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        徐州市區(qū)建設(shè)用地項目驗收測量之研究

        2017-07-09 15:29:24吳健鄭偉
        科學與財富 2017年18期

        吳健+鄭偉

        摘 要: 竣工驗收是供后監(jiān)管的一項措施之一。做好建設(shè)用地供地后監(jiān)管工作,可以遏制土地低效利用、違反土地出讓合同及土地閑置等問題,預(yù)防建設(shè)用地供地后的違法違規(guī)用地行為。本文針對建設(shè)用地項目竣工驗收的內(nèi)容及要點進行研究。

        關(guān)鍵詞: 竣工;驗收測量;容積率;建筑面積

        1.建設(shè)用地項目驗收內(nèi)容

        隨著我市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,建設(shè)用地供需矛盾十分突出,不斷提高土地利用率,有效緩解土地供需矛盾,就成了促進節(jié)約集約用地的思考方向。建設(shè)用地驗收具體內(nèi)容主要包括以下四項:是否足額繳納土地出讓金及其他土地規(guī)費;是否存在逾期開工、逾期竣工、土地閑置情況;是否按批準用地范圍使用土地以及依照土地出讓合同、劃撥決定書,需要驗收的其他內(nèi)容。

        2.建設(shè)用地項目的驗收類型

        建設(shè)用地項目驗收分為分期驗收及竣工驗收。

        分期驗收:經(jīng)依法批準已分期的房地產(chǎn)項目可按分期發(fā)證的宗地申請分期驗收;規(guī)劃批準分期驗收合格的房地產(chǎn)項目也可申請分期驗收。凡屬于度假村、賓館、酒店、科研設(shè)計、工業(yè)生產(chǎn)等項目用地,以及土地出讓合同規(guī)定不可分割和不得進行銷售的項目,不得辦理分期驗收。

        竣工驗收:國土、規(guī)劃、房管等部門要按照各自的職責,開展項目竣工驗收工作,竣工驗收的具體內(nèi)容包括:項目整體竣工驗收的范圍是否與出讓合同和批準用地范圍一致;實際計入容積率的建筑面積是否與出讓合同約定時一致;土地用途是否與出讓合同約定一致;出讓金是否交清等。

        3.建設(shè)項目驗收測量流程

        驗收測量是項目驗收的前置環(huán)節(jié),由項目開發(fā)單位申請,針對開發(fā)項目的實際建設(shè)情況進行竣工測量,計算建筑面積、計容面積、不同用途的建筑比例,核實是否超出批準用地紅線的過程。其測量結(jié)果與《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規(guī)劃設(shè)計要點》或其它約定條件進行核對,出具《建設(shè)項目用地驗收測量報告單》,供國土管理部門進行驗收使用。其具體流程分為:

        (1)分期驗收測量流程

        申請—受理資料—提供同意分期驗收的意見—現(xiàn)場實測—測量審查—計算相關(guān)的建筑面積—核對用地紅線—出具驗收測量成果—提交驗收

        (2)竣工驗收測量流程

        申請—受理資料—現(xiàn)場實測—測量審查—計算歷次分期的建筑面積及各類用途的面積—核算整體容積率—核對用地紅線—出具驗收測量成果—提交驗收

        4.建設(shè)項目驗收各類指標的計算內(nèi)容

        (1)建筑總面積:總建筑面積是工程建設(shè)項目的建筑面積之和,通常按“地上、地下、地上地下相加”三項分別列出。

        (2)可建建筑面積:根據(jù)《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規(guī)劃設(shè)計要點》或其它約定條件所約定的能夠建設(shè)或達到的建筑面積。一般指用地面積*容積率

        (3)計入容積率的建筑面積:根據(jù)相關(guān)規(guī)范,將建筑總面積內(nèi)可計入容積率的部分單獨列出計算。計容地上建筑面積=地上建筑面積-不計容積率的地上建筑面積(底層架空綠化公共服務(wù)空間)+特殊多倍計容積率的面積(層高超高建筑)

        (4)不同用途比例的計算:在計入容積率的建筑面積中,將不同用途的建筑面積分類計算。一般根據(jù)規(guī)劃核實測量報告或房產(chǎn)實測進行核算。

        (5)建筑密度:指在一定范圍內(nèi),建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率,具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比(%)。

        (6)建筑高度:建筑高度是指屋面面層到室外地坪的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。

        (7)綠地率:綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠地率=(綠地面積/用地面積)×100%。

        (8)公建配套:配套公建(住宅區(qū)配套公共建筑),指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑,但各住宅區(qū)具體配建項目因住宅區(qū)情況的不同會有所區(qū)別。

        5.驗收測量指標計算之難點

        (1)陽臺面積的計算

        根據(jù)徐州市政府批轉(zhuǎn)市規(guī)劃局《徐州市經(jīng)營性用地容積率計算規(guī)定》[1]的通知徐政發(fā)〔2008〕56號,住宅建筑的每套住宅陽臺當其水平投影總面積小于10平方米(含10平方米)時,按其水平投影面積的1/2計入容積率。當其水平投影總面積大于10平方米時,其超出10平方米部分按水平投影面積計入容積率。長期以來,規(guī)劃測量計算的陽臺面積僅僅核算出來陽臺的總面積,而超過10平方米的部分未單獨標出。

        (2)閣樓是否計容的情形

        建筑物坡屋頂建筑面積計算值按《計算規(guī)范》[2]計算,具有下列情形之一的,其建筑面積不計入容積率:

        a、前后檐口高在2.0米以下(不含2.0米),且在遮陽方向上退讓建筑外主墻在3.6米以上,并設(shè)套內(nèi)樓梯的坡屋頂?shù)慕ㄖ娣e。

        b、建筑坡屋頂下設(shè)計凈高超出2.2米部分的建筑面積不超過房屋標準層建筑面積的30%,且坡屋頂前檐口高出頂層屋面不超過1.5米、后檐口高不超過0.3米。

        根據(jù)以上規(guī)定,必須在現(xiàn)場核實閣樓是否滿足以上條件,否則需要計入容積率。

        (3)公建配套面積的計算

        根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》[3],居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施(也稱配套公建),應(yīng)包括:教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施。按照土地分類,其商業(yè)服務(wù)、金融郵電的部分屬于商服,因此,在計算具體的用途分類時,應(yīng)將公建設(shè)施與土地分類進行對應(yīng)。

        (4)外墻保溫及干掛石材的計算

        在實地竣工測量環(huán)節(jié),往往測量按照外包尺寸進行量算,這將導致外墻保溫層以及干掛石材等一并計入了容居率。當計算實際建筑面積超出計容面積時,開發(fā)單位強調(diào)包含了此部分,但又苦于沒有該部分的具體面積,導致在核算容積率時加大了難度。

        (5)分期驗收資料的搜集

        對于分期驗收的項目,前期驗收資料已經(jīng)提供,在竣工驗收時,再搜集前期驗收資料比較困難。因為在各個驗收環(huán)節(jié),針對不同的問題出具了處理意見,這就要求驗收資料應(yīng)該及時歸檔,方便調(diào)閱。

        6.建設(shè)用地項目驗收的處理對策

        (1)先內(nèi)后外。這里指的是先內(nèi)業(yè)處理,判斷現(xiàn)場需要核實的重點,判斷是否應(yīng)該屬于分期驗收還是竣工驗收,提供的資料是否齊全、真實有效,根據(jù)規(guī)劃設(shè)計的圖紙,明確需要計容的要素,如設(shè)備間、閣樓、梯、廊、入戶花園等,然后現(xiàn)場逐一核實。

        (2)細化測量。在竣工測量環(huán)節(jié),針對建筑物各個設(shè)計部位進行測量,按照用途進行劃分,分類匯總,有些竣工測量核實資料往往只匯總了主體、陽臺、設(shè)備層等,但未將用途加以區(qū)分,導致無法按照用途進行分類匯總。

        (3)數(shù)據(jù)共享。建設(shè)項目用地驗收,經(jīng)過規(guī)劃、房管、土地各部門進行驗收,其測量成果應(yīng)進行共享。成果共享不僅能夠降低驗收測量環(huán)節(jié)的時間,也能從不同條件下的測量精度相互檢核驗證,為驗收測量提供一個成果合格的參考數(shù)據(jù)。

        (4)成果歸檔。每次驗收的項目成果資料,應(yīng)該及時歸檔,按照檔案管理的相關(guān)辦法進行規(guī)范管理,能夠避免因人員更迭、資料缺失帶來搜集資料的困難。

        7.總結(jié)與展望

        建設(shè)用地項目驗收是批后監(jiān)管的具體行為,驗收測量數(shù)據(jù)是作為項目驗收的基礎(chǔ),國土資源管理部門要按照相關(guān)的規(guī)范標準進行開展工作。開發(fā)單位項目驗收的目的是為了后續(xù)辦理不動產(chǎn)權(quán)證,在業(yè)務(wù)處理期間,既要提高工作效率,又要細致深入調(diào)查,從項目的全局出發(fā),努力做到每一個項目不留后遺癥?!?/p>

        參考文獻

        [1]徐政發(fā)〔2008〕56號《徐州市經(jīng)營性用地容積率計算規(guī)定》;1-2.

        [2] 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353-2013;1-9.

        [3] 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB 50180-93:1-16.

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