黃文增
摘要:本文從住房屬性、購房者、地方財政收入、銀行四個維度對住房進行分析,針對實踐工作中商業(yè)銀行銀行辦理住房信貸業(yè)務中存在認貸認房的問題,結合監(jiān)管政策闡述認房又認貸的住房信貸工作實踐,提出建立聯(lián)席會議制度等落實住房宏觀調(diào)控的工作建議。
關鍵詞:住房 宏觀調(diào)控 政策 信貸
住房是每一個中國老百姓始終關心的問題。2016年中央經(jīng)濟工作會議上以習近平同志為核心的黨中央指出,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,銀行業(yè)金融機構(以下簡稱:商業(yè)銀行)按此要求結合監(jiān)管部門的住房信貸政策開展住房信貸業(yè)務。
一、多視角看待住房
(一)住房的屬性
住房的根本屬性是“住”,住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中,不可避免的受供求關系、市場炒作等因素的影響,市場是配置資源最有效的手段,住房逐漸脫離了“住”的根本屬性。
(二)從購房者角度看住房
購買住房除滿足自身居住的剛性需求外,一定比例的購房者持有貨幣資金缺少投資渠道,投資購買住房,可達到保值增值的目的。
以普洱某樓盤為例,2018年5月購買價為7100元/平方米,到2019年7月即升至8400元/平方米,短短一年時間升值18.3%,購買住房成為居民資金保值增值的重要手段。
(三)從地方財政收入角度看房地產(chǎn)
從地方財政看,與土地相關的房地產(chǎn)仍然是地方財政GDP重要的增長點,隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,住房價格節(jié)節(jié)攀升,市場需求潛能得到充分釋放,經(jīng)濟下行時期,房地產(chǎn)仍然是地方財政收入的來源之一。
(四)從銀行角度看個人住房貸款
個人住房貸款期限最長期限為30年,客戶穩(wěn)定、旱澇保收、風險可控,個人住房貸款是最優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務品種,各商業(yè)銀行大力拓展個人住房貸款業(yè)務,住房貸款呈增長態(tài)勢。
綜上,鑒于住房的商品屬性,針對住房市場的快速發(fā)展,國家出臺了包括限購在內(nèi)的一系列調(diào)控政策,中國人民銀行、中國銀行保險業(yè)監(jiān)督管理委員會在不同時期根據(jù)宏觀調(diào)控的要求先后出臺了包括首付、利率、房屋套數(shù)在內(nèi)的差別化住房信貸政策,目的是兼顧住房“住”的屬性和住房市場的健康發(fā)展,各商業(yè)銀行據(jù)此開展住房信貸業(yè)務。
二、部分商業(yè)銀行開展住房信貸業(yè)務存在的問題
(一)認貸不認房助長炒房
部分商業(yè)銀行辦理住房貸款時認貸不認房。
在《個人信用報告》中有“個人商用房(包括商住兩用)貸款筆數(shù)”欄,商業(yè)銀行銀行一般據(jù)此判斷借款申請人住房貸款情況。
此操作方法無視購房借款人既有住房套數(shù),片面以借款人住房貸款發(fā)生情況確定一套、二套,假如在申請人已有多套住房的情況下,再以個人住房貸款甚至是一套房的政策予以支持,無形中商業(yè)銀行成為炒房的推手,此做法至少違反了以下宏觀調(diào)控政策:
一是違反《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》(銀發(fā)﹝2010﹞275號)“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民購買第三套及以上住房貸款”的規(guī)定,不掌握居民住房套數(shù),無法執(zhí)行此規(guī)定。
二是違反《住房城鄉(xiāng)建設部? 人民銀行? 銀監(jiān)會關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作有通知》(建房﹝2017﹞215號)“商業(yè)銀行在辦理個人住房貸款業(yè)務時,要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結果作為審核依據(jù)”,此規(guī)定中查詢住房套數(shù)的唯一目的就是確定一、二套房,據(jù)此落實差別化的住房信貸政策,別無他用。
(二)個人住房樓盤未封頂提前發(fā)放個人住房按揭貸款
發(fā)放個人住房貸款的條件之一是“五證”(土地不動產(chǎn)權證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證)齊全。建設投資到一定比例即可取得商品房預售許可證,取得該證并不意味著樓盤主體已封頂完工并達到預定可使用狀態(tài)。
部分商業(yè)銀行為搶客戶、占份額,在預售樓盤未封前就發(fā)放個人住房貸款,無視《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)﹝2007﹞359號)“商業(yè)銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款”的監(jiān)管規(guī)定,忽略了樓盤不能按時完工的風險,不符合審慎經(jīng)營規(guī)則。
以上兩個問題,源于商業(yè)銀行對住房貸款市場的商業(yè)動機,屬于市場亂象,需要整治。
三、開展住房信貸工作實踐
(一)個人住房貸款應遵循認房又認貸
從認貸角度看,既然發(fā)生過個人住房貸款,無論目前是否持有當時購買的住房,肯定發(fā)生過購買過住房行為。
從認房角度看,既然是持有住房,無論所持有的住房是否發(fā)生過商業(yè)性貸款,其持有住房的行為毋庸置疑。
認房又認貸款符合“房子是用來住的、不是用來炒的”宏觀調(diào)控政策要求。
需要說明的是,商業(yè)銀行按照住房宏觀調(diào)控政策開展住房信貸業(yè)務,有權利和義務界定住房是一套還是二套,而不能單純以借款人是否發(fā)生過住房貸款業(yè)務確定一套、二套,住房貸款發(fā)生的次數(shù)不是借款人享有的權利。
(二)住房樓盤主體封頂后才能辦理按揭貸款
對個人住房貸款必須堅持樓盤主體結構封頂后才能辦理,把監(jiān)管要求落到實處,避免發(fā)生完工風險。
(三)依法合規(guī)辦理住房信貸
1.按揭樓盤準入。樓盤準入的基本條件是“五證”齊全,結合開發(fā)商的資信、經(jīng)營能力等情況確定。
根據(jù)不動產(chǎn)權證的權屬確定住房信貸政策。載明為其他商服用地的,按照商業(yè)用房信貸政策管理,不存在一套、二套之說;在其他商服用地上有住房規(guī)劃的,住房部分土地性質(zhì)變更為住宅后才能辦理個人住房按揭貸款。
2.查詢是否經(jīng)房管部門備案登記。個人住房預售需要進行網(wǎng)簽、網(wǎng)簽備案是購房真實交易的依據(jù),是否網(wǎng)簽也是鑒別假按揭的方法之一。