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        四大神級改造,造就如今的“十尚坊”

        2020-03-25 15:10
        中國房地產(chǎn)·市場版 2020年1期
        關(guān)鍵詞:花園概念

        摘要:改造時,十尚坊處于生活、商業(yè)區(qū)的末端,為了避免地理位置上的劣勢,綜合考慮所處區(qū)位以及項目特征,豐柏集團將其定位于區(qū)域副商業(yè)中心(比原來的定位升了一級,現(xiàn)在介于區(qū)域商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)之間),通過經(jīng)營管理,確立了其差異化定位,打造區(qū)域互補型商業(yè)(餐飲為主,兼顧休閑、娛樂、零售)的時尚休閑消費中心。

        關(guān)鍵詞:重新定位;“花園”概念;加大步行空間

        中圖分類號:F293 文獻標識碼:B

        1 “十尚坊”前世今身

        2003年上海豐柏企業(yè)發(fā)展有限公司從江南星城開發(fā)商手中整體收購了江南星城社區(qū)商鋪(原名),并在2005年重金投資了整條商業(yè)街,當時附近有20多個新建的大中型社區(qū),讓敏銳的發(fā)展商感到了這條街的發(fā)展前途。因十棟形態(tài)不一的商業(yè)建筑,應(yīng)“時尚”之諧音,“十尚坊”商業(yè)街就此誕生。

        十尚坊的前身——江南星城社區(qū)商鋪原先皆為江南古典風格,與江南星城小區(qū)建筑風格相吻合。外立面不通透,結(jié)構(gòu)則近似于別墅。

        2 四大神級改造,造就如今的特色社區(qū)

        第一,改造前,原來別墅的形態(tài)不適合商業(yè)功能的發(fā)揮,加上道路未修改拓寬,整體視覺也顯薄弱,江南星城社區(qū)商鋪總體印象比較沉悶、保守,所以未改造時人氣不足。在豐柏集團接手后,為了克服建筑形態(tài)產(chǎn)生的對于商業(yè)經(jīng)營的不利因素,集團聘請了專業(yè)建筑設(shè)計團隊(HMA建筑設(shè)計事務(wù)所)將建筑重新定位,并進行整體改造。改造后,在原建筑的外面包裹“木”“磚”元素,適度保留原建筑的形態(tài)并增加采光和通透感。

        第二,改造前,室外空間部分幾乎大都是水泥地,僅有少量花壇,綠化環(huán)境不佳。項目重新定位時,引入“花園”的概念,將10幢樓之間的水泥地改建為噴泉水景、林間小道等園林小品。此外,建筑與建筑之間的庭園也可作為商家的戶外茶座區(qū)域,增強了消費的舒適體驗。

        第三,改造前,人行步道狹窄,停車場設(shè)在商業(yè)街中段及一端,人車沒有明確分流。項目改造后,原人行道拓寬,為消費者加大了步行空間。同時,在街旁專用停車道設(shè)置了停車區(qū)域。通過調(diào)整人流、車流動線,使人車分流并且方便了消費者停車。

        第四,改造前,十尚坊位于閔行區(qū)古美板塊住宅區(qū)域內(nèi)部。龍茗路沿線的新住宅小區(qū)基本集中在顧戴路以北,所以十尚坊建造初期處于生活、商業(yè)區(qū)的末端(所以在豐柏接手之前做不好)。2005年,江南星城建成,改造過的十尚坊一轉(zhuǎn)劣勢,處于住宅區(qū)中心,周邊整體生活居住氛圍濃郁。

        也就是說,改造時,十尚坊處于生活、商業(yè)區(qū)的末端,為了避免地理位置上的劣勢,綜合考慮所處區(qū)位以及項目特征,豐柏集團將其定位于區(qū)域副商業(yè)中心(比原來的定位升了一級,現(xiàn)在介于區(qū)域商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)之間),通過經(jīng)營管理,確立了其差異化定位,打造區(qū)域互補型商業(yè)(餐飲為主,兼顧休閑、娛樂、零售)的時尚休閑消費中心。

        如今,2003年豐柏集團并購十尚坊至今已經(jīng)十余年。從剛接手、到調(diào)整定位、再到招商完成大約經(jīng)歷了4-5年時間,之后十尚坊進入其成熟期并在發(fā)展的過程中通過運營調(diào)整和品牌升級得到優(yōu)化提升。從出租率來看,十尚坊經(jīng)過長年發(fā)展都已經(jīng)成熟,出租率均在95%以上,租金價格也遠高于競品及周邊住宅底商,見表1。

        3 上海本土開發(fā)商豐柏集團背景

        豐柏集團初創(chuàng)于1992年,1999年正式開始經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù),現(xiàn)已擁有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、營銷策劃、物業(yè)管理、建筑施工、裝飾設(shè)計、機電工程、倉儲物流等業(yè)務(wù)。經(jīng)過多年積累,目前集團有四大業(yè)務(wù)板塊,逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢。

        目前豐柏集團自主開發(fā)或自持的物業(yè)按照商業(yè)、住宅、創(chuàng)意園區(qū)(實際上是聯(lián)合辦公)、商務(wù)酒店劃分為四類。具體來看,其擁有6個商業(yè)項目、6個住宅項目、3個創(chuàng)意園區(qū)項目以及1個商務(wù)酒店項目。

        而豐柏自主開發(fā)/投資的項目中,除了有兩個住宅項目(一二期)在浙江湖州南潯之外,其他所有項目均在上海。上海的14個項目集中分布在徐匯、閔行、松江、嘉定四個區(qū)縣,其中,項目最多的是松江,也是豐柏集團的大本營。從項目類型來看,住宅項目集中在松江區(qū),商業(yè)項目集中在相對靠近中心城區(qū)的閔行。

        豐柏集團旗下的上海豐柏物業(yè)管理有限公司創(chuàng)立于2006年,是為客戶提供物業(yè)管理服務(wù)的平臺。除了運營管理自持項目之外,也提供管理輸出的服務(wù)。目前,豐柏物業(yè)管理參與經(jīng)營、管理、服務(wù)的,有社區(qū)商業(yè)、購物中心、辦公、酒店、倉儲、住宅等多種類型項目。

        從社區(qū)商業(yè)來看,豐柏集團經(jīng)營管理的社區(qū)商業(yè)類型是超大型居住社區(qū)的生活中心,集團定位其為lifestyle center。目前,在運營管理的6個商業(yè)項目中,有4個lifestyle center項目(此外還有一個公寓,一個8.7萬平方米的綜合商業(yè)體),名字都叫“X尚坊”,形成統(tǒng)一產(chǎn)品線,但是在建筑形態(tài)以及裝修風格上都別具一格。

        文章來源:本文由同策研究院供稿。

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