段立偉

摘 要 近年來(lái)，在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面的問(wèn)題也不斷凸顯出來(lái)，尤其是在內(nèi)部控制上的問(wèn)題更加突出?；诖吮尘?，本文以房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象，針對(duì)其內(nèi)部控制各方面存在的問(wèn)題進(jìn)行分析和探討。筆者首先闡述內(nèi)部控制的內(nèi)涵、要素及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點(diǎn)，然后分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的主要問(wèn)題，最后針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制上存在的相關(guān)問(wèn)題提出一些改進(jìn)措施和建議。本文對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理水平具有一定的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 問(wèn)題? 對(duì)策

在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷面對(duì)越來(lái)越多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。企業(yè)如何平穩(wěn)健康地發(fā)展，不僅與企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)和政治環(huán)境有關(guān)，而且也與企業(yè)自身的內(nèi)部環(huán)境、控制活動(dòng)、信息溝通、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、管理層的重視度以及員工的綜合素質(zhì)等因素有關(guān)。在此背景下，本文結(jié)合實(shí)際，深入研究目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題，并就其應(yīng)對(duì)對(duì)策展開(kāi)研究。

一、內(nèi)部控制的內(nèi)涵及要素構(gòu)成

內(nèi)部控制由企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層和全體員工共同實(shí)施，旨在合理保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合法合規(guī)，資產(chǎn)安全，財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息真實(shí)完整，提升經(jīng)營(yíng)效率和效果，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

內(nèi)部控制的內(nèi)容是由基本要素構(gòu)成的，這些要素包括內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)分為購(gòu)買(mǎi)土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、房產(chǎn)銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，橫跨生產(chǎn)和流通兩大領(lǐng)域，成本、費(fèi)用構(gòu)成相對(duì)復(fù)雜，時(shí)間跨度較長(zhǎng)，需要專(zhuān)業(yè)的人員核算其成本、費(fèi)用和利潤(rùn)，并配有相應(yīng)的審計(jì)部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，建立一套適合自己的內(nèi)部控制制度體系，以增強(qiáng)企業(yè)抵御內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)的能力，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有效促進(jìn)企業(yè)更好更快地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和國(guó)家宏觀政策不斷變化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)充分評(píng)估自身的不足，從企業(yè)內(nèi)部控制入手進(jìn)行整改。為此，本部分深入挖掘和分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題。

（一）內(nèi)部控制制度不健全

目前，大多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善。首先，沒(méi)有建立相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，特別是一些中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，管理水平和盈利能力較弱，在“重開(kāi)發(fā)、輕管理”“重效益、輕控制”的錯(cuò)誤思想引導(dǎo)下，對(duì)內(nèi)部控制不夠重視。其次，內(nèi)部控制制度的建立只是充充門(mén)面，即使建立了內(nèi)部控制制度，多數(shù)也是流于形式，根本沒(méi)有拿到執(zhí)行層面，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。最后，內(nèi)部控制制度執(zhí)行與實(shí)際脫節(jié)，形同虛設(shè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)管理層無(wú)法得到及時(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

在實(shí)際工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)缺乏評(píng)估機(jī)制。目前，房地產(chǎn)企業(yè)因缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的理解，從而輕視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的重要性，甚至沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部門(mén)，即使有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部門(mén)，也形同虛設(shè)，這樣會(huì)使企業(yè)面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，盲目投資，看到合適的地塊，不進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)估就參與“招拍掛”投標(biāo)，積極拍地。對(duì)企業(yè)在建項(xiàng)目的工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、客戶(hù)需求、營(yíng)銷(xiāo)方案、資金投入、成本控制、財(cái)務(wù)管理等方面沒(méi)有一個(gè)完整的認(rèn)識(shí)，不愿投入過(guò)多的精力和成本進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是杞人憂(yōu)天，在這方面花費(fèi)過(guò)多的人力和物力就是浪費(fèi)。這導(dǎo)致企業(yè)在這些方面要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，有的甚至導(dǎo)致投資項(xiàng)目的失敗，使企業(yè)面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。

（三）內(nèi)部控制執(zhí)行不到位

建立再好的內(nèi)部控制制度，不落實(shí)執(zhí)行是不行的。許多房地產(chǎn)企業(yè)制定了一整套內(nèi)部控制制度，僅僅把制度當(dāng)成擺設(shè)，掛在墻上，并沒(méi)有通過(guò)各種方式和渠道讓企業(yè)的每一個(gè)員工了解該制度，具體怎么執(zhí)行也沒(méi)有下文。另外，房地產(chǎn)是特殊的行業(yè)，內(nèi)部控制對(duì)人才的要求更加嚴(yán)格，需要具有工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、資本投資、成本控制、金融管理等方面的人才，特別是具有多方面知識(shí)的綜合型人才，對(duì)管理人員的綜合能力也有較高的要求。而目前，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面的人才數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足其自身發(fā)展的要求，從而極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效執(zhí)行與實(shí)施。

（四）各職能部門(mén)之間工作銜接和溝通不暢

房地產(chǎn)企業(yè)具有行業(yè)的特殊性，需要組織項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、招標(biāo)采購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、成本控制、財(cái)務(wù)管理等一系列經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，同時(shí)也需要根據(jù)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特點(diǎn)設(shè)置相應(yīng)的部門(mén)。這就要求企業(yè)的各個(gè)部門(mén)之間要實(shí)現(xiàn)有效的溝通。但是，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部都存在工作銜接不好，溝通不暢的問(wèn)題，很難及時(shí)作出適合企業(yè)的決策，嚴(yán)重影響企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率。

（五）缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督。目前，房地產(chǎn)企業(yè)大多是家族式企業(yè)或小作坊式企業(yè)，公司的崗位設(shè)置不健全。首先，沒(méi)有根據(jù)公司法的相關(guān)規(guī)定設(shè)立股東（大）會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)等組織架構(gòu)。其次，沒(méi)有建立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，有的企業(yè)即使成立了審計(jì)部門(mén)，級(jí)別權(quán)限也不高，只是依托于財(cái)務(wù)部門(mén)，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。再次，房地產(chǎn)企業(yè)很少聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)企業(yè)進(jìn)行外部審計(jì)。有的企業(yè)即使聘請(qǐng)了注冊(cè)會(huì)計(jì)師，也只是進(jìn)行應(yīng)付或報(bào)件需要的粗糙審計(jì)，沒(méi)有進(jìn)行必要的審計(jì)程序，僅出個(gè)審計(jì)報(bào)告應(yīng)付了事，并沒(méi)有對(duì)企業(yè)各環(huán)節(jié)各方面進(jìn)行深入的精準(zhǔn)審計(jì)。這樣的外部審計(jì)很難發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的深層次問(wèn)題和不足。最后，房地產(chǎn)企業(yè)不相容崗位也沒(méi)有得到有效分離，這樣就會(huì)出現(xiàn)濫用職權(quán)、營(yíng)私舞弊的現(xiàn)象，導(dǎo)致出現(xiàn)許多違規(guī)違法事件，使公司蒙受巨大的損失。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題，本文提出以下改進(jìn)建議。

（一）建立完善的內(nèi)部控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的內(nèi)部控制體系?！皼](méi)有規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地發(fā)展，必須根據(jù)企業(yè)自身的情況，在原有制度的基礎(chǔ)上建立一套完善的內(nèi)部控制體系。例如，在招標(biāo)和采購(gòu)層面建立采購(gòu)與付款循環(huán)的會(huì)計(jì)控制機(jī)制，對(duì)材料采購(gòu)和款項(xiàng)支付進(jìn)行規(guī)范化管理;在財(cái)務(wù)部門(mén)舉辦成本控制和分析會(huì)議，在銷(xiāo)售部門(mén)舉辦銷(xiāo)售控制會(huì)議，在工程、人力資源和現(xiàn)金管理等方面增加關(guān)鍵控制點(diǎn)和控制程序。

（二）建立健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。首先，企業(yè)要樹(shù)立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意識(shí)，成立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組，對(duì)該小組的工作要給予足夠的重視，賦予其特別的權(quán)力，并參與企業(yè)的相關(guān)決策。其次，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模式和防御措施，對(duì)于 “三重一大”（重大決策、重大事項(xiàng)、重要人事任免和大額資金支付）事項(xiàng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，理性決策，減少企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)健康順利地發(fā)展。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在立項(xiàng)審批前，要盡可能全面地評(píng)估企業(yè)項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)未來(lái)有可能發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行全面預(yù)測(cè)與歸集，必要時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的評(píng)估，并出具可行性研究報(bào)告。

（三）加大內(nèi)部控制執(zhí)行的力度

房地產(chǎn)企業(yè)建立內(nèi)部控制制度后，應(yīng)讓企業(yè)的每一個(gè)員工，包括從企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者到普通員工，都要充分了解并知曉企業(yè)的控制制度，讓企業(yè)的內(nèi)部控制制度發(fā)揮其應(yīng)有的作用。不能僅停留在墻上擺著好看，而要讓企業(yè)的內(nèi)部控制制度得到有效的執(zhí)行。

企業(yè)內(nèi)部控制的有效執(zhí)行需要高水平、高素質(zhì)的員工。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇專(zhuān)業(yè)素質(zhì)強(qiáng)且職業(yè)道德品質(zhì)好的人才，特別是具有房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的人才，優(yōu)先聘用到企業(yè)。其次，要加強(qiáng)對(duì)普通員工和管理人員的培訓(xùn)，培訓(xùn)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、工程、市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)、資本、管理等方面的知識(shí)，提升員工和領(lǐng)導(dǎo)者知識(shí)水平、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合能力，使員工和企業(yè)管理者能夠更好地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)。正確認(rèn)識(shí)企業(yè)內(nèi)部控制在企業(yè)各方面的作用，加強(qiáng)其在公司日常工作和管理過(guò)程中對(duì)內(nèi)部控制制度應(yīng)用的發(fā)展與完善。最后，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和晉升機(jī)制，對(duì)員工和管理者做到有獎(jiǎng)有罰，充分激發(fā)員工的工作熱情，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，提高員工的工作效率，增強(qiáng)企業(yè)整體的凝聚力，使企業(yè)內(nèi)部控制得到有效執(zhí)行。

（四）加強(qiáng)部門(mén)之間的協(xié)作與溝通

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)各部門(mén)之間的溝通與協(xié)作。首先，企業(yè)要根據(jù)業(yè)務(wù)活動(dòng)的需要，并結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，設(shè)置相應(yīng)的部門(mén)，明確各部門(mén)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，以利于部門(mén)之間有效溝通。其次，充分利用會(huì)議進(jìn)行溝通，將會(huì)議分為常規(guī)會(huì)議和非常規(guī)會(huì)議。常規(guī)會(huì)議是指在規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，由規(guī)定的人員參加的會(huì)議，一般在企業(yè)的制度里規(guī)定，每周、每月或每季召開(kāi)一次。非常規(guī)會(huì)議是在特定的情況下根據(jù)臨時(shí)需要舉行的，如新聞發(fā)布會(huì)、解決專(zhuān)門(mén)問(wèn)題的特別會(huì)議。最后，建立工程例會(huì)制度，組織相關(guān)部門(mén)人員定期召開(kāi)工程會(huì)議，通報(bào)施工進(jìn)度，協(xié)商處理施工中存在的問(wèn)題，預(yù)防并消除后期施工過(guò)程中可能發(fā)生的不良因素。

（五）強(qiáng)化內(nèi)部控制的監(jiān)督機(jī)制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)公司法的相關(guān)規(guī)定，成立股東（大）會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，健全公司制理結(jié)構(gòu)。成立企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督小組，組員從企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層及企業(yè)相關(guān)職能部門(mén)的人員中選出，通過(guò)制定科學(xué)、規(guī)范的監(jiān)督制度，落實(shí)其監(jiān)督職能。其次，建立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，保證審計(jì)部門(mén)由公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)直接領(lǐng)導(dǎo)，保證其具有獨(dú)立性，不受其他業(yè)務(wù)部門(mén)的控制，檢查過(guò)程和結(jié)果全員公示，避免出現(xiàn)徇私舞弊現(xiàn)象。再次，聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師，利用注冊(cè)會(huì)計(jì)師的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行外部審計(jì)，幫助企業(yè)查找問(wèn)題，及時(shí)糾正并進(jìn)一步完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度。最后，鼓勵(lì)全社會(huì)特別是各種新聞媒體對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，督促企業(yè)守法經(jīng)營(yíng)、健康良性地發(fā)展，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大自己。

五、結(jié)語(yǔ)

本文從內(nèi)部控制的5個(gè)方面對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題進(jìn)行了深入分析，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)建議。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷增強(qiáng)管理者和員工的內(nèi)部控制意識(shí)，健全內(nèi)部控制體系，完善內(nèi)部控制制度，充分評(píng)估內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)，加大內(nèi)部控制的執(zhí)行力度，增強(qiáng)部門(mén)之間的有效溝通，強(qiáng)化內(nèi)部控制的監(jiān)督機(jī)制，才能使企業(yè)不斷增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的獲利能力和經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)價(jià)值最大化。

（作者單位為松原華眾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）

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