

第一，離婚協(xié)議對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)的約定不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。這是嚴(yán)格遵守不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力的規(guī)則，即處分房產(chǎn)所有權(quán)的行為必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記后方可發(fā)生物權(quán)效力。例如河北省高院作出的（2019）冀民申4357號(hào)再審裁定書，明確離婚協(xié)議中對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)約定，未經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，不足以具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。

第二，在不涉及第三人利益情況下，房產(chǎn)所有權(quán)在協(xié)議生效時(shí)即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力?！痘橐龇ā穼?shí)際上并未明確規(guī)定夫妻二人處理房產(chǎn)時(shí)必須進(jìn)行房產(chǎn)變更登記，對(duì)房產(chǎn)歸屬的約定依附于婚姻關(guān)系的解除，是雙方在此基礎(chǔ)上達(dá)成的合意，不同于一般的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，在不涉及第三人利益的前提下，應(yīng)當(dāng)遵循雙方真實(shí)的意思表示。例如最高法院公報(bào)案例（2013）朝民初字第30975號(hào)案例，本案中李某某和唐某甲在《分居協(xié)議書》約定涉案房產(chǎn)歸李某某所有，且唐某有義務(wù)協(xié)助辦理相關(guān)事務(wù)，二人對(duì)于房產(chǎn)歸屬約定是在平等且自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成，并未涉及到該婚姻家庭關(guān)系以外的第三人，屬于民事合同，雙方理應(yīng)遵守;且涉案房產(chǎn)并未進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，唐某作為二人子女應(yīng)當(dāng)知悉相關(guān)事宜，不屬于《物權(quán)法》意義上的第三人，因此即使未辦理過(guò)戶登記，也不影響夫妻二人關(guān)于房產(chǎn)分割引起的物權(quán)變動(dòng)效力。

第三，如果涉及家庭關(guān)系外的第三人，應(yīng)當(dāng)在綜合認(rèn)定保護(hù)第三人的合法權(quán)益是否合理應(yīng)當(dāng)、是否產(chǎn)生信賴?yán)娴榷喾矫嬉蛩睾笞鞒雠袛?，而非?yán)格按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的依據(jù)。這是考慮到保護(hù)實(shí)際權(quán)利人的利益，不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行公示的目的在于保護(hù)市場(chǎng)交易安全，維護(hù)市場(chǎng)秩序，但實(shí)際生活中存在各種登記名義人并非實(shí)際權(quán)利人情形，實(shí)際權(quán)利人繼續(xù)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)給第三人的過(guò)程產(chǎn)生糾紛，如果僅僅依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)唯一依據(jù)，會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性不公平，因此應(yīng)當(dāng)權(quán)衡第三人是否盡到足夠的審慎義務(wù)以及諸多應(yīng)當(dāng)考量因素作出綜合決斷。

總的來(lái)說(shuō)，上述處理意見(jiàn)在當(dāng)下有關(guān)離婚協(xié)議中因約定房產(chǎn)所有權(quán)而產(chǎn)生的糾紛時(shí)較為常用。

四、結(jié)論

應(yīng)當(dāng)明確，《婚姻法》雖然是基于夫妻雙方間的特殊關(guān)系而存在，但離婚協(xié)議對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)的約定屬于雙方達(dá)成的合意，仍適用私法自治的原則，雙方理應(yīng)遵守在平等自愿基礎(chǔ)上對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行的處分，一方負(fù)有為他人辦理過(guò)戶登記的義務(wù)。其次，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的規(guī)定是一般規(guī)定，不基于特殊關(guān)系產(chǎn)生變動(dòng)，除非法律另有規(guī)定。兩部法律所依附的基礎(chǔ)關(guān)系不同，在針對(duì)離婚協(xié)議對(duì)房產(chǎn)歸屬約定是否能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力問(wèn)題的適用上，并無(wú)優(yōu)先適用的規(guī)定，因此在實(shí)務(wù)的處理上并無(wú)統(tǒng)一的意見(jiàn)。

一般在不涉及婚姻家庭關(guān)系以外的第三人時(shí)，可以分兩種情況進(jìn)行處理，即以不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件或者以離婚協(xié)議生效作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。若涉及上述以外第三人時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意權(quán)衡保護(hù)第三人合法權(quán)益、房產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人合法權(quán)益、維護(hù)交易安全及其他多種因素作出綜合判斷，此時(shí)不應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為物權(quán)權(quán)屬的唯一依據(jù)。

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作者簡(jiǎn)介：李馨玫（1995-），女，河北秦皇島人，上海大學(xué)法學(xué)院2017級(jí)法律碩士（非法學(xué)）研究生，研究方向?yàn)閲?guó)際經(jīng)濟(jì)法。