摘要：改造時，十尚坊處于生活、商業(yè)區(qū)的末端，為了避免地理位置上的劣勢，綜合考慮所處區(qū)位以及項(xiàng)目特征，豐柏集團(tuán)將其定位于區(qū)域副商業(yè)中心（比原來的定位升了一級，現(xiàn)在介于區(qū)域商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)之間），通過經(jīng)營管理，確立了其差異化定位，打造區(qū)域互補(bǔ)型商業(yè)（餐飲為主，兼顧休閑、娛樂、零售）的時尚休閑消費(fèi)中心。

關(guān)鍵詞：重新定位;“花園”概念;加大步行空間

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

1 “十尚坊”前世今身

2003年上海豐柏企業(yè)發(fā)展有限公司從江南星城開發(fā)商手中整體收購了江南星城社區(qū)商鋪（原名），并在2005年重金投資了整條商業(yè)街，當(dāng)時附近有20多個新建的大中型社區(qū)，讓敏銳的發(fā)展商感到了這條街的發(fā)展前途。因十棟形態(tài)不一的商業(yè)建筑，應(yīng)“時尚”之諧音，“十尚坊”商業(yè)街就此誕生。

十尚坊的前身——江南星城社區(qū)商鋪原先皆為江南古典風(fēng)格，與江南星城小區(qū)建筑風(fēng)格相吻合。外立面不通透，結(jié)構(gòu)則近似于別墅。

2 四大神級改造，造就如今的特色社區(qū)

第一，改造前，原來別墅的形態(tài)不適合商業(yè)功能的發(fā)揮，加上道路未修改拓寬，整體視覺也顯薄弱，江南星城社區(qū)商鋪總體印象比較沉悶、保守，所以未改造時人氣不足。在豐柏集團(tuán)接手后，為了克服建筑形態(tài)產(chǎn)生的對于商業(yè)經(jīng)營的不利因素，集團(tuán)聘請了專業(yè)建筑設(shè)計團(tuán)隊（HMA建筑設(shè)計事務(wù)所）將建筑重新定位，并進(jìn)行整體改造。改造后，在原建筑的外面包裹“木”“磚”元素，適度保留原建筑的形態(tài)并增加采光和通透感。

第二，改造前，室外空間部分幾乎大都是水泥地，僅有少量花壇，綠化環(huán)境不佳。項(xiàng)目重新定位時，引入“花園”的概念，將10幢樓之間的水泥地改建為噴泉水景、林間小道等園林小品。此外，建筑與建筑之間的庭園也可作為商家的戶外茶座區(qū)域，增強(qiáng)了消費(fèi)的舒適體驗(yàn)。

第三，改造前，人行步道狹窄，停車場設(shè)在商業(yè)街中段及一端，人車沒有明確分流。項(xiàng)目改造后，原人行道拓寬，為消費(fèi)者加大了步行空間。同時，在街旁專用停車道設(shè)置了停車區(qū)域。通過調(diào)整人流、車流動線，使人車分流并且方便了消費(fèi)者停車。

第四，改造前，十尚坊位于閔行區(qū)古美板塊住宅區(qū)域內(nèi)部。龍茗路沿線的新住宅小區(qū)基本集中在顧戴路以北，所以十尚坊建造初期處于生活、商業(yè)區(qū)的末端（所以在豐柏接手之前做不好）。2005年，江南星城建成，改造過的十尚坊一轉(zhuǎn)劣勢，處于住宅區(qū)中心，周邊整體生活居住氛圍濃郁。

也就是說，改造時，十尚坊處于生活、商業(yè)區(qū)的末端，為了避免地理位置上的劣勢，綜合考慮所處區(qū)位以及項(xiàng)目特征，豐柏集團(tuán)將其定位于區(qū)域副商業(yè)中心（比原來的定位升了一級，現(xiàn)在介于區(qū)域商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)之間），通過經(jīng)營管理，確立了其差異化定位，打造區(qū)域互補(bǔ)型商業(yè)（餐飲為主，兼顧休閑、娛樂、零售）的時尚休閑消費(fèi)中心。

如今，2003年豐柏集團(tuán)并購十尚坊至今已經(jīng)十余年。從剛接手、到調(diào)整定位、再到招商完成大約經(jīng)歷了4-5年時間，之后十尚坊進(jìn)入其成熟期并在發(fā)展的過程中通過運(yùn)營調(diào)整和品牌升級得到優(yōu)化提升。從出租率來看，十尚坊經(jīng)過長年發(fā)展都已經(jīng)成熟，出租率均在95%以上，租金價格也遠(yuǎn)高于競品及周邊住宅底商，見表1。

3 上海本土開發(fā)商豐柏集團(tuán)背景

豐柏集團(tuán)初創(chuàng)于1992年，1999年正式開始經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，現(xiàn)已擁有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、營銷策劃、物業(yè)管理、建筑施工、裝飾設(shè)計、機(jī)電工程、倉儲物流等業(yè)務(wù)。經(jīng)過多年積累，目前集團(tuán)有四大業(yè)務(wù)板塊，逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢。

目前豐柏集團(tuán)自主開發(fā)或自持的物業(yè)按照商業(yè)、住宅、創(chuàng)意園區(qū)（實(shí)際上是聯(lián)合辦公）、商務(wù)酒店劃分為四類。具體來看，其擁有6個商業(yè)項(xiàng)目、6個住宅項(xiàng)目、3個創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目以及1個商務(wù)酒店項(xiàng)目。

而豐柏自主開發(fā)/投資的項(xiàng)目中，除了有兩個住宅項(xiàng)目（一二期）在浙江湖州南潯之外，其他所有項(xiàng)目均在上海。上海的14個項(xiàng)目集中分布在徐匯、閔行、松江、嘉定四個區(qū)縣，其中，項(xiàng)目最多的是松江，也是豐柏集團(tuán)的大本營。從項(xiàng)目類型來看，住宅項(xiàng)目集中在松江區(qū)，商業(yè)項(xiàng)目集中在相對靠近中心城區(qū)的閔行。

豐柏集團(tuán)旗下的上海豐柏物業(yè)管理有限公司創(chuàng)立于2006年，是為客戶提供物業(yè)管理服務(wù)的平臺。除了運(yùn)營管理自持項(xiàng)目之外，也提供管理輸出的服務(wù)。目前，豐柏物業(yè)管理參與經(jīng)營、管理、服務(wù)的，有社區(qū)商業(yè)、購物中心、辦公、酒店、倉儲、住宅等多種類型項(xiàng)目。

從社區(qū)商業(yè)來看，豐柏集團(tuán)經(jīng)營管理的社區(qū)商業(yè)類型是超大型居住社區(qū)的生活中心，集團(tuán)定位其為lifestyle center。目前，在運(yùn)營管理的6個商業(yè)項(xiàng)目中，有4個lifestyle center項(xiàng)目（此外還有一個公寓，一個8.7萬平方米的綜合商業(yè)體），名字都叫“X尚坊”，形成統(tǒng)一產(chǎn)品線，但是在建筑形態(tài)以及裝修風(fēng)格上都別具一格。

文章來源：本文由同策研究院供稿。