曹輝

摘要：環(huán)境是指人類(lèi)生存的空間及其可以直接或間接影響人類(lèi)生活和發(fā)展的各種自然因素。人們都不喜歡在有污染的環(huán)境中生活，近些年隨著人們生活水平的提高，環(huán)境質(zhì)量對(duì)生活的影響逐漸受到了全社會(huì)的關(guān)注。在改革開(kāi)放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的建設(shè)迅猛發(fā)展，各個(gè)領(lǐng)域都取得了舉世矚目的成就。房地產(chǎn)是一種客觀(guān)存在的物質(zhì)形態(tài)，是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，其中包含土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。在建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量以及材料相同的情況下，不同環(huán)境中房地產(chǎn)的價(jià)值不盡相同。如果想要客觀(guān)的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，就要科學(xué)分析、評(píng)價(jià)影響房地產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)因素，其中環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有著相當(dāng)大的影響。本文首先探討了影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要環(huán)境因素，其次闡述了房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估現(xiàn)狀，最后提出了幾點(diǎn)完善環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)影響的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：環(huán)境因素，房地產(chǎn)，估價(jià)，影響

對(duì)于一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，繁榮發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠帶動(dòng)整個(gè)城市化進(jìn)程，近些年來(lái)，隨著城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在不斷的發(fā)展、壯大，成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)。人們的生活水平隨著社會(huì)的發(fā)展也在不斷提升，因此生活觀(guān)念也發(fā)生了一些變化，在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的問(wèn)題上，人們一般會(huì)更傾向把房地產(chǎn)所處的位置和周邊環(huán)境放在優(yōu)先位置來(lái)考慮，即戶(hù)型所在區(qū)域是否臨近交通和商場(chǎng)，教育條件是否優(yōu)越，周?chē)慕?jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)是否持續(xù)上升，同時(shí)會(huì)對(duì)房屋周?chē)纳鷳B(tài)以及人居氛圍更為關(guān)注。這些因素不僅是居民購(gòu)房的重要影響因素，同時(shí)也影響著房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址，定位和選擇室內(nèi)裝修方案的時(shí)候，一定要將上述因素考慮到位，選出最合適的建設(shè)施工方案，使房地產(chǎn)的各方面價(jià)值充分體現(xiàn)出來(lái)，使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化。在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的起步稍晚一些，它是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐漸興起的，因此房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)體制、制度，以及機(jī)構(gòu)都不是十分的完善，但近些年來(lái)，其發(fā)展卻十分迅速，發(fā)展成果也十分顯著。

一、房地產(chǎn)估價(jià)的主要環(huán)境影響因素

（一）大氣環(huán)境因素

在居民居住環(huán)境的影響因素中，空氣質(zhì)量尤為重要，是與居民的身心健康息息相關(guān)的。而在房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估中，其影響因素包括建筑的所在位置，以及周?chē)拇髿猸h(huán)境。例如，房地產(chǎn)周?chē)欠翊嬖诳諝馕廴荆欠癞a(chǎn)生了較為難聞的氣味，有害物質(zhì)以及粉塵是否存在等，這些因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的高低造成相當(dāng)大的影響。除此之外，以養(yǎng)殖牲畜為代表的養(yǎng)殖場(chǎng)、化肥生產(chǎn)工廠(chǎng)、酒品制造場(chǎng)、大型垃圾中轉(zhuǎn)站、生產(chǎn)化學(xué)物質(zhì)的工廠(chǎng)、屠宰場(chǎng)以及污水處理場(chǎng)一般都會(huì)產(chǎn)生比較刺鼻的氣味，嚴(yán)重污染著空氣，從而使周邊的房地產(chǎn)價(jià)值降低。但是如果將房地產(chǎn)附近的生態(tài)綠化建設(shè)進(jìn)行不斷完善，擴(kuò)大綠地、公園、湖泊的建設(shè)，將會(huì)對(duì)大氣質(zhì)量項(xiàng)目的提升十分有利，從而有助于房地產(chǎn)價(jià)值的提升。

（二）衛(wèi)生環(huán)境因素

一般在居住區(qū)較集中的區(qū)域，由于商戶(hù)、飯店比較多，容易產(chǎn)生大量的生活垃圾，房地產(chǎn)項(xiàng)目周?chē)娜肆髁亢艽螅矘O易產(chǎn)生大量垃圾，如果沒(méi)有相應(yīng)的保潔人員來(lái)及時(shí)處理居民傾倒的垃圾，會(huì)造成房地產(chǎn)周?chē)沫h(huán)境無(wú)法忍受，甚至?xí)a(chǎn)生蒼蠅橫飛、臭氣熏天等現(xiàn)象，以上都會(huì)使得房地產(chǎn)的價(jià)值大大降低。反之，假設(shè)房地產(chǎn)商能夠?qū)χ車(chē)睦?、洗手間以及商戶(hù)的衛(wèi)生進(jìn)行加強(qiáng)管理、及時(shí)清潔，保障房地產(chǎn)周?chē)男l(wèi)生清潔，那么則會(huì)使房地產(chǎn)的價(jià)值得到相應(yīng)提升。

（三）水文環(huán)境因素

房屋的選址和建造，我國(guó)從古代開(kāi)始就有看“風(fēng)水”的習(xí)俗，延伸至今天的房地產(chǎn)建造美學(xué)中，水仍然占據(jù)著十分重要的地位。如果有河流、湖泊、噴泉等水體在房地產(chǎn)周?chē)敲雌滗N(xiāo)售量以及價(jià)值一定都會(huì)大大提升。但是，如果房地產(chǎn)周?chē)乃w全部都被污染過(guò)，空氣中彌漫的都是臭水味，那么該房地產(chǎn)的地位在大眾心中一定大打折扣，其價(jià)值也會(huì)隨之相應(yīng)降低。

（四）消防安全因素

近幾年來(lái)，高層建筑逐漸成為了我國(guó)居民建筑樓的代表性建筑。低至十幾層，高至三四十層。每棟大樓按照建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，應(yīng)該設(shè)置樓梯作為消防通道，即安全通道，以便可以在面對(duì)火災(zāi)等自然災(zāi)害的時(shí)候，為居民提供逃生的機(jī)會(huì)，使人員傷亡數(shù)量盡可能的降低。是否擁有齊全的消防設(shè)施、其消防設(shè)施及消防通道在滿(mǎn)足國(guó)家強(qiáng)制性要求的同時(shí)是否具有更高的標(biāo)準(zhǔn)，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生不小的影響。

（五）聲音環(huán)境因素

隨著生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越注重生活的質(zhì)量，特別是房地產(chǎn)周?chē)穆曉纯刂菩Ч@與居民的日常生活情緒息息相關(guān)。如果周?chē)脑肼曁?，或是頻率過(guò)于頻繁，就極易導(dǎo)致煩躁情緒的產(chǎn)生。在火車(chē)站、高鐵站、機(jī)場(chǎng)、高速公路、等這種人流、車(chē)流比較密集的地方，噪音水平一般都會(huì)很高，在這種噪音比較高的區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值一般會(huì)相應(yīng)較低。反之，在噪音很小、靜怡的環(huán)境的房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)使人心態(tài)平和，情緒穩(wěn)定，自然在房地產(chǎn)估價(jià)上是加分項(xiàng)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估現(xiàn)狀

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)體系中，對(duì)環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的影響，相對(duì)滯后，有些估價(jià)報(bào)告只是描述了房地產(chǎn)項(xiàng)目所處環(huán)境的狀況及特點(diǎn)。而對(duì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的影響考慮的不夠。由于房地產(chǎn)估價(jià)理論以及估價(jià)技術(shù)的不斷深入發(fā)展、逐步健全的環(huán)境保護(hù)法、不動(dòng)產(chǎn)所有者越來(lái)越重視環(huán)境因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值造成的影響，因此我國(guó)估價(jià)管理機(jī)構(gòu)及估價(jià)機(jī)構(gòu)在環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響方面，已逐步開(kāi)始嘗試性做一些工作。

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)逐漸意識(shí)到房地產(chǎn)價(jià)值受環(huán)境因素的影響越來(lái)越大，而不只是一味的強(qiáng)調(diào)區(qū)位對(duì)房屋價(jià)值的影響。在這里提到的環(huán)境，指的并不是人文環(huán)境，而是土壤、大氣、水環(huán)境等在地球空間范圍之內(nèi)的自然環(huán)境，以及通過(guò)人工條件形成的人工環(huán)境因素。而環(huán)境影響評(píng)估是指綜合評(píng)價(jià)、考慮對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響的一切自然、人為條件所組成環(huán)境因素。環(huán)境一定是會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生一定的影響，這是在房地產(chǎn)估價(jià)中必須要考慮的一個(gè)重要因素，不管它是加分項(xiàng)還是減分項(xiàng)。

水源保護(hù)區(qū)、瀕危動(dòng)物保護(hù)區(qū)以及濕地都屬于自然條件，臨近此類(lèi)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然可以收獲別樣的風(fēng)景，但此類(lèi)區(qū)域周邊一定會(huì)有一些限制性措施，在一定程度上限制了人們的活動(dòng)，所以臨近此類(lèi)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目，環(huán)境因素的影響不一定都是加分項(xiàng) 要綜合考慮利弊客觀(guān)科學(xué)的評(píng)估它對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的影響。

在房地產(chǎn)環(huán)境污染方面的訴訟案中，我國(guó)已經(jīng)涉及到了環(huán)境影響評(píng)估，取得了一定進(jìn)展，然而規(guī)范性的操作程序沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，就環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響無(wú)法做出定量的評(píng)估報(bào)告。舉例來(lái)說(shuō)，在某地的一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，因冬季施工導(dǎo)致室內(nèi)氨污染，嚴(yán)重威脅到了居民的身體健康，為此，居民就污染問(wèn)題起訴了開(kāi)發(fā)商，法院受理了此案。經(jīng)過(guò)調(diào)查和檢測(cè)，有關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)在此住宅戶(hù)中，十幾戶(hù)業(yè)主的房間空氣中，氨的濃度高出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)十幾倍，甚至幾十倍。造成這種原因是因?yàn)槎臼┕r(shí)，混凝土中混入了含尿素的防凍劑。此后，開(kāi)發(fā)商向業(yè)主道歉，并同意為業(yè)主添加空氣凈化裝置，或原價(jià)退還以賠償業(yè)主，但由于業(yè)主是以較低期房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)，而現(xiàn)在房屋已經(jīng)升值將近百分之二十，所以業(yè)主并不同意開(kāi)發(fā)商的賠償。該空氣污染對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值量影響是多少，就需要進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估。該事件反映了環(huán)境因素對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重大影響。

三、完善環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)影響的對(duì)策

（一）劃定估價(jià)的范圍

人們?cè)诖址判偷某鞘谢l(fā)展過(guò)程中，總是過(guò)于盲目激進(jìn)，缺乏理性，相關(guān)部門(mén)也沒(méi)有將科學(xué)、健全的環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響量的標(biāo)準(zhǔn)制定出來(lái)，同時(shí)也沒(méi)有將環(huán)境因素明確納入到房產(chǎn)價(jià)值評(píng)定的過(guò)程中。在這種情況下，各個(gè)相關(guān)部門(mén)應(yīng)該吸取教訓(xùn)和不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)止損，將環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響盡可能量化，并對(duì)其使用范圍進(jìn)行明確的劃定，使得環(huán)境因素在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中操作可循、可控、客觀(guān)、科學(xué)。

（二）制定環(huán)境評(píng)估報(bào)告

目前由于購(gòu)房者的認(rèn)知和維權(quán)意識(shí)還不夠強(qiáng)，因此在房屋購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，很少有向地產(chǎn)商索要房屋環(huán)境評(píng)估報(bào)告的現(xiàn)象，缺乏這方面的意識(shí)，導(dǎo)致不少人在入住之后，才慢慢發(fā)現(xiàn)環(huán)境因素給自己帶來(lái)的很大的負(fù)面影響，特別是經(jīng)濟(jì)上的損失及身心健康方面的影響。所以，在簽訂購(gòu)房合同之前，購(gòu)房人應(yīng)該向開(kāi)發(fā)商索要環(huán)境評(píng)估報(bào)告，并對(duì)戶(hù)型進(jìn)行綜合考察，并考慮是否對(duì)戶(hù)型及居住環(huán)境滿(mǎn)意，之后再做是否購(gòu)房的決定，使購(gòu)房潛在的損失和風(fēng)險(xiǎn)大大降低?；谝陨锨闆r，若在入住后仍然出現(xiàn)了和實(shí)際不符的情況，同樣能按照環(huán)境評(píng)估報(bào)告要求地產(chǎn)商賠償。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)

目前，由于房地產(chǎn)估估價(jià)本身就是一門(mén)科學(xué)與藝術(shù)相結(jié)合的學(xué)問(wèn)，所以部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常抱有僥幸取巧心理，在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中施加影響，甚至弄虛作假，造成房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值和自身具有的客觀(guān)價(jià)值相去甚遠(yuǎn)。除此之外，不完善的法律、政策環(huán)境導(dǎo)致環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響不能客觀(guān)體現(xiàn)出來(lái)。所以各監(jiān)督管理部門(mén)應(yīng)在各自職責(zé)范圍嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策并不斷完善之，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中的不正之風(fēng)，在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中嚴(yán)格以房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)，采取相應(yīng)的技術(shù)，切實(shí)體現(xiàn)出環(huán)境因素對(duì)地產(chǎn)價(jià)值的客觀(guān)影響。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為代表的，這種經(jīng)濟(jì)形態(tài)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也面臨著許多機(jī)遇和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)價(jià)格受很多因素的影響，地區(qū)、用途以及類(lèi)型的不同都會(huì)在使得房地產(chǎn)的估價(jià)產(chǎn)生巨大差異。環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，也會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的影響。

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