林夏

摘要：我國的物業(yè)雖然與國外物業(yè)相比，起步比較晚，但是物業(yè)管理已經(jīng)成為了我國服務(wù)行業(yè)重要的一部分。因此，物業(yè)公司的會計核算及財務(wù)管理問題就顯得尤為重要。文章首先通過認識物業(yè)公司會計核算的特點和財務(wù)管理的特殊性，分析兩者在實際工作中產(chǎn)生的問題，找到改善的對策。只有會計核算與財務(wù)管理問題做到真正的完善，才能提高物業(yè)公司的整體管理水平，從而促進我國的物業(yè)管理往更深層次的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;會計核算;權(quán)責(zé)發(fā)生制;財務(wù)管理問題;對策

物業(yè)公司作為服務(wù)性行業(yè)，提供給客戶的商品即專業(yè)的服務(wù)。專業(yè)的服務(wù)包含日常性的業(yè)務(wù)，也包含了其他多種經(jīng)營。由此使得物業(yè)服務(wù)更為繁瑣復(fù)雜，只有更規(guī)范的財務(wù)管理及科學(xué)的會計核算，才能為開展物業(yè)服務(wù)提供更為有效的保障，從而提升物業(yè)管理的質(zhì)量，提高整個物業(yè)企業(yè)的核心競爭力。

一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)特點及會計核算與財務(wù)管理的特殊性

（一）物業(yè)公司與一般企業(yè)有一個非常大的區(qū)別即維修基金

維修基金的產(chǎn)生是根據(jù)我國物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，為有效保障物業(yè)公共設(shè)施等維修養(yǎng)護，業(yè)主需按時向物業(yè)公司繳納一定的維修基金。如果僅從所有權(quán)歸屬的角度來看，維修基金的所有權(quán)是業(yè)主的，而物業(yè)公司只是代業(yè)主管理使用維修基金。因此物業(yè)公司的會計核算需單獨設(shè)置“專項應(yīng)付款—維修基金”科目，這樣可以進一步清楚核算代管的公用部位維修基金。

（二）物業(yè)公司提供的業(yè)務(wù)過程往往不涉及到商品

其不同于一般企業(yè)，主營的收入是以提供服務(wù)為主，相對的成本也主要是人員的支出。在這樣的情況下，物業(yè)公司的資金運作過程，收支情況非常簡單，使得物業(yè)會計核算處于較為簡單的狀況，但是雖然簡單，涉及的事項卻比較繁瑣，因此更需要每月定期出具相應(yīng)的報表來進行匯總分析，以便公司的管理層及業(yè)主可以更全面的了解到整個物業(yè)公司的經(jīng)營運作情況。

二、物業(yè)公司會計核算及財務(wù)管理存在的問題

（一）物業(yè)公司的會計核算及財務(wù)管理方法過于落后、簡單

1. 一些物業(yè)公司還在沿用老式的表格制表來完成對業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的收集、分析。這樣會花費大量的人力和時間，而且得到的數(shù)據(jù)不一定能精準。采取這種老式方法，首先數(shù)據(jù)不能及時性傳遞，也有可能由于是同一人制表而產(chǎn)生錯誤無人得知，造成數(shù)據(jù)的錯誤性，這些都會導(dǎo)致會計信息的失真。另外，陳舊的會計核算明細分類不科學(xué)，無法系統(tǒng)分類。

2. 傳統(tǒng)的成本管理核算主要是靠財務(wù)部來對費用做相應(yīng)的預(yù)算及控制成本。但是，對于一個企業(yè)而言，僅靠財務(wù)部門來做成本管理是遠遠不夠的，財務(wù)部門無法全面了解到所有有關(guān)企業(yè)成本方面的信息。全面的成本管理需要依靠整個公司的所有部門來完成。單靠財務(wù)部來進行的成本管理核算只是著眼于一般數(shù)據(jù)，而沒有從公司整體角度出發(fā)，無法為管理層提供切實有用的數(shù)據(jù)。

3. 物業(yè)公司的業(yè)務(wù)不同于一般企業(yè)，他所涉及到的業(yè)務(wù)相對會比較繁瑣，因此設(shè)置簡單的明細賬則不能滿足于繁瑣的業(yè)務(wù)需要。由于期初所設(shè)置的簡單明細賬，當后期需要細化某項項目時則會無法提供精確的數(shù)據(jù)。

（二）物業(yè)公司的財務(wù)會計制度不夠完善

在我國由于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，近幾年，也推動了相對應(yīng)的物業(yè)水平的提升。但是，由于還是處于發(fā)展階段，受到時間短等因素影響，物業(yè)公司的財務(wù)會計制度還不夠十分完善，物業(yè)財務(wù)人員的普遍專業(yè)素質(zhì)還不高。大中型物業(yè)公司雖然可以借鑒國外發(fā)達國家的物業(yè)公司財務(wù)會計制度，但不一定能真正適合國內(nèi)實際的國情;而小型物業(yè)公司的會計核算制度則可能非常不完善。由于沒有系統(tǒng)規(guī)范的記賬方式，經(jīng)常會發(fā)生入錯科目的情況。這些情況會嚴重影響到會計信息的完整及準確性，從而對整個公司產(chǎn)生不利的影響。另外，對重要的物業(yè)合同不重視，遺漏簽訂;沒有規(guī)定定期盤點等現(xiàn)象都會嚴重影響公司的會計核算的合規(guī)性、安全性。

（三）對企業(yè)的資金缺乏管理

一個企業(yè)的資金相當于他的血液，是其賴以運作的基礎(chǔ)。物業(yè)公司的資金有著其特殊性，其主要資金來源于維修基金、業(yè)主支付的物業(yè)管理費及其他零星物業(yè)服務(wù)收入，這些收入相對有限，若對這些資金沒有做到合理運用，則會造成對企業(yè)資金的失控，給企業(yè)帶來巨大的損失。

（四）管理人員的管理水平不能適應(yīng)當前需求

由于現(xiàn)在從事物業(yè)管理的人員普遍水平不高，綜合能力達不到相適應(yīng)的要求，于是在實際工作中會出現(xiàn)很多不良現(xiàn)狀。這是由于當前物業(yè)公司的管理人員專業(yè)素質(zhì)不高，職業(yè)能力受限，沒有規(guī)范的財務(wù)制度造成的。

三、強化會計核算及財務(wù)管理的對策

（一）運用先進的科學(xué)技術(shù)

隨著科技的普及，物業(yè)行業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在市面上已經(jīng)有很多物業(yè)公司采用了專為物業(yè)公司研發(fā)的ERP管理系統(tǒng)。在此應(yīng)用上，規(guī)范的建立數(shù)據(jù)共享中心，給物業(yè)公司帶來了信息化的高效和便捷，這樣可以使得物業(yè)的前端收費業(yè)務(wù)和財務(wù)體系上的數(shù)據(jù)相互融合，提高了數(shù)據(jù)的準確性并且節(jié)省了人工成本。企業(yè)在運用信息數(shù)據(jù)化的同時要按時做好數(shù)據(jù)的備份工作，以便保證數(shù)據(jù)資料的完整性、安全性。

（二）創(chuàng)新成本核算方式及細化財務(wù)管理

進一步創(chuàng)新成本核算模式，企業(yè)可以在具體的操作過程中對各類的信息進行細化處理。成本核算不能光靠財務(wù)部來集中核算，應(yīng)積極調(diào)動公司所有的部門來配合完成成本費用核算，從多角度發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。對成本核算實行細化管理，根據(jù)不同的分類設(shè)置細化的項目，另設(shè)置明細輔助賬。加強對成本費用的管理，如對成本費用實行多次審核的程序，確保正確性。

（三）科學(xué)合理的設(shè)置物業(yè)公司會計科目

會計科目設(shè)置的合理性可以極大的保證了相關(guān)作業(yè)的質(zhì)量，而會計科目則是會計核算的基礎(chǔ)。首先，應(yīng)根據(jù)《企業(yè)會計制度》的具體內(nèi)容，正確設(shè)置和使用會計科目，降低了錯誤發(fā)生的概率。例如“預(yù)收賬款”科目的設(shè)置，由于物業(yè)公司物業(yè)費收入到賬時間的不同，若某業(yè)主提前一次性支付了以后一年的物業(yè)費，可以按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，先將款項入預(yù)收賬款科目，待以后每個月分攤計入收入。這樣的做法能更好的體現(xiàn)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，使得每個月的利潤更為直觀，準確，不會造成利潤的忽高忽低現(xiàn)象。

（四）建立健全物業(yè)公司的企業(yè)會計制度

首先要建立健全物業(yè)公司的會計核算制度、成本核算制度、財務(wù)管理制度等，使得公司的整個會計組織構(gòu)架完整，有制度的約束。提升相應(yīng)的會計人員專業(yè)水平，定時的對相關(guān)財務(wù)人員進行專業(yè)培訓(xùn)，提高他們的職業(yè)道德素質(zhì)，同時融入本公司的企業(yè)文化，使得員工對公司有歸屬感;設(shè)立相關(guān)的獎懲制度，并推動實行。同時還要建立相應(yīng)的財務(wù)監(jiān)督制度，及時的對原始單據(jù)、原始憑證做到由專人審核，真正的保證會計信息的完整、準確。定期、不定期的對公司的財產(chǎn)做盤點。

（五）加強企業(yè)的資金管理

為了更好的推動企業(yè)的發(fā)展，做好資金管理是首要工作。在可能的范圍內(nèi)建立企業(yè)資金池，有效合理的運用本企業(yè)的資金，加強物業(yè)收入的催繳工作，如財務(wù)部門和客服部門通過erp系統(tǒng)及時了解到企業(yè)的未收款情況，及時催收，實現(xiàn)零壞賬，從而達到收支平衡。在有能力的范圍內(nèi)運用好閑置的維修基金，比如把暫時不用的維修基金放在理財專戶等，這樣既可以保證資金的安全，也能賺取一定的利息收入用于日常需要。

四、結(jié)語

隨著市場經(jīng)濟不斷的發(fā)展，物業(yè)行業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)，整體也是朝著健康穩(wěn)步發(fā)展。雖然各個物業(yè)公司之間存在激烈的競爭，但是只要是在一個積極、完善的會計核算和財務(wù)管理制度為前提，實現(xiàn)的是良性的競爭，必將推動我國的物業(yè)行業(yè)整體水平再上一個臺階。

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（作者單位：上海豫園商貿(mào)股份有限公司）