●易蘆嬌

隨著城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，居民物質(zhì)生活水平日益提升，購房熱情高漲，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在行業(yè)內(nèi)受到一致歡迎。再加上受到商業(yè)銀行信貸比例的影響，國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格明顯增多，尤其是在大中城市內(nèi)，此種現(xiàn)象更是突出。商品房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民實(shí)際承受力，貸款人承受的財(cái)務(wù)壓力有所增加，在國(guó)家相關(guān)政策的作用下，房?jī)r(jià)如若出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，借款人風(fēng)險(xiǎn)將直接轉(zhuǎn)變成為商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

一、個(gè)人住房抵押貸款

個(gè)人住房抵押貸款指的是貸款人以本人名下的房產(chǎn)作為抵押物，向借貸銀行申請(qǐng)人民幣貸款，用以實(shí)施個(gè)人合法行為。個(gè)人住房抵押貸款所具備的前提條件包括兩方面：其一，個(gè)人層面。貸款申請(qǐng)人必須具有合法身份；其二，房屋層面。充當(dāng)?shù)盅何锏姆课菽晗薇仨毺幱?0年以內(nèi)，不同銀行對(duì)房屋實(shí)際面積的要求也存在差異，要求該房屋變現(xiàn)能力強(qiáng)大，常見于商品房、各大商鋪、公寓、寫字樓等，辦理方多為專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)。個(gè)人住房抵押貸款可以說是居民不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)?shù)年P(guān)鍵渠道，通過此種方式滿足借款人臨時(shí)需求，即使是在各類融資途徑陸續(xù)出現(xiàn)的趨勢(shì)下，這一方式仍然屬于成本最低的融資方法之一①。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

（一）個(gè)人因素

1.信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)就是違約風(fēng)險(xiǎn)，具體指的是借款人無法依照原有約定償還住房貸款本息，致使商業(yè)銀行受到經(jīng)濟(jì)損失，這一類風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款中最常見、直接的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是生成影響最大的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房抵押貸款過程中，申請(qǐng)人可能會(huì)受到多方面因素影響，無法按時(shí)償還本息，隨著時(shí)間推移，相似事件層出不窮。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，國(guó)內(nèi)存在的個(gè)人住房抵押貸款不良率為1%，對(duì)于商業(yè)銀行來說，信用風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

2.提前還款風(fēng)險(xiǎn)。提前還款風(fēng)險(xiǎn)受個(gè)人住房抵押貸款額度實(shí)際大小影響明顯，簡(jiǎn)單來說，額度越大，所對(duì)應(yīng)的期限越長(zhǎng)，貸款人所需償還的利息就越多。一般情況下，貸款申請(qǐng)人個(gè)人多余資金期望投資收益如若低于銀行貸款，則會(huì)提前償還貸款。提前還款風(fēng)險(xiǎn)之所以能夠?yàn)樯虡I(yè)銀行造成經(jīng)濟(jì)損失，主要是因?yàn)樽》抠J款現(xiàn)金流量具有一定的不確定性，房貸余額增加后商業(yè)銀行資金運(yùn)轉(zhuǎn)計(jì)劃實(shí)施的不穩(wěn)定性便大大增加，處理不當(dāng)則會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失，這一點(diǎn)是在所難免的。

（二）外界因素

1.政策。政策風(fēng)險(xiǎn)指的是國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)隨之發(fā)生改變，繼而為商業(yè)銀行長(zhǎng)效發(fā)展帶來不良影響。政策風(fēng)險(xiǎn)一般包括兩部分，其一為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)，作用于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)假設(shè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)不利，整個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)便會(huì)迅速下跌；其二為國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整后，房地產(chǎn)受到影響，商業(yè)銀行產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失。國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正處于優(yōu)化、轉(zhuǎn)型階段，現(xiàn)有市場(chǎng)機(jī)制仍存在漏洞，有關(guān)部門定位不夠明確，假設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)做出的決策與國(guó)家宏觀政策不相符，勢(shì)必要作出改變，商業(yè)銀行開始面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。

2.利率。利率風(fēng)險(xiǎn)指的是金融市場(chǎng)利率波動(dòng)作用下，存款與貸款利率差變小，甚至可能會(huì)出現(xiàn)商業(yè)銀行收不抵支的情況?？偟膩碚f，商業(yè)銀行存在的利率風(fēng)險(xiǎn)包括兩種：一為不匹配風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房抵押貸款長(zhǎng)期性與存貸款利率調(diào)整缺乏同步性，例如個(gè)人住房抵押貸款為固定利率，對(duì)應(yīng)的存款利率上調(diào)，商業(yè)銀行資金成本便會(huì)呈現(xiàn)出持續(xù)上升趨勢(shì)；二為利率風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的提前還貸信用風(fēng)險(xiǎn)②。

（三）抵押物因素

1.抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。貸款抵押物被視為商業(yè)銀行的第二還款來源，但如若處理不當(dāng)，較容易出現(xiàn)抵押風(fēng)險(xiǎn)。抵押物變現(xiàn)渠道不通暢，在此過程中會(huì)耗費(fèi)大量成本，商業(yè)銀行無法正常變現(xiàn)，便會(huì)產(chǎn)生抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)仍處于初期發(fā)展階段，交易法規(guī)缺乏完善性，辦理期間所用的手續(xù)及程序復(fù)雜繁瑣，交易成本過高，商業(yè)銀行抵押物變現(xiàn)不易。

2.抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)分為抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)，前者指的是抵押物隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)變化、房屋自然磨損引發(fā)商品房?jī)r(jià)格大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不夠景氣時(shí)，價(jià)格持續(xù)下降有可能致使抵押房屋價(jià)格也隨之下降；后者指的是抵押人在抵押生效期間內(nèi)，對(duì)商品房損壞引發(fā)的抵押物價(jià)值下跌，受到人為因素影響，如估價(jià)人員工作失誤錯(cuò)誤估計(jì)抵押物真實(shí)價(jià)格引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

（四）銀行因素

1.管理風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)指的是商業(yè)銀行內(nèi)部相關(guān)管理不當(dāng)，致使信貸風(fēng)險(xiǎn)滲入業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中。站在國(guó)家政策、管控程序、人員組織與技術(shù)資源等角度來看，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行提供的個(gè)人住房抵押貸款服務(wù)管理上仍存在一定問題③。上述弊端包括僅注重業(yè)務(wù)拓展、忽視業(yè)務(wù)管理、不計(jì)后果占據(jù)市場(chǎng)份額。商業(yè)銀行中的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)實(shí)際運(yùn)作隨意性明顯，并未制定針對(duì)性措施，再加上專業(yè)人才匱乏，管理人員經(jīng)驗(yàn)不足，更是無法滿足業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)需要。個(gè)人信用信息基本上處于封閉狀態(tài)，銀行各部門、各銀行間的交流不夠，造成個(gè)人信息資源共享性差。

2.操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)指的是商業(yè)銀行內(nèi)部人員忽視法律法規(guī)實(shí)施違規(guī)操作，這也是引發(fā)銀行內(nèi)部資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一，主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上，具體表現(xiàn)如下：一為受到銀行業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵(lì)機(jī)制的限制，經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)部管理與經(jīng)營(yíng)管理的重視不夠，甚至存在著違規(guī)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象；二為商業(yè)銀行內(nèi)部工作人員自身專業(yè)素質(zhì)低下，缺乏責(zé)任意識(shí)與法律意識(shí)。

三、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理策略

（一）創(chuàng)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)模型

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)可知，能夠?qū)ι虡I(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)生直接性影響的風(fēng)險(xiǎn)因素多種多樣，其中部分風(fēng)險(xiǎn)是可以借助內(nèi)部規(guī)章制度實(shí)現(xiàn)有效控制的，而例如波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等具備不確定性，無法精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。這就要求商業(yè)銀行將工作重點(diǎn)放在把握宏觀經(jīng)濟(jì)變化趨勢(shì)上，全面收集相關(guān)數(shù)據(jù)信息，據(jù)此建立數(shù)字模型，便于工作人員及時(shí)出臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)防控計(jì)劃。以研究商品房市場(chǎng)價(jià)格、個(gè)人住房貸款率為研究指標(biāo)，基于對(duì)上述數(shù)據(jù)的分析，圍繞商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款如何實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)把控作出探討。

根據(jù)住房房?jī)r(jià)、利率、收入波動(dòng)實(shí)施壓力測(cè)試情景分析，其一為房?jī)r(jià)變動(dòng)情景，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程較短，目前為止尚未出現(xiàn)嚴(yán)重的房?jī)r(jià)暴跌情況，故而主要利用國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料進(jìn)行建模，同時(shí)綜合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展開壓力設(shè)計(jì)；其二為利率變動(dòng)情景設(shè)計(jì)與城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)變動(dòng)情景，根據(jù)國(guó)內(nèi)專業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)的分析，得出未來城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)率與購買力的增長(zhǎng)情況，繼而為后續(xù)工作的順利進(jìn)行提供數(shù)據(jù)支持。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)模型過程中，融入一定的建模理論，例如房貸壓力測(cè)試建模論，其中綜合了權(quán)益違約論與償付能力論，共同發(fā)揮出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)作用。前者認(rèn)為理性人作出貸款行為時(shí)，最為首要的就是實(shí)施綜合考量，認(rèn)真分析自身權(quán)益與具體負(fù)債情況，決定是否具備還款能力。例如行業(yè)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格明顯下跌后，借款人以違約成本低為基礎(chǔ)，通常會(huì)選用理性違約方式盡量實(shí)現(xiàn)自身利益最大化。后者認(rèn)為借款人無法按時(shí)還款的根本原因在于個(gè)人家庭財(cái)務(wù)狀況不夠樂觀，其違約行為具有被迫性，主張將模型建立的關(guān)鍵指標(biāo)設(shè)置為客戶收入償債比率，方可進(jìn)行專業(yè)分析④。

（二）強(qiáng)化貸款利率管控

成立專門的管理部門，同時(shí)安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)具體的管理事宜，可以為銀行貸款利率管控工作的正常開展提供堅(jiān)實(shí)保障。在進(jìn)一步優(yōu)化培訓(xùn)效果的同時(shí)，為商業(yè)銀行發(fā)展與員工個(gè)人進(jìn)步創(chuàng)造良好的條件。主要可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

1.強(qiáng)化培訓(xùn)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)。設(shè)置專業(yè)的培訓(xùn)管理部，將培訓(xùn)任務(wù)細(xì)化分解，保證做到分工明確。培訓(xùn)管理部門在此期間需始終發(fā)揮主導(dǎo)作用，其他業(yè)務(wù)部門薺積極參與其中，逐步形成共抓共管的大格局。對(duì)于單獨(dú)設(shè)立的培訓(xùn)崗位應(yīng)引導(dǎo)相應(yīng)人員加大對(duì)此工作的精力、時(shí)間等投入，深入研究國(guó)內(nèi)外先進(jìn)企業(yè)培訓(xùn)理念，了解其發(fā)展趨勢(shì)，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，尋找出自身存在的不足。全體員工將人力資源培訓(xùn)管理部門的構(gòu)建作為契機(jī)，適時(shí)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想，分析真實(shí)的培訓(xùn)需求，全面提升自我。

2.建立并健全培訓(xùn)管理制度。培訓(xùn)制度能夠在某種程度上直接體現(xiàn)出銀行的培訓(xùn)管理理念及方式，同時(shí)也是保證培訓(xùn)工作順利實(shí)施的重要方法。培訓(xùn)制度規(guī)范化可以對(duì)銀行人力資源管理工作人員起到一定的約束作用，該制度貫穿于培訓(xùn)始終，系統(tǒng)化的培訓(xùn)管理制度包括以下幾個(gè)方面：優(yōu)化制度中人力資源管理方面的范疇，從提升銀行綜合競(jìng)爭(zhēng)力及培訓(xùn)效率的角度考慮，商業(yè)銀行有必要打造學(xué)習(xí)型組織，制定并創(chuàng)新相關(guān)制度；注重對(duì)培訓(xùn)工作各方面的把握，包括需求調(diào)查分析、預(yù)算設(shè)置、計(jì)劃制定、組織實(shí)施、效果評(píng)估等。

參照商業(yè)銀行的具體規(guī)模大小，擬設(shè)定培訓(xùn)管理部，與其他部門平級(jí)，人員編制開始定為四人。培訓(xùn)管理人員作為推動(dòng)銀行戰(zhàn)略實(shí)施的主體，又是專業(yè)人才的培養(yǎng)者，其專業(yè)水平及職業(yè)技能對(duì)于培訓(xùn)工作開展的效果具有重要作用?；诖?，培訓(xùn)管理崗位的人員選取上更是應(yīng)慎重。要求相應(yīng)人員具備以下幾方面的能力：分析能力，依照自身以往的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)外界所得的信息進(jìn)行有效整合與分析，最終得出相應(yīng)結(jié)論；溝通能力，善于溝通，注重對(duì)各方建議的聽取與采納，在不同情況下給出及時(shí)的答復(fù)；學(xué)習(xí)能力，培訓(xùn)工作自正式實(shí)施以來，便得到不斷優(yōu)化與調(diào)整，拓寬學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)渠道，創(chuàng)新提升自身專業(yè)水平的方法；感染力，具有一定的人格魅力，能夠借助自身肢體動(dòng)作及語言，對(duì)培訓(xùn)員工進(jìn)行情緒上的渲染。

結(jié)論

綜上所述，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了高速發(fā)展時(shí)期，商業(yè)銀行開始推出個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，在促進(jìn)住房制度改革與強(qiáng)化居民住房購買力方面，具有較為顯著的作用。參考近年來我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化情況來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)容易出現(xiàn)周期性波動(dòng)，此類風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生意味著個(gè)人住房貸款將面臨著新的情況與問題，相關(guān)部門及人員通過分析風(fēng)險(xiǎn)成因制定解決措施，已經(jīng)成為必須探討的問題。

注釋：

①崔晟昉.中國(guó)工商銀行松原分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)策略研究[D].吉林大學(xué),2019

②胡睿軒.商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2019(01):137-138

③張烜榮.商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].佳木斯職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2018(11):446-447

④吳姍姍.個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)研究評(píng)述和展望[J].經(jīng)濟(jì)師，2018(03):19-22