黃文增

摘要：本文從住房屬性、購房者、地方財政收入、銀行四個維度對住房進行分析，針對實踐工作中商業(yè)銀行銀行辦理住房信貸業(yè)務中存在認貸認房的問題，結合監(jiān)管政策闡述認房又認貸的住房信貸工作實踐，提出建立聯(lián)席會議制度等落實住房宏觀調(diào)控的工作建議。

關鍵詞：住房 宏觀調(diào)控 政策 信貸

住房是每一個中國老百姓始終關心的問題。2016年中央經(jīng)濟工作會議上以習近平同志為核心的黨中央指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，銀行業(yè)金融機構（以下簡稱：商業(yè)銀行）按此要求結合監(jiān)管部門的住房信貸政策開展住房信貸業(yè)務。

一、多視角看待住房

（一）住房的屬性

住房的根本屬性是“住”，住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，不可避免的受供求關系、市場炒作等因素的影響，市場是配置資源最有效的手段，住房逐漸脫離了“住”的根本屬性。

（二）從購房者角度看住房

購買住房除滿足自身居住的剛性需求外，一定比例的購房者持有貨幣資金缺少投資渠道，投資購買住房，可達到保值增值的目的。

以普洱某樓盤為例，2018年5月購買價為7100元/平方米，到2019年7月即升至8400元/平方米，短短一年時間升值18.3%，購買住房成為居民資金保值增值的重要手段。

（三）從地方財政收入角度看房地產(chǎn)

從地方財政看，與土地相關的房地產(chǎn)仍然是地方財政GDP重要的增長點，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，住房價格節(jié)節(jié)攀升，市場需求潛能得到充分釋放，經(jīng)濟下行時期，房地產(chǎn)仍然是地方財政收入的來源之一。

（四）從銀行角度看個人住房貸款

個人住房貸款期限最長期限為30年，客戶穩(wěn)定、旱澇保收、風險可控，個人住房貸款是最優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務品種，各商業(yè)銀行大力拓展個人住房貸款業(yè)務，住房貸款呈增長態(tài)勢。

綜上，鑒于住房的商品屬性，針對住房市場的快速發(fā)展，國家出臺了包括限購在內(nèi)的一系列調(diào)控政策，中國人民銀行、中國銀行保險業(yè)監(jiān)督管理委員會在不同時期根據(jù)宏觀調(diào)控的要求先后出臺了包括首付、利率、房屋套數(shù)在內(nèi)的差別化住房信貸政策，目的是兼顧住房“住”的屬性和住房市場的健康發(fā)展，各商業(yè)銀行據(jù)此開展住房信貸業(yè)務。

二、部分商業(yè)銀行開展住房信貸業(yè)務存在的問題

（一）認貸不認房助長炒房

部分商業(yè)銀行辦理住房貸款時認貸不認房。

在《個人信用報告》中有“個人商用房（包括商住兩用）貸款筆數(shù)”欄，商業(yè)銀行銀行一般據(jù)此判斷借款申請人住房貸款情況。

此操作方法無視購房借款人既有住房套數(shù)，片面以借款人住房貸款發(fā)生情況確定一套、二套，假如在申請人已有多套住房的情況下，再以個人住房貸款甚至是一套房的政策予以支持，無形中商業(yè)銀行成為炒房的推手，此做法至少違反了以下宏觀調(diào)控政策：

一是違反《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》（銀發(fā)﹝2010﹞275號）“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民購買第三套及以上住房貸款”的規(guī)定，不掌握居民住房套數(shù)，無法執(zhí)行此規(guī)定。

二是違反《住房城鄉(xiāng)建設部? 人民銀行? 銀監(jiān)會關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作有通知》（建房﹝2017﹞215號）“商業(yè)銀行在辦理個人住房貸款業(yè)務時，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結果作為審核依據(jù)”，此規(guī)定中查詢住房套數(shù)的唯一目的就是確定一、二套房，據(jù)此落實差別化的住房信貸政策，別無他用。

（二）個人住房樓盤未封頂提前發(fā)放個人住房按揭貸款

發(fā)放個人住房貸款的條件之一是“五證”（土地不動產(chǎn)權證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證）齊全。建設投資到一定比例即可取得商品房預售許可證，取得該證并不意味著樓盤主體已封頂完工并達到預定可使用狀態(tài)。

部分商業(yè)銀行為搶客戶、占份額，在預售樓盤未封前就發(fā)放個人住房貸款，無視《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)﹝2007﹞359號）“商業(yè)銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款”的監(jiān)管規(guī)定，忽略了樓盤不能按時完工的風險，不符合審慎經(jīng)營規(guī)則。

以上兩個問題，源于商業(yè)銀行對住房貸款市場的商業(yè)動機，屬于市場亂象，需要整治。

三、開展住房信貸工作實踐

（一）個人住房貸款應遵循認房又認貸

從認貸角度看，既然發(fā)生過個人住房貸款，無論目前是否持有當時購買的住房，肯定發(fā)生過購買過住房行為。

從認房角度看，既然是持有住房，無論所持有的住房是否發(fā)生過商業(yè)性貸款，其持有住房的行為毋庸置疑。

認房又認貸款符合“房子是用來住的、不是用來炒的”宏觀調(diào)控政策要求。

需要說明的是，商業(yè)銀行按照住房宏觀調(diào)控政策開展住房信貸業(yè)務，有權利和義務界定住房是一套還是二套，而不能單純以借款人是否發(fā)生過住房貸款業(yè)務確定一套、二套，住房貸款發(fā)生的次數(shù)不是借款人享有的權利。

（二）住房樓盤主體封頂后才能辦理按揭貸款

對個人住房貸款必須堅持樓盤主體結構封頂后才能辦理，把監(jiān)管要求落到實處，避免發(fā)生完工風險。

（三）依法合規(guī)辦理住房信貸

1.按揭樓盤準入。樓盤準入的基本條件是“五證”齊全，結合開發(fā)商的資信、經(jīng)營能力等情況確定。

根據(jù)不動產(chǎn)權證的權屬確定住房信貸政策。載明為其他商服用地的，按照商業(yè)用房信貸政策管理，不存在一套、二套之說;在其他商服用地上有住房規(guī)劃的，住房部分土地性質(zhì)變更為住宅后才能辦理個人住房按揭貸款。

2.查詢是否經(jīng)房管部門備案登記。個人住房預售需要進行網(wǎng)簽、網(wǎng)簽備案是購房真實交易的依據(jù)，是否網(wǎng)簽也是鑒別假按揭的方法之一。