(重慶理工大學(xué)經(jīng)濟金融學(xué)院 重慶 400054)

一、引言

近些年來，中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出火熱的狀態(tài)，房價也一直居高不下，并呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。房屋本應(yīng)該是人生活、辦公的棲身之所，如今卻成為了很多家庭日思夜想、夢寐以求的“奢侈品”。在我國很多一二線城市的房價遠遠超出了普通居民的消費水平，甚至成為普通百姓一生的負擔，極大降低了居民生活幸福指數(shù)，給社會的發(fā)展、人民的價值觀念帶來了極大影響。我國的房地產(chǎn)泡沫越做越大，越做越多，雖說這是國家發(fā)展必經(jīng)的一個階段，但我國及時頒布政策宏觀調(diào)控抑制房價的持續(xù)走高，其中頒布的限購政策效果最佳。

地產(chǎn)調(diào)控政策，其手段之強硬，效果之顯著也是世界上絕無僅有的。我國是社會主義市場經(jīng)濟國家，可以利用相關(guān)政策對某種畸形經(jīng)濟體進行矯正，達到市場靈活多變，國家宏觀調(diào)控的效果，同時也體現(xiàn)了我國經(jīng)濟體制的優(yōu)越性。限購政策主要通過抑制投資和投機性購房從而使我國房地產(chǎn)市場重新達到供求平衡來使房價下降。但是此政策施行時間并不長，部分施行地區(qū)相繼取消了本地房地產(chǎn)限購政策。對此研究一方面能更好的了解限購政策出臺的效果和可持續(xù)發(fā)展性，另一方面也能為分析限購政策目前存在的缺陷為國家更好制定政策貢獻微薄之力。

二、房地產(chǎn)價格及其影響因素

從經(jīng)濟學(xué)角度看，房地產(chǎn)價格的變動僅僅受市場供給和需求相互作用影響，然而在復(fù)雜的市場結(jié)構(gòu)中，在多重因素的作用下房地產(chǎn)價格時刻發(fā)生著變化。下文將對其影響的多重因素進行剖析。

(一)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

房地產(chǎn)價格通常由開發(fā)成本、利潤和稅金組成，開發(fā)成本又包括土地成本、開發(fā)價格和建設(shè)造價。房地產(chǎn)價格的變動常常受以上幾個構(gòu)成要素的表動影響，而以上構(gòu)成要素的變動又有多種影響因素，所以房地產(chǎn)價格幾乎無時無刻都在變動。土地價格和建設(shè)安裝成本在以上構(gòu)成中占據(jù)著主導(dǎo)地位，土地價格由投入土地的價值量決定，土地作為價值實體常常直接由抽象的市場供求關(guān)系決定。

(二)影響房地產(chǎn)價格的供給因素分析

房地產(chǎn)市場需求往往決定其供給，開發(fā)商根據(jù)市場的需求選擇入市時機和投入數(shù)量。房地產(chǎn)的供給因素受房地產(chǎn)行業(yè)價格、開發(fā)成本、政策變動等影響。

政策變動在社會主義市場經(jīng)濟的中國，市場的自我調(diào)控和政府的宏觀調(diào)控是兩種維護市場穩(wěn)定的重要手段。政府往往利用宏觀政策對于房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展進行糾正和引導(dǎo)，不僅如此政策的變動直接或間接改變著房地產(chǎn)價格。政策導(dǎo)向也是影響房地產(chǎn)市場價格最有效的手段，所以根據(jù)我國房地產(chǎn)價格增長過快的現(xiàn)狀，國務(wù)院出臺限購政策對市場環(huán)境進行凈化和引導(dǎo)。

三、限購政策對房地產(chǎn)價格影響的實證研究

(一)基于國家視角的實證研究

本節(jié)將對國家層面的多種數(shù)據(jù)進行實證分析，通過運用插值法對2017年房屋價格(商品房銷售額除商品房銷售量)的統(tǒng)計值進行處理。該數(shù)據(jù)來源于中國經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫和中國人民銀行。

1.LR檢驗

對限購政策是否會影響房地產(chǎn)價格進行定量的分析，在確定后用代表限購政策的虛擬變量加入到格蘭杰因果檢驗法中。在VAR模型中進行LR檢驗，得出限購政策對價格的影響作用大小。

F=6.615412，對應(yīng)p=0.0015；LR=13.56032，對應(yīng)p=0.0013據(jù)此檢驗結(jié)果，LR檢驗p值在10%顯著性水平之下，所以認為限購政策對房地產(chǎn)價格有顯著影響。

2.方差分解法

通過方差分解法來研究各變量對房地產(chǎn)價格影響程度大小進行分析，研究數(shù)據(jù)如下表所示。

表1 方差分解結(jié)果

此表分別展示了限購政策、貨幣調(diào)控政策、信貸調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的貢獻率，觀察上表不難發(fā)現(xiàn)限購政策的影響系數(shù)穩(wěn)定在8左右遠超貨幣政策和信貸政策的1左右。

綜合上述實證分析，在本節(jié)可得出以下結(jié)論：在國家層面限購政策對房地產(chǎn)價格具有比較強的影響，能夠起到有效抑制房價過快增長、降低房價的效果；而信貸政策和貨幣政策都不能有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格，不能到達預(yù)想的效果。

(二)基于省份視角的實證研究

把我國除西藏、臺灣的21個省份及5個自治區(qū)分為東，西，中部作為視角進行地域性房地產(chǎn)價格分析?；谑》菀暯菍Ψ康禺a(chǎn)限購政策進行探究。

為了方便分類統(tǒng)計，根據(jù)國家統(tǒng)計局劃分方式，東部地區(qū)大致包括：河北、遼寧、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南。西部地區(qū)大致包括：四川、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、廣西、內(nèi)蒙古。中部地區(qū)大致包括：山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南。選取地區(qū)生產(chǎn)總值和人口數(shù)量兩個指標進行分析，突出限購政策在不同地區(qū)存在地域差異性的前提下對各地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響。

2002年生產(chǎn)總值：東部58975億元，中部28681億元，西部18561億元；東部45532萬人，中部42086萬人，西部32685萬人；2017年生產(chǎn)總值：東部293864億元，中部154670億元，西部112539億元；東部42671萬人，中部42086萬人，西部33355萬人。

將東中西部地區(qū)省份的數(shù)據(jù)帶入VAR模型中得出的LR檢測值如下：

東部：河北LR=3.678884，P=0.4512；遼寧LR=0.447170，P=0.5037；江蘇LR=1.004364，P=0.3163；浙江LR=1.314721，P=0.2515；福建LR=0.593749，P=0.4410；山東LR=0.048061，P=0.8265；廣州LR=1.048259，P=0.5921；海南LR=1.645025，P=0.4393。

中部：山西LR=8.727998，P=0.0683；吉林LR=0.465070，P=0.4953；黑龍江LR=0.026522，P=0.8706；安徽LR=6.248469，P=0.2828；江西LR=0.728302，P=0.6948；河南LR=0.346476，P=0.5562；湖北LR=14.02248，P=0.0508；湖南LR=6.058521，P=0.6407。

西部：內(nèi)蒙古LR=0.054753，P=0.8250；廣西LR=0.003261，P=0.9545；四川LR=0.005612，P=0.9403；貴州LR=0.004495，P=0.9978；云南LR=18.73654，P=0.0091；陜西LR=5.332338，P=0.0695；甘肅LR=0.544656，P=0.7616；青海LR=11.94914，P=0.1023；寧夏LR=2.772431，P=0.2500；新疆LR=22.45033，P=0.0041。

從實證結(jié)果分析，限購政策只對少數(shù)人口密度較小、經(jīng)濟欠發(fā)達省份的房地產(chǎn)價格有顯著影響，研究對象的各個省份中城市規(guī)模和發(fā)展狀態(tài)有很大差別導(dǎo)致對房地產(chǎn)限購政策的反應(yīng)有很大差別，大多省份限購政策作用效果并不顯著。所以，針對各地區(qū)實施帶有地方特色的限購政策是十分必要的。可以認為對于省份層面的實證測試中存在很大的缺陷，這證明國家頒布的限購政策并不是意指省份層面。

(三)基于城市視角的實證研究

進一步對于城市角度研究限購政策對房地產(chǎn)價格的影響。在幅員遼闊的中國，地域性差別對于房地產(chǎn)行業(yè)有很大的影響，城市的人口密度、經(jīng)濟條件、地理位置也有很大差別，因此基于城市視角的實證研究是十分有必要的。

在我國，一線城市有比較集中的政治功能、經(jīng)濟功能和軍事功能，可以帶動和輻射周邊的大中型城市，其城市發(fā)展水平和綜合水平都處于很高水平，選取“北上廣深”作為一線城市的典型代表進行進一步探究。相比一線城市，二線城市在城市規(guī)模、行政級別和人口數(shù)量上都落后于一線城市，但房地產(chǎn)價格也在一段時期內(nèi)經(jīng)歷了飆升的階段，其房地產(chǎn)價格也遠低于一線城市。選取天津和長沙作為二線城市典型代表進行研究。

北京LR=16.99066，P=0.0302；上海LR=24.34518，P=0.0000廣州LR=27.77617，P=0.0005；深圳LR=1.196249，P=0.2741；天津LR=0.348259，P=0.5551；長沙LR=7.618892，P=0.4716。

綜合上述兩則實證進行分析，可得出：房地產(chǎn)限購政策對一線城市影響大于二線城市，并且在一線城市限購政策、限貸政策和貨幣政策都可起到有效作用，其中限購政策影響及其顯著。然而在二線城市，限購政策并未起到顯著作用。同一省的不同城市限購政策對房地產(chǎn)價格的作用也并不相同(如廣州和深圳)，所以更有必要在研究和出臺限購政策時站在城市的角度去分析綜合，因地制宜地制定相關(guān)政策。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)限購政策可以起到抑制房地產(chǎn)價格增長的效果，并且效果迅速可持續(xù)。從方差分解數(shù)據(jù)顯示，限購政策對于房地產(chǎn)價格的影響遠超過信貸政策和貨幣政策，能夠有效抑制我國房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，有效打破我國房地產(chǎn)行業(yè)泡沫。為了凸顯限購政策的地域性，將省份分為東、中、西部進行分析，LR結(jié)果表明只有少數(shù)幾個省通過測試，且通過測試的省份是經(jīng)濟發(fā)達、人口基數(shù)大、城市結(jié)構(gòu)合理地省份。這表明按省份去進行測試的方法是錯誤的，即按省份制定限購政策的目標是錯誤的。在對一線城市進行分析時，北京、上海、廣州三市對于限購政策較為敏感，而限購政策對深圳的作用十分有限。對于三座城市，限購政策、貨幣政策、信貸政策都可以良好的發(fā)揮其作用。而對于二線城市限購政策未能達到預(yù)期的效果，其反應(yīng)并不顯著。