汪洋

摘要產權式商鋪作為一種新型房地產商業(yè)銷售模式，近些年備受市場青睞。但由于產權式商鋪相關法律規(guī)定尚未完善，致使實踐中多種糾紛頻發(fā)。本文試圖探討目前產權式商鋪存在的法律風險，分析其產生的原因，并就其原因，提出防范的途徑及解決方式。

關鍵詞 產權式商鋪 糾紛解決 利益衡量 理性投資 解決對策

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI： 10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.01.266

一、問題的提出

近十年來，產權式商鋪的商業(yè)領域在我國逐漸發(fā)展成型，其商業(yè)模式本質源于國外“時權度假”的旅游模式，該商業(yè)模式起源于20世紀70年代的英、美、法等歐美發(fā)達國。21世紀初，作為一種房地產商業(yè)營銷模式，傳入我國的發(fā)達城市，迅速在我國地區(qū)生根發(fā)芽，進而得到迅速發(fā)展。隨后，產權式商鋪慢慢向國內二、三線城市滲透發(fā)展，并由逐漸拓展的趨勢。

由于這種商業(yè)發(fā)展模式，在我國出現時間不長，缺乏配套的法律調整。在我國，關于產權式商鋪專門立法規(guī)定，在國家立法層面尚處于空白期。筆者通過“Alpha-法律智能操作系統(tǒng)”，從2016年1月1日起至2019年11月2日為時間范圍，以“產權式商鋪”為關鍵詞進行全文搜索，共有5846件案件。從2016年至2019年，案件呈現上升的趨勢。

二、糾紛主要表現形式

通過案例大數據分析，不難發(fā)現，產權式商鋪法律糾紛問題主要涉多方利益主體，各方存在不同的利益沖突與法律風險，但彼此卻又緊密聯系，環(huán)環(huán)相扣。任何一個環(huán)節(jié)出現問題，都可能使整個項目停滯不前，甚至可能讓整個項目崩盤，從而引發(fā)群體性訴訟，激化社會矛盾。筆者認為產權式商鋪的糾紛存在有以下幾種法律風險：

（一）違反刑事法律，涉嫌刑事犯罪

法律依據：《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條。

實際上，很多開發(fā)商及銷售商在一開始并沒有真實房產銷售的意思表示，銷售只是其中為幌子，發(fā)布鋪天蓋地的商業(yè)廣告，并通過返租回租方式融資、圈錢、套現，實現自己非法占有目的后，迅速將資金轉移。這種商鋪往往因種種原因過不了戶，甚至存在一鋪二賣或一鋪多賣的情形，嚴重損害了大多數投資者的合法權益。開發(fā)商及銷售商往往在商鋪銷售結束后，通過注冊成立新的物業(yè)管理公司，由該新成立的物業(yè)管理關系與投資者簽訂相關代運營的協議，“金蟬脫殼”，不兌現商業(yè)廣告中承諾，開發(fā)商及銷售商收取購房款后，通過簽訂無法實現的合同，把商業(yè)風險轉嫁到實際商鋪投資者。

（二）違反《廣告法》，涉嫌虛假宣傳

法律依據：《中華人民共和國廣告法》（2018修訂）第二十八條。

開發(fā)商及銷售商往往通過發(fā)布“高利潤、高回報”的幌子的廣告信息，向廣大的投資者發(fā)出要約邀請，同時在銷售現場通過雇傭一些人員假冒“投資者”，營造出供不應求的火熱的銷售現場，誘使大多普通的投資者前來購買。同樣的地段及開發(fā)條件下，通常采取產權式銷售的商鋪，售價比同一時段同一地段的其他普通的房地產售價要高得多，開發(fā)商可以在短期內可實行投資回報。開發(fā)商在大量廣告中明確包含升值或者投資回報的承諾，完全沒任何兌現承諾的努力和嘗試，屬于典型的利用廣告對商品作虛假宣傳。

（三）“售后返租”無法兌現

法律依據：《商品房銷售管理辦法》第十一條、《住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會關于加強房地產經紀管理進一步規(guī)范房地產交易秩序的通知》第三條。

通過售后返租或者包租的方式開展房地產銷售，系我國現階段現行法律明確禁止。很多產權式商鋪開發(fā)商及銷售商，通常在簽訂商鋪買賣合同時，通過與投資者簽訂售后返租或包租合同的做法，取得所有產權式商鋪的經營控制權。在商鋪銷售開始時，開發(fā)商承諾將對所銷售的商鋪進行統(tǒng)一管理經營，引進眾多品牌商家進駐，承諾投資者一定年限租金收益。在我國法律上有明文禁止“售后返租”，但是開發(fā)商及銷售商通過各種變相的手段加以改頭換面，通過以帶租約方式，再度出現在各大商業(yè)銷售廣告中。

（四）未經過合法驗收，存在安全隱患

法律依據：《中華人民共和國消防法》（2019修正）第十三條、《中華人民共和國建筑法（2019修正）》第六十一條、《建設工程質量管理條例（2019修正）》第二條、第十六條。

實際上，大多數開發(fā)商沒有對其銷售的產權式商鋪確定四至，僅通過概念上進行面積分割，各商鋪彼此之間完全沒有實體的物理間隔墻。投資者所取得商鋪不能獨立使用，唯一選擇的方式，只有通過整體包租給開發(fā)商設立或指定的商業(yè)運營公司統(tǒng)一經營。往往這些運營公司有名無實，或者在商鋪銷售完畢后，通過正常的途徑予以注銷登記。很多產權式商鋪并未通過消防驗收合格，或者在驗收過程中違法違規(guī)取得驗收合格文件，在實際使用過程中也存在眾多安全隱患。

（五）投資者產權無法取得

法律依據：《商品房銷售管理辦法》第十二條。

實際中，開發(fā)商往往不遵守相關規(guī)定，擅自分割原始批準設立空間的商業(yè)用房。而通過擅自分割的單位空間能否成為所有權的客體，縱觀我國的相關法律規(guī)定，沒有相應的法律法規(guī)予以規(guī)定。很多產權式商鋪，空間上不封閉，沒有物理間隔離墻，并無法成為獨立的所有權客體。在我國很多地區(qū)，通過這種形式單獨分割的商鋪，是無法在房地產登記管理部門辦理獨立的權屬證明。投資者無法通過辦理產權過戶，在物權上真正取得產權式商鋪的所有權。

三、產權式商鋪糾紛的產生的原因

產生上述眾多法律風險的原因，筆者認為存在以下幾方面的原因：

（一）產權式商鋪所在民法中未有明確規(guī)制

產權式商鋪的所有權問題，實際是民法上物權問題，由于產權式商鋪的發(fā)展在我國時間較短，在民法上對其沒有相關的規(guī)定，對產權式商鋪衍生的現象沒有從制度上予以限制，對相對人的保護也顯得更為不足。根據《中華人民共和國物權法》第七十七條之規(guī)定，產權式商鋪所有權人后期由于統(tǒng)一經營不明確的情況與該規(guī)定“住改商”比較相像，但無法完全適用。對于產權式商鋪所有權的如何界定，以及是否可以通過售后返租或包租的行為進行銷售，在我國法律上都沒有專門相關的立法規(guī)范。

（二）產權式商鋪缺少專項立法

目前，我國關于產權式商鋪的相關規(guī)定及保護比較單一化、零散化，不全面。特別在一些部門法和單行條例中，涉及產權式商鋪相關的規(guī)定不多。專項法律法規(guī)，為數不多可以作為借鑒的是，海南省2012年2月1日實施的《?？诋a權式酒店管理暫行辦法》。但是在涉及產權式商鋪的各種法律法規(guī)之間，彼此之間銜接不夠緊密，相互獨立，各法律法規(guī)之間，缺乏實際可操作性，致使產權式商鋪，在法律上制度上得不到實際有效的保護。

（三）產權式商鋪投資者缺乏自律

產權式商鋪的銷售模式通過學習國外的“時權度假”旅游模式發(fā)展演變而來的，在我國存在的時間較短，模式比較新穎，產權式商鋪投資者，存在激情消費、盲目投資的現象，自身缺乏理性消費，欠缺合理投資的自律能力，使得在商鋪銷售過程中，出現較多的違約的情況。投資者缺乏自律、盲目投資的結果，便是產權式商鋪相對雙方的相關權益，存在相互濟博弈的現象，可能通過損害一方的權益，使得對方取得利益，彼此之間注定是一場“零和”的博弈，雙方很難達到雙贏局面。

四、投資風險防范及解決對策

產權式商鋪發(fā)展背后隱藏著多種法律風險，筆者認為可通過以下對策予以防范：

（一）堅持依法維權

開發(fā)商、銷售商違約，拖欠投資者租金問題，系產權式商鋪糾紛最為突出問題，該系列糾紛屬于民事法律關系調整，針對此類糾紛，必須引導投資者自治，堅持引導投資者通過正常的司法訴訟進行依法維權，以維護自身的合法權利。同時，也需要讓投資者自身清楚地認識到，購買產權式商鋪本身實際是一種經濟投資行為，投資者在必須清楚認識承擔相應投資風險的前提下，依法理性維護權益。另一方面，需要通過合理途徑引導投資者，懂得應對投資風險。投資者可盡早成立業(yè)委會或成立投資者自治管理小組，通過自我管理的組織或選出自治組織，代表全體投資者，對外招商，引進新的運營單位，讓產權式商鋪重新經營運行。

（二）堅持依法處置

產權式商鋪的經營管理過程，涉及工商行政部門、房管行政部門、土地管理行政部門等多家相關部門。無論從合理行政，還是從高效便民的基本原則上看，如發(fā)生產權式商鋪糾紛，當地政府應起到聯動牽頭作用，從維穩(wěn)、行政、司法等部門抽調專業(yè)人員，成立綜合治理的專項小組，發(fā)揮聯防、聯動、聯治的作用。工商部門要嚴厲打擊房地產領域中涉及的虛假宣傳、虛假高額回報、虛假承諾等欺詐行為，通過行政途徑督促開發(fā)商、銷售商合法合規(guī)進行銷售開發(fā)，依法進行虛假銷售宣傳。公安部門要嚴格調查開發(fā)商是否涉嫌經濟刑事犯罪，是否存在抽逃資金、詐騙、非法吸收公眾存款罪等經濟違法犯罪行為。

（三）堅持依法治理

通由于產權式商鋪在我國起步比較晚，需不斷借鑒其他國家先進經驗及做法，過頂層設計，規(guī)范產權式商鋪發(fā)展過程中涉及法律行為，依法保護產權式商鋪各方的合法權益。通過法律法規(guī)明確產權式商鋪法律屬性，厘清各種法律關系權利與義務，明確統(tǒng)一各項登記備案手續(xù)，整頓在售后包租的管理等實踐中碰到各項問題，讓產權式商鋪在經營管理過程中做到有法可依。針對開發(fā)商對投資者承諾的收益回報，應該要求開發(fā)商提供相應的擔保責任，防止房地產開發(fā)商在收取投資支付的購房款項后，通過關聯公司進行轉移。

（四）保持理性投資

不跟風，對于要投資的標的要有最基礎的了解，而后慢慢試水。投資，在不每個人眼中都不同的感情色彩。投資本身帶有一定的冒險性和不確定性。所謂的理性投資，是指根據自己的財力需求情況進行合理的財務和資源分配，制定符合自身條件的財務投資計劃，匹配自身風險承受能力，以期望獲得合理的財務回報。投資者除關注項目的地段，還要了解多方途徑區(qū)域未來的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市的規(guī)劃狀況，這樣能保證將來產權式商鋪的價值能夠得到提升。

五、結語

產權式商鋪商業(yè)模式的快速發(fā)展背后，往往伴隨著各種糾紛及交易風險，需要綜合考慮各方利益訴求，調整產權式商鋪發(fā)展模式，使其步入健康發(fā)展軌道。但是解決存在的問題的途徑不是一蹴而就的，需要循序漸進，并通過大量的實踐探索及系統(tǒng)性研究加以實現。通過權利義務的設置，實現對產權式商鋪交易各方主體風險的防控，并明確各方主體的監(jiān)管職責，保障產權式商鋪的穩(wěn)定、快速發(fā)展，使其更好發(fā)揮其商業(yè)經濟價值，維持社會穩(wěn)定，促進我國經濟的繁榮發(fā)展。