黃文增
摘要:本文從住房屬性、購房者、地方財(cái)政收入、銀行四個(gè)維度對(duì)住房進(jìn)行分析,針對(duì)實(shí)踐工作中商業(yè)銀行銀行辦理住房信貸業(yè)務(wù)中存在認(rèn)貸認(rèn)房的問題,結(jié)合監(jiān)管政策闡述認(rèn)房又認(rèn)貸的住房信貸工作實(shí)踐,提出建立聯(lián)席會(huì)議制度等落實(shí)住房宏觀調(diào)控的工作建議。
關(guān)鍵詞:住房 宏觀調(diào)控 政策 信貸
住房是每一個(gè)中國老百姓始終關(guān)心的問題。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上以習(xí)近平同志為核心的黨中央指出,要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)(以下簡稱:商業(yè)銀行)按此要求結(jié)合監(jiān)管部門的住房信貸政策開展住房信貸業(yè)務(wù)。
一、多視角看待住房
(一)住房的屬性
住房的根本屬性是“住”,住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中,不可避免的受供求關(guān)系、市場炒作等因素的影響,市場是配置資源最有效的手段,住房逐漸脫離了“住”的根本屬性。
(二)從購房者角度看住房
購買住房除滿足自身居住的剛性需求外,一定比例的購房者持有貨幣資金缺少投資渠道,投資購買住房,可達(dá)到保值增值的目的。
以普洱某樓盤為例,2018年5月購買價(jià)為7100元/平方米,到2019年7月即升至8400元/平方米,短短一年時(shí)間升值18.3%,購買住房成為居民資金保值增值的重要手段。
(三)從地方財(cái)政收入角度看房地產(chǎn)
從地方財(cái)政看,與土地相關(guān)的房地產(chǎn)仍然是地方財(cái)政GDP重要的增長點(diǎn),隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,住房價(jià)格節(jié)節(jié)攀升,市場需求潛能得到充分釋放,經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期,房地產(chǎn)仍然是地方財(cái)政收入的來源之一。
(四)從銀行角度看個(gè)人住房貸款
個(gè)人住房貸款期限最長期限為30年,客戶穩(wěn)定、旱澇保收、風(fēng)險(xiǎn)可控,個(gè)人住房貸款是最優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)品種,各商業(yè)銀行大力拓展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),住房貸款呈增長態(tài)勢(shì)。
綜上,鑒于住房的商品屬性,針對(duì)住房市場的快速發(fā)展,國家出臺(tái)了包括限購在內(nèi)的一系列調(diào)控政策,中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)在不同時(shí)期根據(jù)宏觀調(diào)控的要求先后出臺(tái)了包括首付、利率、房屋套數(shù)在內(nèi)的差別化住房信貸政策,目的是兼顧住房“住”的屬性和住房市場的健康發(fā)展,各商業(yè)銀行據(jù)此開展住房信貸業(yè)務(wù)。
二、部分商業(yè)銀行開展住房信貸業(yè)務(wù)存在的問題
(一)認(rèn)貸不認(rèn)房助長炒房
部分商業(yè)銀行辦理住房貸款時(shí)認(rèn)貸不認(rèn)房。
在《個(gè)人信用報(bào)告》中有“個(gè)人商用房(包括商住兩用)貸款筆數(shù)”欄,商業(yè)銀行銀行一般據(jù)此判斷借款申請(qǐng)人住房貸款情況。
此操作方法無視購房借款人既有住房套數(shù),片面以借款人住房貸款發(fā)生情況確定一套、二套,假如在申請(qǐng)人已有多套住房的情況下,再以個(gè)人住房貸款甚至是一套房的政策予以支持,無形中商業(yè)銀行成為炒房的推手,此做法至少違反了以下宏觀調(diào)控政策:
一是違反《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)﹝2010﹞275號(hào))“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民購買第三套及以上住房貸款”的規(guī)定,不掌握居民住房套數(shù),無法執(zhí)行此規(guī)定。
二是違反《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部? 人民銀行? 銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作有通知》(建房﹝2017﹞215號(hào))“商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí),要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)”,此規(guī)定中查詢住房套數(shù)的唯一目的就是確定一、二套房,據(jù)此落實(shí)差別化的住房信貸政策,別無他用。
(二)個(gè)人住房樓盤未封頂提前發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款
發(fā)放個(gè)人住房貸款的條件之一是“五證”(土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證)齊全。建設(shè)投資到一定比例即可取得商品房預(yù)售許可證,取得該證并不意味著樓盤主體已封頂完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。
部分商業(yè)銀行為搶客戶、占份額,在預(yù)售樓盤未封前就發(fā)放個(gè)人住房貸款,無視《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)﹝2007﹞359號(hào))“商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,且只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款”的監(jiān)管規(guī)定,忽略了樓盤不能按時(shí)完工的風(fēng)險(xiǎn),不符合審慎經(jīng)營規(guī)則。
以上兩個(gè)問題,源于商業(yè)銀行對(duì)住房貸款市場的商業(yè)動(dòng)機(jī),屬于市場亂象,需要整治。
三、開展住房信貸工作實(shí)踐
(一)個(gè)人住房貸款應(yīng)遵循認(rèn)房又認(rèn)貸
從認(rèn)貸角度看,既然發(fā)生過個(gè)人住房貸款,無論目前是否持有當(dāng)時(shí)購買的住房,肯定發(fā)生過購買過住房行為。
從認(rèn)房角度看,既然是持有住房,無論所持有的住房是否發(fā)生過商業(yè)性貸款,其持有住房的行為毋庸置疑。
認(rèn)房又認(rèn)貸款符合“房子是用來住的、不是用來炒的”宏觀調(diào)控政策要求。
需要說明的是,商業(yè)銀行按照住房宏觀調(diào)控政策開展住房信貸業(yè)務(wù),有權(quán)利和義務(wù)界定住房是一套還是二套,而不能單純以借款人是否發(fā)生過住房貸款業(yè)務(wù)確定一套、二套,住房貸款發(fā)生的次數(shù)不是借款人享有的權(quán)利。
(二)住房樓盤主體封頂后才能辦理按揭貸款
對(duì)個(gè)人住房貸款必須堅(jiān)持樓盤主體結(jié)構(gòu)封頂后才能辦理,把監(jiān)管要求落到實(shí)處,避免發(fā)生完工風(fēng)險(xiǎn)。
(三)依法合規(guī)辦理住房信貸
1.按揭樓盤準(zhǔn)入。樓盤準(zhǔn)入的基本條件是“五證”齊全,結(jié)合開發(fā)商的資信、經(jīng)營能力等情況確定。
根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的權(quán)屬確定住房信貸政策。載明為其他商服用地的,按照商業(yè)用房信貸政策管理,不存在一套、二套之說;在其他商服用地上有住房規(guī)劃的,住房部分土地性質(zhì)變更為住宅后才能辦理個(gè)人住房按揭貸款。
2.查詢是否經(jīng)房管部門備案登記。個(gè)人住房預(yù)售需要進(jìn)行網(wǎng)簽、網(wǎng)簽備案是購房真實(shí)交易的依據(jù),是否網(wǎng)簽也是鑒別假按揭的方法之一。