文/王燕 王坤 鐘明艷

一、引言

據(jù)了解，2010 年“新國十條”政策使得有些城市出臺限購令遏制房價上漲，但房價依舊被越炒越高，呈波動性持續(xù)性上漲。2016 年，房地產(chǎn)市場大熱，2017 年，雖然部分城市的房價開始下降，但一、二線城市的房價依舊高位運行，二、三線城市的房價結(jié)構(gòu)分化也愈加明顯，政府市場調(diào)控的效果明顯低于預(yù)期，房價回落遙遙無期。“限購令”主要是指政府為遏制投機性消費者過度投資而實施的一種房屋購買限制政策。因為它不屬于法律范疇，所以投機性消費者往往通過鉆政策空子達(dá)到購買多套房的目的。且房子對于大部分居民來說依舊是剛需，所以限購令即使抑制了供給也不會導(dǎo)致房價持續(xù)性下跌。

博弈論主要側(cè)重分析參與方的策略均衡，認(rèn)為事件參與主體會通過參與對自己最有利的活動去獲得最大利益，且每一個參與主體都認(rèn)為在這個事件中的其他參與主體也會尋求自身利益最大化。開發(fā)商以及購房者是房地產(chǎn)市場消費過程中利益關(guān)系最為密切的主體。因此，本研究首先對目前房地產(chǎn)市場的供需狀況進(jìn)行分析，并就房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者以及消費者之間、開發(fā)商之間的利益關(guān)系的博弈，分析目前國內(nèi)高房價的形成原因以及解決辦法。

二、房地產(chǎn)市場供需分析

房子作為中國人歸屬感的象征，給予了廣大中國人安全感，是情感之所向、精神之寄托，因而除去部分投資性行為，買房對于絕大多數(shù)中國人而言是必要且不可避免的。因而限購令雖然可以減少炒房帶來的不健康購買行為，但對于無房的青年一族來說，房子就是剛需，限購令無法限制目前大多數(shù)居民對于房子的需求，事實上，限購令僅僅只是通過控制商品房交易來限制房價的直線式上漲，本質(zhì)作用是減緩房價上漲，并不能降低房價。而且從經(jīng)濟學(xué)角度考慮，限購令會直接導(dǎo)致開發(fā)商減少商品房的供給，從而減少成交量，這帶來的后果就是階段性的房價上漲。

消費者的最終目的是實現(xiàn)自身的利益最大化，買到性價比高的房子，其需要與房地產(chǎn)商進(jìn)行博弈，也需要和同時期買房的消費者進(jìn)行博弈。在與房地產(chǎn)商進(jìn)行博弈時，消費者獲取信息的能力往往處于弱勢，因為在大城市，土地少、人口多，房子處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房地產(chǎn)商在與不同的消費者進(jìn)行重復(fù)性博弈的過程中能夠有效捕捉到消費者購房的合理預(yù)期，從而調(diào)整自己的售房策略，實現(xiàn)利益最大化。就目前的狀況來看，消費者開始對房地產(chǎn)市場持觀望態(tài)度，預(yù)期看跌。

以上是對房地產(chǎn)市場以及各參與主體所作的分析，可以發(fā)現(xiàn)，房價主要是由房地產(chǎn)市場各參與主體為實現(xiàn)自身利益最大化而通過自己掌握的信息進(jìn)行博弈的結(jié)果，因而采用博弈論對房市波動進(jìn)行探究是可行的。

三、不同參與主體間的博弈

在房地產(chǎn)市場中，主要存在三類消費者，這三類消費者對于房子的需求程度以及預(yù)期用途都各不相同，這就導(dǎo)致消費者這一大群體很難在房地產(chǎn)市場中的博弈中處于有利地位。第一類消費者是居住型消費者，這類消費者對于房子主要是自住需求，往往期待房價下跌，提高自身效用以及消費者剩余；第二類消費者屬于投資型消費，主要希望通過對房屋實施租賃或轉(zhuǎn)賣獲取額外收益，他們期待房價直線式上漲，以便增加其財富；第三類消費者屬于跟風(fēng)型消費，盲目從眾買房，屬于不理性人群，因而不對其進(jìn)行博弈假設(shè)。

（一）消費者之間的博弈

首先進(jìn)行消費者之間的博弈假設(shè)。假設(shè)目前市場上只有張雷和李梅兩位理性消費者，且都遵循自身的利益最大化原則，都想以低價買進(jìn)房子，兩人只有觀望以及購買兩種行動，且雙方均不知道對方的選擇，兩人可同時進(jìn)行行動，房價會因兩位消費者的行動而產(chǎn)生變化。全部選擇觀望時，收益為（a，a）；全部選擇購買時，收益為（d，d）；一方選擇觀望、一方選擇購買時，收益為（b，c）或（c，b）。

博弈矩陣如下表所示：

張雷觀望 購買李梅 觀望 （a，a） （b，c）購買 （c，b） （d，d）

(其中a＞c＞0＞b＞d)

由矩陣圖我們可以發(fā)現(xiàn)，如果張雷和李梅都選擇觀望，則二人收益都可以達(dá)到最大化，戰(zhàn)略有效；但張雷和李梅中任何一方選擇購買時，都會使得房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為銷售狀況好轉(zhuǎn)，從而維持高價甚至漲價，這導(dǎo)致的后果就是當(dāng)張雷選擇購買以后，李梅會面對比之前更高的房價或者同等價位下房源不如之前，這也是利益受損的一種表現(xiàn)。當(dāng)張雷和李梅都選擇購買時，房地產(chǎn)商在快速售完房子的基礎(chǔ)上繼續(xù)進(jìn)行漲價，這會使得兩人的收益都受到損害，收益達(dá)到最低。可以發(fā)現(xiàn)，房價越高，消費者獲得的利益越少，受到的損失越大，因而對消費者來說，觀望是博弈時最好的選擇辦法，這樣能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)商降價，消費者以低價購房并獲得最大利益。從我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，大部分消費者對房價均已采取觀望態(tài)度，長時間的觀望已經(jīng)給大部分城市的房地產(chǎn)商帶來了壓力，一些城市的房價開始下跌。

（二）投資型消費者與房地產(chǎn)商之間的博弈

在投資型消費者與房地產(chǎn)商之間的博弈中，我們假設(shè)：張雷與碧云天房產(chǎn)就一套商品房展開博弈，雙方均遵循利益最大化原則；張雷對房產(chǎn)的價值評估為300 萬元，碧云天開發(fā)成本為120 萬元，當(dāng)期房價為150 萬元，張雷預(yù)期未來房價為250 萬元，而碧云天預(yù)期未來房價為230 萬元。張雷與碧云天的博弈情況如下表所示：

碧云天現(xiàn)在賣 未來賣張雷 現(xiàn)在買 （150，30） （0，0）未來買 （0，0） （50，110）

可以發(fā)現(xiàn)，張雷與碧云天之間的博弈屬于協(xié)調(diào)博弈，存在現(xiàn)在買、現(xiàn)在賣以及未來買、未來賣兩種情況，博弈雙方經(jīng)過互相調(diào)節(jié)才能出現(xiàn)最終結(jié)果。當(dāng)張雷的預(yù)期房價上漲時，他會選擇現(xiàn)在買，相反就會選擇未來買；而碧云天同樣也是借助房價預(yù)期來選擇是現(xiàn)在賣還是未來賣。若張雷和碧云天之間無法進(jìn)行妥協(xié)，雙方均不能受益?？梢姡瑥埨鬃鳛橥顿Y型消費者在與房地產(chǎn)商進(jìn)行博弈時，雙方的博弈均衡難以預(yù)測，也就是說投資型消費者能夠引起房價的不穩(wěn)定以及房地產(chǎn)交易的波動。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈

在房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈中，我們假設(shè)：目前房地產(chǎn)市場僅有AB兩家開發(fā)商，且兩家出售的商品房無差別。現(xiàn)A、B 兩家互相預(yù)測對方的商品房價格，并采取降價與提價兩種策略，消費者作為經(jīng)濟人選擇購買開價低的開發(fā)商的商品房。由于A、B兩家的博弈屬于不完全信息靜態(tài)博弈，因而一共存在如下表所示的四種博弈情況。

A提價 降價B 提價 (3a/2，3b/2) (-1a/2，7b/4)降價 (7a/4，-1b/2) (3a/4，3b/4)

可見，A、B 兩家房地產(chǎn)商中只需要有一家降價，另一家也會隨之降價。因為消費者作為經(jīng)濟人會選擇價格更便宜的那一方，也就是說最先選擇降價的開發(fā)商將會擁有更多客戶，所得利益也將大于沒有降價的一方。這時，為了確保自己能夠擁有穩(wěn)定的客戶流以獲得利潤，未降價的一方也會隨之降價。這是一個周而復(fù)始的過程，房地產(chǎn)商會把價格降到利潤最低點直至無法再降。這是不符合現(xiàn)實情況的，因為房地產(chǎn)業(yè)是一個追求高利潤的行業(yè)。然而當(dāng)A、B 兩家開發(fā)商同時選擇降價或者提價時，由于雙方售價一樣，房子質(zhì)量一樣，其客戶群體可以均分，也就是說，A、B 雙方所獲得的報酬也是一樣的。但從我國居民的現(xiàn)實條件來看，買房是國民的剛性需求，因而即使開發(fā)商選擇提價，房屋需求量也不會減少。在這樣的情況下，A、B 兩家都選擇提價可以獲得更多的收益。由于房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭的區(qū)域性市場，房地產(chǎn)開發(fā)商會通過行業(yè)內(nèi)部的信息交流將房價穩(wěn)定在高位以獲取超額利潤。

從我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房價依舊處于高價狀態(tài)主要就是房地產(chǎn)市場各參與主體共同博弈的結(jié)果，而開發(fā)商與消費者作為最直接的利益相關(guān)者，其博弈是推動房價呈波動趨勢的最主要原因。

四、基本結(jié)論與建議

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)市場仍然存在房價過高致使普通居民無力購買的現(xiàn)象。房價的居高不下與房地產(chǎn)商哄抬房價、投資型消費者炒房密不可分。為了充分保障市場機制發(fā)揮作用，使廣大居民買得起房，不致造成房地產(chǎn)泡沫，本文主要提出以下幾點建議。

（一）降低房地產(chǎn)開發(fā)成本

降低房價的根源是降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，只有開發(fā)成本降低了，房價才會隨之下跌。這不僅取決于房地產(chǎn)商，還取決于政府以及其他相關(guān)部門。首先，政府應(yīng)該對土地拍賣進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)和控制，對投機性交易行為進(jìn)行嚴(yán)厲管制，通過制定政策保證土地轉(zhuǎn)讓合理有效，這樣可以幫助房地產(chǎn)公司降低拿地成本。其次，房地產(chǎn)商自身在進(jìn)行房屋建設(shè)與規(guī)劃時要學(xué)會對現(xiàn)有資源進(jìn)行充分利用，努力降低管理成本。再次，為避免哄抬房價，在商品房價格管理上，有關(guān)部門要制定嚴(yán)格的制度，對商品房的價格構(gòu)成進(jìn)行嚴(yán)格把控，督促房地產(chǎn)商在制定價格時進(jìn)行自我約束，防止其鉆市場空子抬高售價。最后，也是最重要的一點，就是要防止合謀事件，避免部分政府官員與房地產(chǎn)商以及房地產(chǎn)商之間形成交易聯(lián)盟，壟斷市場。相關(guān)部門一定要制定并完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)禁市場合謀現(xiàn)象的發(fā)生，保護(hù)好消費者的合法購房權(quán)益，努力構(gòu)建和諧健康有秩序的環(huán)境。在消除房地產(chǎn)開放商的壟斷地位方面，政府可以適當(dāng)放寬房地產(chǎn)開發(fā)市場的準(zhǔn)入門檻。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)條例規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不可以自建房以及合作建房，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷住房供應(yīng)。政府可以針對社會現(xiàn)狀，增加房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入主體，允許居民有規(guī)劃地自建房以及合作建房，消費者與開發(fā)商之間形成競爭必然導(dǎo)致房價下跌。

（二）改善與消費者有關(guān)的博弈結(jié)果

居住型消費者和投資型消費者都是房地產(chǎn)市場的重要需求方，但是，居住型消費者接收信息遲、工資水平有限，因而在與其他的參與主體進(jìn)行博弈時往往處于被動地位，相關(guān)政策需要提高這類消費者在購房方面的福利水平，而投資型消費者作為房地產(chǎn)市場價格波動的重要影響因素，亟需政策加以管束，減小其對房地產(chǎn)市場的沖擊。

首先，需要引導(dǎo)消費者進(jìn)行合理消費，避免盲從，作出正確決策。消費者作為房地產(chǎn)市場的最終端需求者，其消費決策對房地產(chǎn)市場的變動有著至關(guān)重要的作用?？梢哉f，消費者是決定房價的最終因素，要想從根本上解決房價過高問題，就需要改變消費者的未來預(yù)期。國家統(tǒng)計局及其他有關(guān)部門亟需對房屋價格的定價標(biāo)準(zhǔn)作出體系化研究，依托權(quán)威的定價標(biāo)準(zhǔn)，給予消費者一個合理的房價，同時限制開發(fā)商無節(jié)制地過度開發(fā)以及炒房者的非理性囤房行為，使得房價恢復(fù)到合理水平。此外，應(yīng)對房地產(chǎn)商目前采取的預(yù)售制度加以禁止，嚴(yán)禁其制造供不應(yīng)求的假象迷惑消費者。

其次，政府需要督促房地產(chǎn)商對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，加大力度開發(fā)廉租房以及經(jīng)濟適用房。相關(guān)政策規(guī)定：“凡是新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”房地產(chǎn)商需要嚴(yán)格按照政策標(biāo)準(zhǔn)，對經(jīng)濟適用房和廉租房進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，滿足廣大居住型消費者的剛性需求。只有對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，才能使房價回落至正常水平。

最后，對其他行業(yè)的投資環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)格把控企圖通過炒房進(jìn)行投資的消費者，對炒房者采取驅(qū)逐出房地產(chǎn)市場的處罰。這樣不僅有利于排出投機性資本，同時也能夠帶動其他部門的良性發(fā)展。只有政府對房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范化執(zhí)法，才能夠促使我國房地產(chǎn)市場正常發(fā)展，促進(jìn)我國經(jīng)濟良性循環(huán)。