張國(guó)清

摘 要：房產(chǎn)面積計(jì)算為辦理產(chǎn)權(quán)、管理產(chǎn)籍信息、土地開(kāi)發(fā)利用、房產(chǎn)交易、城鎮(zhèn)的建設(shè)需要，建筑面積計(jì)算為工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)全過(guò)程的建筑面積計(jì)算，兩種規(guī)范針對(duì)各自的需要有不同的計(jì)算規(guī)則，本文詳細(xì)的介紹了兩種規(guī)范在建筑不同功能區(qū)中面積計(jì)算的區(qū)別，并且區(qū)別了兩種規(guī)范在具體工作中面積計(jì)算算法和結(jié)果之間的相互聯(lián)系，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算及工程建筑面積計(jì)算有一定的參考意義。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)面積;建筑面積;計(jì)算差異

一、概論

房屋是人民生產(chǎn)和生活的場(chǎng)所，房屋及其用地是生產(chǎn)和生活的基本物質(zhì)要素，為準(zhǔn)確采集和表述要素信息，必須進(jìn)過(guò)房地產(chǎn)測(cè)量，其中房產(chǎn)面積測(cè)算就是房地產(chǎn)測(cè)量中的重要組成部分。完善的房產(chǎn)測(cè)量成果資料是統(tǒng)計(jì)管理城市建設(shè)信息和城市居民住房信息的重要基礎(chǔ)資料[1]。建筑面積計(jì)算是反映房屋建筑規(guī)模的重要指標(biāo)，也是區(qū)分建筑物不同功能分區(qū)的面積指標(biāo)，它廣泛應(yīng)用于總體規(guī)劃的前期設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)、詳細(xì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)、建筑工程造價(jià)管理、房屋建筑計(jì)價(jià)、城市規(guī)劃等。

二、適用范圍及作用

房產(chǎn)面積測(cè)算為房地產(chǎn)工作的開(kāi)展與開(kāi)發(fā)提供權(quán)屬信息、及供前期預(yù)算和銷售的預(yù)測(cè)繪面積、辦理產(chǎn)權(quán)的實(shí)測(cè)面積等。另外，房產(chǎn)面積測(cè)算也是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源，它是以后產(chǎn)權(quán)辦理、產(chǎn)權(quán)變更以及產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。其適用范圍為：城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)的房產(chǎn)測(cè)繪;獨(dú)立的工礦企事業(yè)單位的房產(chǎn)測(cè)繪;與城市、建制鎮(zhèn)、工礦企事業(yè)單位相毗連的居民點(diǎn)的房產(chǎn)測(cè)繪;城市、建制鎮(zhèn)建成區(qū)以外的郊區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)，以及其他地區(qū)的居民區(qū)、居民點(diǎn)[1]。

建筑面積是貫穿建筑工程設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)施工等過(guò)程，也是總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的重要依據(jù)，是核發(fā)工程規(guī)劃許可證的重要依據(jù)，在工程項(xiàng)目竣工以后，也是竣工驗(yàn)收的重要依據(jù)。其次，建筑面積是計(jì)算結(jié)構(gòu)工程量或用于確定某些費(fèi)用指標(biāo)的基礎(chǔ)，有了建筑面積，才有可能計(jì)算單位建筑面積的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)[2]。

三、兩種規(guī)范的差異性

建筑面積與房產(chǎn)面積是對(duì)建筑物的兩種不同用場(chǎng)的面積度量，針對(duì)不同的行業(yè)和目的，有相近之處，但不能混淆混用。

（一）關(guān)于共有面積的差異

建筑面積規(guī)范只解決了面積認(rèn)定（全面積、半面積、不計(jì)面積）問(wèn)題，不涉及共有面積的分?jǐn)倖?wèn)題。而房產(chǎn)面積規(guī)范不光解決了面積認(rèn)定（全面積、半面積、不計(jì)面積）問(wèn)題，還對(duì)各種建筑形態(tài)的共有面積如何分?jǐn)偺岢隽溯^為詳盡的解決方案。另外，建筑面積通常按方案圖（或施工圖）進(jìn)行測(cè)算的，而房產(chǎn)預(yù)測(cè)面積是按施工圖進(jìn)行測(cè)算，房產(chǎn)實(shí)測(cè)面積是按現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)并結(jié)合竣工圖進(jìn)行測(cè)算的[3]。

（二）關(guān)于面積認(rèn)定的（全面積、半面積、不計(jì)面積）差異

建筑面積計(jì)算規(guī)范與房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)范因其應(yīng)用不一樣，所以在使用過(guò)程中存在少許差異，具體如下：

（1）房產(chǎn)：層高2.20米或凈高2.10米以下，不計(jì)算面積。建筑：層高2.20米以下，按一半計(jì)算面積，凈高小于等于1.20米，不計(jì)算面積。

（2）房產(chǎn)：封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)算，未封陽(yáng)臺(tái)按一半面積計(jì)算。建筑：主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)計(jì)算全面積，主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半面積。

（3）房產(chǎn)：無(wú)柱雨篷不計(jì)算面積，有柱則計(jì)算面積。建筑：有柱雨篷計(jì)算全面積，無(wú)柱雨篷寬度大于或等于2.1米，計(jì)算全面積[4]。

（4）房產(chǎn)：有永久性頂蓋的室外樓梯，計(jì)算全面積，無(wú)頂蓋按半面積計(jì)算。建筑：室外樓梯按自然層處理，計(jì)算全面積[4]。

（5）房產(chǎn)：屋面樓梯間、電梯機(jī)房等，層高不足2.2米，不計(jì)算面積。建筑：屋面樓梯間、電梯機(jī)房等，層高不足2.2米，按一半面積計(jì)算[4]。

（6）房產(chǎn)：封閉架空通廊按外圍水平計(jì)算全面積;有頂蓋不封閉架空通廊，按外圍水平計(jì)算一半面積;無(wú)頂蓋架空通廊不計(jì)算面積。建筑：有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍計(jì)算面積;無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，按結(jié)構(gòu)底板計(jì)算一半面積[4]。

（7）房產(chǎn)：落地窗，計(jì)算全面積;凸（飄）窗，高度不足2.2米不計(jì)算面積。建筑：窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10米以上的凸（飄）窗，計(jì)算一半面積[4]。

（8）房產(chǎn)：依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.20m水平面積計(jì)算。建筑：建筑物吊腳架空層及探基礎(chǔ)架空層，有維護(hù)結(jié)構(gòu)且層高2.20m及以上，應(yīng)按其頂板水平投影計(jì)算建筑全面積;結(jié)構(gòu)層高2.20m以下的，計(jì)算一半面積[4]。

（9）房產(chǎn)：伸縮縫與室內(nèi)相通計(jì)算面積，不相通則不計(jì)算面積;建筑：建筑物的伸縮縫按自然層計(jì)算。

四、兩種規(guī)范的相關(guān)性

房產(chǎn)面積計(jì)算與建筑面積計(jì)算存在很大的關(guān)聯(lián)。首先，房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則是以幢為單位，共有面積的分?jǐn)偧疤變?nèi)面積的計(jì)算都在幢內(nèi)進(jìn)行，而建筑面積計(jì)算規(guī)范中是以獨(dú)立樓棟為單位進(jìn)行面積統(tǒng)計(jì)，但應(yīng)分別統(tǒng)計(jì)計(jì)容與不計(jì)容面積，兩種規(guī)范存在少許的計(jì)算差異，部分城市建設(shè)及不動(dòng)產(chǎn)部門要求產(chǎn)權(quán)面積不能大于規(guī)劃指標(biāo)中的計(jì)容面積，因此在房產(chǎn)測(cè)繪中對(duì)幢的分化有了較明確的要求，應(yīng)盡可能的與計(jì)容面積相吻合而且必須找出面積不吻合之處差異。其次，在城市建設(shè)中，很多南方城市鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)利用地下空間，存在很多依坡地而建的建筑，在對(duì)復(fù)雜建筑面積計(jì)算過(guò)程中，兩種規(guī)范對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的認(rèn)定可能存在不一致的地方，如若涉及到地下空間的公共部分，公共區(qū)域的分?jǐn)倳?huì)對(duì)房產(chǎn)面積的計(jì)算有部分影響，從而會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)面積的結(jié)果因考慮功能區(qū)分?jǐn)偟纫蛩嘏c建筑面積的計(jì)算結(jié)果存在較大差異。

五、結(jié)論

縱觀全文，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)面積與建筑面積計(jì)算其針對(duì)的目的不一樣，并且使用范圍也有較大的差別，但這兩種規(guī)范之間又有較大的聯(lián)系，部分城市的政府部門還為這些聯(lián)系增加了約束條件，因此學(xué)習(xí)并熟悉這兩種規(guī)范的相同點(diǎn)與不同點(diǎn)，并在針對(duì)不同的情況時(shí)靈活運(yùn)用，不僅能準(zhǔn)確的計(jì)算面積統(tǒng)計(jì)成本也能減少經(jīng)濟(jì)損失，也方便服務(wù)人民群眾的辦理事務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂永江.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)[M].中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001.

[2]GB/T50353-2013.建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范[S].2014.

[3]溫科技.基于東塔房產(chǎn)測(cè)繪的共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄑ芯縖J].地理空間信息，2019.05（13）：218-220.

[4]劉武.新形勢(shì)下的房產(chǎn)測(cè)繪_圖文[DB/OL].互聯(lián)網(wǎng)文檔資源.