趙麗華

【摘要】當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，在房地產(chǎn)的各項(xiàng)管理工作中也著重把握發(fā)展趨勢(shì)，與時(shí)俱進(jìn)，針對(duì)各項(xiàng)管理方法和理念進(jìn)行不斷的優(yōu)化和完善，特別是針對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)一步精益求精，進(jìn)行精細(xì)化管理，著重把握關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這樣才能真正意義上確保房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。結(jié)合這樣的情況，下文重點(diǎn)探討和分析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制以及策略等相關(guān)內(nèi)容，希望通過本文的簡(jiǎn)要分析，能夠?yàn)橄嚓P(guān)專業(yè)人員提供有益參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)? 財(cái)務(wù)管理? 關(guān)鍵環(huán)節(jié)? 有效控制? 策略

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的構(gòu)成要素分析

第一，資金管理。從整體宏觀層面來看，從地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)作流程主要包括三個(gè)主要的環(huán)節(jié)，分別是：融資——投資——效益產(chǎn)出。從根本上來講，這三個(gè)部分是房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈的核心所在，是其中至關(guān)重要的組成部分，而這三個(gè)部分從不同層面涉及資金管理等相關(guān)內(nèi)容。所以從這個(gè)層面來看，資金管理也可以看做是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中最重要的關(guān)鍵因素，是整體構(gòu)成要素的首位。從具體的實(shí)踐過程中可以充分看出，資金管理涉及多種內(nèi)容和類型，例如，融資管理、投資管理、營(yíng)運(yùn)資金管理等等也相關(guān)內(nèi)容，所以從這方面可以充分看出，該工程是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，在具體的實(shí)施過程中，所有的環(huán)節(jié)都是重中之重，必須要著重把握，從根本上有效確保構(gòu)建更切實(shí)有效的融資渠道，以此在最大程度上有效利用運(yùn)營(yíng)資金，確保各項(xiàng)投資都能夠科學(xué)合理，協(xié)調(diào)一致，這樣才能夠充分滿足房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)。與此同時(shí)，以此為切入點(diǎn)使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，并取得更大的效益。

第二，稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中擁有特別龐大而且復(fù)雜的稅賦網(wǎng)絡(luò)，其中，在企業(yè)的發(fā)展過程中涉及多種多樣的稅種，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等等相關(guān)類型要從根本上有效做好稅務(wù)規(guī)劃工作，這是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中至關(guān)重要的組成部分，同時(shí)更是財(cái)務(wù)管理部門特別關(guān)鍵的職責(zé)。該工作與企業(yè)的最終效益有著至關(guān)重要的直接影響，同時(shí)也涉及到企業(yè)的資金能否被科學(xué)合理的利用，能否避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從根本上確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展。將稅務(wù)籌劃作為一個(gè)單獨(dú)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)管理中提取出來，也會(huì)構(gòu)成一個(gè)價(jià)值鏈條，而此鏈條的主體由兩個(gè)部分組成，分別是稅務(wù)遵從和稅務(wù)籌劃。從工作實(shí)踐中來看，前者是后者的基礎(chǔ)所在，必須從根本上確保做到稅務(wù)遵從，才能真正意義上有效推進(jìn)稅務(wù)籌劃各項(xiàng)工作得到有效進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制策略

（1）對(duì)資金進(jìn)一步加強(qiáng)管理的力度。從根本上來看，資金管理的主體主要包括兩部分，分別是融資管理和投資管理。首先，我們要真正意義上有效明確怎樣才能更科學(xué)合理的構(gòu)建相對(duì)應(yīng)的融資管理體系。在我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，融資是一項(xiàng)特別艱難的工作，從當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，融資渠道比較狹窄，是相關(guān)企業(yè)面臨的核心問題，所以針對(duì)這樣的情況，要進(jìn)一步有效加強(qiáng)資金管理工作，使融資管理體系得到充分構(gòu)建，確保其具備高效性和針對(duì)性，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門要針對(duì)融資渠道進(jìn)行權(quán)力的拓寬，使其不斷的深入挖掘。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際情況有效采取股權(quán)融資的方式，針對(duì)相關(guān)資金進(jìn)行充分的吸引，通過這種融資方式，在最大程度上有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使銀行貸款到期還本付息的不足有效規(guī)避。其缺點(diǎn)主要體現(xiàn)在更容易分散企業(yè)的控制權(quán)，與此同時(shí)，資金成本投入相對(duì)來說更高。再如，企業(yè)可以通過債務(wù)融資的方法進(jìn)一步吸引資金，該方式有著十分顯著的優(yōu)點(diǎn)，就是投資相對(duì)來說比較小，更容易控制風(fēng)險(xiǎn)，并且可以使房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)得到有效優(yōu)化，切實(shí)有效的體現(xiàn)出債務(wù)資金的財(cái)務(wù)杠桿作用。它的缺點(diǎn)主要體現(xiàn)在，它有著比較大的還本付息壓力，而且有著很大程度上的潛在風(fēng)險(xiǎn)，雖然相對(duì)來說比較容易控制，但是不容易被發(fā)現(xiàn)，而且如果產(chǎn)生相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于財(cái)務(wù)杠桿的平衡就會(huì)造成十分嚴(yán)重的影響，由此造成企業(yè)在資金運(yùn)轉(zhuǎn)方面面臨巨大的壓力。其次，要從根本上有效加強(qiáng)投資管理。具體而言，企業(yè)要結(jié)合實(shí)際情況制定科學(xué)合理的資金管理制度，利用制度的約束和規(guī)范作用，從根本上確保投資管理更科學(xué)合理。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)的所有投資項(xiàng)目中，單獨(dú)的項(xiàng)目?jī)H是企業(yè)投資的起點(diǎn)，而財(cái)務(wù)部門的具體管理實(shí)踐中，要和其他部門進(jìn)行協(xié)同配合，有效融合，著重做好項(xiàng)目開發(fā)可行性的分析，以及結(jié)合戰(zhàn)略規(guī)劃參與投資項(xiàng)目的前期決策。從上述的內(nèi)容中也可以充分看出，影響財(cái)務(wù)部門投資管理的因素主要由三點(diǎn)構(gòu)成：一是財(cái)務(wù)部門工作人員的專業(yè)素質(zhì);二是房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目方面賦予財(cái)務(wù)部門的參與權(quán)力，即財(cái)務(wù)決策在項(xiàng)目整體決策中所占據(jù)的比重;三是財(cái)務(wù)部門如何參與財(cái)務(wù)決策，如何開展對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析。只有確保三個(gè)因素的達(dá)成，才能有效加強(qiáng)投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運(yùn)用。

（2）優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案。在房地產(chǎn)企業(yè)的整體項(xiàng)目策劃中，稅務(wù)籌劃是其中至關(guān)重要的組成部分和基本環(huán)節(jié)，與此同時(shí)，稅務(wù)籌劃應(yīng)該在投資項(xiàng)目已勾勒出大體框架時(shí)立即介入，全力配合項(xiàng)目策劃做好決策工作，這樣的方法從根本上確保投資項(xiàng)目的脈絡(luò)更加清晰，目標(biāo)更加明確。稅務(wù)籌劃共有兩個(gè)部分構(gòu)成，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃的主體部分。其中，稅務(wù)遵從是一個(gè)原則性問題。無論房地產(chǎn)企業(yè)如何壓縮成本投入和壓縮哪一環(huán)節(jié)的成本投入來保障效益目標(biāo)，都要從根本上有效貫徹落實(shí)此項(xiàng)基本原則，也就是說在，實(shí)踐的過程中不能壓縮稅賦成本，以此為最基本的前提，從兩個(gè)方面著重開展稅務(wù)籌劃工作。具體而言，主要體現(xiàn)在：第一，通過多種稅賦方式對(duì)比得出最優(yōu)方案。例如，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，而在直接購(gòu)買土地使用權(quán)和購(gòu)買在建項(xiàng)目或通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的兩者權(quán)衡下，后者顯然會(huì)減少企業(yè)的稅賦成本。第二，在我國(guó)稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過細(xì)化開發(fā)項(xiàng)目融資利息支出的方式優(yōu)化稅務(wù)籌劃工作。例如，我國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定，裝修費(fèi)用可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步結(jié)合具體的財(cái)務(wù)狀況，可以把毛坯房出售，改成精裝房進(jìn)行出售，然后進(jìn)一步把裝修工程委托給企業(yè)的下屬單位，在這樣的情況下就可以把一部分收入嫁接到裝修單位上，通過這樣的方法，就能夠在更大程度上有效實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果。

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