翟偉偉

摘要：并購(gòu)是優(yōu)化企業(yè)管理模式、調(diào)整企業(yè)產(chǎn)業(yè)模式的有效途徑，為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過并購(gòu)的方式擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但并購(gòu)是一把雙刃劍，并購(gòu)過程中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一旦判斷失誤，可能給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。本文以房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為核心，探討應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);并購(gòu);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（一）價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)活動(dòng)中面臨的主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)往往需要針對(duì)目標(biāo)企業(yè)的特質(zhì)選擇合適的價(jià)值判斷方法。影響價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素多種多樣，首先是價(jià)值評(píng)估體系方面，即收購(gòu)方對(duì)目標(biāo)企業(yè)的機(jī)制評(píng)估體系設(shè)置不夠科學(xué)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在收購(gòu)前期的價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)受到企業(yè)管理層干預(yù)，評(píng)估結(jié)果個(gè)人主觀因素強(qiáng)烈，管理層憑借自身的經(jīng)驗(yàn)參與價(jià)值評(píng)估，且評(píng)估原則比較單一[1]。而現(xiàn)行的評(píng)估行業(yè)普遍的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中，一些條例并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)，因此導(dǎo)致評(píng)估體系存在內(nèi)容缺陷問題;其次是在被并購(gòu)方自身的誠(chéng)信問題上，并購(gòu)本身就是一個(gè)錢物交易的過程，被并購(gòu)方可能為了自身的利益隱瞞財(cái)務(wù)實(shí)況，虛報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從而達(dá)到提升評(píng)估價(jià)值的目的，嚴(yán)重影響價(jià)值評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性;最后，房地產(chǎn)企業(yè)的主要產(chǎn)品就是房屋和土地，極易受到外部市場(chǎng)環(huán)境和政府政策的干擾，這些資產(chǎn)的價(jià)值也并不是確定不變的，政府的政策規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)周邊土地的開發(fā)情況都會(huì)影響到價(jià)值評(píng)估結(jié)果[2]。

（二）融資成本風(fēng)險(xiǎn)

融資成本風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在并購(gòu)活動(dòng)發(fā)生時(shí)向外部金融機(jī)構(gòu)籌集資金，因融資成本過高而導(dǎo)致并購(gòu)延遲或并購(gòu)失敗所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)融資工具的差異，可以將融資具體分為債務(wù)融資、權(quán)益融資和混合融資[3]。相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)可能需要更多資金投入，因此融資風(fēng)險(xiǎn)也更大。企業(yè)在進(jìn)行融資前如果不能對(duì)自身的償債能力進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)估，或沒有對(duì)融資環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)算管理會(huì)提高融資成本，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力。

（三）支付風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在收購(gòu)活動(dòng)中一般采用現(xiàn)金、股權(quán)或?qū)嵨镏Ц兜姆绞浇灰撞①?gòu)，但不同的支付方式所帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是不同的。由于現(xiàn)金支付相對(duì)其他支付方式來說程序更加簡(jiǎn)單，且需要辦理的手續(xù)也比較少，所以房地產(chǎn)企業(yè)一般采用現(xiàn)金支付的方式。但收購(gòu)所需要支付的資金額巨大，占用企業(yè)的現(xiàn)金流量，企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)不及時(shí)，應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的能力降低，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理存在著更大的風(fēng)險(xiǎn)。而股權(quán)交易的方式實(shí)際上會(huì)稀釋企業(yè)股權(quán)，企業(yè)利益相關(guān)者在后期所獲取的利益也會(huì)變少。也就是說任何支付方式帶來的風(fēng)險(xiǎn)都是不同的，企業(yè)在選擇支付方式時(shí)如果不能對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，那么企業(yè)并購(gòu)所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大增加。

（四）償債風(fēng)險(xiǎn)

償債風(fēng)險(xiǎn)是指并購(gòu)方為了完成并購(gòu)活動(dòng)而通過外部融資方式給企業(yè)帶來的償債經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)償債壓力過大不但會(huì)影響企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也會(huì)使企業(yè)名譽(yù)和信用受損。償債風(fēng)險(xiǎn)可以具體分為短期償債風(fēng)險(xiǎn)和長(zhǎng)期償債風(fēng)險(xiǎn)，短期償債一般時(shí)間限制比較短，無論是企業(yè)借債金額比較多或還債占用企業(yè)現(xiàn)金流等問題都會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理造成經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān);長(zhǎng)期償債一般還債期限長(zhǎng)，但利息比較高，二者相比后者給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)壓力更大，償債風(fēng)險(xiǎn)也更大。

（五）財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)

1.財(cái)務(wù)整合方式風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)整合首先是對(duì)財(cái)務(wù)目標(biāo)的整合，對(duì)企業(yè)利益相關(guān)的股東來說，財(cái)務(wù)整合只是一種商業(yè)行為，其目標(biāo)就是為自身獲取更多利益。但作為企業(yè)管理層來說，財(cái)務(wù)整合后制定合適的財(cái)務(wù)目標(biāo)、選擇統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理制度是企業(yè)后期發(fā)展的必要前提。在財(cái)務(wù)管理制度的整合方面，在協(xié)調(diào)企業(yè)管理文化的基礎(chǔ)上制定統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，適度調(diào)整集中管理和分散管理，制定合理的規(guī)章制度。企業(yè)采用何種財(cái)務(wù)整合方式將直接影響到并購(gòu)活動(dòng)的成敗。

2.財(cái)務(wù)整合效率風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)整合效率風(fēng)險(xiǎn)與并購(gòu)雙方在后期整合效率不協(xié)調(diào)有著一定的關(guān)聯(lián)，企業(yè)對(duì)整合方式的判斷和選擇存在誤差，內(nèi)部人員沒有貫徹落實(shí)，整體整合效率低下，嚴(yán)重影響到企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制

（一）并購(gòu)前準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)的控制

1.成立并購(gòu)調(diào)查專員小組

為了保證調(diào)查評(píng)估的科學(xué)性和全面性，企業(yè)不但要從外部聘請(qǐng)有良好聲譽(yù)、專業(yè)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并在企業(yè)內(nèi)部抽調(diào)一部分精英人員組成并購(gòu)小組。外部機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)對(duì)獲取的信息進(jìn)行核查，擴(kuò)大取證范圍，并分析目標(biāo)企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)前景、行業(yè)定位、盈利能力等。并購(gòu)小組主要針對(duì)目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)審計(jì)進(jìn)行盡職調(diào)查，全面掌握和分析目標(biāo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)況。

2.增加對(duì)表外資源的關(guān)注

財(cái)務(wù)報(bào)表不能完全反映目標(biāo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，因此企業(yè)要重點(diǎn)關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表附注披露的細(xì)節(jié)信息。表外因素是指并購(gòu)企業(yè)在對(duì)并購(gòu)活動(dòng)的可行性進(jìn)行分析時(shí)，就要對(duì)合同違規(guī)、權(quán)責(zé)糾紛、法律仲裁等事項(xiàng)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3.選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值評(píng)估方法

對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估是并購(gòu)活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)，即對(duì)目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)和項(xiàng)目進(jìn)行有效評(píng)估，從而對(duì)并購(gòu)后企業(yè)的盈利能力進(jìn)行提前預(yù)測(cè)。在選擇評(píng)估方法時(shí)要考慮多方面的因素選擇合適的評(píng)估方法，降低評(píng)估環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）并購(gòu)中執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)的控制

并購(gòu)方案從最初的設(shè)計(jì)到出臺(tái)需要并購(gòu)方與被并購(gòu)方雙方意愿，還要在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下進(jìn)行。合理的并購(gòu)方案需要考慮到目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值、盈利能力、行業(yè)地位等，也要考慮到并購(gòu)方的支付能力、財(cái)務(wù)狀況等，在兼顧企業(yè)內(nèi)股東利益的情況下，還要遵守相關(guān)的法律法規(guī)。支付結(jié)構(gòu)的選擇會(huì)影響到并購(gòu)方資本結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，企業(yè)既不能過度依賴現(xiàn)金支付，也要考慮到股東的利益，選擇合適的方法確定支付結(jié)構(gòu)。

（三）并購(gòu)后整合風(fēng)險(xiǎn)的控制

并購(gòu)后的財(cái)務(wù)整合是企業(yè)通過建立一套完整、統(tǒng)一的管理制度，從而實(shí)現(xiàn)并購(gòu)方和被并購(gòu)方的同步經(jīng)營(yíng)。并購(gòu)后的財(cái)務(wù)整合環(huán)節(jié)將影響到并購(gòu)效果，甚至還隱藏著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)對(duì)并購(gòu)整合風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制的具體措施表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略整合

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)，也是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)方向。并購(gòu)方在進(jìn)行財(cái)務(wù)整合時(shí)首先就要對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行整合，保證并購(gòu)方與目標(biāo)企業(yè)在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)目標(biāo)下實(shí)施日常業(yè)務(wù)活動(dòng)，提高企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)效率。

2.財(cái)務(wù)制度體系的整合

財(cái)務(wù)制度體系的整合包括建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，并配備合適的財(cái)務(wù)管理人員和崗位。企業(yè)在選擇統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理制度時(shí)要考慮到雙方企業(yè)的實(shí)際情況，尤其是目標(biāo)企業(yè)并購(gòu)前的財(cái)務(wù)管理模式，有效地做好制度改革的銜接工作，對(duì)財(cái)務(wù)人員以及財(cái)務(wù)信息資料的轉(zhuǎn)交、承接、保存等流程都是必不可少的，合理的財(cái)務(wù)監(jiān)管系統(tǒng)、財(cái)務(wù)制度實(shí)施以及財(cái)務(wù)人員整合才是構(gòu)建一個(gè)完整的財(cái)務(wù)管理體系。

3.財(cái)務(wù)管理人員的整合

由于財(cái)務(wù)管理人員的能力和素養(yǎng)會(huì)影響到企業(yè)整體的財(cái)務(wù)管理水平，因此在并購(gòu)活動(dòng)后，并購(gòu)方要對(duì)被并購(gòu)方企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行考核和篩選，建立有效的人才管理制度。并購(gòu)方要委派內(nèi)部的財(cái)會(huì)人員去被并購(gòu)方企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管，而被并購(gòu)方企業(yè)也有義務(wù)向并購(gòu)方定期匯報(bào)財(cái)務(wù)收支狀況，接受并購(gòu)方的監(jiān)督管理。

4.業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)的整合

企業(yè)在并購(gòu)活動(dòng)后對(duì)內(nèi)部人員進(jìn)行統(tǒng)一管理，有利于提升整體工作效率，也能夠保證人力資源管理公平公正。企業(yè)可以根據(jù)被收購(gòu)方經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況，重新制定一套合適的考核制度，在保證公平公正的情況下對(duì)原有的考核指標(biāo)進(jìn)行改進(jìn)調(diào)整，優(yōu)化內(nèi)部人力資源配置。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)活動(dòng)中面臨著各種各樣的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為了降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，順利開展和完成企業(yè)并購(gòu)，并購(gòu)方要在并購(gòu)前對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行充分考察，選擇合適的評(píng)估方法，全面評(píng)估企業(yè)價(jià)值;在并購(gòu)過程中要選擇合適的支付結(jié)構(gòu)，依據(jù)企業(yè)自身情況量力融資;在財(cái)務(wù)整合環(huán)節(jié)要對(duì)制度、人員等各個(gè)方面進(jìn)行整合，優(yōu)化內(nèi)部經(jīng)營(yíng)流程，加強(qiáng)并購(gòu)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王妤婕.房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策[J].市場(chǎng)研究，2018 （06）：58-59.

[2]袁志航.恒大地產(chǎn)并購(gòu)深深房財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究[D].華東交通大學(xué)，2018.

[3]熊浩.淺談企業(yè)并購(gòu)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其控制[J].交通財(cái)會(huì)，2018 （3）：33-37.