郭欣 鄧妍嬋

摘要：房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，保持其平穩(wěn)健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)具有重要意義。因此，調(diào)控房價(jià)是政府工作的重中之重。本文以長沙市商品住宅的價(jià)格為研究對象，依據(jù)2006年至2016年長沙市房地產(chǎn)商品住宅的相關(guān)數(shù)據(jù)，首先通過租售比、房價(jià)收入比分析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行住宅的房價(jià)偏高。然后從供給和需求兩方面著手，從理論上分析影響商品住宅價(jià)格的相關(guān)因素。接著，建立多元回歸模型并對其進(jìn)行檢驗(yàn)。在剔除各影響因素之間的相關(guān)性之后，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：人均GDP和房地產(chǎn)市場投資額對商品住宅價(jià)格影響最為顯著。最后，針對所得結(jié)果提出調(diào)控商品住宅價(jià)格的相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格;市場調(diào)控;租售比;房價(jià)收入比;線性回歸

中圖分類號：F329.5? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2019）11-0061-03

一、引言

建國初期我國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，在這樣的背景下，國家統(tǒng)一分配住房，結(jié)果導(dǎo)致住房再投入困難。當(dāng)住房成為一種商品在市場上買賣時(shí)，通過國家政策的扶植，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，逐步成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，為改善人民生活水平，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長等方面做出了巨大的貢獻(xiàn)。與此同時(shí)，房價(jià)的漲幅過快甚至是長期高位運(yùn)行也導(dǎo)致了一系列消極影響，不僅是影響居民的日常生活，也會(huì)影響城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，探究房價(jià)上漲的主要原因?qū)?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

二、國內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)綜述

對于住宅價(jià)格的決定因素，國內(nèi)學(xué)者普遍認(rèn)為是由市場供需決定的。有些學(xué)者認(rèn)為由于短期內(nèi)供給缺乏彈性，因此需求決定住宅價(jià)格。另一些學(xué)者則認(rèn)為供給方面的不合理才是造成住宅價(jià)格高漲的主要原因。張紅、李文誕（2001）[1]利用價(jià)格模型以北京商品住宅價(jià)格為研究對象，發(fā)現(xiàn)住宅實(shí)際建造成本和實(shí)際國內(nèi)生產(chǎn)總值對房價(jià)的變動(dòng)有顯著影響。高波、毛中根（2006）[2]通過對當(dāng)前人民幣匯率機(jī)制的分析，指出在人民幣升值預(yù)期和升值壓力影響下的貨幣因素，加劇了房價(jià)的上升。王彬（2007）[3]以北京市為例分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，發(fā)現(xiàn)需求是影響房價(jià)的主要因素。

綜合現(xiàn)有國內(nèi)外學(xué)者的研究，雖碩果累累，但仍存在不足之處。首先，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素尚不明確;再者，由于相關(guān)數(shù)據(jù)不全導(dǎo)致對房價(jià)影響因素的定量實(shí)證研究較少;除此之外，國內(nèi)學(xué)者對二線城市和中部地區(qū)的商品住宅價(jià)格研究較少。

三、長沙市商品住宅現(xiàn)狀分析

從租售比來看：由表可知：2012-2016年租售比都在1：300和1：200之間，這表明房價(jià)合理;但2017-2018年長沙市商品住宅租售比低于1：200的國際標(biāo)準(zhǔn)警戒線，說明長沙市近年來存在房價(jià)偏高的風(fēng)險(xiǎn)。

從房價(jià)收入比來看：由上表可見，在2012-2013年長沙市房價(jià)收入比超過6。在2014-2016年期間，由于政府采取“湘五條”“溫和七條”等政策對長沙市房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控導(dǎo)致房價(jià)收入比有所下降，但到2018年，房價(jià)收入比達(dá)到6.63的最高峰，故從上述數(shù)據(jù)可看出，長沙市商品住宅存在房價(jià)偏高的問題。

四、長沙市住宅價(jià)格影響因素分析

（一）理論分析

商品住宅遵循商品的供求規(guī)律。因此，從供給和需求兩方面著手分析影響住宅價(jià)格的因素。在供給一定時(shí)，城鎮(zhèn)人口增加，人均可支配收入提高，人均GDP提高，都會(huì)導(dǎo)致對長沙市商品住宅需求量的增大，從而造成房價(jià)上漲，而住宅年銷售面積越大，說明對住宅的需求得到滿足的人越多，剩下的需求也就越少，房價(jià)會(huì)有所下降。在供給方面，土地交易價(jià)格增加，建設(shè)成本提高，房地產(chǎn)市場投資規(guī)模越大，住宅年竣工面積越大，都會(huì)造成供給成本的增加，房價(jià)會(huì)隨著成本上升而不斷上漲。

（二）實(shí)證分析

1.模型建立

依據(jù)樣本數(shù)據(jù)，本文設(shè)定如下線性形式的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型：

Yi=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β6X6+β7X7+βX8

其中，Yi為住宅均價(jià);X1為城鎮(zhèn)人口;X2為人均可支配收入;X3為人均GDP;X4為住宅年銷售面積;X5為土地交易價(jià)格;X6為建安成本;X7為住宅市場投資規(guī)模;X8為住宅年竣工面積。

2.相關(guān)性與多重共線性分析

由上表可以看出：各解釋變量相互之間的相關(guān)系數(shù)較高（絕對值越接近1表明系數(shù)越高），這表明因變量與各自變量（除X5外）之間是高度相關(guān)的。剔除X5做多元線性回歸分析，該模型R2=0.977106，說明該模型擬合度很好，當(dāng)=0.05時(shí)，F(xiàn)0.025（3，4）=8.887<18.29，通過F檢驗(yàn)，結(jié)果顯著。然而模型中各系數(shù)的t檢驗(yàn)不顯著，且X2和X4系數(shù)的符號與理論分析相反，說明該模型很可能存在嚴(yán)重的多重共線性。因此對其進(jìn)行逐步回歸來消除多重共線性，得到結(jié)果如下表。

通過逐步回歸后發(fā)現(xiàn)，模型擬合度高，F(xiàn)=78.73遠(yuǎn)大于α=0.05下的臨界值，通過了F檢驗(yàn);t值皆大于α=0.05的臨界值，通過了t檢驗(yàn)，說明解釋變量與被解釋變量顯著性相關(guān)。

3.異方差檢驗(yàn)：懷特檢驗(yàn)

由懷特檢驗(yàn)得出結(jié)果，nR2=7.32

4.序列自相關(guān)性檢驗(yàn)

由LM檢驗(yàn)得出結(jié)果，LM=nR2=0.79

因此，最終的回歸方程為：

Y=1042.899+227.634X3+3.510314X7

（2.999927）（3.055664）（2.704318）

R2=0.951653? ? ? ? ? ? ? F=78.73545

在其他條件不變的情況下，長沙市人均GDP（X3）每增長1元，商品住宅價(jià)格增長227.634元，這與經(jīng)濟(jì)規(guī)律相一致。長沙市房地產(chǎn)市場投資規(guī)模（X7）每擴(kuò)大1億元，商品住宅房價(jià)增長3.510314元，這與當(dāng)前商品住宅市場高供給，高房價(jià)的現(xiàn)實(shí)相一致。

五、結(jié)論與建議

由上述分析可得結(jié)論：人均GDP與房地產(chǎn)市場投資規(guī)模是導(dǎo)致長沙市商品住宅價(jià)格偏高的主要原因。針對所得結(jié)論提對策：適度打擊投機(jī)，加大鼓勵(lì)投資，規(guī)范房地產(chǎn)市場上的行為;通過增加長沙地區(qū)總生產(chǎn)總值來擴(kuò)大GDP總量從而實(shí)現(xiàn)人均GDP增長。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張 紅，李文誕.北京商品住宅價(jià)格變動(dòng)實(shí)證分析[J].中國房地產(chǎn)金融，2001（3）.

[2] 王乃靜，李國鋒.基于EVIEWS軟件的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)建模檢驗(yàn)案例解讀[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2001（10）.

[3] 王 彬.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析[D].北京：北京交通大學(xué)，2007.

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[6] 胡志儀.廣州市商品住宅價(jià)格分析及對策研究[D].廣州：華南理工大學(xué)，2009.

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[責(zé)任編輯：譚志遠(yuǎn)]