楊國英

一到周五，總有點意興闌珊，或許與工作室改成4天工作制有關(guān)。

懶人是有借口的，懶人也是自以為聰明的，哎，我不做懶人，也不是聰明人，還是用自律約束自己，寫篇文章吧。

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今天，在投資群看到一個很搞笑的聊天記錄，也激發(fā)了我的寫稿欲望，回問了下廣州的房產(chǎn)中介，這事居然是真的。

你瞧，現(xiàn)在做個房產(chǎn)中介，那是多么不容易，賣個房子，都要隨時關(guān)注美國白宮的動向，關(guān)心敘利亞局勢，并且還要有超強的邏輯推演能力，最終落腳點肯定是所推的房子潛力無限。哎，這水平，做房產(chǎn)中介，真心委屈了，您應該去做央視評論員??！

還有更奇葩的，去年還曾遇到一個樓盤，推廣說辭居然有“地處龍脈”“旺財旺子女”等字樣。我恨當時沒有告訴開發(fā)商，這么好的樓盤，這么好的風水，怎么能賣呢，不賣，敢情您都能當皇帝。

……

沒時間梳理諸多奇葩的樓盤廣告、以及房產(chǎn)中介的神奇推廣辭。但是，奇葩的形式，有一萬個不同，奇葩的出發(fā)點，卻只有一個。那就是：這么好的樓盤，這么好的房子，我不告訴你，那是我不地道;我告訴你，如果你還不買，那肯定是你智商有問題。

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這三五年，涉足樓市比較深，再早一些，十二三年前，我也曾在一家小房企從事過管理工作，所以，對樓盤層出不窮的營銷術(shù)，大抵也能熟知個七八分。

不說奇葩廣告說辭了，直接聊一聊開發(fā)商的營銷術(shù)，讓大家遠離一些“鬼樓盤”，避免中招！

（1）高收益返租的樓盤，一定要遠離

缺乏房產(chǎn)投資經(jīng)驗的，一聽到，立馬就會有頭上砸了金蛋的感覺。這種樓盤，一般是公寓和商鋪為主，什么“開發(fā)商返租六年、八年，每年返還租金5%、7%、甚至10%的都有”之類的。

這樣的樓盤項目，通過所謂的包租、返租，貌似提前為你鎖定了收益，貌似為你規(guī)避了風險。但是，往往風險不但沒有規(guī)避掉，反而給你帶來了更大的風險。

因為，這種項目，一般是三方兩份協(xié)議，你與開發(fā)商簽的是購房協(xié)議，你與開發(fā)商的關(guān)聯(lián)運營公司簽的是委托協(xié)議。開發(fā)商和關(guān)聯(lián)運營公司，本質(zhì)上是兩個市場主體，房子賣給你，你與開發(fā)商的買賣關(guān)系就結(jié)束了，除非房屋出現(xiàn)質(zhì)量等問題。但是，關(guān)聯(lián)運營公司是否履行、到底履行幾年包租、返租協(xié)議，責任主體是關(guān)聯(lián)運營公司，如果不履行，你打官司起訴的主體是關(guān)聯(lián)運營公司。

（2）中介狂轟爛炸的樓盤，盡量遠離

我想問你，中介拼命推盤的動力是什么？

那肯定是高傭金，當然，樓盤也不能太難賣。太難賣、根本賣不動的樓盤，開發(fā)商支付的傭金即便再高，中介賣不掉，那也是沒什么用。

一二線城市主城區(qū)的住宅樓盤，信息相對透明，現(xiàn)在又存在限購。所以，如果開發(fā)商的現(xiàn)金流沒太大問題，一般是不愿以高傭金驅(qū)動中介去獲客的，直接打折優(yōu)惠買房人群就行了。

中介狂轟爛炸，尤其需要小心的是旅游度假樓盤，中介傭金高的甚至有15個點，低的也有7、8個點。你買房的錢，8%、甚至15%，進了中介的腰包，想想肉疼嗎？這種房子買了，你以后賣的話，還有得賺嗎？

當然，這種樓盤一般比較偏遠，夏天，中介會鼓吹山東威海、煙臺的房子，這些地方?jīng)隹?，冬天，中介會強推海南島的房子，這些地方暖和，當然都是能看海的，一二線的有錢人，一看到海就覺得高大上、上檔次。

這種所謂的文旅樓盤，信息不對稱，你又人生地不熟，所以，即便你去了當?shù)兀矝]空、沒渠道詳細了解，還是小心謹慎為妙。

（3）無理由退房的，不要當回事

這個就不細說了，規(guī)避有些房企中槍。

現(xiàn)在TOP10的房企，差不多有近一半在搞無理由退房。我倒不是說，搞無理由退房的，都不靠譜，開發(fā)的樓盤都不能買，而是說，你不能太當一回事，至少不能成為你具體選房的判斷指標。

搞無理由退房的，沒誠信的開發(fā)商，不是你想退房就能退的，而有誠信的開發(fā)商，你可以退，但從申請退房到你能拿到錢，至少也得有個一年半載——再加上你買入持有的時間，一年兩年的資金成本，你算過沒有？！

喧囂的時代，簡單為好，投資更是如此。

你見過賣力打鳴的雞下過蛋嗎？