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傳統(tǒng)建筑的再利用經歷了從傳統(tǒng)注重物質形態(tài)的保護，發(fā)展到對原有文化氛圍的恢復和更新，從靜態(tài)保護轉變?yōu)閯討B(tài)保護的過程。1976年《內羅畢宣言》提出了“在立足原樣性的基礎上，采取恢復生命力的行動使歷史建筑能夠長期生存下去”的保護思路，通過適當使用傳統(tǒng)建筑達到保護的目的逐漸成為社會共識。保護街區(qū)歷史真實載體的同時合理和永續(xù)利用街區(qū)內的傳統(tǒng)建筑，是歷史文化街區(qū)實現功能再生、環(huán)境改善、文化傳承目標的必經之路。

歷史文化街區(qū)中的傳統(tǒng)建筑是整體歷史氛圍的集中體現，承載著街區(qū)居民的日常生活，也是地方文化長期積淀的結果，具有較高的歷史、文化、藝術、社會等方面的價值。鑒于歷史文化街區(qū)獨特的多重價值，20世紀90年代末以來，伴隨著城市化進程中對城市內部歷史文化街區(qū)價值的認知覺醒，鎮(zhèn)江開始了循序漸進的歷史文化街區(qū)更新工作。目前西津渡歷史文化街區(qū)90%的區(qū)域已完成了更新工作，伯先路歷史文化街區(qū)兩側正在開展傳統(tǒng)建筑的更新工作，大龍王巷歷史文化街區(qū)尚未開展更新工作。西津渡歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)建筑的再利用促進了街區(qū)的復興，使得西津渡從一個破敗衰落的地區(qū)發(fā)展成為城市最富活力的地區(qū)之一。

一、研究范圍與主要內容

本文研究范圍為鎮(zhèn)江三個歷史文化街區(qū)（伯先路、大龍王巷、西津渡）的規(guī)劃范圍，總面積約43.4公頃。

本文研究對象為歷史文化街區(qū)范圍內的傳統(tǒng)建筑，包括文保文控單位、歷史建筑、文物登錄點、傳統(tǒng)風貌建筑，但不限于此。

本文研究主要內容為歷史文化街區(qū)現狀傳統(tǒng)建筑利用情況及存在的問題，以及未來歷史文化街區(qū)內傳統(tǒng)建筑的可持續(xù)利用途徑。

二、鎮(zhèn)江三個歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)建筑利用現狀

西津渡歷史文化街區(qū)經過多年的更新發(fā)展，街區(qū)內傳統(tǒng)建筑采取了不同的對策予以修繕整治。文保文控建筑予以保留、修繕或修復，以恢復原狀和保持現狀為原則，作為文化展示、博物博覽、陳列等功能建筑，其他傳統(tǒng)建筑的再利用則是在不破壞或不改變建筑原有形象的前提下予以改造，通過功能置換，滿足街區(qū)發(fā)展需求。

伯先路歷史文化街區(qū)目前完成了京畿路北側和伯先路西側的傳統(tǒng)建筑的修繕整治工作，其余建筑仍是舊有的居住功能。前有西津渡街區(qū)之鑒，在伯先路街區(qū)總體發(fā)展定位指導下，以保護與利用相結合為原則，伯先路沿街建筑采取“一房一策”的方式逐步推進傳統(tǒng)建筑的更新，讓老建筑煥發(fā)新的生命力。

大龍王巷街區(qū)內傳統(tǒng)建筑目前仍是舊有的居住功能，沿大西路和寶蓋路為舊有的商業(yè)功能。

根據2017年10月的調研情況，三個歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)建筑利用呈現“新舊并立”的現狀。

（一）功能利用“新舊并立”

經更新的傳統(tǒng)建筑功能利用更為多元，包括商業(yè)零售、居住、文化展示、社區(qū)服務、辦公、住宿、餐飲等功能。其中商業(yè)零售業(yè)態(tài)多元，包括不同類型的特色食品、零售紀念品、手工藝品、服裝服飾、老字號商業(yè)等；餐飲類包括本地特色餐飲、連鎖品牌餐飲、酒吧、咖啡店等；住宿有酒店、旅社和民宿等類型；居住建筑經整治后，建筑質量較好，住戶居住品質得到提升。西津渡街區(qū)中零售和餐飲類店鋪數量最多，占比約80%以上，零售中以工藝品零售為主，餐飲中簡單餐飲和中高檔餐飲比例相當。

圖1 西津渡街區(qū)傳統(tǒng)建筑功能利用分析（店鋪數量及占比）

圖2 建筑現狀對比圖（西津渡街區(qū)）

尚未更新的傳統(tǒng)建筑則以商業(yè)、居住為主。其中商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，夫妻店為主，店鋪環(huán)境不佳，陳設簡陋，售賣商品以價廉實惠的日常食品、百貨為主，服務于周邊居民；居住環(huán)境差，居住建筑質量差，居住人口以老齡人口和低收入人口為主。

（二）建筑風貌與質量“新舊并立”

經更新的傳統(tǒng)建筑經專業(yè)人員的結構加固、外墻整修，質量明顯提升，風貌也基本上延續(xù)了街區(qū)明清特色的傳統(tǒng)風貌：清水磚墻、小瓦坡頂、原木門窗，建筑一層或二層，山墻、磚雕、門楣、抱鼓石等裝飾特色。

尚未更新的傳統(tǒng)建筑則多數建筑因年久失修，質量較差，建筑木結構遭白蟻蛀蝕、木質發(fā)霉淋雨腐朽的情況比比皆是。傳統(tǒng)建筑的外觀風貌猶存，但破敗衰落：磚墻風化、屋瓦破損、木門木窗以及木梯等構建損毀腐爛，被水泥、白灰飾面的外墻開裂粉化。

（三）建筑內部空間利用“新舊并立”

經更新的傳統(tǒng)建筑在建筑內部空間利用上更為靈活多元，如西津渡街區(qū)小碼頭街臨街建筑，原為居民住宅，更新后，采取了臨街空間作為商鋪、后部空間作為居住或辦公的方式。原為民居的傳統(tǒng)建筑在更新過程中也考慮到現在衛(wèi)生設施的需求，依據原有的建筑內部空間格局，在不破壞架構的基礎上增加了現代化的衛(wèi)生間和廚房空間，以及庭院和儲物空間。

尚未更新的傳統(tǒng)建筑多以民居為主，由于多戶混住，大雜院式的居住方式造成建筑內部空間利用較為混亂，廚房臨過道而設，庭院成為雜院。

三、鎮(zhèn)江傳統(tǒng)建筑利用存在的問題及面臨的現實困境

（一）存在問題

1.功能活化利用，但記憶延續(xù)不足

多元的功能活化利用集聚了街區(qū)的人氣，提升了街區(qū)的活力，但諸多建筑功能利用基本為新進入的商貿業(yè)，很少有鎮(zhèn)江本地傳統(tǒng)商貿業(yè)，如傳統(tǒng)手工業(yè)、老字號等。原小碼頭街上的商鋪僅有狀元餅店一家和唐老一正齋藥店一家保留了下來，其余皆為更新過的功能：原民居改為新商鋪，原舊書店改為餐飲店等，引入了“戴春林”“謝馥春”等外地品牌，引入本地香醋品鑒館。

京畿路南側建筑尚未更新，路邊有老式木匠鋪、鐵匠鋪等，開業(yè)均幾十年之久，是街區(qū)內的“老字號”和“記憶”，但現在面臨店面破敗、手工藝人老齡化、難以傳承的問題。

2.功能和空間上的不當利用

經更新的傳統(tǒng)建筑存在“更新過度”的問題?？臻g上，將原有民居建筑的小空間過度改造甚至推倒重來，雖然外觀仍是傳統(tǒng)風貌，但建筑的尺度和內部空間已經完全改變；功能上，將本應作為文化展示的公益場所部分轉變?yōu)榉枪鎴鏊?，如廣肇公所。西津渡街區(qū)以“美食+購物”為開發(fā)方向，商業(yè)開發(fā)程度高，但文化展示不足，有過度商業(yè)化的趨向。

尚未更新的傳統(tǒng)建筑，不修不葺，任其衰敗，甚至空置，也是對傳統(tǒng)建筑的消極利用。

3.商業(yè)化利用的品質參差不齊

從西津渡的行走體驗來看，路邊商鋪售賣的貨物品質參差不一，既有檔次較高、品質較好的文化手工藝品，也有檔次較低、價格低廉的小商品；既有裝修美觀、綠植環(huán)繞、品位時尚的走文藝風、現代風的店鋪，也有陳設簡陋、缺乏裝飾、毫無風格的低檔雜貨鋪。傳統(tǒng)建筑中引入的商業(yè)功能，若品質低廉，則會造成整個街區(qū)品質的低廉。

（二）現實困境

1.利用受限制

除了已更新的西津渡街區(qū)和伯先路街區(qū)伯先路西側外，剩余尚未更新的街區(qū)內的傳統(tǒng)建筑以民居為主，一般為三間兩廂式，一進或多進，大部分民居占地面積約50～90平方米左右，建筑面積60～120平方米左右，一層或二層高。傳統(tǒng)民居更新的過程中，需要適當尊重內部原有的空間結構，不可作大規(guī)模的拆除，現有民居建筑面積偏小，在未來的功能和空間利用上存在一定限制。

西津渡街區(qū)東片區(qū)工業(yè)遺產因空間寬敞，可作為較大規(guī)模商業(yè)用房、產業(yè)用房、辦公用房、劇場展館表演等用房，但其余區(qū)域的傳統(tǒng)建筑都是面積較小的以民居為主的用房，未來的利用受限于小規(guī)模的商業(yè)店鋪、手工作坊或居住功能等。

圖3 店鋪門面品質對比圖（西津渡）

2.利用成本高

街區(qū)內傳統(tǒng)建筑的再利用除了需要加固、整修建筑外，還需要保持建筑的傳統(tǒng)風貌，符合街區(qū)的總體風貌要求。因此，在建筑的用材、工藝方面需要花費更多的時間和金錢成本。尚未更新的伯先路和大龍王巷街區(qū)內的傳統(tǒng)建筑質量較差的建筑占比達50%以上，使得整修這些建筑，恢復建筑活力的改造成本更高。

歷史文化街區(qū)是鎮(zhèn)江歷史文化特色的集中地，街區(qū)內的老字號商業(yè)、傳統(tǒng)手工業(yè)等應在街區(qū)中予以適當的保留，延續(xù)城市的歷史記憶。但從現實情況來看，現有鎮(zhèn)江的老字號商品、傳統(tǒng)手工業(yè)產品的市場有限，引入街區(qū)發(fā)展的成本較高，若任其在街區(qū)內發(fā)展，則面臨較大的經營風險，街區(qū)內發(fā)展較好的老字號、傳統(tǒng)手工業(yè)店鋪等除了要自身不斷提升經營水平外，還需要額外的政策扶持。

3.利用難度大

（1）整體化利用難。街區(qū)中傳統(tǒng)建筑的更新改造涉及居民的切身利益，同時存在著較多的社會問題，如房屋產權不清、老齡人口和低收入人口多、公房私房皆有、掛戶等，每一戶居民都在街區(qū)的更新中有各自的利益需求，這為街區(qū)的更新工作帶來了挑戰(zhàn)。通過微更新、有機更新實現街區(qū)的整體化利用需要投入更多的時間、精力和金錢。

（2）高質化利用難。西津渡街區(qū)東片區(qū)保存有大體量的工業(yè)建筑遺產，適宜發(fā)展為集歷史文化與文旅創(chuàng)意產業(yè)于一體的藝術產業(yè)園、文化創(chuàng)意產業(yè)園，包括電影、設計、媒體、廣告等內容。但受限于鎮(zhèn)江經濟發(fā)展水平以及鎮(zhèn)江的文創(chuàng)市場經濟容量，街區(qū)雖有發(fā)展文創(chuàng)園的優(yōu)良的硬件條件，但發(fā)展十分緩慢，以書畫院、酒店、餐廳為主，而創(chuàng)意辦公用房少，空置房多。

四、傳統(tǒng)建筑再利用方式

（一）保持外觀風貌，延續(xù)原有用途

為了保護建筑遺產的原真性，保護、延續(xù)其原有使用功能具有不可替代的作用。對保護等級較高的傳統(tǒng)建筑，如各級文物保護單位，延續(xù)其原有使用屬性從而避免大刀闊斧的改建，對于保護其空間格局、立面形態(tài)具有重要意義。對于那些質量較高、建筑空間較為合理的傳統(tǒng)建筑，延續(xù)其使用功能則給傳統(tǒng)建筑注入了新的活力，維持其生活屬性。

相比木結構建筑，主體為磚石結構的建筑更適宜于在保持外觀風貌的同時保持或恢復原有用途。

（二）延續(xù)外觀風貌，內部功能置換或相近功能轉化

應結合傳統(tǒng)建筑的結構狀況、空間特征賦予傳統(tǒng)建筑新的使用功能。傳統(tǒng)建筑的使用性質會隨著建筑所處地方的政治、經濟、社會的發(fā)展而適時地發(fā)生變動。如街區(qū)在清末民初時期為繁華的商業(yè)街區(qū)，逐漸因城市商圈東移，街區(qū)商業(yè)衰落，街區(qū)逐漸轉變?yōu)樗〉木用駞^(qū)；而1990年代后隨著西津渡街區(qū)的更新復興，西津渡街區(qū)逐漸發(fā)展成為城市重要的商業(yè)及旅游區(qū)。根據傳統(tǒng)建筑的本體特征，對傳統(tǒng)建筑進行相近功能的轉化是傳統(tǒng)建筑再利用的又一重要方式。

如街區(qū)內的傳統(tǒng)建筑因成群分布而具有單體建筑所無法體現的歷史文化價值，街區(qū)臨街的非商業(yè)性建筑可以進行功能化改造，增加商業(yè)服務功能，以增強街區(qū)活力，為街區(qū)社會經濟的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

（三）維持原真性，作為博物館或陳列館使用

在城市中具有較高聲望和歷史價值的宗教建筑或文化建筑，一般是文物保護單位，根據其現狀布局特點分別改為歷史博物館、民俗博物館、傳統(tǒng)工藝陳列館等，既可以發(fā)揮其歷史文化價值，又利于建筑本身的保護。這類傳統(tǒng)建筑包括名人故居、保存完好的具有代表性的宅院、已改變用途的寺廟宮觀等。在保護改造中要搬遷現有單位、居民，按照文物保護的要求進行重點保護維修，根據確定的博覽功能組織陳列展覽，賦予其新活力。

（四）結合城市設計，塑造城市歷史景觀

傳統(tǒng)建筑一般具有時代或地域特征鮮明的建筑風貌和獨特的歷史價值，如果在城市設計、景觀設計中加以良好的利用，可以形成城市的歷史景觀，創(chuàng)造城市獨特的魅力。

（五）工業(yè)遺產的多元利用

工業(yè)建筑遺產一般空間比較開闊，建筑主體結構性能良好，較之普通民用建筑，室內空間改造更加靈活機動。工業(yè)遺產的利用方式較為多元，如藝術產業(yè)園（北京798工廠、上海蘇州河畔舊倉庫、南京晨光機械廠等）、科技園區(qū)、工業(yè)遺產文化旅游區(qū)（德國魯爾工業(yè)區(qū)）。工業(yè)遺產利用中，工業(yè)廠房的每一棟建筑都被賦予新的功能用途，而不是保持原樣，如會議中心、設計中心、藝術畫廊、工業(yè)博物館、劇場、露天表演場等。

建筑用途保持或功能置換都涉及建筑內部空間的改造利用。建筑內部空間可以（1）通過加固保持原有的空間結構，主要針對保護級別較好或內部空間原本比較合理的傳統(tǒng)建筑；（2）對于保護要求不高，內部空間結構不合理或不安全的傳統(tǒng)建筑，可以改造建筑內部空間；（3）對于無法滿足現代使用功能需要的傳統(tǒng)建筑可以加建或改建，但必須與原有部分風貌協(xié)調。

五、鎮(zhèn)江歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)建筑可持續(xù)利用的思考

（一）利用原則

應當合理、有效利用傳統(tǒng)建筑。在原物或原狀保護傳統(tǒng)建筑的前提下，引導其合理轉變使用功能，與街區(qū)傳統(tǒng)文化弘揚、特色產業(yè)發(fā)展相協(xié)調，有效發(fā)揮傳統(tǒng)建筑的社會、經濟效益。同時，傳統(tǒng)建筑的功能轉變應與歷史功能相協(xié)調，延續(xù)街區(qū)文脈。

（二）符合街區(qū)總體功能定位和總體發(fā)展要求

1.功能定位

鎮(zhèn)江三個歷史文化街區(qū)是城市內清末民初傳統(tǒng)建筑最為密集的區(qū)域，是展示城市歷史文化的特殊區(qū)域。街區(qū)保護規(guī)劃中確立了將街區(qū)發(fā)展成為商貿、居住、文化展示等為一體的民國特色旅游體驗區(qū)。規(guī)劃還對街區(qū)的商業(yè)、居住和文化功能做了分區(qū)，大龍王巷歷史文化街區(qū)側重居住功能，西津渡和伯先路歷史文化街區(qū)側重商業(yè)功能，重點發(fā)展小碼頭街、伯先路、京畿路和大龍王巷商業(yè)街巷。因此，街區(qū)內傳統(tǒng)建筑的利用不僅在外觀上應符合街區(qū)風貌，在功能利用上也應當以商業(yè)、居住、小型辦公、住宿、文化展示等為主，功能利用上也應符合街區(qū)的空間規(guī)劃需求。

2.產業(yè)發(fā)展

街區(qū)承載著城市最深厚的歷史文化積淀，產業(yè)的發(fā)展應體現這一積淀，因此街區(qū)的發(fā)展中應強調對傳統(tǒng)產業(yè)的扶持發(fā)展。街區(qū)內的傳統(tǒng)工藝加工作坊，如冷軋鋪、白鐵坊、木業(yè)加工店、修鎖鋪、修鞋店、古舊書店等，都是街區(qū)歷史發(fā)展最鮮明的印記，其生產加工的手工藝品，是過去幾十年街區(qū)居民生活中的常用品。傳統(tǒng)建筑的功能引入中應適當保留并提升這些傳統(tǒng)工藝加工作坊，改善建筑質量、裝飾作坊門店、改善經營環(huán)境。由于這些傳統(tǒng)手工藝市場競爭力弱，因此同時也需要政府加以適當的扶持政策，確保這些傳統(tǒng)工藝能在街區(qū)存續(xù)。

傳統(tǒng)建筑功能置換為商業(yè)功能時，應注重對商業(yè)功能的引導控制，防止街區(qū)內的商業(yè)街巷成為千街一面的小吃購物街，加強商店外立面的管理和商品陳設的管理。同時，本地商品應占有一定比例，使游客能直觀體驗到當地特色。此外，可以采用商品售賣結合文化展示的方式，推廣文化的同時獲得經濟利益，如西津渡恒順醋體驗館。

3.風貌特色

傳統(tǒng)建筑的再利用過程中外觀上應保持或延續(xù)原有的傳統(tǒng)風貌，符合街區(qū)總體的清末民國的建筑風貌總體要求。慎用玻璃、混凝土等現代建材，磚墻和屋瓦特征應符合清水磚墻和小瓦坡頂的特色要求，顏色以黑白灰三色為主。

（三）政府推動與居民參與相結合，漸進改善

漸進改善或微改善是近年來街區(qū)更新過程中提倡的工作方法之一，改變過去大拆大建、成片推倒重來的工作方式，采用逐一調研、問題逐一解決、一房一策的方法，尊重傳統(tǒng)建筑內的居民合理要求，在符合街區(qū)規(guī)劃的前提下推動傳統(tǒng)建筑的功能活化和更新利用。這個過程由政府和居民共同完成，政府自上而下完成調研、規(guī)劃、策劃和實施方案，居民自下而上參與討論、提出訴求、發(fā)表意見。保護級別不高的傳統(tǒng)建筑，如大龍王巷街區(qū)內，規(guī)劃確定為居住區(qū)的地塊內的居民可以選擇自行修葺房屋，政府可以給予一定補助，并指定有技術有經驗的施工單位，房屋的修葺必須滿足規(guī)劃要求的風貌、質量、內部結構變動、建筑用材等方面的要求，若不合要求，則收回補助，重新修葺。

圖4 居民自行修葺的傳統(tǒng)建筑（大龍王巷街區(qū)布業(yè)公所巷14號徐氏宅）

表1 街區(qū)內部分傳統(tǒng)建筑的功能利用情況一覽表（2017年）

（續(xù)表）

（四）分類利用，剛性與彈性相結合

對于規(guī)劃保留現狀功能的文物保護單位應轉變?yōu)槲幕褂[功能，如伯先路街區(qū)的廣肇公所、蔣懷仁診所等，名人故居作為紀念館，如屠家驊公館等。文保單位轉變文化展覽以外的功能應加強論證，應符合文物保護法相關規(guī)定并符合街區(qū)保護規(guī)劃。文物登錄點、歷史建筑及其他傳統(tǒng)建筑的利用可以根據實際需要進行功能調整，轉變?yōu)榕c街區(qū)文化特色與產業(yè)定位相符合、并無不良影響的功能，如小型展覽館、休閑商業(yè)、創(chuàng)意店鋪、特色酒店、民宿等。

具有文保單位、歷史建筑以及文物登錄點身份的傳統(tǒng)建筑應保持原有內部空間布局，其他傳統(tǒng)建筑可以根據不同業(yè)態(tài)的使用需求對內部布局進行合理調整。傳統(tǒng)建筑內部裝修盡可能采用傳統(tǒng)原色，體現傳統(tǒng)韻味，且內部裝修應保證可逆性。

六、結語

歷史文化街區(qū)擁有的物質文化遺產和非物質文化遺產，是人們認識鎮(zhèn)江歷史、體驗鎮(zhèn)江文化的載體，也是維系當地社區(qū)共同文化生活和情感歸宿的紐帶，具有相當重要的情感意義和文化價值，其中傳統(tǒng)建筑的可持續(xù)利用對復興歷史文化街區(qū)、傳承歷史文化尤其具有重要的意義。

本文在對鎮(zhèn)江三個歷史文化街區(qū)內的傳統(tǒng)建筑利用現狀調研基礎上，分析了傳統(tǒng)建筑利用存在的問題及面臨的現實困境，提出傳統(tǒng)建筑的可持續(xù)利用不僅應符合街區(qū)總體功能定位和總體發(fā)展要求，還要在分類利用、剛性與彈性利用相結合的基礎上，通過政府推動與居民參與相結合的方法進行漸進改善、合理利用，從而有利于加強城市歷史文化遺存保護、延續(xù)城市歷史文脈，促進城市高質量發(fā)展。