(河北農(nóng)業(yè)大學(xué) 河北 保定 071000)

一、引言

近年來(lái)環(huán)渤海地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，是北方最具有發(fā)展活力的區(qū)域，具有得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、人力資源優(yōu)勢(shì)，在此得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)下能夠推動(dòng)北方房地產(chǎn)的快速發(fā)展，可以平衡一下南北方房地產(chǎn)發(fā)展不平衡的局面。所以本文針對(duì)環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行了市場(chǎng)分析。

二、環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

(一)環(huán)渤海地區(qū)地理位置

環(huán)渤海地區(qū)，是指瀕臨渤海地區(qū)，以及瀕臨黃海的部分沿海地區(qū)，環(huán)渤海地區(qū)的核心是京津冀地區(qū)，其他經(jīng)濟(jì)區(qū)域由遼寧半島、山東半島組成。環(huán)渤海地區(qū)地理位置優(yōu)越，有眾多資源，交通便利，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了眾多的優(yōu)勢(shì)條件。

(二)房地產(chǎn)投資分析

根據(jù)地區(qū)樓市報(bào)告顯示，環(huán)渤海地區(qū)住宅山東省投資總量最高，截止2019年7月，山東房地產(chǎn)住宅投資累計(jì)值已達(dá)3700億元，山東省瀕臨渤海灣地理位置優(yōu)越、交通運(yùn)輸系統(tǒng)完備、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，所以山東住宅投資總量很高，但是從投資增速來(lái)看，進(jìn)入2019年后，住宅投資量最高的是北京，位居第二位的是天津，然后是山東省。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平會(huì)影響住宅投資量。但是盡管北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯優(yōu)勢(shì)，由于受到政策的影響，更多的房企選擇集中在二線城市購(gòu)地，然后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。二線城市的房地產(chǎn)投資成為熱點(diǎn)。

(三)房地產(chǎn)價(jià)格分析

從新房商品住宅成交平均價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，平均價(jià)格在4萬(wàn)元/平方米上下波動(dòng)，其他城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)，總得來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)沒(méi)有太大的波動(dòng)，呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)。在宏觀的政策調(diào)控下，樓市價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)特別大的浮動(dòng)，較為穩(wěn)定的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(四)商品住宅施工分析

根據(jù)地區(qū)樓市報(bào)告顯示，從商品住宅施工面積來(lái)看，山東和其他省市相比，遙遙領(lǐng)先其他省市，累計(jì)接近五萬(wàn)萬(wàn)平方米，從住宅新開(kāi)工面積來(lái)看，山東也處于領(lǐng)先的地位。山東新開(kāi)工面積增長(zhǎng)也相對(duì)比較穩(wěn)定?？梢钥闯錾綎|房地產(chǎn)發(fā)展迅速，在環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

(五)房地產(chǎn)購(gòu)房分析

在新房市場(chǎng)中，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)新房找房熱度成先升后降的趨勢(shì)，從城市排名中看，京津及沈陽(yáng)、青島、石家莊新房購(gòu)房熱度更為集中，購(gòu)房受地區(qū)發(fā)展程度的影響大，沈陽(yáng)和青島的購(gòu)房熱度較為明顯，根據(jù)大數(shù)據(jù)信息顯示，環(huán)渤海地區(qū)的購(gòu)房人群以本地購(gòu)房者為主，在北京較為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策下，天津成為北京購(gòu)房需求的第2門戶，在二手房交易市場(chǎng)兄，北京仍然以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先環(huán)渤海其他低區(qū)，在2手房的需求方面，京津及三省省會(huì)占據(jù)整個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)的71.3%，沈陽(yáng)的二手房需求大幅度增長(zhǎng)。無(wú)論是首次購(gòu)房還是二手房購(gòu)買中受地區(qū)整體發(fā)展水平的影響，多選擇在京津省會(huì)這樣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地區(qū)。選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利、教育水平高、醫(yī)療系統(tǒng)完備等這些因素都會(huì)影響購(gòu)房者選擇自己的房。

三、環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)SWOT分析

SWOT分析法是對(duì)影響房地產(chǎn)銷售的因素加以分析和總結(jié)，從而確定環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，發(fā)展機(jī)會(huì)、發(fā)展中的挑戰(zhàn)，從而將自身的發(fā)展戰(zhàn)略與自身的內(nèi)部資源、外部環(huán)境進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，從而促進(jìn)環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

(一)環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

第一、環(huán)渤海地區(qū)瀕臨渤海，地理位置優(yōu)越，交通運(yùn)輸系統(tǒng)完備，可以選擇港口、鐵路、公路、航空等多種運(yùn)輸方式，交通非常便利。第二、環(huán)渤海地區(qū)有北京、天津兩大直轄市，以北京為中心向四周輻射，環(huán)渤海地區(qū)共有城市157個(gè)，占全國(guó)城市的四分之一，城鎮(zhèn)化水平相對(duì)較高，有利于房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。第三、環(huán)渤海地區(qū)人口基數(shù)大，總?cè)丝谟?.6億人，人口增長(zhǎng)快，對(duì)房地產(chǎn)的需求量大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間大。第四、環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展依靠國(guó)家政策的支持，房地產(chǎn)可以國(guó)家政策支持下發(fā)展。五、環(huán)渤海地區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)較好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，有利于房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

(二)環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)

第一、環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較高，商品房普遍價(jià)格較高，對(duì)于購(gòu)買者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高。第二、環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時(shí)間較短，相較于長(zhǎng)三角、珠三角來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展需要一定的時(shí)間來(lái)發(fā)展。第三、環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)存在區(qū)域發(fā)展不平衡的問(wèn)題。

(三)環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)

第一、環(huán)渤海地區(qū)有眾多高校，高校畢業(yè)生畢業(yè)之后大部分會(huì)留在本地就業(yè)，在本地就業(yè)后進(jìn)而會(huì)選擇在本地安家樂(lè)業(yè)，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)眾多的發(fā)展機(jī)會(huì)。第二、國(guó)家對(duì)環(huán)渤海地區(qū)實(shí)施了很多優(yōu)惠政策，在該地區(qū)可以依靠國(guó)家的發(fā)展政策。第三、環(huán)渤海地區(qū)作為新興的經(jīng)濟(jì)區(qū)，具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，?jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，各行各業(yè)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)諸多紅利。

(四)環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展挑戰(zhàn)

第一、環(huán)渤海地區(qū)作為新興經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)活躍度不足，需要更加活躍。第二、環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，北京、天津、青島、沈陽(yáng)等地房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的優(yōu)勢(shì)，其他地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較慢，區(qū)域發(fā)展不平衡。第三、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)不太發(fā)達(dá)的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存量比較大，去庫(kù)存壓力大，而北京、天津經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，房子需求量大，各地的供給和需求不是完全匹配，各地供需不平衡。第四、環(huán)渤海地區(qū)作為新興的經(jīng)濟(jì)體，在各方面有很多的不足，需要各方面進(jìn)行完備，向更成熟的市場(chǎng)發(fā)展。

四、環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

(一)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)總結(jié)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)“火爆”的大背景下，環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易價(jià)格較為平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)太大的價(jià)格波動(dòng)，在價(jià)格上是比較平穩(wěn)的，而且在購(gòu)房熱度上也是先升后降，在整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展中是比較平穩(wěn)的發(fā)展?？梢钥闯霏h(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)總體的市場(chǎng)是較為平穩(wěn)的。在房地產(chǎn)投資中，山東省的房地產(chǎn)投資量最高，依照投資速度來(lái)看，北京的投資量最高，由于宏觀的調(diào)控政策，大多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇在二線城市購(gòu)地，二線城市房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)有巨大的潛力，在商品住宅施工量，可以看出山東省在環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中具有很大的潛力，在環(huán)渤海地區(qū)的購(gòu)房選擇中，不論是首次購(gòu)房還是購(gòu)買2手房，大多數(shù)的人還是會(huì)傾向于經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較好的地區(qū)，如北京、天津、青島這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，這些地區(qū)還是受人們的青睞。由此可見(jiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)受地理位置，交通情況，教育情況，醫(yī)療衛(wèi)生情況，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域狀況、國(guó)家政策等所影響，所以在房地產(chǎn)發(fā)展中要綜合考量各方面的因素，使它各種因素發(fā)展相結(jié)合，這樣才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。