●劉 宇

住房公積金按揭貸款因利率低、額度高、期限長、還款方式靈活等優(yōu)勢，一直受購房貸款對象推崇，并因此在全國個人住房貸款市場占據著較大份額，截至2018年末其在全國個人住房貸款市場占有率為16%，同期在內蒙古自治區(qū)錫林郭勒盟的占有率達到65%以上。使用公積金貸款的人多了，相應的風險防控也就愈顯重要。住房公積金按揭貸款作為一種抵押貸款，存在著如制度風險、政策和法律風險、信用風險等諸多不可避免的不確定風險因素，風險的核心是貸款償還的可能性問題，關注重點是借款人的償還能力。當借款人不能履約無法還貸時，我們通常會通過法律手段強制執(zhí)行抵押物，這時，抵押風險也就產生了，期房轉現房抵押風險是常見的一種。

住房公積金按揭貸款在個人住房貸款市場占有率情況表

一、期房轉現房抵押風險須高度重視

期房指未完成建設的且不能交付使用的房屋，也指房地產開發(fā)商在商品房預售許可證取得后、不動產權證取得前出售的商品房，是房地產開發(fā)企業(yè)普遍采用的一種房屋銷售方式。期房轉現房抵押是指在住房公積金管理機構辦理抵押貸款后，住房公積金管理機構為取得所抵押房屋的完整抵押權，把期房抵押權預告登記變更為現房抵押權登記的行為。

由2007年10月施行的《中華人民共和國物權法》第20條“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力”、第179條“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優(yōu)先受償”之規(guī)定可知，不僅“所有權”可以申請預告登記，包括抵押權在內的“其他物權”亦可進行預告登記，但預告登記包括抵押權的預告登記只有對抗第三人的效力，卻沒有抵押權應有的優(yōu)先受償權利。

由此可見，抵押權預告登記只是一種臨時性登記行為，其目的僅是為了保障將來能享有抵押權，即權利人依據預告登記享有優(yōu)先設立抵押權的權利，但在抵押權辦理登記生效之前，權利人并不直接享有抵押權。所以，在公積金期房按揭貸款中，辦理完抵押權預告登記并非是件一勞永逸的事情，因為它不能直接實現擔保物權，更不具有基于正式抵押登記后才享有的優(yōu)先受償屬性，這會給日后通過強制執(zhí)行抵押物償還逾期貸款留下巨大風險隱患。

此外，第20條還明確：“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！币蚱鋵︻A告登記效力期限作了明確，超過該期限則意味著預告登記所賦予的相關優(yōu)先效力已消滅，不再具有排他性，這進一步凸顯出防控期房轉現房抵押風險的急迫性，對住房公積金管理機構的經營水平和風險防控能力提出了更高要求。

二、公積金按揭貸款期房轉現房抵押存在的問題

思想認識不到位是最大的問題。住房公積金管理機構“重貸前輕貸后”的管理思想仍然存在，較為普遍的認為辦理了抵押權預告登記后就萬事大吉，對做好防范化解此類風險的重要性、緊迫性和艱巨性認識不足、理解不深、行動不夠有力；住房公積金按揭貸款抵押人對不動產登記管理流程和相應作用了解較少，大部分認為辦理抵押權預告登記并取得了貸款就一切妥當，表現為對其自身按揭貸款期房轉現房抵押思想上不重視、行動上不積極，甚至有不理解和拒絕配合現象；房地產開發(fā)企業(yè)在協助購房人取得期房的按揭貸款、達成雙方交易目的后，對本應協助進行的期房轉現房抵押等后續(xù)工作往往選擇置身事外，特別是在住房公積金期房按揭貸款保證金制度停止執(zhí)行后，其此方面工作的主動性積極性進一步降低。

由于住房公積金管理機構、公積金貸款按揭人和房地產開發(fā)企業(yè)三方均對期房轉現房抵押重視不夠，不動產登記機構對相關業(yè)務也就同樣缺乏熱情，于是形成工作的不良循環(huán)。此外，由于與不動產登記機構信息不共享，一定程度上也限制了住房公積金管理機構對按揭貸款所抵押期房辦證進度的了解掌握，信息獲取方面的依賴性和滯后性制約著期房轉現房抵押工作的推進。

三、做好期房轉現房抵押工作刻不容緩

1.改變“重貸前輕貸后”的現狀和思想。思想是行動的先導，只有認識到位，行動才能自覺。在內蒙古自治區(qū)錫林郭勒盟，截至2018年底的累計住房公積金貸款余額近50億元，其中期房抵押貸款占比近80%，這么大的業(yè)務量，警示我們必須要充分認識防范化解抵押物風險的重要性、緊迫性和艱巨性，要徹底改變預抵押登記后就萬事大吉的錯誤觀念和做法，以更加自覺的責任擔當和雷厲風行的治理行動打好防范化解此類風險的攻堅戰(zhàn)。

2.強化期房轉現房抵押工作責任。底數清情況明，工作才會有方向、采取的措施才會有針對性。住房公積金管理機構應從全局角度對期房轉現房抵押工作進行安排部署，組織力量對存量住房公積金期房貸款的抵押物落實情況進行集中全面核查，制定工作流程，抓住關鍵環(huán)節(jié)，落實專人負責，切實將工作做細做實，確保期房預抵押基礎數據準確，為辦理期房轉現房抵押登記手續(xù)奠定基礎。

3.加強與不動產抵押登記部門的溝通。安排專人負責跟蹤公積金貸款按揭樓盤總證辦理情況及已預抵押期房的不動產證辦證進度，爭取在第一時間掌握可進行現房登記的第一手資料，做到心中有數。必須積極關注所抵押房屋是否存在經濟糾紛、司法查封等潛在風險，進一步降低抵押登記環(huán)節(jié)的法律風險和操作風險，提升風險防控水平。

錫林郭勒盟住房公積金貸款余額及戶數情況表

4.加強與房地產開發(fā)企業(yè)的聯系。眾所周知，房地產開發(fā)企業(yè)在“預購商品房抵押權”登記轉為完全“不動產抵押權”登記過程中起到重要作用。一方面要在源頭抓好即將交付樓盤的期房轉現房抵押工作，需加大與對方的聯系溝通力度，主動了解按揭樓盤辦證進度；另一方面要進一步完善住房公積金期房按揭貸款準入機制和操作辦法，對房地產開發(fā)企業(yè)在期房轉現房抵押中不予積極配合的行為進行制約，督促其承擔起相應的義務和責任。

5.堅持分類推進。督促房地產開發(fā)企業(yè)，對已辦抵押手續(xù)的，要及時將他項權證交住房公積金管理機構；對符合條件但仍未辦理不動產權證和正式抵押登記的要逐一通知貸款人及時辦理；客觀原因確實無法近期辦理的，要詳細注明并列出清單跟進推動并報備公積金管理機構。對于房地產開發(fā)企業(yè)已注銷的老貸款戶，住房公積金管理機構在掌握項目竣工或不動產證辦理情況后，要及時聯系告知貸款人到不動產登記部門辦證，跟蹤好抵押物權的有效落實。

6.協調推進信息共享。以深化“放管服”改革、打造“智慧公積金”服務平臺為契機，積極協調推進與不動產登記機構等相關部門的數據平臺對接，實現不動產抵押登記數據實時共享和在線核查，有效掌握貸款人所抵押期房辦證進度，避免信息不對稱，提高住房公積金信貸風險防控能力。