文/易居·克而瑞合肥機(jī)構(gòu)

一、引言

長(zhǎng)三角一體化的發(fā)展可以追溯到1982 年上海經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，歷時(shí)37 年的發(fā)展過(guò)程大體經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段，即一體化萌芽階段（1982-1988 年）、一體化展開階段（1990-2000 年）、一體化加快階段（2000-2008 年）、一體化深入階段（2008 年至今）[1]。依照2016 年5 月發(fā)布的《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，長(zhǎng)三角覆蓋26 個(gè)城市，包括安徽的合肥、蕪湖、滁州、馬鞍山、銅陵、池州、安慶、宣城等8 個(gè)城市。

在長(zhǎng)三角城市群中，安徽與上海、江蘇、浙江的發(fā)展水平有較大的差距。安徽經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)偏弱，2018 年GDP 首次突破3 萬(wàn)億大關(guān)，在全國(guó)省份中排第13 位，而2018年末全省常住人口6323.6 萬(wàn)人，排名全國(guó)第7 位，且較2017 年增加68.8 萬(wàn)人，保持了高速的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)弱、人口基礎(chǔ)大，使得其房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大而房產(chǎn)價(jià)格低，安徽省2018 年商品房銷售面積10038.4 萬(wàn)平方米，排名全國(guó)第6 位，商品房銷售均價(jià)6375 元/平方米，排名全國(guó)第16 位，過(guò)低的價(jià)格也使其不被品牌房企重視，同時(shí)制約了其產(chǎn)品品質(zhì)提升及本地企業(yè)的發(fā)展。

2018 年11 月，習(xí)近平總書記提出，支持長(zhǎng)三角一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略。隨著長(zhǎng)三角一體化的發(fā)展，安徽

城市將迎來(lái)新機(jī)遇，本文在研究長(zhǎng)三角一體化發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上，分析安徽8 城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定投資策略提出可行性的建議。

二、長(zhǎng)三角一體化規(guī)劃及其發(fā)展機(jī)遇

（一）長(zhǎng)三角一體化規(guī)劃解讀

2019 年5 月13 日，中共中央政治局審議了《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，確定了長(zhǎng)三角新的戰(zhàn)略定位“一極三區(qū)一高地”，即把長(zhǎng)三角建設(shè)成為全國(guó)發(fā)展強(qiáng)勁活躍增長(zhǎng)極、高質(zhì)量發(fā)展樣板區(qū)、率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化引領(lǐng)區(qū)、區(qū)域一體化發(fā)展示范區(qū)、新時(shí)代改革開放新高地。

長(zhǎng)三角將在規(guī)劃綱要的基礎(chǔ)上，出臺(tái)如基礎(chǔ)設(shè)施、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)共享等多個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃。其中，交通規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及公共服務(wù)共享規(guī)劃與城市房地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)，其重點(diǎn)規(guī)劃及落地時(shí)序也將決定這些城市的發(fā)展機(jī)遇及其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展加速時(shí)機(jī)。

（二）長(zhǎng)三角交通一體化及其發(fā)展機(jī)遇

交通一體化是長(zhǎng)三角一體化的基礎(chǔ)與重要支撐，交通的核心聚焦于高鐵、斷頭路等。[2]2018 年6 月，三省一市交通運(yùn)輸部門聯(lián)合簽訂《長(zhǎng)三角地區(qū)打通省際斷頭路合作框架協(xié)議》，第一批重點(diǎn)項(xiàng)目主要分布在環(huán)滬區(qū)域，此外，蘇皖高速斷頭路，溧陽(yáng)-寧德（江蘇段）、高淳-宣城高速公路江蘇段，皖浙高速斷頭路，千島湖-黃山高速公路、申嘉湖西延高速公路安徽段，多數(shù)在2019 年開建，2022年通車，利好安徽城市以宣城、黃山為主。

高鐵網(wǎng)絡(luò)逐漸密集，已成為城市間聯(lián)系最重要的紐帶，目前長(zhǎng)三角已基本形成環(huán)核心城市1 小時(shí)通勤圈，高鐵規(guī)劃以強(qiáng)化都市圈內(nèi)部交通為主，聚焦到安徽，有合安高鐵2020 年通車，商合杭高鐵2020 年通車，寧合新高鐵、合肥至新沂鐵路、寧宣鐵路等落地周期在5 年以上。中短期內(nèi)，高鐵主要利好城市為合肥、蕪湖、安慶、宣城。

（三）長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)一體化及發(fā)展機(jī)遇

長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)一體化主要包括科技創(chuàng)新一體化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展一體化兩大方面。

G60 科創(chuàng)走廊經(jīng)歷1.0 版、2.0 版、3.0 版三個(gè)階段，旨在提升跨城市間的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。1.0 版集中在上海松江區(qū)，2.0 版串聯(lián)了嘉興與杭州，即“滬嘉杭G60 科創(chuàng)走廊”，3.0 版以滬蘇湖合高鐵建設(shè)為契機(jī)，輻射范圍從上海、嘉興、杭州擴(kuò)大至金華、蘇州、湖州、宣城、蕪湖、合肥，形成“一廊一核多城”的空間布局。

G60 科創(chuàng)走廊第一次聯(lián)席會(huì)議簽約12 個(gè)重大產(chǎn)業(yè)合作項(xiàng)目，包括宣城蕭山產(chǎn)業(yè)園合作項(xiàng)目、松江宣城產(chǎn)業(yè)園合作項(xiàng)目、綠地全球進(jìn)口商品（蕪湖）運(yùn)營(yíng)中心暨皖蘇總部項(xiàng)目，安徽8 城市中，合肥、蕪湖及宣城將從長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)一體化利好中獲益。

（四）長(zhǎng)三角公共服務(wù)共享及其發(fā)展機(jī)遇

公共服務(wù)共享以醫(yī)療一體化共享和教育一體化共享為主。

2018 年6 月，由上海市第一人民醫(yī)院、江蘇省人民醫(yī)院、浙江省人民醫(yī)院及安徽省立醫(yī)院發(fā)起，與騰訊一起構(gòu)建覆蓋診前、診中、診后的線上線下一體化醫(yī)療服務(wù)模式，加快實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角地區(qū)醫(yī)療資源上下貫通、信息互通共享、業(yè)務(wù)高效協(xié)同。本輪醫(yī)療資源規(guī)劃，著重建立“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)聯(lián)體”模式，增進(jìn)跨城市的共享性和便捷性，從目前進(jìn)度來(lái)看將在核心城市合肥、南京、上海和杭州率先實(shí)施，未來(lái)惠及周邊城市可能性大。

2018 年12 月，三省一市教育部門簽署了《長(zhǎng)三角地區(qū)教育一體化發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃》，明確在未來(lái)3 年，長(zhǎng)三角教育將在高教、職教、師資等領(lǐng)域協(xié)作，打造教育方向的一體化機(jī)制。高校數(shù)量排名前列的江蘇省、安徽省、浙江省中，按城市高校數(shù)量排列來(lái)看，杭州、南京、合肥高校數(shù)量較突出，將來(lái)這些城市將與上海在教育一體化方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)。

（五）長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略下安徽城市的發(fā)展機(jī)遇

從交通一體化規(guī)劃落地時(shí)序來(lái)看，斷頭路及高鐵通車早期以環(huán)滬區(qū)域?yàn)橹?，進(jìn)而為杭州、南京、合肥、蘇錫常都市圈強(qiáng)關(guān)聯(lián)城市，最后實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體連片一體化提升。產(chǎn)業(yè)一體化同樣遵循類似規(guī)律，如G60 科創(chuàng)走廊，即從上海到滬嘉杭，再到9 城市。公共服務(wù)共享，早期仍以利好核心城市為主，加強(qiáng)吸附能力，進(jìn)而有利于都市圈強(qiáng)關(guān)聯(lián)城市承接核心城市外溢。

綜合考慮交通一體化、產(chǎn)業(yè)一體化及公共服務(wù)共享的規(guī)劃落地時(shí)序，長(zhǎng)三角一體化的發(fā)展路徑當(dāng)前主要以強(qiáng)核城市以及核心關(guān)聯(lián)城市（環(huán)滬）為發(fā)展重點(diǎn)，后期由強(qiáng)核城市帶動(dòng)各自都市圈片區(qū)發(fā)展，最后隨著資源及產(chǎn)業(yè)等逐步發(fā)展輻射及融合，形成長(zhǎng)三角區(qū)域一體化協(xié)同提升。

聚焦到安徽8 城市，合肥目前處于長(zhǎng)三角一體化的多重機(jī)遇疊加期，將首先受益，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及產(chǎn)業(yè)協(xié)同，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力將更足，人口吸附能力將更強(qiáng)。蕪湖產(chǎn)業(yè)基底較強(qiáng)，受益G60 科創(chuàng)走廊，隨著商合杭高鐵通車，與合肥的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)將增強(qiáng)，整體利好優(yōu)于其余城市。安慶將受益于合安高鐵通車等都市圈交通利好，而宣城將享受中遠(yuǎn)期跨省交通利好。

三、安徽8 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀評(píng)估

城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，主要受其經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口特征影響，[3]安徽經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)偏弱，而人口基數(shù)大，使其房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大而房產(chǎn)價(jià)格低，具有典型的中部省份特征。合肥、蕪湖、滁州、馬鞍山、銅陵、池州、安慶、宣城，安徽共8 個(gè)城市被納入長(zhǎng)三角城市群，分析8 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀、其在長(zhǎng)三角26 個(gè)城市中的占位，以及城市間差距，是尋找發(fā)展機(jī)遇、制定投資策略的基礎(chǔ)。下面將從市場(chǎng)容量、銷售均價(jià)、品牌房企進(jìn)入數(shù)量、本土企業(yè)發(fā)展四個(gè)維度進(jìn)行分析。

（一）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量

市場(chǎng)容量代表了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展能級(jí)，按照2018 年城市商品房成交面積來(lái)分，長(zhǎng)三角26 個(gè)城市大體可以分為四個(gè)梯隊(duì)：

第一梯隊(duì)：1200 萬(wàn)平方米以上，蘇州、上海、南通、杭州、寧波、合肥、無(wú)錫、南京，共8 個(gè)城市。

第二梯隊(duì)：800 萬(wàn)-1200 萬(wàn)平方米，嘉興、紹興、蕪湖、滁州、臺(tái)州、鹽城、常州、湖州，共8 個(gè)城市。

第三梯隊(duì)：400 萬(wàn)- 800 萬(wàn)平方米，揚(yáng)州、泰州、宣城、金華、鎮(zhèn)江、安慶，共6 個(gè)城市。

第四梯隊(duì)：400 萬(wàn)平方米以下，馬鞍山、銅陵、舟山、池州，共4 個(gè)城市。

圖1 長(zhǎng)三角26個(gè)城市2018年商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）

合肥近1400 萬(wàn)平方米，處于第一梯隊(duì)，蕪湖、滁州約1000 萬(wàn)平方米，處于第二梯隊(duì)，宣城、安慶500 萬(wàn)-600萬(wàn)平方米，處于第三梯隊(duì)，馬鞍山、銅陵、池州市場(chǎng)容量300 萬(wàn)平方米，處于第四梯隊(duì)。橫向比較，安徽8 城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較小，在長(zhǎng)三角處于中低水平。

（二）城市商品房銷售均價(jià)

城市商品房銷售均價(jià)也是城市房地產(chǎn)發(fā)展水平的重要體現(xiàn)。[4]目前26 個(gè)城市中，市區(qū)銷售均價(jià)超過(guò)2 萬(wàn)元/平方米的城市有上海、杭州、南京、寧波、蘇州5 個(gè)城市，無(wú)安徽城市；市區(qū)銷售均價(jià)在1 萬(wàn)-2 萬(wàn)元/平方米之間的城市有紹興、無(wú)錫、合肥、舟山、南通、嘉興、金華、臺(tái)州、湖州、常州、揚(yáng)州、蕪湖、鎮(zhèn)江，共12 個(gè)城市，僅2 個(gè)安徽城市；而市區(qū)銷售均價(jià)在1 萬(wàn)元/平方米以下的城市有泰州、鹽城、銅陵、安慶、池州、馬鞍山、宣城、滁州，共8 個(gè)城市，其中安徽城市6 個(gè)。橫向比較，安徽8 城市商品房銷售均價(jià)遠(yuǎn)低于長(zhǎng)三角其余城市。

（三）城市品牌房企數(shù)量

品牌房企在進(jìn)行全國(guó)市場(chǎng)布局的過(guò)程中，首先會(huì)對(duì)城市進(jìn)行甄選，品牌房企進(jìn)駐數(shù)量越多，代表其市場(chǎng)成熟度越高，發(fā)展水平越高?？硕鸢l(fā)布的2018 年全國(guó)房企銷售額TOP 20 為碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、保利、綠地、中海、新城、華潤(rùn)、龍湖、世茂、招商、華夏幸福、陽(yáng)光城、旭輝、金地、綠城、中南、富力和泰禾。統(tǒng)計(jì)TOP 20 房企在長(zhǎng)三角26 個(gè)城市的進(jìn)駐數(shù)量，可以把城市分為三大類：

第一類，超過(guò)15 家TOP 20 房企進(jìn)駐，上海、南京實(shí)現(xiàn)全覆蓋，蘇州、杭州、合肥19 家，南通、鎮(zhèn)江、寧波18 家，無(wú)錫17 家，安徽僅合肥處于第一類。

第二類，10-15 家TOP 20 房企進(jìn)駐，常州15 家，紹興14 家，臺(tái)州13 家，嘉興12 家，湖州、金華11 家，無(wú)安徽城市處于第二類。

第三類，10 家以內(nèi)TOP20 房企進(jìn)駐，揚(yáng)州、蕪湖9 家，鹽城8 家，泰州、安慶、滁州7 家，舟山、馬鞍山6 家，銅陵4 家，池州、宣城均3 家。安徽8 城市中，7 個(gè)城市屬于這一類，品牌進(jìn)駐數(shù)量低，以恒大、碧桂園、綠地等重點(diǎn)布局三、四線的房企為主。

（四）本土企業(yè)發(fā)展

近年來(lái)，長(zhǎng)三角城市的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，江蘇、浙江、上海的本土房企也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，涌現(xiàn)了多個(gè)千億級(jí)的企業(yè)，如綠地控股、新城控股、旭輝集團(tuán)、中南置地、綠城、祥生、中梁等，這些房企發(fā)展迅速，短時(shí)間內(nèi)，完成了從區(qū)域深耕到全國(guó)布局的轉(zhuǎn)變，多家房企將總部搬遷至上海，在企業(yè)戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品品質(zhì)、成本管控等不同領(lǐng)域塑造了自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而進(jìn)入全國(guó)房企銷售金額TOP 30 榜單。

反觀安徽本土房企，如文一、恒泰、三巽、置地等，規(guī)模未突破300 億元，多在百億元上下浮動(dòng)，雖然部分房企把總部搬遷至上海，或者采用雙總部制，但企業(yè)在城市布局、產(chǎn)品塑造等方面，未實(shí)現(xiàn)明顯突破，規(guī)模也反復(fù)波動(dòng)，未見穩(wěn)步增長(zhǎng)，發(fā)展?jié)摿σ膊蛔恪?/p>

通過(guò)上述對(duì)于市場(chǎng)容量、銷售均價(jià)、品牌房企進(jìn)駐數(shù)量、本土企業(yè)發(fā)展四個(gè)維度的分析可知，與長(zhǎng)三角其他城市相比，安徽8 城市市場(chǎng)容量小、銷售均價(jià)低，品牌房企進(jìn)駐數(shù)量少，且本土企業(yè)發(fā)展緩慢、潛力弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平低，未來(lái)成長(zhǎng)空間大，尤其隨著長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略，安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)將得到更好的發(fā)展。

四、安徽8 城市投資價(jià)值評(píng)估及策略建議

長(zhǎng)三角一體化給安徽8 城市帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，但城市的房地產(chǎn)投資布局必須基于城市現(xiàn)狀，并疊加一體化規(guī)劃利好，作出策略修正及捕捉短期機(jī)遇。

（一）城市宏觀面橫向比較

城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等宏觀基本面是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的最根本的支撐，[5]對(duì)安徽8 城市的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口指標(biāo)進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，可以挖掘出城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀驅(qū)動(dòng)力。

1．人口維度。人口關(guān)注多和增，即常住人口總量及常住人口增量，將2018 年各城市常住人口與2015-2018年常住人口年均增量進(jìn)行十字交叉畫圖。

圖2 安徽8城市常住人口及年均增量

以常住人口300 萬(wàn)、年均增長(zhǎng)3 萬(wàn)為標(biāo)準(zhǔn)，可以把城市劃分為三大類，基數(shù)大增長(zhǎng)快的合肥，人口對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的支撐強(qiáng)勁；基數(shù)大增長(zhǎng)慢的蕪湖、滁州、安慶，人口支撐較強(qiáng)，主要來(lái)自自然增長(zhǎng)及城鎮(zhèn)化紅利；最后一類，基數(shù)小增長(zhǎng)慢的宣城、馬鞍山、銅陵、池州，人口對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的支撐力度偏弱。

2．經(jīng)濟(jì)維度。經(jīng)濟(jì)主要關(guān)注總量與人均指標(biāo)，即GDP 及人均GDP，[6]將2018 年各城市GDP 與2018 年人均GDP 進(jìn)行十字交叉畫圖。

圖3 安徽8城市GDP及人均GDP

安徽省單核特征明顯，合肥GDP 明顯領(lǐng)先其余地級(jí)市，以GDP1500 億元、人均GDP6 萬(wàn)元為標(biāo)準(zhǔn)，可將地級(jí)市劃分為三大類：一是總量高人均高的蕪湖、馬鞍山，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的支撐較強(qiáng)；二是總量高人均低的滁州、安慶，經(jīng)濟(jì)支撐一般；三是總量低人均低的銅陵、宣城、池州，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的支撐力度最弱。

3．產(chǎn)業(yè)維度。產(chǎn)業(yè)維度主要關(guān)注三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，可以據(jù)此分析城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段及產(chǎn)業(yè)特色。將2018年三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)繪制成百分比堆積圖。

圖4 安徽8城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

合肥三產(chǎn)占比50.3%，已超過(guò)二產(chǎn)；蕪湖、銅陵、馬鞍山、滁州的二產(chǎn)占比超過(guò)5 成，以工業(yè)為主導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)的支撐相對(duì)較強(qiáng)；宣城、池州、安慶農(nóng)業(yè)占比超過(guò)10%，工業(yè)基礎(chǔ)偏弱，其中，宣城、池州旅游業(yè)發(fā)展相對(duì)較好。

（二）城市投資價(jià)值評(píng)估

通過(guò)城市經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)、基建配套四大類九個(gè)指標(biāo)加權(quán)后計(jì)算城市投資價(jià)值得分，評(píng)估城市進(jìn)駐的優(yōu)先順序，為制定企業(yè)投資策略提供支撐。

1．指標(biāo)體系

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及權(quán)重：2018 年GDP60%，2018 年人均GDP40%。

人口指標(biāo)及權(quán)重：2018 年常住人口60%，2015-2018年常住人口年均增量40%。

產(chǎn)業(yè)指標(biāo)及權(quán)重：三產(chǎn)占比50%，規(guī)模以上工業(yè)增加值50%。

基建配套指標(biāo)及權(quán)重：人均POI60%，高鐵30%，地鐵10%。

2．計(jì)算方法

將單一指標(biāo)處理為相對(duì)值(A-min)/(max-min)×5 按照權(quán)重進(jìn)行加權(quán)相加，其中，經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)、基建配套指標(biāo)分別占比30%、30%、20%、20%。

3．城市投資價(jià)值綜合得分

圖5 安徽8城市投資價(jià)值綜合得分

合肥城市投資價(jià)值得分5 分，各種指標(biāo)均遙遙領(lǐng)先于其余地級(jí)市，經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)及基建配套對(duì)城市房地產(chǎn)發(fā)展的支撐力最強(qiáng)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格、流速最有保障，因此成為房企尤其品牌房企的必爭(zhēng)之地，城市投資價(jià)值最高。

蕪湖、馬鞍山的城市投資價(jià)值得分大于2.0，處于第二梯隊(duì)，城市產(chǎn)業(yè)及人口基礎(chǔ)較好，屬于強(qiáng)內(nèi)生型三、四線城市，宏觀基本面對(duì)市場(chǎng)的支撐較強(qiáng)，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在上行周期有動(dòng)力，在下行周期有韌性，可以進(jìn)行持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

安慶、滁州的投資價(jià)值得分在1.7 以上，兩個(gè)城市的人口基數(shù)大，人口紅利是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要支撐力。

銅陵、宣城、池州的投資價(jià)值得分較低，宏觀支撐力偏弱，城市容量相對(duì)較小，建議以機(jī)會(huì)型布局為主，持續(xù)深耕的空間不足。

（三）基于長(zhǎng)三角一體化發(fā)展機(jī)遇的城市投資策略建議

長(zhǎng)三角一體化遵循“核心城市——都市圈強(qiáng)關(guān)聯(lián)——連片發(fā)展”三階段的發(fā)展路徑，目前長(zhǎng)三角一體化處于起步期，發(fā)展利好集中在核心城市和一些都市圈強(qiáng)關(guān)聯(lián)城市，合肥是城市投資布局的重中之重，建議持續(xù)深耕，并進(jìn)行品牌輸出。蕪湖、馬鞍山城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，發(fā)展穩(wěn)健，內(nèi)生動(dòng)力充足，安慶、滁州的人口紅利仍存，且享受高鐵/城際交通利好，可進(jìn)行穩(wěn)健性布局。銅陵、宣城、池州的市場(chǎng)容量小，且長(zhǎng)三角一體化機(jī)遇兌現(xiàn)周期較長(zhǎng)，短期以概念規(guī)劃為主，無(wú)實(shí)質(zhì)性產(chǎn)業(yè)及人口導(dǎo)入，投資策略以捕捉機(jī)會(huì)為主。

根據(jù)城市特征不同，安徽8 城市的投資策略可分為三大類：合肥為深耕型；蕪湖、馬鞍山、安慶、滁州為穩(wěn)健型；銅陵、宣城、池州為機(jī)會(huì)型。

五、結(jié)論與展望

隨著長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略，安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)將得到更好的發(fā)展，發(fā)展機(jī)遇主要來(lái)自于長(zhǎng)三角交通一體化、產(chǎn)業(yè)一體化及公共服務(wù)共享等規(guī)劃利好。通過(guò)長(zhǎng)三角26 個(gè)城市的指標(biāo)比較，發(fā)現(xiàn)安徽8 城市市場(chǎng)容量小，銷售均價(jià)低，品牌房企進(jìn)駐數(shù)量少，且本土企業(yè)發(fā)展緩慢、潛力弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平低，未來(lái)成長(zhǎng)空間大。立足城市宏觀驅(qū)動(dòng)力，通過(guò)經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)、基建配套四類指標(biāo)構(gòu)建模型，評(píng)估城市進(jìn)駐的優(yōu)先順序，將安徽8 城市分為深耕型、穩(wěn)健性與機(jī)會(huì)型三大類，適配不同的投資策略。

合肥為深耕型，跟隨規(guī)劃落地時(shí)序，中短期內(nèi)合肥處于長(zhǎng)三角一體化的多重機(jī)遇疊加期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力增大，人口吸附能力增強(qiáng)，受益最大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的支撐能級(jí)最高。蕪湖、馬鞍山、安慶、滁州為穩(wěn)健型，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)或者人口基數(shù)較優(yōu)，疊加都市圈及一體化利好，城市將穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)性好，適合作為房企在安徽發(fā)展的糧倉(cāng)城市。銅陵、宣城、池州為機(jī)會(huì)型，市場(chǎng)容量小，不是投資布局的重點(diǎn)。

整體而言，長(zhǎng)三角一體化對(duì)安徽8 城市基本利好，但利好強(qiáng)度與時(shí)序有差異，疊加城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，無(wú)論是地方政府還是房企，都應(yīng)“一城一策”，立足城市特色作策略適配。

對(duì)品牌房企而言，合肥仍是投資布局的重中之重，應(yīng)持續(xù)深耕，并通過(guò)對(duì)穩(wěn)健型城市的投資布局尋求規(guī)模的增長(zhǎng)，跟隨長(zhǎng)三角一體化發(fā)展時(shí)序，搶先布局，借助全國(guó)資源及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，與政府合作進(jìn)行片區(qū)或者大體量項(xiàng)目開發(fā)，加速推進(jìn)長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程。

對(duì)本土房企而言，應(yīng)立足大本營(yíng)城市，發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，并積極走出去，與品牌房企進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，或者合作開發(fā)，學(xué)習(xí)品牌房企經(jīng)驗(yàn)，在品牌塑造、產(chǎn)品研發(fā)等方面修煉內(nèi)功，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，使本土房企從區(qū)域走向全省、長(zhǎng)三角乃至全國(guó)。

對(duì)地方政府而言，要積極融入長(zhǎng)三角一體化，營(yíng)造良好的政商環(huán)境，與品牌房企積極溝通，通過(guò)引入高品質(zhì)產(chǎn)品，提升城市居住品質(zhì)。要立足城市特色，有側(cè)重有目標(biāo)地招商，將房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與長(zhǎng)三角一體化結(jié)合起來(lái)。