溫宇軍

摘 要：文章首先介紹房產測繪的主要工作內容，分析房產測繪中存在的問題，提出了房產測繪改進方法措施。

關鍵詞：房產測繪；測量；建筑面積；措施

1 房產測繪的主要工作內容

房產測繪是一項技術性和政策性較強的專業(yè)測繪。工作具體包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等七個方面的工作。其中，房產平面控制測量是房產測繪的第一步，屬于房產基礎測量；房產調查和房產要素測量包括房屋和房屋用地及其相關要素的調查和測量，是進行房屋產權登記和產籍管理的依據；房產圖繪制主要是指房產分幅平面圖（簡稱分幅圖）、房產分丘平面圖（簡稱分丘圖）、房產分戶圖（簡稱分戶圖）三種圖的繪制；房產面積的測算包括測算出房屋的建筑面積、產權面積、公攤面積以及房屋用地面積等；房產變更測量是由于房產狀況的不斷變化而進行的一項經常性房產測量工作；成果資料的檢查與驗收工作作為房產測量的最后環(huán)節(jié)，是保證房地產成果資料質量的最后一道關口。房產測繪成果為產權的登記、轉移和糾紛提供依據，確認以后的房地產成果資料具有法律效力。

2 房產測繪中存在的問題

2.1 房產測繪市場發(fā)展不完善，行業(yè)監(jiān)管不到位

盡管房產測繪作為一項專業(yè)技術服務走向市場，實行政企分開、納入競爭和監(jiān)督機制，但由于房產測繪市場發(fā)育不完善，存在一些不公平競爭甚至違法亂紀行為，擾亂了市場秩序。目前，有關房產測繪成果的質量保證體系和監(jiān)管體制以及相關法律法規(guī)還未完善，測繪行政管理部門對房產測繪產品質量的監(jiān)管力度不夠，缺少對測繪企業(yè)的資質審查和技術指導，對測繪成果質量監(jiān)管和檢驗不到位，不利于保護產權人的合法權益。

2.2 存在地區(qū)差異，做法不統一

房產測繪離不開現場外業(yè)測量和數據計算、繪圖等內業(yè)處理工作，然而對于這些工作，在不同地區(qū)、不同的測繪機構或者不同的測繪人員，各自的做法都有差別。

另外，在房產測繪的運作模式、資料格式、數據處理、信息化程度等方面也存在地區(qū)差別，其技術成果質量難以評定，不便于地區(qū)、單位之間的信息交流以及上級職能部門的考核監(jiān)督，也不利于房產市場的規(guī)范化發(fā)展。

2.3 房產測量技術規(guī)范有待完善

雖然 GB/T 17986-2000《房產測量規(guī)范》對房產測繪中的具體問題作了較為詳細的規(guī)定，但在具體操作中仍然存在一系列細節(jié)問題。

2.3.1 斜面結構房屋數據采集施測困難根據

GB/T 17986- 2000《房產測量規(guī)范》規(guī)定，“房屋屋頂為斜面結構的，層高在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影計算建筑面積，層高在2.20米以下的部位不計算建筑面積?！边@項規(guī)定在實際操作中卻遇到了麻煩。因為房屋建成以后，房屋各層的結構層層面已被上層構造層層面所埋蓋，實測很困難。另外，結構面是一個粗糙的不平表面，無法進行更為精確的測量。這樣一來，對于斜面結構的樓板厚度就難以采集，層高等于2.20米的部位不易確定，更無法精確量取，建筑面積計算當然就可能有較大偏差。

2.3.2 特殊部位易產生誤解

對于無頂蓋的室外樓梯，根據規(guī)定，“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算?！边@在現實中存在三種理解：第一種是將無頂蓋的室外樓梯建筑面積等于該室外樓梯各層水平投影面積之和的一半；第二種是把上一層樓梯看作是下一層樓梯的頂蓋，無頂蓋只針對室外樓梯頂層而言。因此，無蓋室外樓梯頂層應按一半計算，下部各層應計算全部建筑面積；第三種是因室外樓梯頂層無蓋，不應計算面積，下部各層以上一層樓梯為頂蓋，應按各層水平投影面積的一半計算。三種理解得到的結果都不同。

2.3.3 建筑面積計算不盡合理

成套房屋建筑面積等于套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。其中，套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成；共用建筑面積系各產權業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，遵循“誰使用，誰分攤”的原則。但在具體實施中，部分房屋結構的使用性質往往是無嚴格定義的，其服務范圍也難以明確劃分。

2.3.4 從業(yè)人員素質有待提高

房產測量人員應為熟諳法律、建筑、測繪技術等多方面知識的高素質專業(yè)測量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級房產測繪部門，從業(yè)人員基本素質普遍偏低，專業(yè)技術人員非常缺乏，房產測繪工作水平較低。

3 房產測繪不足的改進方法

3.1 加快房產測繪市場化步伐，規(guī)范并形成競爭有序的房產測繪市場

首先，實行測管分離和測繪市場準入制。加強行業(yè)監(jiān)管力度，防止和制止亂掛靠亂收費現象，規(guī)范市場行為；加強測繪機構和資質管理，控制市場準入，推進開放房產測繪市場步入市場化、專業(yè)化、法制化的軌道。

其次，加強行業(yè)自律，加快建立房產測繪誠信體系。嚴格按照市場機制運作，防止惡性競爭，杜絕暗箱操作等破壞行業(yè)規(guī)矩的行為；房產測繪單位應對其測繪成果承擔法律責任，對個別在測繪中不執(zhí)行國家標準規(guī)范或故意弄虛作假的行為要給予嚴肅查處，追究相關責任。

3.2 建立房產測繪信息系統平臺，統一管理，加強交流與合作

測繪部門和房產管理部門應通力合作，制定規(guī)范的房產測繪操作規(guī)程和統一的技術標準細則，建立房產測繪技術信息系統平臺，形成統一的運作模式、操作流程和成果質量監(jiān)督機制，達到收派件、勘測、繪圖、檢核、收費、發(fā)證、歸檔全過程的自動化處理。既方便信息技術統一管理、指導、交流與資源共享，又能推動行業(yè)技術進步；既規(guī)范房產測繪行為，又能確立房產測繪成果的權威性，維護房地產市場的正常秩序。

另外，利用測繪行業(yè)協會和大專院校的測繪專家進行技術指導，促進地區(qū)間交流與合作，互通有無，以達到房產測繪工作平衡發(fā)展。

3.3 結合新工藝、新技術完善房產測繪技術標準

房產測繪應結合新的建筑設計規(guī)范和建筑施工新工藝、測繪新技術的要求，逐步完善房產測繪技術標準，使其更具可操作性，以解決房產測繪中實際可能出現的新問題。

如坡屋頂房屋，由于難以精確測量其層高而影響到建筑面積計算結果，若采用凈高為標準，問題即迎刃而解。

另外，若以中國成年男性的平均身高1.70m 作為參考，單純從居住和使用的角度上看，房間凈空高度確定在1.75m 以上是可行的，因此，具有良好通風采光功能的斜面結構居室或儲藏室，其凈高在 1.75～2.05m 的部位可按其水平投影面積的一半計算建筑面積，凈高大于 2.05m的可按其水平投影全部計算建筑面積。這種做法無論從技術上還是經濟上說都應該是合理的，更具人性化、直觀化，易于操作，也體現了坡屋頂房屋的利用價值。

作業(yè)人員根據質檢人員野外檢查意見對分層平面圖進行認真修改，經質檢人員復核后，依據《房產測量規(guī)范》的各地有關房屋面積計算細則和要求進行面積測算和公攤處理。

作業(yè)人員必須對成果進行認真的自檢自查，主要有以下需認真核對： 總面積是否與規(guī)劃面積不一致、分層面積是否與分戶面積累計一致、分攤是否異常，有否多或漏、錯（露臺變陽臺情況、露臺變套內、陽臺是否有蓋等、是否在紅線內等），形成技術總結提交質檢人員進行內業(yè)檢查。

3.4 加強業(yè)務培訓，提高房產測繪上崗人員的專業(yè)素質

當地測繪管理部門對房地產測繪活動進行相應管理、作業(yè)指導和房產測繪規(guī)范細則的培訓、房產測繪技術的支持和建設。對從業(yè)人員進行培訓、注冊、管理，是有效提高當地房地產測繪技術的行之有效的措施之一。同時，測繪工作領導小組要定期召開例會，聽取測繪工作進展情況匯報，并總結工作、協調各種疑難問題的解決。

4 結語

隨著房地產市場的迅速發(fā)展，對房產測繪的要求也越來越高，要加強對房產測繪質量的管理，建立房產測繪資質管理及運行的監(jiān)督和指導。房產測繪單位要認識房產測繪發(fā)展的前景，根據房產測繪市場發(fā)展狀況制定相應的企業(yè)發(fā)展策略。我們要以科學的發(fā)展觀發(fā)展房產測繪質量管理，使房產測繪質量管理得到不斷發(fā)展。房產測繪工作在加強重視的同時，還應加大研究力度，從而促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻

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