劉濤

摘要：本篇文章首先對物業(yè)企業(yè)成本管理基本內(nèi)容進(jìn)行概述，從涉及內(nèi)容多、覆蓋范圍廣兩個方面，對物業(yè)企業(yè)成本基本特點(diǎn)進(jìn)行解析，并結(jié)合物業(yè)企業(yè)成本管理存在的問題，提出成本管理在物業(yè)企業(yè)中應(yīng)用對策。

關(guān)鍵詞：成本管理;物業(yè)企業(yè);應(yīng)用

在當(dāng)前我國社會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的環(huán)境下，市場競爭逐漸加劇，給物業(yè)企業(yè)成本管理提出高標(biāo)準(zhǔn)高要求。現(xiàn)階段，物業(yè)企業(yè)不僅僅維護(hù)好公共區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，為業(yè)主（物業(yè)使用人）提供專業(yè)的維護(hù)、維修等服務(wù)，同時還要強(qiáng)化成本管理。通過成本管理，增強(qiáng)企業(yè)綜合競爭實(shí)力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。

一、物業(yè)企業(yè)成本管理基本概述

成本管理是企業(yè)管理的重要組成部分，指企業(yè)在營運(yùn)過程中實(shí)施成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和考核等一系列管理活動的總稱。物業(yè)企業(yè)作為勞動密集型企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)所處運(yùn)營環(huán)境和戰(zhàn)略目標(biāo)，完成成本管理規(guī)劃，給具體成本管理工作開展提供方向。在日常經(jīng)營活動中，采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方式減少成本投入，并將發(fā)生的各種耗費(fèi)按照一定的對象進(jìn)行分配和歸集，做好成本核算工作。最終對成本管理成果進(jìn)行評價，通過建立激勵約束機(jī)制，改進(jìn)現(xiàn)有成本控制活動。

二、物業(yè)企業(yè)成本基本特點(diǎn)

（一）涉及內(nèi)容多

從物業(yè)企業(yè)自身角度來說，物業(yè)成本包括管理成本和服務(wù)成本。其中，物業(yè)管理成本包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、能耗費(fèi)用以及物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用等。物業(yè)服務(wù)成本包括管理服務(wù)人員的工資、社會保險和福利費(fèi)，日常辦公費(fèi)用及固定資產(chǎn)折舊等，物業(yè)企業(yè)成本內(nèi)容較多，需合理進(jìn)行歸集和分配。

（二）覆蓋范疇廣

近幾年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，為提高物業(yè)企業(yè)自身核心競爭力，物業(yè)企業(yè)管理的項目越來越多，涉及的區(qū)域越來越大，管理的范圍越來越廣。物業(yè)成本涉及物業(yè)管理區(qū)域的各個角落、方方面面，而在時間上，項目竣工驗(yàn)收合格后就需要物業(yè)前期介入，甚至有的在規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段就介入了。物業(yè)企業(yè)為了能夠給業(yè)主（物業(yè)使用人）營造良好環(huán)境，提升自身經(jīng)濟(jì)效益，需要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)自身競爭實(shí)力，擴(kuò)充管理范疇。

三、物業(yè)企業(yè)成本管理存在的問題

（一）缺乏成本管理意識

物業(yè)企業(yè)成本管理意識較弱，未實(shí)施全員參與。企業(yè)管理層管理粗放，沒有從全局入手，成本管理基礎(chǔ)工作不細(xì)致;員工對企業(yè)成本管控存在“事不關(guān)己”的心態(tài)，存在鋪張浪費(fèi)的現(xiàn)象。導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)處于被動狀況，無法發(fā)揮成本管理應(yīng)有的作用，嚴(yán)重阻礙物業(yè)企業(yè)成本管理水平的提升。

（二）成本管理內(nèi)容片面

物業(yè)企業(yè)在成本管理過程中，成本管理內(nèi)容片面，一是沒有實(shí)現(xiàn)全面成本管理，未實(shí)現(xiàn)事前、事中、事后全過程管理，即沒有貫穿到成本預(yù)算、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和考核的全過程。大部分物業(yè)企業(yè)只注重成本控制和核算，對于事前計劃、事后分析和考核等沒有涉及;二是物業(yè)企業(yè)成本涉及內(nèi)容多、覆蓋范疇廣，在實(shí)際工作中對于物業(yè)成本涉及內(nèi)容不全面、范疇不明確。

（三）成本管理體系不完善

現(xiàn)階段，我國大部分物業(yè)企業(yè)在開展成本管理工作時，采取現(xiàn)有的管理體系和模式，沒有根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，構(gòu)建規(guī)范的成本管理體系，未建立相關(guān)的成本管理制度，導(dǎo)致其和對應(yīng)政策和管理要求相背離，無法將實(shí)際成本問題進(jìn)行處理，成本管理存在局限性。另外，部分物業(yè)企業(yè)一般采取直接減少投入或者支出等形式實(shí)現(xiàn)成本控制，沒有秉持“以人為本”的管理理念，一方面，加劇成本管理難度，另一方面，阻礙整體物業(yè)服務(wù)水平的提升，影響成本控制效果。

（四）成本管理方式單一

當(dāng)前，我國部分物業(yè)企業(yè)受到傳統(tǒng)管理思想影響，依舊采用傳統(tǒng)成本管理方式，側(cè)重成本核算而非成本控制。即便從某種角度來說，這些傳統(tǒng)成本管理方式依舊可以發(fā)揮應(yīng)有的作用，但是隨著市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，受到市場經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)，以及成本管理觀念的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)成本管理方式將無法迎合當(dāng)前時代發(fā)展要求。

四、成本管理在物業(yè)企業(yè)中應(yīng)用對策

（一）增強(qiáng)成本管理意識

增強(qiáng)成本管理意識是企業(yè)進(jìn)行成本管理的前提。首先，大力倡導(dǎo)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的理念，加強(qiáng)對員工進(jìn)行教育和培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)成本管理重要性和必要性，全員參與，人人有責(zé);其次，將該部分納入員工考核管理，建立激勵約束機(jī)制，使員工意識到企業(yè)控制成本的嚴(yán)肅性以及調(diào)動員工對成本管理工作的積極性。

（二）優(yōu)化成本管理內(nèi)容

對于企業(yè)而言，做好成本管理工作是增強(qiáng)綜合競爭實(shí)力的重要方式。物業(yè)企業(yè)在開展成本管理工作時，需要結(jié)合實(shí)際情況，科學(xué)編制成本管理內(nèi)容。首先，要從各項目、各物業(yè)管理區(qū)域整體情況入手，做好每個基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)審核工作，對整個管理區(qū)域內(nèi)部情況有所了解，明確各個安全隱患位置。針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險點(diǎn)，需要結(jié)合具體情況，提出科學(xué)性建議，真正實(shí)現(xiàn)早發(fā)現(xiàn)、早處理，防止后期維護(hù)成本的增加。其次，做好基礎(chǔ)人員工資、福利等管理工作。在人才引進(jìn)方面，選擇一些能力強(qiáng)、素質(zhì)高的專業(yè)管理人才，從而減少人員費(fèi)用投入。再次，加強(qiáng)采購物資的管理。為減少企業(yè)管理成本投入，可建立物資庫，通過招標(biāo)方式，確定優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，對各物業(yè)管理區(qū)域常用物資進(jìn)行集中采購，以最低成本采購較高質(zhì)量的產(chǎn)品。最后，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)費(fèi)用及辦公費(fèi)用管理。日常辦公消耗費(fèi)用一般包含了空調(diào)、打印設(shè)備及照明設(shè)備等，保證“人走電斷”，科學(xué)規(guī)劃設(shè)備運(yùn)行數(shù)量和時間，減少不必要成本消耗。

（三）完善成本管理體系

若沒有完整系統(tǒng)的成本管理體系，成本管理工作將無法推行，物業(yè)企業(yè)首先需要結(jié)合實(shí)際情況和成本管理要求，在內(nèi)部設(shè)定專業(yè)成本管理部門，由專人負(fù)責(zé)牽頭，各部門通力協(xié)作，使物業(yè)企業(yè)成本管理工作順利進(jìn)行，在減少成本核算誤差的同時，保證成本管理質(zhì)量，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)長效發(fā)展。其次，建立相關(guān)的成本管理制度，比如成本費(fèi)用報銷制度，成本核算、分析、考核辦法等。嚴(yán)格執(zhí)行各項制度及管理辦法，按照成本管理流程開展各項工作。

再次，隨著信息時代的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)在落實(shí)成本管理工作時，嚴(yán)格按照管理要求，對現(xiàn)有管理體系進(jìn)行創(chuàng)新，并把現(xiàn)代化技術(shù)應(yīng)用其中，如信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)等。在現(xiàn)代化技術(shù)帶動下，為物業(yè)企業(yè)成本管理提供精準(zhǔn)信息，使成本管理體系更加規(guī)范和合理。在計算機(jī)系統(tǒng)的作用下，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)成本應(yīng)用和管理情況的分析，并根據(jù)會計核算要求實(shí)現(xiàn)成本管理，利用信息化手段促進(jìn)物業(yè)企業(yè)成本管理效率的提高。

（四）創(chuàng)新成本管理方式

物業(yè)企業(yè)需要結(jié)合時代發(fā)展需求，適當(dāng)創(chuàng)新成本管理方式，將傳統(tǒng)成本管理模式束縛擺脫，更好滿足當(dāng)前社會發(fā)展要求。首先，物業(yè)企業(yè)要想提升成本管理水平，需要從人員入手，強(qiáng)化服務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)和水平，提高自身技術(shù)能力，給業(yè)主（物業(yè)使用人）提供良好的服務(wù)，提升業(yè)主（物業(yè)使用人）滿意度。管理人員通過的專業(yè)的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，掌握最新的管理方式，優(yōu)化成本管理模式，真正實(shí)現(xiàn)與時俱進(jìn)，得到綜合發(fā)展。其次，物業(yè)企業(yè)在開展成本管理工作時，根據(jù)實(shí)際管理需要，采用一種或多種方法相結(jié)合的方式，比如，可以把作業(yè)成本法運(yùn)用其中。與傳統(tǒng)作業(yè)成本管理方式有所差異的是，現(xiàn)代化作業(yè)成本管理更注重從成本產(chǎn)生動因方面入手，根據(jù)物業(yè)企業(yè)對成本具體需求加以綜合分析。并且，從成本核算角度來說，現(xiàn)代化成本管理主要是利用作業(yè)形式將管理形式進(jìn)行取代，形成新的核算對象，極大限度實(shí)現(xiàn)對成本的整體管理。由于前期成本規(guī)劃對后期作業(yè)成本管理有著直接影響，所以，成本管理工作人員需要借助現(xiàn)代化設(shè)計模式實(shí)現(xiàn)成本規(guī)劃，并加強(qiáng)后期作業(yè)成本管理，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)成本管理水平的提高。

五、結(jié)束語

總而言之，在物業(yè)企業(yè)中，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展，僅僅依賴于自身盈利是不行的，需要從成本管理入手，加強(qiáng)企業(yè)管理，強(qiáng)化企業(yè)整體管理水平。所以，物業(yè)企業(yè)在運(yùn)營發(fā)展中，需要結(jié)合實(shí)際情況，優(yōu)化成本管理方式，完善成本管理體系，加強(qiáng)成本管理力度，在引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的同時，推動物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。

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