文/王夢茹

利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)政策的出臺經(jīng)歷了漫長的過程，是在實踐和認(rèn)識的反復(fù)探索中逐步厘清思路的。早在2003 年，北京、上海等地便開始探索在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，試點(diǎn)項目不僅緩解了外來務(wù)工人員的居住難題，而且增加了特定地區(qū)的招商引資能力，還提高了村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的收益，效果良好。但是，一些城市由于監(jiān)管不嚴(yán)，出現(xiàn)了一系列的問題，包括擅自轉(zhuǎn)變農(nóng)用地用途、違反法律程序批準(zhǔn)建設(shè)用地、出售“小產(chǎn)權(quán)房”等。為解決這些問題，2007 年國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，提出一系列的管制措施，要求嚴(yán)格落實土地用途管制制度，打擊一切違法違規(guī)占用和轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的行為。2009 年原國土資源部下發(fā)《關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各地、市縣調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保保障性住房供地需求。但在一些國有建設(shè)用地十分緊張的大城市，未經(jīng)法定程序私自將農(nóng)村集體土地以及企業(yè)自用土地用作公租房建設(shè)的問題日益嚴(yán)重。為此，2011 年原國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》，開創(chuàng)性地提出，對于個別直轄市，如若商品住房價格確實較高、現(xiàn)有建設(shè)用地指標(biāo)實在無法滿足公租房建設(shè)需要，可以在控制規(guī)模、優(yōu)化布局的情況下進(jìn)行利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)試點(diǎn)。隨著住房需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，政府不僅要建立保障性公共租賃住房，而且要建立全面的住房保障體系，實現(xiàn)每個城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)，租賃住房土地供應(yīng)更加不足。2017 年以來，利用集體土地建設(shè)租賃住房相關(guān)信息逐步在政府文件中出現(xiàn)。2017 年4 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、原國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求增加租賃住房供應(yīng)，并提出在一些租賃住房供需失衡較嚴(yán)重的超大和特大城市，允許在集體建設(shè)用地上試點(diǎn)建設(shè)租賃住房。2017 年7 月住建部會同國家發(fā)改委、公安部、財政部等八部門發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，這可以看作是國家推動集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的前兆。2017 年8 月原國土資源部、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，批準(zhǔn)包括北京、上海在內(nèi)的13 個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。2019 年1 月，自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同發(fā)布《關(guān)于福州等五個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實施方案意見的函》，原則上同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽等5 個城市集體土地租賃住房建設(shè)的請示，試點(diǎn)城市從原來的13 個擴(kuò)充到18 個。國家出臺利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)政策是謹(jǐn)慎發(fā)展的，實踐證明這是一項多贏的政策，將集體建設(shè)用地的用途范圍從公租房拓展到租賃住房，使集體土地的市場化程度更高，重要性更加凸顯。益集團(tuán)的多中心治理機(jī)制；湯磊、李德智（2012）在分析北京、上海試點(diǎn)項目的基礎(chǔ)上，提出了集體土地公租房的定價模型，為各城市集體土地公租房的租金定價提供參考；李悅、劉銘、葉婕妤（2019）調(diào)研了武漢市集體土地租賃房建設(shè)試點(diǎn)情況，給出了合理的租金定價區(qū)間。

還有對小產(chǎn)權(quán)房問題的研究。王振偉、李江風(fēng)（2012）認(rèn)為集體土地租賃住房試點(diǎn)可以為解決小產(chǎn)權(quán)房問題提供思路，雖然兩者性質(zhì)完全不同，但可以通過改租等形式，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榉稍S可的租賃住房；周瓊、張世龍（2019）分析了用于租賃住房建設(shè)的幾種供地來源，包括城中村改造、小產(chǎn)權(quán)房的清理、空心房的改拆等。

大多數(shù)學(xué)者圍繞利用集體土地建設(shè)租賃住房的意義、困境和實現(xiàn)路徑幾個方面展開研究。嚴(yán)榮（2017）梳理了利用集體土地建設(shè)租賃住房的政策演變過程，分析了試點(diǎn)的背景和原因，強(qiáng)調(diào)了試點(diǎn)需要重點(diǎn)解決的問題；紀(jì)成旺（2017）分析了集體土地建設(shè)租賃住房這一政策的實施動因、改革方向和任務(wù)；黃小虎（2018）認(rèn)為，此次試點(diǎn)有利于土地制度改革，實現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)，對住房制度改革意義同樣深遠(yuǎn)，是一條住房供應(yīng)的新渠道；朱玲、趙新龍（2019）分析了試點(diǎn)的原因和政策發(fā)展過程，指出試點(diǎn)工作中還存在權(quán)利本位、與公平效率理念差距大等問題；馮宇晴（2019）通過對18 個試點(diǎn)城市的調(diào)研，分析了試點(diǎn)過程中存在的問題，并提出了解決對策；劉靈輝、邱曉艷、王科宇（2019）通過對1003 名大學(xué)生進(jìn)行調(diào)研，得出了影響農(nóng)村集體土地租賃住房租賃意愿的正相關(guān)因素和負(fù)相關(guān)因素，并提

一、文獻(xiàn)綜述

隨著2017 年、2019 年兩大政策的發(fā)布，學(xué)者們對于集體土地建設(shè)租賃住房這一問題的研究逐漸增多，主要涉及以下幾個方面。

首先是對集體土地建設(shè)租賃住房法律方面研究。陳小君，戴威（2012）分析了集體土地建公租房存在的法律問題并提出了法律建議；李立（2013）認(rèn)為在集體土地上建公租房并不具有法律依據(jù)，建議在立法上擴(kuò)展集體建設(shè)用地使用權(quán)范圍。

其次是選取試點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)試點(diǎn)過程中存在的風(fēng)險并提出解決對策。于東飛（2018）分析了北京市集體建設(shè)用地開發(fā)租賃住房的典型案例并提出了具體的政策建議；吳克寧、馮喆、黃保華（2019）等調(diào)查了北京市集體土地租賃住房建設(shè)情況，識別出政策實施過程中的風(fēng)險，并提出相關(guān)建議；刁其懷（2016）通過分析成都市集體建設(shè)用地保障性住房建設(shè)情況，為政策試點(diǎn)提供有益借鑒。

再次是對集體土地建設(shè)租賃住房的租金定價和收益分配制度的研究。柴鐸、林夢柔、范華（2018）通過構(gòu)建“五聯(lián)動”模型，分析集體土地建設(shè)租賃住房的利益影響機(jī)理，由此提出涉及政府、承租人、農(nóng)村集體、利出了改進(jìn)措施；龍志和、莫凡（2019）將多年來國家和各地發(fā)布的集體土地建設(shè)租賃住房的有關(guān)政策進(jìn)行系統(tǒng)梳理和對比，總結(jié)了政策的演進(jìn)歷程、不同地區(qū)的政策差異和政策價值，指出集體土地建設(shè)租賃住房之路任重而道遠(yuǎn)，因為目前各地方政府還較為依賴“土地財政”，建設(shè)運(yùn)營存在挑戰(zhàn)，利益協(xié)調(diào)與監(jiān)管機(jī)制也尚未完全建立；林超、呂萍（2019）基于政策文本分析法，對各地發(fā)布的利用集體土地建設(shè)租賃住房的方案進(jìn)行比較研究，分析各地在方案制定中存在的問題，并提出改進(jìn)建議。

二、意義

利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)是長期實踐探索的結(jié)果，有著深刻的現(xiàn)實背景，意義巨大。

（一）增加租賃住房供應(yīng)，緩解城市住房供應(yīng)不足的壓力

一方面，國有建設(shè)用地指標(biāo)緊張是地方政府住房供應(yīng)的主要壓力來源。利用集體土地建設(shè)租賃住房不占用國有建設(shè)用地指標(biāo)，為租賃房源的土地供給開辟新渠道，有利于緩解一線城市建設(shè)用地緊張、住房供應(yīng)不足的壓力。另一方面，分稅制改革使地方政府財政捉襟見肘，收入與支出存在巨大的缺口。在國有土地上建設(shè)租賃住房，不僅會減少地方政府土地出讓收入，而且政府必須投入資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，項目利潤微薄，投資周期長，政府面臨巨大的資金壓力。利用集體土地建設(shè)租賃住房，可以避免征地，從而大大降低租賃房建設(shè)的用地成本，減輕地方政府財政壓力。

（二）保障民生，滿足中低收入者的住房需求

解決城鎮(zhèn)中低收入者的住房困難，具有重大的政治和經(jīng)濟(jì)意義。剛畢業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員作為租賃住房的需求主體，一般屬于中低收入者，城市的租賃住房價格對于他們來說相對較高，而建設(shè)在集體土地上的租賃住房，無需繳納土地使用權(quán)出讓金，其租賃價格遠(yuǎn)低于普通城市住房的租賃價格，可以減輕中低收入者的經(jīng)濟(jì)壓力。

（三）促進(jìn)集體土地節(jié)約集約利用，提高集體土地的市場價值

現(xiàn)階段，我國農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地閑置比例較高，造成土地資源浪費(fèi)。為了促進(jìn)集體土地節(jié)約集約利用，國家曾多次出臺文件。2004 年，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》提出，要實行節(jié)約集約用地政策，積極盤活存量，對于通過批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用土地禁止閑置。2008 年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，再次表明國家對農(nóng)村土地利用效率和效益的重視。同年，黨的十七屆三中全會《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》提出，允許農(nóng)民參與經(jīng)營一些經(jīng)過批準(zhǔn)的需占用農(nóng)村集體土地進(jìn)行建設(shè)的非公益項目，農(nóng)民在這些項目中的收益受到法律保護(hù)。2010 年，國務(wù)院再次發(fā)文，要求原國土資源部牽頭深化土地制度改革，研究制定農(nóng)村集體建設(shè)用地管理條例，推動形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。利用集體土地建設(shè)租賃住房可以盤活農(nóng)村閑置的建設(shè)用地，促進(jìn)集體土地節(jié)約集約利用，是對國家政策的有力回應(yīng)。另外，《土地管理法》對農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定限制了農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)，農(nóng)民無法獲得土地增值收益，而允許集體土地建設(shè)租賃住房用于出租是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新，提高了農(nóng)村土地的市場價值。

（四）提高集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民收益，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展

利用集體土地建設(shè)租賃住房，土地性質(zhì)沒有發(fā)生改變，可避免征地過程中的“低買高賣”現(xiàn)象，集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民可以根據(jù)合同規(guī)定，按期收取租金，收益穩(wěn)定。同時還可以吸引閑置民間資本參與建設(shè)，推動農(nóng)村商業(yè)繁榮，吸引人口從城市向農(nóng)村流動，實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。吳克寧等學(xué)者的調(diào)研也表明，在北京城市擴(kuò)張的背景下，已經(jīng)獲得部分土地增值收益、完成資金積累的村民，期待進(jìn)一步釋放集體土地權(quán)能，深度參與土地的開發(fā)和經(jīng)營。

（五）推動土地制度改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)二元土地制度融合發(fā)展

新中國成立以來，我國實行城鄉(xiāng)二元土地制度。雖都屬于土地公有制，但二者存在很大差異。這兩種土地性質(zhì)的差異主要體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)的完整性方面。相較于國有土地完整的產(chǎn)權(quán)體系，集體土地使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)都是殘缺的。這種城鄉(xiāng)二元土地制度存在很多弊端，制約了農(nóng)村土地、房屋等資源價值的實現(xiàn)，造成城市建設(shè)用地緊張、農(nóng)村建設(shè)用地閑置，不利于實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。黨和國家高度重視農(nóng)村土地制度改革，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房是其中一項重要舉措。該政策出臺后，農(nóng)村建設(shè)用地不必征收為國有土地即可用于租賃住房建設(shè)，有利于推動城市住房建設(shè)用地制度改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)二元土地制度融合發(fā)展。

三、實施中的問題及原因

集體土地建設(shè)租賃住房有很多優(yōu)勢和價值，但是政策處于試點(diǎn)初期，還存在諸多問題需要解決。

（一）對土地管理制度的沖擊

首先，突破了以指標(biāo)管理為核心的建設(shè)用地分割管理的限制。我國實行以指標(biāo)管理為核心的國有土地計劃管理制度，國有建設(shè)用地市場在土地市場結(jié)構(gòu)中占支配地位，利用集體土地建設(shè)租賃住房不受土地征轉(zhuǎn)指標(biāo)的限制，這對傳統(tǒng)計劃管理制度是一次沖擊。其次，突破了城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場分割管理的限制。利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，有利于體現(xiàn)集體土地在整個土地市場中的價值，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，但集體土地作為新元素在融入土地市場的同時，也給現(xiàn)行土地管理制度帶來諸多挑戰(zhàn)。

（二）影響耕地保護(hù)的積極性

試點(diǎn)會帶來集體土地價值的增加，可能影響農(nóng)民保護(hù)耕地的積極性，加之國家試點(diǎn)方案中未對租賃住房租期進(jìn)行明確的規(guī)定，一些農(nóng)戶名義上建設(shè)租賃住房，而租期可能長達(dá)幾十年，等同于變相銷售，會加劇“小產(chǎn)權(quán)房”問題。如若對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象處置不力，將導(dǎo)致違法占用耕地情況增加，不利于耕地保護(hù)。

（三）租賃住房建設(shè)資金籌資困難

租賃小區(qū)需要一定的配套設(shè)施，不談醫(yī)療衛(wèi)生、家庭教育、社區(qū)服務(wù)等家庭生活配套設(shè)施，僅基本生活服務(wù)設(shè)施的提供對于村集體或村民來說就已經(jīng)相當(dāng)困難，這也會影響租購?fù)瑱?quán)的實現(xiàn)。集體土地建租賃住房屬于規(guī)模大、投入資金多、風(fēng)險性較大的項目，建設(shè)資金主要依靠集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)積累及農(nóng)民自籌，資金保障不足，再加上集體建設(shè)用地不能抵押，難以通過銀行的貸款審批，而租金較低，又很難吸引社會資本，資金籌集困難將加大項目建設(shè)難度。

（四）租金收益分配不明易引發(fā)不公平

利用集體土地建設(shè)租賃住房涉及政府、集體經(jīng)濟(jì)組織和租戶等三方主體，實現(xiàn)參與主體之間的利益分配平衡是要解決的核心問題。三者之間目標(biāo)的不同會導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。政府的目的是追求公共利益的最大化，降低租賃住房建設(shè)成本，實現(xiàn)住房保障功能；集體經(jīng)濟(jì)組織追求完全市場化，實現(xiàn)土地的私權(quán)屬性和市場價值；租戶關(guān)心住房價格是否低廉以及住房是否宜居。公益和私利之間的矛盾是需要解決的。農(nóng)民集體內(nèi)部公平、合理分配利益也是一項挑戰(zhàn)?，F(xiàn)行國家和地方試點(diǎn)方案中未明確規(guī)定集體成員內(nèi)部收益如何分配，由于還未建立切實可行的監(jiān)管制度，政府監(jiān)督集體土地租賃住房的租金分配存在困難，集體利益不僅可能會被少數(shù)人把持，還可能會因為尋租、腐敗而產(chǎn)生利益糾紛，背離提高農(nóng)民集體收入的目標(biāo)。政府不僅無法監(jiān)管村集體、村民內(nèi)部的利益分配，當(dāng)引入社會資本參與集體土地建設(shè)租賃住房項目時，對用地企業(yè)和集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生的糾紛也無法及時跟進(jìn)處理。

（五）集體土地產(chǎn)權(quán)體系不完整帶來的阻礙

首先，所有權(quán)主體不明。我國法律規(guī)定農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，但是農(nóng)民集體實際上并不具有法人資格，不能獨(dú)立享有民事權(quán)利并承擔(dān)民事義務(wù)。另外，《物權(quán)法》規(guī)定集體土地所有權(quán)“三權(quán)分置”，但是并未分清主次，導(dǎo)致農(nóng)民集體可以是以行

政村為范疇的集體，也可以是村民小組，還可以是鄉(xiāng)鎮(zhèn)范疇的集體經(jīng)濟(jì)組織，出現(xiàn)一物多主情況。其次，使用權(quán)的限制。根據(jù)《物權(quán)法》和《土地管理法》的規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)是可登記的用益物權(quán)，而集體土地所有權(quán)則不可登記，這就引發(fā)了產(chǎn)權(quán)問題。法律還對集體建設(shè)用地使用權(quán)的擔(dān)保進(jìn)行了嚴(yán)格限制。由于利用集體土地建設(shè)租賃住房并不屬于法律規(guī)定的可擔(dān)保范圍，故不能進(jìn)行抵押融資。

四、對策

集體土地建設(shè)租賃住房意義重大，但是試點(diǎn)過程中也存在很多挑戰(zhàn)需要應(yīng)對，應(yīng)因地制宜，及時制定解決措施，走出困境，使試點(diǎn)項目順利進(jìn)行，最大程度發(fā)揮政策效益。

（一）完善法律法規(guī)，拓展集體土地權(quán)能

集體土地具有特殊性，在開發(fā)、抵押融資、交易轉(zhuǎn)讓等方面存在法律制約。因此，應(yīng)完善法律內(nèi)容，制定集體土地相關(guān)適應(yīng)性法律。目前，《土地管理法》只規(guī)定了土地的所有權(quán)和使用權(quán)，未對收益權(quán)和處置權(quán)進(jìn)行規(guī)定，因此，應(yīng)完善土地權(quán)能體系，拓展集體土地使用權(quán)及地上物業(yè)的權(quán)能。

（二）加強(qiáng)監(jiān)管，切實保護(hù)耕地

加強(qiáng)立項管理和用地審批管理。試點(diǎn)地段的選取必須符合試點(diǎn)方案的部署要求，在試點(diǎn)開展前，必須完成土地確權(quán)登記發(fā)證，并對土地利用現(xiàn)狀和權(quán)屬狀況進(jìn)行調(diào)查核實，使地類面積準(zhǔn)確、界址權(quán)屬清晰。明確規(guī)定租期，防止以長期租賃的方式變相出售住房，嚴(yán)厲打擊擅自占用農(nóng)用地的行為，切實保護(hù)耕地。

（三）多渠道籌資資金，解決集體土地建設(shè)租賃住房融資難問題

可以通過建立風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制、擔(dān)保制度，充分發(fā)揮保險機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)在集體土地融資方面的活力。另外，還可以通過規(guī)范抵押資產(chǎn)的用途與變現(xiàn)渠道，實現(xiàn)集體土地規(guī)范融資。一方面，鼓勵國有銀行加大對集體經(jīng)濟(jì)組織籌措建設(shè)啟動資金的支持力度，地方政府應(yīng)給予銀行利息補(bǔ)貼；另一方面，引入社會資本參加租賃住房建設(shè)，建立利益共享分配機(jī)制，企業(yè)在提供先進(jìn)的管理技術(shù)和經(jīng)驗的同時，也應(yīng)有權(quán)分享部分租賃資金，獲取收益，以增強(qiáng)企業(yè)參與積極性。

（四）加大信息公開，保證租金收益分配的公平

集體土地租賃住房的收益分配涉及集體經(jīng)濟(jì)組織、村民、投資方等多個利益主體，如何實現(xiàn)利益在多主體之間公平合理分配是核心問題。集體土地建設(shè)租賃住房資金籌集模式多樣，各種生產(chǎn)要素的重要性如何排序也值得思考。政府應(yīng)該建立公平合理的租金分配制度，構(gòu)建多中心的監(jiān)督協(xié)商機(jī)制，保障各方利益不受侵害。建設(shè)運(yùn)營收益應(yīng)建立專門賬戶，并定期公布賬戶收支情況，資金的分配使用必須按程序進(jìn)行。集體土地租賃住房的租金定價也是要考慮的難題，要確定合理的租金標(biāo)準(zhǔn)。一方面，其和公租房的性質(zhì)不一樣，不具有政府保障性住房的性質(zhì)，因此租金不能低于公租房；另一方面，集體土地租賃住房在區(qū)位優(yōu)勢及公共服務(wù)方面遜于商品房，因此不能定價過高，否則便失去了其價格優(yōu)勢。建議集體土地租賃住房的租金可參照公租房的標(biāo)準(zhǔn)定價，略高于公租房的租金水平，并根據(jù)市場情況進(jìn)行不斷調(diào)整，使其更加合理。

（五）加強(qiáng)制度和信息平臺建設(shè)，提高服務(wù)效率

國家在出臺試點(diǎn)方案時，應(yīng)對試點(diǎn)范圍、土地使用方式、承租對象、租賃期限、租金確定及繳納方式、金融支持以及相關(guān)主體的權(quán)責(zé)劃分等內(nèi)容進(jìn)行更加細(xì)致的規(guī)定。對于試點(diǎn)城市，地方政府是用好試點(diǎn)政策的關(guān)鍵，應(yīng)全面擔(dān)負(fù)起組織領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，結(jié)合地方特點(diǎn)制定具體可操作的實施方案，完善組織機(jī)構(gòu)和制度建設(shè)，建立不同組織和層級之間的溝通機(jī)制。政府應(yīng)落實“放管服”要求，優(yōu)化審批流程，給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民提供決策咨詢服務(wù)、金融服務(wù)和中介服務(wù)等。為保證集體土地建設(shè)租賃住房市場規(guī)范透明，應(yīng)完善住房租賃交易服務(wù)平臺。集體組織在平臺上發(fā)布租賃信息，承租人可以在平臺上查詢需要的住房信息，政府則負(fù)責(zé)監(jiān)管，核實發(fā)布信息的真實性和準(zhǔn)確性。還可通過建立住房租賃信用評價體系，規(guī)制住房租賃主體行為，營造和諧有序的住房租賃市場氛圍。

五、結(jié)語

利用集體土地建設(shè)租賃住房具有多重積極作用。該政策的出臺創(chuàng)新傳統(tǒng)土地流轉(zhuǎn)方式，緩解新經(jīng)濟(jì)時代人們的住房壓力，更大程度實現(xiàn)農(nóng)民土地的財產(chǎn)價值、增加集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的收入，加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)步伐。由于政策處于試點(diǎn)初期，面臨各種問題需要解決，比如責(zé)任主體的利益分配不明、建設(shè)資金籌集不足、未能實現(xiàn)專業(yè)化運(yùn)營、選址難定、配套政策有待完善等。2019 年8 月新修訂的《中華人民共和國土地管理法》證明，隨著法律制度的不斷完善及社會主體的積極參與，集體土地建設(shè)租賃住房面臨的挑戰(zhàn)會逐步得到解決，政策的效能也會得到更大程度的發(fā)揮。