王琪

[摘? ? 要] 近十年來，各地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，寫字樓是房地產(chǎn)市場不可或缺的部分，產(chǎn)業(yè)的不斷優(yōu)化為寫字樓租賃照亮了前進的光明大路，寫字樓租賃的交易量呈現(xiàn)大幅增長的趨勢，寫字樓租賃市場的競爭也越來越激烈。尤其是時代過長的舊式寫字樓，設(shè)備比較陳舊，致使空置率過高，加上租金增長過快、市場環(huán)境變化等問題，增加了企業(yè)的運營風(fēng)險。因此，加強對寫字樓租賃風(fēng)險與控制研究具有重大的意義。本文根據(jù)我國寫字樓租賃市場的現(xiàn)狀及特點，分析了市場回報預(yù)期情況和行業(yè)需求動力。從寫字樓租賃企業(yè)角度而言，高盈利額背后的風(fēng)險是不可避免的，融資困難、寫字樓營銷和客戶使用等進一步給出租企業(yè)帶來了更多的租賃風(fēng)險。為能較好地防范企業(yè)經(jīng)營租賃過程中的高風(fēng)險，本文對癥下藥地提出了建立健全融資風(fēng)險防范機制、合理定價、使用期間加強監(jiān)督和信用體制等防范企業(yè)寫字樓租賃風(fēng)險的具體措施及建議。

[關(guān)鍵詞] 寫字樓租賃;風(fēng)險;控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 01. 006

[中圖分類號] F239.45? ? [文獻標識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2020）01- 0014- 02

1? ? ? 我國商業(yè)租賃市場現(xiàn)狀及研究

1.1? ?寫字樓業(yè)態(tài)有很大的升值空間和良好的回報預(yù)期

隨著我國經(jīng)濟大環(huán)境的持續(xù)變化、新型產(chǎn)業(yè)的興起，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為經(jīng)濟增長的領(lǐng)頭羊，特別是在不斷創(chuàng)新的創(chuàng)業(yè)背景下，金融業(yè)及科技業(yè)飛速發(fā)展，進一步推動了寫字樓市場的租賃需求。

以珠海為例，珠海金融及科技服務(wù)類公司的寫字樓租賃總面積占比高達60%。同時，企業(yè)持有自己的辦公空間，是抗衡租金增長，實現(xiàn)自用、投資、融資三不誤的高含金量平臺。有研究者這樣表示：寫字樓有著市場高需求量、保值效能強、資金回報快、租賃盈利穩(wěn)等明顯特征。可見寫字樓業(yè)態(tài)具有很大的升值空間和較好的回報預(yù)期。

1.2? ?商改租提高供應(yīng)量并深受金融行業(yè)的喜愛

政府發(fā)布“商改租”政策可謂是商業(yè)地產(chǎn)去庫存的救命稻草，這個政策對寫字樓租賃行業(yè)影響重大，保證了短期租賃寫字樓充足的供應(yīng)量，促進了各行各業(yè)寫字樓租賃的交易量。

如圖1所示，從整體需求來看，TMT、金融和專業(yè)服務(wù)行業(yè)為市場需求的主要動力，其中金融行業(yè)最高，其中占比達39%、TMT行業(yè)和專業(yè)服務(wù)行業(yè)占比為28%和20%。

之后提出全面共享的寫字樓短租新型方式，用短租緩解了少量的長租閑置壓力，就消除了一部分寫字樓的空置率。這種短租模式的推廣，給寫字樓業(yè)主也增加了一定的獲利途徑，當(dāng)長租成交率處于低迷狀態(tài)時，可以充分利用空擋期間設(shè)置小時制、日制、周制的短租，進而將閑置空間出租，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

1.3? ?寫字樓租賃市場競爭激烈

基于大量學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，長期以來，寫字樓租賃市場回報率高、租金緩長且平穩(wěn)的特性讓其成為投資人的新寵。當(dāng)今時代，無論是初創(chuàng)型企業(yè)、成長型企業(yè)還是成熟型企業(yè)，都需要一個較為穩(wěn)定的辦公空間，這一硬性需求導(dǎo)致我國當(dāng)前寫字樓項目繁多，競爭異常激烈，也使得寫字樓租賃行業(yè)開始采取措施突出重圍。

除了商業(yè)用房的驚人的需求量，大多數(shù)寫字樓租賃企業(yè)在多元化的需求下努力尋求突破口。因此，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也面臨著將傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為新型地產(chǎn)的種種風(fēng)險。在如此白熱化的競爭環(huán)境下，寫字樓產(chǎn)品的不可替代性還需大大提升。

2? ? ? 我國商業(yè)寫字樓租賃市場面臨風(fēng)險研究

2.1? ?我國寫字樓租賃市場存在融資風(fēng)險

經(jīng)過這些年的發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)融資往往采用多元化戰(zhàn)略，常見的融資方式如銀行貸款、股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托融資等方式，但是融資也表現(xiàn)出了幾個方面的風(fēng)險：融資成本較高，投資周期較長，資金回收較慢，風(fēng)險系數(shù)呈現(xiàn)高水平。

以銀行貸款和股權(quán)融資為例，銀行貸款融資的要求較高，對公司的資質(zhì)信用，可持續(xù)性等方面要求都很高，而且手續(xù)多，歷時長久，需要足夠的抵押物。但是一般一些企業(yè)不具備充足的抵押物，也會存在其很難獲得貸款的風(fēng)險;采用股權(quán)融資時，投資人也會拿到一部分股權(quán)，這必定也會致使企業(yè)股東的控制權(quán)被稀釋，在經(jīng)營決策方面也可能因與投資方存在重大矛盾造成決策困難等狀況。

我國的法律法規(guī)目前還尚未健全，融資風(fēng)險固然不能忽視。對于租賃式寫字樓而言，開發(fā)時間長，加上人工費及租金大幅增長，實際費用可能超出預(yù)算，往往要承擔(dān)一定的空置率。據(jù)人民網(wǎng)統(tǒng)計，2018年全國一線城市寫字樓的置空率已經(jīng)高達17.4%，比上一年提高4.2%以上。因新的寫字樓大面積發(fā)布，導(dǎo)致寫字樓供過于求而難以出租。在這種高空置率的狀態(tài)下，再加上高昂的物業(yè)費、貸款利息及折舊費用等開銷，使得相應(yīng)的持有成本進一步增加，企業(yè)融資的風(fēng)險系數(shù)一度飆升。

2.2? ?寫字樓租賃企業(yè)營銷定價體系不完善

近幾年，由于經(jīng)濟下滑，甲級寫字樓市場新增客戶減少，租賃需求處于低谷狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計，2018年下半年，青島甲級寫字樓市場平均空置率高達30.7% ，處于較高水平，確定合理的寫字樓租賃價格成為運營商一個頭等大事。大部分寫字樓租賃企業(yè)為了應(yīng)對出租率較低等問題，不惜大幅降低租賃價格，或者另設(shè)略長的免租期，毫不顧忌建設(shè)費用造成的高折舊費。

從企業(yè)內(nèi)部控制來講，大部分企業(yè)未設(shè)立相對應(yīng)的租金定價部門，在價格制定方面沒能對相關(guān)市場做到充分調(diào)研，從而導(dǎo)致信息不對稱。一般情況下，寫字樓的營銷定價風(fēng)險主要體現(xiàn)在租金定位方面，租金的高低決定了最終的收益。但事實上，寫字樓租賃過程中使用促銷方案是較為困難的，只有靈活采用價格技巧才能使這一問題得到有效解決。純租賃式寫字樓租賃若不會針對不同的租戶實施不同策略，要達到目標出租率恐怕是難上加難。

2.3? ?租賃寫字樓的使用風(fēng)險帶來一系列的威脅

2018年下半年，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨著危機，中美貿(mào)易戰(zhàn)及市場信用風(fēng)險的增加使得我國的很多企業(yè)受到了巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的需求和動力使得寫字樓租賃市場受到了影響，在此基礎(chǔ)上，寫字樓的使用情況也存在較大的隱患。

第一，自然因素致使雙方當(dāng)事人糾紛。比如2018年下半年上海經(jīng)歷了百年難遇的梅雨季，九月初連續(xù)數(shù)日的暴雨等各種自然災(zāi)害使得市中心的商鋪大面積積水，給零售和服裝公司經(jīng)營帶來嚴重威脅;浦東新區(qū)一些陳舊的辦公樓也出現(xiàn)漏水進水現(xiàn)象，造成了寫字樓租賃的巨大損失，從而引起了租賃雙方的責(zé)任糾紛。

第二，受承租方租賃期間的不當(dāng)行為風(fēng)險。受承租方違背租賃協(xié)議進行賭博、金融詐騙等非法活動，因不能正常履行協(xié)議而形成信用風(fēng)險，承租方可能因受害者的舉報或其他沖動行為受到牽連，也可能存在無法行使轉(zhuǎn)租權(quán)造成租金損失，進而影響承租方的正常經(jīng)營。

3? ? ? 防范寫字樓租賃市場風(fēng)險的措施及建議

3.1? ?建立健全融資風(fēng)險防范機制

大多數(shù)企業(yè)會選擇融資的方式幫助自身迅速發(fā)展壯大起來，進而提高經(jīng)濟效益，但其過程中存在一定的融資風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)對各風(fēng)險進一步識別評估，結(jié)合自身情況積極采取有效措施對其進行控制。

面對多種融資風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)增強風(fēng)險防范意識，建立風(fēng)險基金制度，以居安思危的態(tài)度適量提取基金以應(yīng)對危機。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)的自身信用狀況對企業(yè)融資有積極影響，好的信用更有利于企業(yè)融資，企業(yè)應(yīng)加強信用體系的建設(shè)，優(yōu)化信用環(huán)境及因地制宜地確定資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)等防范措施，以減少融資風(fēng)險對企業(yè)日常經(jīng)營帶來的消極影響。

3.2? ?定價應(yīng)結(jié)合內(nèi)外部因素

寫字樓租賃的價格受到了多方面的影響：

第一，寫字樓出租方定價一般會考慮多方面的目標，根據(jù)自身實際情況合理進行目標價格決策。以成本價格作為定價基礎(chǔ)，確保公司的成本及盈利。比如土地費用、各種稅款及管理費等都是寫字樓的成本，開發(fā)企業(yè)對該租賃的預(yù)期估算也影響了寫字樓的定價。

第二，要收集同行業(yè)的價格數(shù)據(jù)和產(chǎn)品性能情況，作為自身定價的參考，通過結(jié)合地段和企業(yè)規(guī)劃等各項指標來確定在定價中的權(quán)重比例。

第三，市場對價格的接受程度。大部分顧客考慮及決策的標準都是物有所值，但因為市場信息不對稱，導(dǎo)致客戶很好地把握寫字樓價格，需要出租方將租賃價格和效能的關(guān)系綜合化。市場需求量和寫字樓成本與預(yù)期價格的上下限相關(guān)，消費者對寫字樓的認可度是價格的上限。

3.3? ?使用期間防范并加強監(jiān)督和信用體制

第一，租賃合同履行期間，寫字樓出租企業(yè)可采取定期和抽樣調(diào)查的方式進行監(jiān)督，必要時還可以通過向物業(yè)公司及顧客探聽、檢測承租方的安全管理工作是否符合法律法規(guī)及協(xié)議要求，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。如果發(fā)現(xiàn)端倪，可以讓承租方做出調(diào)整，否則出租方有權(quán)要求承租方賠償或者解除協(xié)議。

第二，加強對租金支付情況的監(jiān)督。出租企業(yè)財會部及相關(guān)管理部門要保持密切聯(lián)系;此外，要與銀行外部保持溝通，及時掌握承租方的財務(wù)狀況，以確保租賃協(xié)議能正常履行。

第三，規(guī)范信用體制。對于信用體制的規(guī)范和完善，可以考慮由銀行、供應(yīng)商或承租人共同組建信用擔(dān)保平臺。這樣不但可以開展業(yè)務(wù)平臺，而且也在租賃過程中的各個環(huán)節(jié)削弱出租方的整體信用風(fēng)險。加之合理規(guī)劃資金計劃，保證企業(yè)充足的現(xiàn)金流，這樣才能真正發(fā)揮信用體制的積極作用。

主要參考文獻

[1]王鍇亮.高端寫字樓的租賃策略[J].企業(yè)改革與管理，2019（8）：101，106.

[2]李元超. 隆盛中心租賃式寫字樓項目投資風(fēng)險管理研究[D].哈爾濱：哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2017.

[3]何敏. 基于信用風(fēng)險附加模型的商業(yè)用房抵押價值評估研究[D].保定：華北電力大學(xué)，2017.

[4]彭霈.長沙市寫字樓租賃及影響因素研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2019（18）：11-12.

[5]彭霈.寫字樓租賃市場營銷探析[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2019（10）：33-34.