(重慶理工大學(xué) 經(jīng)濟(jì)金融學(xué)院 重慶 400054)

一、批量評估四種基本方法

隨著評估技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)評估由傳統(tǒng)的單宗評迅速估向批量評估發(fā)展。當(dāng)前，批量評估的基本方法主要有以下四種。

(一)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法。這是目前比較熱門的評估方法，其原理主要是在信息處理的過程當(dāng)中，加入類似于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的新型處理方法，預(yù)計(jì)不同的參數(shù)系數(shù)，然后構(gòu)建評估模型。其結(jié)構(gòu)主要由輸入層、隱藏層和輸出層三部分組成。

其基本特征是：①以分布方式存儲； ②并行方式處理，即人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的功能分布在多個處理單元里，多個處理單元的并行活動，就會大大提高神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)信息處理的速度；③有很好的容錯能力，即使神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中部分處理單元被破壞，也不影響網(wǎng)絡(luò)的整體功能，它可以從不完善的數(shù)據(jù)和圖形通過學(xué)習(xí)做出判斷。

其優(yōu)點(diǎn)是，利用人工智能的新技術(shù)，在變量確定的情況下，通過輸入多個變量，可以對房地產(chǎn)進(jìn)行相對比較快捷和準(zhǔn)確的估價(jià)。

缺點(diǎn)是，對于輸入的變量的準(zhǔn)確性要求較高，啞變量很多且準(zhǔn)確性不太高的情況下，評估值準(zhǔn)確性不高。房地產(chǎn)批量評估的影響因素恰恰很多，涉及的啞變量很多，因而，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法應(yīng)用不算很多[1]。

(二)時間序列分析法。所謂時間序列，是指對于隨著時間變化的現(xiàn)象依照時間間隔的順序而記錄下來的一列有序數(shù)據(jù)。時問序列分析就是探索包含在數(shù)據(jù)中的所有信息，觀察、估算和研究這樣一組真實(shí)數(shù)據(jù)在長期變動過程中所存在的統(tǒng)計(jì)規(guī)律性，力圖通過揭示該規(guī)律去理解所要研究的動態(tài)系統(tǒng)，預(yù)報(bào)并控制將來的事件，提高經(jīng)營決策水平。

時間序列分析法，就是將經(jīng)濟(jì)發(fā)展、購買力大小、銷售變化等同一變數(shù)的一組觀察值，按時間順序加以排列，構(gòu)成統(tǒng)計(jì)的時間序列，然后運(yùn)用一定的數(shù)字方法使其向外延伸，預(yù)計(jì)市場未來的發(fā)展變化趨勢，確定市場預(yù)測值。

時間序列分析法的主要特點(diǎn)，是以時間的推移研究來預(yù)測市場需求趨勢。它的優(yōu)點(diǎn)是，不受其他外在因素的影響，具有較好的準(zhǔn)確性，但我們對房地產(chǎn)的批量評估，需要的主要是在同一時間點(diǎn)或時間段對大量的評估標(biāo)的進(jìn)行評估，所以，這種方法的使用也較少[2]。

(三)適應(yīng)估計(jì)技術(shù)法。該方法的核心是，首先在每幢樓字內(nèi)挑選一個典型的房地產(chǎn)單元(簡稱標(biāo)準(zhǔn)房),建立整幢房地產(chǎn)與此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的修正系數(shù)體系，通過更新機(jī)制與控制機(jī)制，修正系數(shù)體系不斷完善，直到保持相對穩(wěn)定,在每個評估周期內(nèi)通過評估標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的價(jià)格，達(dá)到對整幢樓房的價(jià)值評估。

此技術(shù)方法運(yùn)用到房地產(chǎn)評估中，優(yōu)點(diǎn)是，可以在反復(fù)的系數(shù)修正中，逐漸建立起相對穩(wěn)定的系數(shù)體系，由此達(dá)到相對比較準(zhǔn)確的評估結(jié)果。

缺點(diǎn)是，一方面，標(biāo)準(zhǔn)房的選取比較主觀，不同的人，主觀性很強(qiáng)，很難在這個評估的起點(diǎn)求得很合理的選取結(jié)果；另一方面，對系數(shù)的不斷修正中，很難客觀評估系數(shù)修正的結(jié)果，可能會導(dǎo)致系數(shù)在修正中出現(xiàn)嚴(yán)重偏離真實(shí)值的情況，而評估人員難以覺察，加上系數(shù)的修正，會帶來工作量的大大加大。所以，在現(xiàn)實(shí)中的批量評估中適用性不太強(qiáng)，這也是該技術(shù)方法在實(shí)踐中運(yùn)用較少的主要原因[3]。

(四)多元回歸分析法。多元線性回歸分析，是一種統(tǒng)計(jì)手段，通過已知數(shù)據(jù)來對未知的數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測，在房地產(chǎn)批量評估研究中，多元回歸分析主要用來分析影響房地產(chǎn)的影響因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相關(guān)關(guān)系。通過分析技術(shù)得出影響因素對于房地產(chǎn)價(jià)格的作用程度，是評估和預(yù)測其他房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算基礎(chǔ)。根據(jù)模型的假設(shè)條件差異，多元回歸分析可分為線性回歸分析和非線性回歸分析。

由于非線性多元回歸操作復(fù)雜，很難廣泛使用，因而，在房地產(chǎn)批量評估研究領(lǐng)域，學(xué)者仍然主要聚焦于線性多元回歸。

目前，多元回歸技術(shù)被廣泛應(yīng)用在房地產(chǎn)批量評估以及房地產(chǎn)價(jià)格分析研究中，McCluskey(1997)總結(jié)了國際上不同國家批量評估的具體實(shí)踐(見表1)[4]。Benjamin等(2004)對為什么多元回歸分析能夠廣泛應(yīng)用，進(jìn)行了總結(jié)分析，認(rèn)為其主要優(yōu)點(diǎn)是通用性強(qiáng)、效率較高，能夠基于統(tǒng)計(jì)理論的系數(shù)結(jié)果，進(jìn)行影響因素修正范圍的預(yù)測與調(diào)整[5]。

表1 國際上房產(chǎn)批量評估方法應(yīng)用實(shí)踐統(tǒng)計(jì)表

多元回歸分析法在評估市場是目前最常見，使用較多的批量評估方法，它的優(yōu)勢的明顯的。

①基于計(jì)量經(jīng)濟(jì)的方法是比較成熟的，可用性強(qiáng)，在分析多因素模型時，簡單便捷；②運(yùn)用回歸模型，只要采用的模型和數(shù)據(jù)相同，通過標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)方法可以計(jì)算出唯一的結(jié)果，因而在評估中準(zhǔn)確性較高；③回歸分析可以準(zhǔn)確計(jì)量各個因素之間的相關(guān)程度與回歸擬合程度的高低，提高預(yù)測方程式的效果，在批量評估中具有可重復(fù)且效率高的特點(diǎn)。

當(dāng)然，它也有缺點(diǎn)，主要是，有時候在回歸分析中，選用何種因子和該因子采用何種表達(dá)式只是一種推測，這在一定程度上會影響了使用因子的多樣性和某些因子的不可測性，也不能充分反映不同房地產(chǎn)對于目標(biāo)房地產(chǎn)影響程度差異。

二、批量評估基本方法優(yōu)缺點(diǎn)對比

如上所述，批量評估的四種基本方法，各有其優(yōu)缺點(diǎn)，在不同的領(lǐng)域，實(shí)用性是有差異的。表2列出了它們之間的優(yōu)缺點(diǎn)對比情況。

表2 房地產(chǎn)批量評估方法優(yōu)缺點(diǎn)對比

三、結(jié)束語

通過上面的分析對比，可以看出，當(dāng)前房地產(chǎn)批量評估的四種基本方法，各有優(yōu)缺點(diǎn)，四種基本方法中，以多元回歸分析法應(yīng)用最為普遍，這是它自身具備的優(yōu)點(diǎn)眾多、實(shí)用性強(qiáng)的特點(diǎn)所決定的。