付金龍

摘要：隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控、銀行對(duì)房企貸款政策的收緊、融資環(huán)境的日趨惡略等影響，使得中小房企的壓力倍增，利潤(rùn)的高低直接關(guān)系到房企的生死存亡，成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展中占據(jù)越來(lái)越重要的地位。筆者結(jié)合在房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)，共同探討前期工作階段在成本控制中的重要性，希望在行業(yè)下行期，能充分挖掘項(xiàng)目的價(jià)值，為公司發(fā)展提供動(dòng)力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ， 前期工作? ，設(shè)計(jì)階段 ， 方案? ，制度? ，成本控制

本文將從房地產(chǎn)企業(yè)的狀況、前期工作階段、針對(duì)存在的問(wèn)題如何優(yōu)化房企管理制度等幾個(gè)方面，并結(jié)合工作實(shí)際案例，闡述前期工作階段在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的重要作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的狀況

房地產(chǎn)企業(yè)如同一個(gè)小社會(huì)，難免存在如下問(wèn)題，部門較多，專業(yè)不作為，內(nèi)部管理混亂，關(guān)系比較復(fù)雜，互相扯皮的事項(xiàng)常有發(fā)生，內(nèi)耗驚人。這些問(wèn)題嚴(yán)重影響公司經(jīng)營(yíng)內(nèi)功，從而影響到企業(yè)的利潤(rùn)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有良好的管理體系，讓各專業(yè)條線充分發(fā)揮作用，從前期、設(shè)計(jì)、融資、成本、工程、營(yíng)銷、物業(yè)等各方面，分別挖掘巨大價(jià)值，提高企業(yè)的贏利能力。

二、 前期工作

房地產(chǎn)企業(yè)的前期工作對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)起著很重要的作用，它是整個(gè)項(xiàng)目的總方向和總目標(biāo)。以下主要從拿地階段、手續(xù)辦理及設(shè)計(jì)階段等方面進(jìn)行闡述分析，未雨綢繆，從而更好的控制工程成本。

（一）拿地階段

房地產(chǎn)企業(yè)在拿地之前需要對(duì)該土地進(jìn)行必要的考察和研究，結(jié)合土地的坐落位置、占地面積、形狀、地塊內(nèi)的建筑物和設(shè)施現(xiàn)狀、規(guī)劃用途和限制條件及周邊的配套設(shè)施（比如：交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)、水電氣、通訊等）等情況綜合考慮，做出可行性研究分析。

同時(shí)，作為房地產(chǎn)企業(yè)，盡量爭(zhēng)取拿的土地為凈地，如果是毛地，后期會(huì)涉及拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。這些補(bǔ)償如果由開(kāi)發(fā)商來(lái)處理，會(huì)比較麻煩，需要有專業(yè)的拆遷人員去談判，隨著時(shí)間的推移，被拆遷者的胃口也越來(lái)越大，無(wú)形中加大了土地成本。

案例一：

成都雙流區(qū)物流園項(xiàng)目在拿地時(shí)，出讓合同內(nèi)土地出讓的條件為現(xiàn)狀土地條件，沒(méi)有充分考慮到地形地貌對(duì)后期的影響。場(chǎng)地內(nèi)有水塘、土堆、綠化植被等，后期在場(chǎng)地平整時(shí)，土方的開(kāi)挖量達(dá)75萬(wàn)m3，按照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)6元/m3計(jì)算，此項(xiàng)費(fèi)用高達(dá)450萬(wàn)元。除去場(chǎng)內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)及回填，土方外運(yùn)量也高達(dá)70萬(wàn)m3，按照當(dāng)?shù)氐耐膺\(yùn)市場(chǎng)價(jià)55元/m3計(jì)算，此項(xiàng)費(fèi)用高達(dá)3850萬(wàn)元。植被及附著物清理面積達(dá)12萬(wàn)m2，此項(xiàng)費(fèi)用按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)7元/m2計(jì)算，此項(xiàng)費(fèi)用也高達(dá)84萬(wàn)元。加上水塘積水抽排、淤泥開(kāi)挖外運(yùn)、場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)及回填等費(fèi)用，最終場(chǎng)地平整費(fèi)用高達(dá)4500萬(wàn)元，加上文物勘探，共計(jì)約4700萬(wàn)元。土地成本增加了約23.5萬(wàn)元/畝。雖然拿地時(shí)從表面上看土地成本比周邊便宜，但是加上這些成本，土地費(fèi)用已高出周邊的地價(jià)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)，要進(jìn)行綜合評(píng)估分析，對(duì)于這些不利因素，可以作為與政府談判的籌碼，爭(zhēng)取最大的利益。

（二） 手續(xù)階段

在辦理工程相關(guān)手續(xù)時(shí)，需要繳納費(fèi)用、辦理證件的科目比較多。但區(qū)域政策不同，有些費(fèi)用可以免交，有些可以不交，有些可以緩繳，辦理證件的材料要求可以進(jìn)行變通等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)人員一定要充分了解當(dāng)?shù)卣母黜?xiàng)政策及優(yōu)惠條件，通過(guò)努力實(shí)現(xiàn)相關(guān)費(fèi)用的減免或緩繳，提高證件的辦理效率，為公司爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)空間、縮短開(kāi)發(fā)周期，節(jié)約工程成本。

（三）設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)費(fèi)只占開(kāi)發(fā)成本的1%-2%，但對(duì)建造成本、銷售額、生活空間具有極大的影響。因而設(shè)計(jì)階段關(guān)系到項(xiàng)目的大成本、大品質(zhì)，進(jìn)而左右項(xiàng)目的盈利能力。房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面對(duì)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行有力的控制，改變項(xiàng)目的整體盈利能力。

1、設(shè)計(jì)單位的選擇與管理

土地拿到之后，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)就是重中之重了。設(shè)計(jì)單位選擇的好壞，水平的高低，對(duì)項(xiàng)目的成本控制及工程的推進(jìn)起著至關(guān)重要的作用。在設(shè)計(jì)單位招標(biāo)比選中主要從以下幾方面進(jìn)行選擇：

1.1設(shè)計(jì)作品

房地產(chǎn)企業(yè)判斷設(shè)計(jì)單位水平如何？考察是很有必要的，重點(diǎn)看公司以前做過(guò)的兩三個(gè)項(xiàng)目的圖紙或現(xiàn)場(chǎng)。

1.2 團(tuán)隊(duì)力量

大的設(shè)計(jì)公司并不是每個(gè)團(tuán)隊(duì)都很厲害，小的設(shè)計(jì)公司也可能會(huì)有十分出色的頂尖高手，在看公司的實(shí)力和作品的同時(shí)，更要看團(tuán)隊(duì)的實(shí)力和作品。

1.3現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)化建議

在與設(shè)計(jì)院交流時(shí)，可以直接拿一套實(shí)際項(xiàng)目的圖紙，讓設(shè)計(jì)院或優(yōu)化單位現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)評(píng)問(wèn)題或提出優(yōu)化方案。

1.4質(zhì)量與效率

現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都在進(jìn)行高周轉(zhuǎn)，這對(duì)設(shè)計(jì)單位的工作質(zhì)量、效率及出圖時(shí)間要求比較高，在設(shè)計(jì)單位比選中，要充分考慮各單位的出圖周期。明確設(shè)計(jì)的進(jìn)度、質(zhì)量與付款掛鉤，明確延期的賠償責(zé)任，同時(shí)，按合同要求對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。

1.5設(shè)計(jì)合同管理

招標(biāo)及簽訂合同前，應(yīng)在招標(biāo)文件及合同內(nèi)明確設(shè)計(jì)單位需要配合的工作內(nèi)容及限額設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如工程投資、主要材料消耗指標(biāo)等），并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本控制。

2、方案的比選

房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目涉及專業(yè)較多，在方案設(shè)計(jì)階段，要組成有效的組織機(jī)構(gòu)，一般由公司的高層、設(shè)計(jì)部、前期策劃部、工程部、成本部、營(yíng)銷部等部門組成。這些部門要相互協(xié)調(diào)、相互配合，同時(shí)要做好與設(shè)計(jì)公司、政府部門之間的溝通，建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)和信息查詢體系，確保相關(guān)人員能夠通過(guò)不同方式來(lái)共享數(shù)據(jù)和信息。對(duì)于不同階段都應(yīng)提出多種設(shè)計(jì)方案，通過(guò)方案的比選，為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供依據(jù)，為項(xiàng)目成本控制提供動(dòng)力。

案例二：

浦東物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，其中1#、2#庫(kù)為三層庫(kù)，底層層高7.95米，地坪荷載為3噸/m2，對(duì)于地基處理，我們選用：方案一：整體采用結(jié)構(gòu)地坪。地坪樁采用直徑600mm的PHC預(yù)應(yīng)力混凝土管樁。方案二：整體采用建筑地坪，地坪下采用水泥攪拌樁（水泥摻量18%，采用42.5級(jí)復(fù)合硅酸鹽水泥），樁間距1.5m梅花形布置。兩種方案進(jìn)行地基處理的經(jīng)濟(jì)性比選，上報(bào)公司高層，即能確定合理的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，又能為高層在經(jīng)濟(jì)性和使用上做出直觀的對(duì)比。為公司決策提供了一定的依據(jù)。方案對(duì)比如下（表一）所示。

3、施工圖的準(zhǔn)確性

3.1施工圖設(shè)計(jì)的決定意義

施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)的擴(kuò)展，是指導(dǎo)工程建設(shè)的主要文件，是工程預(yù)算和施工招投標(biāo)的基礎(chǔ)與條件。施工圖完成時(shí)，該項(xiàng)目的建安成本80%已經(jīng)確定（圖一）。

因此，施工圖設(shè)計(jì)必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)所確定的原則、范圍、內(nèi)容、項(xiàng)目投資額進(jìn)行。

3.2建立設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)在持續(xù)不斷的開(kāi)發(fā)中，要逐步建立起自己的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系。針對(duì)不同地區(qū)、不同業(yè)態(tài)（如酒店、辦公、商場(chǎng)、住宅、別墅、物流等）、不同檔次的建筑產(chǎn)品，制定企業(yè)內(nèi)部的建造標(biāo)準(zhǔn)、單方造價(jià)指標(biāo)、單方材料消耗量指標(biāo)及鋼筋、混凝土設(shè)計(jì)限額指標(biāo)等。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，找出施工圖設(shè)計(jì)中的缺陷和不足，不斷更新、完善數(shù)據(jù)庫(kù)，為今后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在設(shè)計(jì)階段的成本管控提供一定的依據(jù)。

3.3加強(qiáng)圖紙內(nèi)部審核

施工圖一旦完成，即成事實(shí)，往往沒(méi)有時(shí)間進(jìn)行優(yōu)化，或者設(shè)計(jì)院的抵觸情緒會(huì)非常高。所以，在設(shè)計(jì)出施工圖前，組織企業(yè)各個(gè)部門，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性、銷售上客戶的感知度、運(yùn)維上的便捷經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行審核，通過(guò)全方位、全面的審核管理工作來(lái)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤對(duì)后期項(xiàng)目造成經(jīng)濟(jì)損失。

三、 房企制度優(yōu)化

（一）建立全員成本管控的意識(shí)

目前房地產(chǎn)企業(yè)各部門分工比較明確，經(jīng)常出現(xiàn)成本管控是成本部的事情，與我無(wú)關(guān)的現(xiàn)象。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)自上而下形成一種成本管控的意識(shí)，全員參與，各部門要充分協(xié)調(diào)溝通，對(duì)前期拿地階段要進(jìn)行全方位的測(cè)算，對(duì)設(shè)計(jì)階段要對(duì)設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃指標(biāo)、材料設(shè)備選型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。

（二）建立監(jiān)督倒逼競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)各部門從自身的專業(yè)角度，來(lái)分析評(píng)判前期工作階段存在的問(wèn)題，與同行進(jìn)行對(duì)標(biāo)，暴露出各種問(wèn)題，監(jiān)督和倒逼各部門充分挖掘項(xiàng)目的價(jià)值空間（如倒逼設(shè)計(jì)去無(wú)效成本和貨值最大化、成本對(duì)標(biāo)降低、工程和客服監(jiān)督工程質(zhì)量、營(yíng)銷監(jiān)督設(shè)計(jì)做出有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品等）。對(duì)提出建議并被公司采納的部門進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)入庫(kù)問(wèn)題在新項(xiàng)目再次出現(xiàn)的部門進(jìn)行懲罰。從而提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)功，讓各專業(yè)條線充分發(fā)揮作用，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

四、結(jié)語(yǔ)

成本控制是項(xiàng)目管控的核心之一，而前期工作階段是項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)要重視前期階段，提升前期設(shè)計(jì)的綜合能力，提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)功，從而使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

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