【摘 要】房地產(chǎn)投資是一種特殊的投資方式，它具有投資周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差、投資政策風(fēng)險(xiǎn)大等特性，因此，房地產(chǎn)投資屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資，在投資的各個(gè)環(huán)節(jié)中，收益與風(fēng)險(xiǎn)始終并存。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)提出有效地防范措施，對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)持續(xù)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資;風(fēng)險(xiǎn);防范對(duì)策

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制就是通過(guò)制定和實(shí)施各種風(fēng)險(xiǎn)防范和處理措施，在風(fēng)險(xiǎn)潛伏階段，正確預(yù)見(jiàn)和及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，消除各種隱患，以防止風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生;在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生階段，積極實(shí)施補(bǔ)救與搶救措施，或?qū)⒂酗L(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的損失減少到最低限度。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生后，即在造成后果階段，迅速對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行充分有效的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，排除直接損失對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常進(jìn)行的干擾，同時(shí)減少間接損失。

一、控制土地供應(yīng)節(jié)奏，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

土地供應(yīng)量直接決定住房市場(chǎng)供應(yīng)量，而土地供應(yīng)量的把控權(quán)在政府。因此，政府的土地供應(yīng)節(jié)奏對(duì)調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng)量具有至關(guān)重要的作用。政府若拿捏不好供應(yīng)節(jié)奏，則很容易導(dǎo)致土地供應(yīng)量過(guò)多，加大供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性。當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，政府可加快土地供應(yīng)節(jié)奏，增加住房市場(chǎng)供應(yīng)量;當(dāng)市場(chǎng)供過(guò)于求時(shí)，政府可放緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏，減少住房市場(chǎng)供應(yīng)量。此外，政府掌握開(kāi)發(fā)商未利用或者低效利用的土地量，有助于幫助政府采取必要的手段，改變當(dāng)前不合理的現(xiàn)狀。即使市場(chǎng)變化較大，也很難形成市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

土地用途不同，開(kāi)發(fā)出的產(chǎn)品也就會(huì)不同，形成的市場(chǎng)供應(yīng)種類就會(huì)不同。若市場(chǎng)住房供應(yīng)量太多，可加大商辦性質(zhì)土地供應(yīng)比例，減少宅地供應(yīng)比例，減少住房市場(chǎng)供應(yīng)量。此外，還可以通過(guò)加大非經(jīng)營(yíng)性用地供給比例，如保障性住房和政策性住房比例。當(dāng)宅地供應(yīng)比例下降，供應(yīng)量減少，宅地的集中和規(guī)模就會(huì)萎縮，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到改善，市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低。

二、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)人口導(dǎo)入

對(duì)于需求風(fēng)險(xiǎn)型、供需風(fēng)險(xiǎn)型城市，政府應(yīng)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)人口導(dǎo)入。由于需求風(fēng)險(xiǎn)型城市、供需風(fēng)險(xiǎn)型城市的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源主要是人口和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，而第三產(chǎn)業(yè)是投資少、見(jiàn)效快、吸納就業(yè)能力強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造效率高的產(chǎn)業(yè)，其對(duì)人口導(dǎo)入、拉動(dòng)就業(yè)和消費(fèi)需求具有重要的作用。因此，政府可培育特色產(chǎn)業(yè)集群，提高就業(yè)吸納能力，既要加快扶持勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)集群，也要打造具有特色的產(chǎn)業(yè)集群，促進(jìn)人口導(dǎo)入并創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

隨著第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)力的增強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)日益成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的主要源泉。加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，這是關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局緊迫而重大的戰(zhàn)略任務(wù)。因此，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，不僅能夠帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展，而且能夠擴(kuò)大城市市場(chǎng)容量和市場(chǎng)需求，促進(jìn)地方房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)調(diào)控去行政化，形成市場(chǎng)化長(zhǎng)效機(jī)制

房?jī)r(jià)偏離度高，究其根源是房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展跟不上房?jī)r(jià)上漲步伐。目前，我國(guó)大部分一線城市和準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)偏離度較高，居民的收入水平很難支撐高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致部分社會(huì)問(wèn)題的出現(xiàn)。

從歷輪房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看出，短期化、功利化的調(diào)控政策，不僅不能讓房地產(chǎn)回歸正常發(fā)展軌道，反而打亂了房地產(chǎn)內(nèi)部機(jī)制，導(dǎo)致房地產(chǎn)沿著非正常發(fā)展軌道越走越遠(yuǎn)。因此，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化將是大勢(shì)所趨。目前，全國(guó)各地紛紛開(kāi)始取消限購(gòu)。例如，杭州、沈陽(yáng)、武漢等限購(gòu)政策已松綁。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只有充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置的決定性作用，才能確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。但由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)發(fā)育不成熟，無(wú)法完全采用市場(chǎng)化的手段進(jìn)行調(diào)控。因此，去行政化是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，任重而道遠(yuǎn)。

四、加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)分析，用好投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣而給投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的;而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。

五、加強(qiáng)投資比例分析，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資組合策略

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資組合是指在某一房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的各種組合。一般來(lái)看，組合的各方相關(guān)度越大，則這種組合越不能降低風(fēng)險(xiǎn);組合的各方相關(guān)度越小，則這種組合越能降低風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)產(chǎn)品中，一般來(lái)說(shuō)，替代性物業(yè)之間、配套緊密性強(qiáng)的物業(yè)之間相關(guān)度較高，它們組合在一起分散風(fēng)險(xiǎn)能力較弱;非替代性物業(yè)之間、配套緊密性較弱的物業(yè)之間相關(guān)度較低，它們組合在一起較能分散風(fēng)險(xiǎn)。因此，從風(fēng)險(xiǎn)分散的角度看，在同一投資項(xiàng)目中盡量避免替代物業(yè)、配套緊密性較強(qiáng)的物業(yè)組合在一起。

六、扎實(shí)搞好前期調(diào)研工作，做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

我國(guó)從20世紀(jì)70年代開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。2001年原國(guó)家計(jì)委明確把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段納入了基本建設(shè)程序。2003年2月，原國(guó)家計(jì)委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容和審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國(guó)的可行性研究工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)實(shí)踐證明，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵是決策，開(kāi)發(fā)商應(yīng)高度重視可行性研究的工作質(zhì)量，實(shí)事求是，做好大量市場(chǎng)調(diào)研，最大程度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

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作者簡(jiǎn)介：田淑芬，女，漢族，學(xué)歷：研究生，職稱：副教授，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理、運(yùn)籌與優(yōu)化。