張紅瑄

摘 要 物業(yè)服務管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，也是我國新興的服務產(chǎn)業(yè)。近年來物業(yè)服務行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展有了飛速的發(fā)展，也給行業(yè)內(nèi)帶來了激烈的競爭。物業(yè)服務因其特有的技術水平低、人力成本高等特點而導致成本偏高，物業(yè)費上漲又存在一定的困難，造成企業(yè)利潤偏低。通過全面預算管理降低成本成為物業(yè)公司在激烈的競爭中提升競爭力的有效手段。物業(yè)公司通過預算的編制、執(zhí)行、調(diào)整和考核獎懲等多個重要環(huán)節(jié)對企業(yè)內(nèi)部構(gòu)成的各種財務及非財務資源進行分配、考核和控制，逐步形成適合物業(yè)企業(yè)的一種綜合管理機制，該機制包括管理控制、激勵、評價等功能，以更利于組織和協(xié)調(diào)企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動，確保在資源利用率最高，成本較低的情況下，經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。本文著重于物業(yè)企業(yè)應用全面預算管理的必要性進行闡述，對物業(yè)行業(yè)企業(yè)全面預算管理存在的問題進行分析，并提出了針對性的建議，具體包括：提高管理層的認識水平;采取彈性預算與固定預算相結(jié)合的編制方法;建立考核機構(gòu)，制定激勵機制;提升服務能力和風險控制能力;積極引進先進的現(xiàn)代化軟件管理系統(tǒng)。

關鍵詞 全面預算管理 物業(yè)服務企業(yè) 必要性 措施

全面預算管理，是一種會計上的管理方法，它旨在通過科學的管理方法合理的分配企業(yè)所擁有的資源，企業(yè)的資源一般包括企業(yè)自身發(fā)展的優(yōu)勢，國家政府制定的有利政策，外部環(huán)境市場資源等。全面預算管理要求公司始終不能忘記戰(zhàn)略發(fā)展的總方向，以總方向為大前提來細化工作，做到數(shù)量化和可執(zhí)行。

一、物業(yè)公司實行全面預算管理的必要性分析

物業(yè)管理作為一個勞動密集和技術勞務型的服務性行業(yè)，其技術含金量少，物業(yè)行業(yè)進出壁壘低，因此潛在競爭客戶也就多。而近年來技術進步，大數(shù)據(jù)時代帶來的信息，機器人工智能時代，互聯(lián)網(wǎng)時代技術的革新，很多物業(yè)企業(yè)抓住時代轉(zhuǎn)型的機遇，也紛紛對自己的企業(yè)進行升級業(yè)務、創(chuàng)新模式，出現(xiàn)了越來越多物業(yè)企業(yè)在轉(zhuǎn)型中選擇使用全面預算管理的現(xiàn)象。

（一）物業(yè)公司的經(jīng)營特征

物業(yè)管理企業(yè)是新興的服務行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)企業(yè)的主要服務內(nèi)容是維修維護服務、綠化服務、消防安全服務、停車管理服務、特殊要求服務等。這些服務內(nèi)容都是通過與業(yè)主方簽訂物業(yè)管理服務合同來進行法律保證的。業(yè)主會按照合同約定好的價格按年或者按季度或者按月向物業(yè)公司支付物業(yè)費。絕大部分物業(yè)企業(yè)都能做到以上的服務，因為這些服務簡單，技術含金量低，物業(yè)這個行業(yè)的進出壁壘又小，因此某一個體的物業(yè)企業(yè)從長遠看來，競爭優(yōu)勢都不大，同行業(yè)的企業(yè)數(shù)量又大，因此隨時都有被取代的可能，為了尋求更長遠的發(fā)展，物業(yè)公司必須進行改變。

目前物業(yè)市場各公司之間的服務差異小，因此誰能笑到最后主要看誰的成本控制的低，收入相同的情況下，只有控制好成本，才有贏得利潤的空間。物業(yè)服務型企業(yè)的特點有三個方面，一是它屬于勞動密集型企業(yè)，人力成本占其總成本的大部分;二是要保證充足的現(xiàn)金流，針對不同客戶，不同服務內(nèi)容，確定不同的收費方式，確保公司現(xiàn)金流充足;三是預算收入要得到保證，即需要物業(yè)費，服務費的及時收取。全面預算管理的最大好處是可以節(jié)約成本，這應該是吸引物業(yè)企業(yè)選擇它的最大原因。全面預算正是運用科學手段管理企業(yè)以降低企業(yè)成本的有效方法，全面預算管理可以促使企業(yè)將戰(zhàn)略目標合理分解至可理解可執(zhí)行的小部分，細化流程，以滿足物業(yè)企業(yè)的需求。全面預算管理的基本要求可以概括為三個“全”，企業(yè)全員參與、業(yè)務范圍全面覆蓋、管理流程全程跟蹤。他是一個系統(tǒng)的管理方法，為企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)提供有力的保證。

（二）物業(yè)公司全面預算管理的必要性

全面預算管理是企業(yè)內(nèi)部控制的一種主要方法，而物業(yè)行業(yè)需要實現(xiàn)降低成本的需求，全面預算管理又具有這樣的優(yōu)勢特點，因此這也就是物業(yè)企業(yè)實施全面預算管理的必要性了。針對當前業(yè)主不滿物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量，物業(yè)企業(yè)需要改善內(nèi)部管理流程、優(yōu)化服務方法，建立一套全面的預算管理體系，制定清晰的預算管理流程和預算目標，促使物業(yè)企業(yè)各項口碑不斷提高是很有必要的。針對當前物業(yè)企業(yè)成本高漲和收費價位難以提升，為保證提高企業(yè)的盈利能力需要實施全面預算管理，加強成本管控，有效保證企業(yè)的盈利空間。針對物業(yè)管理與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展嚴重不匹配，急需促進物業(yè)企業(yè)全方位發(fā)展，從管理規(guī)模上、服務質(zhì)量上和綜合效益上全面發(fā)展，打造信息化、法制化的物業(yè)企業(yè)管理和獨特的品牌效應。由此可以看出為改善行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，必須要推行全面預算管理體系。

二、物業(yè)公司全面預算管理存在的問題

目前，許多物業(yè)公司由于企業(yè)發(fā)展的需要，已經(jīng)基本采用了全面預算管理的預算管理辦法，但在具體管理操作上，仍存在著許多問題，比如管理者認識問題，預算執(zhí)行問題，預算缺乏有效監(jiān)督等，這也讓全面預算管理沒有充分發(fā)揮出相應的作用。

（一）管理者對全面預算管理認識不到位，缺少實質(zhì)操作

物業(yè)企業(yè)規(guī)模絕大部分是中小企業(yè)，其管理者通常僅僅專注于自己負責的小部分區(qū)域，缺少對全面預算管理的“全面”認識把握，只關心將預算做出來即可層面，實行不實行，有沒有合理性的問題一概不考慮。沒有真正理解全面預算管理機制，做出來的預算沒有結(jié)合企業(yè)具體經(jīng)營行為，沒有全局把握預算的概念，預算只存在形式，沒有實質(zhì)操作。甚至有一些企業(yè)的管理者，還會把全面預算和會計核算混為一談，認為做預算就是會計核算的工作，不需要各業(yè)務部門的參與，這跟全面預算管理的全員參與大相徑庭，最終失敗。

（二）全面預算管理的執(zhí)行力度不夠，管控程度不足

管控和執(zhí)行是最終實現(xiàn)全面預算管理目標的關鍵所在。預算執(zhí)行不力是目前物業(yè)行業(yè)實行全面預算管理存在的問題，主要原因存在兩種情況，一是企業(yè)的預算讓員工無法執(zhí)行，主要是因為預算脫離了業(yè)務部門而由財務部門獨立編制，缺少與業(yè)務部門合作溝通導致業(yè)務部門無法配合，沒有統(tǒng)籌業(yè)務部門的實際操作環(huán)節(jié)，導致業(yè)務部門對此預算很難理解，再與往常的經(jīng)驗預算的對比之間存在的差異很難接受，會抵觸，更加不愿意配合執(zhí)行;二是預算松弛，即使完不成預算也不會追究到業(yè)務部門，沒有細分預算責任，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃與指導，企業(yè)對自己的預算任務認識不到位，業(yè)務部門目前付出的行動與全面管理所要求的管理過程全參與的基本要求相差太遠。

（三）機構(gòu)設置不合理，造成預算編制與實際脫節(jié)

全面預算管理需統(tǒng)籌全局，需要一個專門的機構(gòu)部分來負責執(zhí)行，而目前物業(yè)企業(yè)除極少數(shù)大型企業(yè)外，很少建立專門的全面預算管理機構(gòu)。沒有設置專門機構(gòu)的物業(yè)企業(yè)數(shù)量是非常龐大的，這些公司的預算是由財務部門的幾個人組織實施。但是全面預算的預算編制要求不僅要從財務管理的角度明確最終的財務目標，更要將企業(yè)最終目標規(guī)劃細化到各項具體的項目和業(yè)務活動中。僅僅依靠由財務部門通過上年度企業(yè)的經(jīng)營狀況與財務報表做出來的預算作為全面預算決算，是很不合理的。因為財務部門信息不對稱、不能真正了解生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，脫離實際，做出來的預算很大程度上與實際脫節(jié)，業(yè)務部門也很難去施行。

（四）過度關注成本控制，績效考核目標偏離

激勵機制也是能否實施好全面預算管理的一大因素。沒有激勵利益的驅(qū)動，各業(yè)務部分就沒有進行預算管理的動力。預算管理的初衷是節(jié)約成本，這也和物業(yè)公司的戰(zhàn)略發(fā)展不謀而合，但它又不僅僅只是減少成本，而是想在控制成本的過程中實現(xiàn)其他增值收入，最終實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在預算執(zhí)行中，還是側(cè)重在財務會計的預算縮減上，而不是全面的合理的縮減。在業(yè)務中，節(jié)約成本的給予獎勵，這就導致了不注重質(zhì)量只注重成本低;不支持開展可能會增加成本的一些活動，這就損失了很多增值業(yè)務帶來的其他收入，過分強調(diào)成本控制，忽略了長遠的發(fā)展。與此同時，在公司的年終或月終績效考核中沒有與預算執(zhí)行情況相結(jié)合，沒有根據(jù)預算管理的執(zhí)行流程而制定合理的激勵機制，這就造出了簡單機械地執(zhí)行預算，不考慮公司未來發(fā)展，各部門無法協(xié)調(diào)，執(zhí)行結(jié)果反饋不及時的問題，最終即使企業(yè)在經(jīng)營過程中出現(xiàn)了問題，也無法及時的解決。

（五）缺少信息技術的支持

目前信息化軟件都是設置好的程序，高度統(tǒng)一化。但物業(yè)管理服務需要以滿足眾業(yè)主自身需求為中心，更多的體現(xiàn)個性化、差異化、精品化，提供精準服務，這就需要智能化的網(wǎng)絡平臺提供保障。此外，利用先進的信息化手段來實現(xiàn)全面預算管理也是十分有必要的。

三、加強物業(yè)企業(yè)全面預算管理的對策建議

物業(yè)企業(yè)實施全面預算管理是非常有必要的，目前也有很多企業(yè)選擇了這種科學的管理方式，在物業(yè)行業(yè)中運用全面預算管理需要注意的問題也很多，本文從目前存在的問題的角度出發(fā)給出相關建議。

（一）加強企業(yè)員工的教育培訓，提高管理層的認識水平

全面預算管理的實行，主要取決于管理層的管理以及員工的配合，為了保證全面預算編制的科學性，有效性，在編制預算的過程中，不僅需要大量的企業(yè)信息也需要很多準確的行業(yè)發(fā)展信息作為預算支撐，這就需要員工的積極配合。因此，為了更方便地收集信息，企業(yè)應加強培訓相關員工的信息收集能力，對財務人員或者相關人員都進行財務管理技能的培訓，給管理層補充一下財務知識，對資料管理人員進行資料管理制度的培訓，提高企業(yè)員工的專業(yè)素養(yǎng)和工作能力。根據(jù)物業(yè)公司的實際需求，構(gòu)建適合本公司的資料庫，安排專人專業(yè)化管理，不僅可以從根源提供原始資料保證全面預算的合理性，也會及時更新資料庫，使全面預算管理及時有效的制定預算方案。物業(yè)企業(yè)只有時刻不能忘記自己的戰(zhàn)略目標，組織協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部各個部門間能順利完成自己的任務，執(zhí)行情況很重要，各司其職，才能實現(xiàn)最終的目標。

（二）彈性預算與固定預算編制方法相結(jié)合

物業(yè)公司在進行全面預算管理時總體原則上需注意，業(yè)務流程統(tǒng)籌規(guī)劃，化整為零，將任務細分化，將任務變成可數(shù)量化和可執(zhí)行的小目標，確保各業(yè)務部門能夠最經(jīng)濟有效的運轉(zhuǎn)，這樣可以及時發(fā)現(xiàn)問題，盡快解決問題，最終實現(xiàn)企業(yè)的目標。具體做法是在充分考慮公司年度總體規(guī)劃總體戰(zhàn)略目標與歷史年度預算收入，各業(yè)務部門規(guī)模、公司未來發(fā)展等因素的前提下，在確保公司預算目標可實現(xiàn)下，建立專門的部門負責全面預算管理的統(tǒng)籌規(guī)劃，不要一味強調(diào)節(jié)約成本，注重質(zhì)量，以及全面預算管理實行過程中帶來的一些增值業(yè)務帶來的收入，制定彈性預算與固定預算結(jié)合制定合適的預算方案，逐級將目標分解給下屬單位落實到相關業(yè)務責任中心;各個業(yè)務責任中心則根據(jù)各自所承擔指標，組織業(yè)務、財務等相關部門人員分析指標完成的可實現(xiàn)性，提出意見，向?qū)ｉT部門反饋。專門部門在對問題進行匯總整合后，從全局出發(fā)進行及時的修改，確保全面預算管理順利執(zhí)行。

（三）建立考核機構(gòu)，制定激勵機制

為了平穩(wěn)有效地推進全面預算管理，必須打開其認知度、確立其權(quán)威性。預算考核組織機構(gòu)在全面預算管理實施過程中起到監(jiān)督的作用，針對各業(yè)務部門的預算執(zhí)行情況，予以相應的獎懲。預算考核組織機構(gòu)還需要根據(jù)每個部門的實際發(fā)展狀況，建立相應的輔助責任機構(gòu)，保證預算指標責任到人，提升全面預算管理物業(yè)企業(yè)人員的參與度，最終保證全面預算管理的順利進行。建立獎勵機制，有獎有罰，這樣既可以帶動員工的積極性，又可以督促員工完成負責好自己負責的區(qū)域。

（四）確保物業(yè)服務企業(yè)的收入，主要加強提升服務能力和風險控制能力，確保企業(yè)的收入

服務行業(yè)的日常業(yè)務是與各式各樣的客戶進行溝通，而物業(yè)企業(yè)屬于服務行業(yè)中重要的一員，承接的服務多、面臨的風險大，特別是涉及合同糾紛問題，很容易因為沒能做好有效的預算管理而出現(xiàn)法律問題，面臨較大的法律風險。我們要做的就是減少風險的存在，首先全面提高企業(yè)的重視度，設立有關的法務部門并配備一支專業(yè)的團隊，處理業(yè)務經(jīng)營過程遇到的各種合同糾紛，減少不必要的損失。其次，嚴格做好風險把控，加強對合同審查和管理，制定一套符合企業(yè)經(jīng)營狀況的規(guī)章制度，涉及簽字和備案的全過程，規(guī)范合同管理，從最大程度上規(guī)避合同糾紛造成的法律風險，保證企業(yè)收入的實現(xiàn)。另外，企業(yè)還應注意資金短缺和服務態(tài)度差等其他潛在的缺點所帶來的風險。

（五）積極引進先進的現(xiàn)代化軟件管理系統(tǒng)

5G時代，人工智能，大數(shù)據(jù)時代的到來，意味著企業(yè)傳統(tǒng)的用員工力量來滿足企業(yè)的需求已經(jīng)過時了。因此，新的現(xiàn)代化個性化的現(xiàn)代管理軟件不僅可以提高物業(yè)服務企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，讓工作更快更準確地完成，還可以借助于更為先進的現(xiàn)代化管理應用軟件，來加強物業(yè)企業(yè)的信息技術水平并保證企業(yè)自身的發(fā)展。

四、結(jié)語

物業(yè)服務企業(yè)實行全面預算管理的方法不能完全照搬其他行業(yè)的方法，要根據(jù)自己行業(yè)的特點，根據(jù)自身公司的發(fā)展目標，公司規(guī)模來進行選擇和實行。物業(yè)行業(yè)實施全面預算是大勢所趨，實踐證明也是適用該行業(yè)的，雖然過程中存在很多問題，但是在不斷改進中，物業(yè)行業(yè)最終會通過實施全面預算管理，達到節(jié)約成本，最大程度物盡其用，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標。

（作者單位為北京住總北宇物業(yè)服務有限責任公司）

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