孫理

摘要：在商品房預(yù)售制度下，商業(yè)銀行會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為商品房購買客戶申請的按揭貸款提供階段性連帶責(zé)任保證。文章將從“階段性擔(dān)?！比胧?，分析其中存在的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而使用內(nèi)部控制來規(guī)范“階段性擔(dān)?！惫芾恚瑥亩纳茡?dān)保業(yè)務(wù)流程，降低擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：階段性擔(dān)保;內(nèi)部控制;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);應(yīng)對措施

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“階段性擔(dān)?！钡挠蓙?/p>

現(xiàn)金流對資金密集型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說特別重要，尤其在近幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策的壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)資金面漸趨緊張，逐漸把工作重點(diǎn)放在如何加快銷售回款上。在現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常在取得商品房預(yù)售許可證后會(huì)按照商業(yè)銀行政策和房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營慣例，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購房客戶向銀行申請的商品房按揭貸款提供階段性連帶責(zé)任保證?！半A段性擔(dān)?！钡膿?dān)保期限從保證合同生效之日起，至商品房購買房客戶取得所購商品房的《不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》（既“小產(chǎn)證”）及抵押登記手續(xù)辦妥后并將《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》（既“房屋他項(xiàng)權(quán)證”）交付銀行執(zhí)管之日止。

二、“階段性擔(dān)?！睂Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)

“階段性擔(dān)?！敝贫鹊膭?chuàng)立，解決了銀行在購房客戶未取得不動(dòng)產(chǎn)登記證之前，雖無法辦理以銀行為抵押權(quán)人的抵押權(quán)證，但可在辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)通過要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保來應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)敞口期的問題，加快了房屋買賣的進(jìn)程。但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說從辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)初始登記（即“大產(chǎn)證”），再由購房客戶向商品房所在地不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交相關(guān)資料申請辦理“小產(chǎn)證”、換取“房屋他項(xiàng)權(quán)證”。這個(gè)時(shí)間往往會(huì)由于各方面的原因比正常預(yù)期時(shí)間拖延，甚至有些項(xiàng)目在交房后數(shù)年仍未能辦理“小產(chǎn)證”。鑒于預(yù)購商品房是期房，雖然已經(jīng)辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，但考慮到該期房是否能夠如期竣工，銀行是否能夠順利取得正常的擔(dān)保物權(quán)，以及在商品房竣工之前購房客戶是否按合同約定正常履行還款義務(wù)等情況都是存在未知的變數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盡早回收資金減輕壓力則又必須遵循銀行提供的合同文本中關(guān)于“階段性擔(dān)?！钡母袷綏l款。在房價(jià)持續(xù)上漲的前提下，上述情況發(fā)生的概率極小，但近年來國家堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的，近期房價(jià)上漲預(yù)期并不明確，若再結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況，購房客戶的供款能力下降、購房客戶“棄房斷供”的可能性在增加。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所提供的“階段性擔(dān)?！睂?dǎo)致自身承擔(dān)保證責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)大幅增加，甚至還不可控。

三、內(nèi)部控制規(guī)范在“階段性擔(dān)?！睒I(yè)務(wù)的主要作用

公司主要業(yè)務(wù)之一為商品房開發(fā)業(yè)務(wù)，對持有的三個(gè)住宅地塊分五期進(jìn)行開發(fā)，在每一期的商品房預(yù)售階段都會(huì)遇到大量的“階段性擔(dān)保”業(yè)務(wù)，所以該業(yè)務(wù)始終是公司管理的重點(diǎn)。按照國家財(cái)政部等五部委對國有大中型企業(yè)需要建立企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系的要求，公司根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》及《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》，重新對“階段性擔(dān)?！睒I(yè)務(wù)的流程進(jìn)行了詳細(xì)分析，并對各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行了識別和梳理。發(fā)現(xiàn)“階段性擔(dān)?！睒I(yè)務(wù)活動(dòng)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，首先是對“階段性擔(dān)?！鄙暾埲说馁Y信狀況未進(jìn)行調(diào)查，審批不嚴(yán)或越權(quán)審批，可能導(dǎo)致企業(yè)擔(dān)保決策失誤或遭受欺詐。其次是對“階段性擔(dān)?！睒I(yè)務(wù)在審計(jì)報(bào)告表外信息披露中未進(jìn)行或有事項(xiàng)信息披露，可能存在掩蓋經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并誤導(dǎo)對審計(jì)報(bào)告中會(huì)計(jì)信息有需求的投資者、債權(quán)人等各類使用人。再次是對被擔(dān)保人（購房客戶）出現(xiàn)拖延辦理“小產(chǎn)證”或換取房屋他項(xiàng)權(quán)證、“棄房斷供”等狀況監(jiān)控不力，應(yīng)對措施不當(dāng)，導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)法律責(zé)任。

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果，公司重新調(diào)整并頒布了《階段性擔(dān)保管理制度》，繪制業(yè)務(wù)控制流程圖、編制風(fēng)險(xiǎn)控制矩陣。制度不僅對“階段性擔(dān)?！睒I(yè)務(wù)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)的區(qū)分，還對各環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn)落實(shí)應(yīng)對控制措施，同時(shí)針對“階段性擔(dān)保”以審批環(huán)節(jié)為起始與一般擔(dān)保業(yè)務(wù)以受理申請環(huán)節(jié)為起始的不同，在流程上的順序做出了調(diào)整。

（一）審批環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn)及應(yīng)對措施。公司應(yīng)當(dāng)建立擔(dān)保授權(quán)和審批制度，重點(diǎn)關(guān)注及應(yīng)對措施：在此環(huán)節(jié)“階段性擔(dān)?！睒I(yè)務(wù)與其他擔(dān)保業(yè)務(wù)的不同之處在于其有三特定一不特定的特點(diǎn)。（1）特定的項(xiàng)目：擔(dān)保項(xiàng)目是經(jīng)上海市房管部門批準(zhǔn)取得預(yù)售許可證的，該項(xiàng)目還需符合國家法律法規(guī)和公司擔(dān)保制度。（2）特定的合作銀行：能夠給予按揭貸款額度的商業(yè)銀行的具體名單。（3）特定的最高擔(dān)保限額：按項(xiàng)目可售建筑面積和銷售均價(jià)估算項(xiàng)目銷售金額，再根據(jù)上海市首套房首付比例政策（35%）估算全部購房客戶均需進(jìn)行按揭貸款的最高擔(dān)保限額。（4）不特定的對象：預(yù)售商品房購買客戶為符合上海市限購政策的不特定對象。根據(jù)已經(jīng)制定的擔(dān)保授權(quán)和審批制度，“階段性擔(dān)保”業(yè)務(wù)的審批屬于重大擔(dān)保業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)形成議案報(bào)經(jīng)公司股東會(huì)批準(zhǔn)。因公司為國有控股，需同時(shí)對“階段性擔(dān)?！边@一重大事項(xiàng)，進(jìn)行“三重一大”事項(xiàng)的領(lǐng)導(dǎo)班子成員集體審議。

（二）受理申請環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)及應(yīng)對措施。公司應(yīng)當(dāng)對擔(dān)保申請人（購房客戶）是否符合合同主體資格等進(jìn)行查詢，重點(diǎn)關(guān)注及應(yīng)對措施：經(jīng)過購房客戶授權(quán)后在上海市房管系統(tǒng)中前置查詢購房客戶的購房資質(zhì)。在預(yù)售商品房購買客戶和公司簽訂《商品房預(yù)售合同》并在合同條款中約定付款方式為按揭貸款后，可視同為該購買客戶向公司提出了“階段性擔(dān)?！鄙暾?，公司已受理其擔(dān)保申請。

（三）調(diào)查和評估環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)及應(yīng)對措施。公司應(yīng)當(dāng)對擔(dān)保申請人（購房客戶）進(jìn)行資信調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評估，重點(diǎn)關(guān)注及應(yīng)對措施：由購房客戶提供中國人民銀行征信系統(tǒng)出具的信用報(bào)告來調(diào)查購房客戶以往信用記錄，并藉此作為評估購買客戶是否存在按揭貸款的資質(zhì)信譽(yù)狀況，是否可以給予提供“階段性擔(dān)?！钡闹饕罁?jù)。

（四）簽訂擔(dān)保合同環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)及應(yīng)對措施。公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)審核批準(zhǔn)的“階段性擔(dān)?！睒I(yè)務(wù)訂立擔(dān)保合同，重點(diǎn)關(guān)注及應(yīng)對措施：審核每份擔(dān)保合同的對應(yīng)銀行是否屬于經(jīng)審批通過的特定的合作銀行，加強(qiáng)對有關(guān)身份證明、印章、擔(dān)保合同的管理。

（五）日常監(jiān)控環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)及應(yīng)對措施。公司應(yīng)該加強(qiáng)對擔(dān)保業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制，重點(diǎn)關(guān)注及應(yīng)對措施：建立“階段性擔(dān)?！睒I(yè)務(wù)的臺賬，用于記錄被擔(dān)保方名稱、擔(dān)保金額、擔(dān)保生效日期、擔(dān)保解除日期、按揭貸款銀行名稱等。對擔(dān)保事項(xiàng)進(jìn)行有效的跟蹤監(jiān)督，在購買客戶的按揭貸款資金劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定商品房收入監(jiān)管賬戶之日起，登記對該購房客戶的擔(dān)保生效日期。要求合作的按揭貸款商業(yè)銀行定期通過上海市房產(chǎn)信息系統(tǒng)查詢購房客戶的“小產(chǎn)證”和房屋他項(xiàng)權(quán)證辦理情況反饋給公司，用以登記“階段性擔(dān)?！钡膿?dān)保責(zé)任解除日期。若從銀行反饋信息中發(fā)現(xiàn)被擔(dān)保人（購房客戶）已出現(xiàn)拖延辦理“小產(chǎn)證”或換取房屋他項(xiàng)權(quán)證的情況，造成公司無法解除“階段性擔(dān)保”責(zé)任，則需對購房客戶進(jìn)行催辦，直至購房客戶完成辦理“小產(chǎn)證”換取房屋他項(xiàng)權(quán)證為止。

（六）擔(dān)保信息披露環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)及應(yīng)對措施。公司應(yīng)當(dāng)在審計(jì)報(bào)告表外信息披露中進(jìn)行或有事項(xiàng)信息披露，重點(diǎn)關(guān)注及應(yīng)對措施：因考慮到購房客戶的隱私，可以在審計(jì)報(bào)告或有事項(xiàng)段落披露以下內(nèi)容：截止本年末，本公司為商品房購買客戶向銀行提供按揭貸款提供擔(dān)保的余額為多少金額，擔(dān)保類型為階段性連帶責(zé)任保證。商品房購買者是否發(fā)生違約，本公司認(rèn)為與該等擔(dān)保相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)是否屬于較小。

（七）代為清償和權(quán)利追環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn)及應(yīng)對措施。公司對被擔(dān)保人（購房客戶）未按合同條款進(jìn)行還本付息義務(wù)的，公司應(yīng)該按照擔(dān)保合同履行義務(wù)，同時(shí)主張對被擔(dān)保人的追索權(quán)。重點(diǎn)關(guān)注及應(yīng)對措施：對購房客戶出現(xiàn)“棄房斷供”等情況，銀行以購房客戶和公司為被告提起訴訟，通常會(huì)追究公司的連帶責(zé)任。待法院判決后，銀行會(huì)優(yōu)先執(zhí)行公司的資金，而把斷供的商品房留給公司，導(dǎo)致公司成為代償人，公司若不履行代為清償義務(wù)，則將會(huì)影響公司形象和聲譽(yù)。公司承擔(dān)代為清償義務(wù)后要立即向被擔(dān)保人追索賠償權(quán)利，以最大限度的保護(hù)自己利益。

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