摘 要：對于我國稅制改革而言，“營改增”是一項重大改革轉(zhuǎn)點，取消一直以來都在征收的營業(yè)稅。這一項改革將增值稅的抵扣鏈條打通，減少各個行業(yè)的稅負。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的主要支撐企業(yè)，在長期發(fā)展中形成規(guī)模達、業(yè)務(wù)多、稅收多的特點。從制度角度分析，在“營改增”制度投入應(yīng)用過程中將房地產(chǎn)企業(yè)作為最后一批企業(yè)，不僅能夠有效降低下游企業(yè)的成本，還能減少企業(yè)資產(chǎn)的庫存，并對供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革起到良好的促進作用。但是從企業(yè)稅負角度分析，“營改增”的落實會對上下游企業(yè)的發(fā)展造成影響，甚至還會影響房價的漲跌。對此，本文主要闡述“營改增”的概念，分析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響，并從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度提出建議。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅負影響

引言

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國社會經(jīng)濟發(fā)展的重要企業(yè)，在“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)具有較強的復(fù)雜性，而且稅負變動大，在“營改增”中格外受關(guān)注。盡管對房地產(chǎn)企業(yè)的理性發(fā)展有良好的推動作用，還能避免出現(xiàn)重復(fù)征稅的問題，降低各個環(huán)節(jié)的稅負，但是企業(yè)可能會由于供應(yīng)商選擇不合理、增值稅專用發(fā)票難獲取等問題出現(xiàn)費用不能抵扣的情況，進而提升企業(yè)的稅負。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高對“營改增”的重視程度，意識到其對自身發(fā)展產(chǎn)生的稅負影響，并積極做出改善。

一、“營改增”的概念

“營改增”是我國一些行業(yè)將以往征收營業(yè)稅改變?yōu)檎魇赵鲋刀悓嵤┑亩愔聘母锏暮喎Q，也就是國家之前對一些行業(yè)征收營業(yè)稅，在“營改增”實施之后開始對這些行業(yè)征收增值稅。營業(yè)稅和增值稅都是我國兩個主要的稅收種類，在“營改增”之前，營業(yè)稅主要是政府對納稅人征收營業(yè)額，包含的范圍為納稅人在銷售商品、提供勞動力、買賣不動產(chǎn)。因為營業(yè)稅不能對成本費用進行抵扣，會全額征收營業(yè)稅。和營業(yè)稅相對比，增值稅是一種對增值額度進行征收的一種稅種，包含的范圍為貨物銷售、貨物進口以及一些勞動力等等，但是增值稅能夠抵扣成本以及費用，在稅制改革進一步深化發(fā)展下，國家對增值稅率進行調(diào)整，將原本的17%、11%、6%調(diào)整為13%、9%、6%。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響

（一）流轉(zhuǎn)稅稅負影響

對于流轉(zhuǎn)稅來說，主要包含增值稅、消費稅以及營業(yè)稅三種，通過對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營進行研究，發(fā)現(xiàn)其不含消費稅繳納。因此，通過計算能夠?qū)ⅰ盃I改增”前后企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負變化情況情況出來。

通過上述計算可以分析得出，“營改增”之后對房地產(chǎn)行業(yè)的流傳稅負影響具有不穩(wěn)定性。加入當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)允許抵扣的成本和允許扣除的土地價款在一定比例時，流轉(zhuǎn)稅稅負會降低，但是增值稅實施進項稅抵扣的過程中還會包含增值稅專用發(fā)票的獲取問題。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要進行充足的進項稅抵扣，提升對發(fā)票管理的重視程度。

（二）土地增值稅稅負影響

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅時主要的納稅稅種，根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，土地增值稅用以下公式進行計算：

土地增值稅=（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額）×稅率-扣除項目金額×速算扣除數(shù)。

類似于企業(yè)所得稅，實施“營改增”之后，對土地增值稅的稅基進行改變，影響稅額。不僅將制度應(yīng)用之前房地產(chǎn)收入作為營業(yè)稅的收入，在制度應(yīng)用制度不將其作為增值稅的收入，可能會減少稅基。而且在土地增值稅的扣除項目中涉及到稅金，在制度應(yīng)用之前可以扣除營業(yè)稅，在制度應(yīng)用之后不能扣除增值稅，可能會增加稅基。另外，在制度中也明確對規(guī)定了土地增值稅的清算，可能會涉及到制度應(yīng)用前后的項目。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升重視程度，在清算時區(qū)分對待。

（三）企業(yè)所得稅稅負影響

在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負中，所得稅的占比在所有稅種中排第二名，不管是房屋出租還是出售，只要有收入，企業(yè)就需要繳納所得稅，根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅用以下公式進行計算：

應(yīng)繳納稅額=25%應(yīng)納稅所得額-根據(jù)規(guī)定抵免的稅額

應(yīng)納稅所得額=總收入-抵免收入-不征稅收入-各項扣除費用-允許彌補的以往項目虧損。

結(jié)合上述計算公式可以發(fā)現(xiàn)，在實施“營改增”之后，會對房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅基產(chǎn)生兩方面影響。第一，對企業(yè)所得稅計算的收入和成本進行改變，由于兩個稅種存在不同的特征，在制度應(yīng)用之前，公式中包含的收入和成本都屬于營業(yè)稅，在制度應(yīng)用之后，收入和成本都不包含增值稅，但是在稅率一致的情況下，會無法確定企業(yè)所得稅稅基是否變大或縮小。第二，對企業(yè)所得稅進行計算的過程中會扣除稅金，在制度應(yīng)用之前，營業(yè)稅屬于可扣除的稅金，能夠降低企業(yè)的稅基，但是在制度應(yīng)用之后，會無法扣除增值稅稅金。

三、從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度提出的建議

（一）加強對企業(yè)員工的培訓(xùn)力度，提升財務(wù)應(yīng)對能力

“營改增”制度的落實對房地產(chǎn)企業(yè)來說會產(chǎn)生嚴重的稅負影響，為了實現(xiàn)穩(wěn)定性發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極學(xué)習(xí)“營改增”制度，加強對企業(yè)員工的培訓(xùn)力度，提升財務(wù)應(yīng)用能力。具體可以促使企業(yè)管理層人員都了解“營改增”制度的內(nèi)容，在掌握制度的基礎(chǔ)上對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃進行優(yōu)化和更新，樹立全局意識，保證戰(zhàn)略技術(shù)滿足當前經(jīng)濟發(fā)展的需求。同時還需要加強對財務(wù)人員的培訓(xùn)，由于財務(wù)人員主要開企業(yè)會計核算和稅負等工作，提升財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平和工作能力，將工作績效和制度學(xué)習(xí)考核結(jié)果相掛鉤，提升財務(wù)人員的工作積極性，進而在工作中利用營改增制度內(nèi)容進行優(yōu)化，避免稅負影響和各種風險。

（二）加強增值稅專用發(fā)票管理，減少風險發(fā)生

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，增值稅專用發(fā)票會對進項稅額的抵扣造成影響，其作為一項原始憑證，對企業(yè)財務(wù)核算工作的開展具有重要價值。對于企業(yè)而言，應(yīng)該盡可能的獲取增值稅專用發(fā)票，這樣才能進行進項稅抵扣，減少稅負，并達到政府實施“營改增”的目的。對此，企業(yè)需要加強增值稅專用發(fā)票管理，減少風險發(fā)生。具體需要企業(yè)保證增值稅專用發(fā)票的合法性，堅決打擊偽造、虛開增值稅專用發(fā)票的行為，嚴格遵守國家的規(guī)律法規(guī)。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營開發(fā)的項目具有周期長、工程量大的問題，為了保證工程建設(shè)質(zhì)量，需要對供應(yīng)商的資質(zhì)進行嚴格的審核，這樣才能有效避免風險的發(fā)生。

總結(jié)

總之，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來說有利也有弊，企業(yè)需要明確制度落實對自身產(chǎn)生的稅負影響，加強對企業(yè)員工的培訓(xùn)力度，提升財務(wù)應(yīng)對能力，加強增值稅專用發(fā)票管理，減少風險發(fā)生，從而更好的實現(xiàn)穩(wěn)定性發(fā)展。

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作者簡介：姓名：藍秀婷 ?年月： 19801019 性別： 女 ?民族：畬族

籍貫：廣東省河源市 ?學(xué)歷： ?本科 在職單位： 河源市職業(yè)技術(shù)學(xué)校 ?職稱： 高級會計講師 ? 研究會計實踐教學(xué)

（廣東省河源市源城區(qū)旺源路碧海名居 ?517000）