蘇勇

摘 要 近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大，房地產(chǎn)行業(yè)由高利潤(rùn)、高杠桿的“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”。政策持續(xù)調(diào)控、土地價(jià)格持續(xù)攀升、融資難融資貴、高周轉(zhuǎn)難度加大、利潤(rùn)下降，“降本增效”已成為房地產(chǎn)企業(yè)的第一要?jiǎng)?wù)。但現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理觀念陳舊、意識(shí)不強(qiáng)、體系不健全及機(jī)制不完善等問(wèn)題依然存在，影響和制約著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。基于此，本文首先簡(jiǎn)述了房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的內(nèi)涵及必要性、重要性，簡(jiǎn)要分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中的問(wèn)題，并針對(duì)存在的問(wèn)題提出了相應(yīng)的改進(jìn)措施、對(duì)策，旨在為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)成本管理 問(wèn)題 對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)，包括物化勞動(dòng)耗費(fèi)和活勞動(dòng)耗費(fèi)，統(tǒng)稱為成本與費(fèi)用，除土地出讓金、建筑安裝工程費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本外，還包括企業(yè)為組織、管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)期間所發(fā)生的費(fèi)用、稅費(fèi)等。從項(xiàng)目成本的構(gòu)成看，主要包括以下支出：

1.土地款。指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金或受讓土地款、土地征用及拆遷補(bǔ)償款、大市政配套費(fèi)、土地契稅、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償款、危房補(bǔ)償款等。

2.前期工程費(fèi)。指房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用，包括項(xiàng)目報(bào)批費(fèi)，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察測(cè)繪、可行性研究及三通一平等費(fèi)用。

3.建筑安裝工程費(fèi)。指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑、安裝工程費(fèi)用，包括建筑工程款、設(shè)備款、安裝費(fèi)、裝修費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等支出。

4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，主要包括供水、供氣、供電、道路、排污、排洪、通訊、電視等社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)以及小區(qū)園林綠化建設(shè)等工程支出。

5.公共配套設(shè)施費(fèi)。指房地產(chǎn)企業(yè)為建設(shè)獨(dú)立的、非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施，但設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無(wú)償贈(zèng)予地方政府所發(fā)生的支出。

6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。指與工程相關(guān)的工程監(jiān)理、咨詢顧問(wèn)、工程保險(xiǎn)和相應(yīng)的環(huán)境評(píng)估、委托代理、特定的法律顧問(wèn)、營(yíng)銷設(shè)施建造以及物業(yè)啟動(dòng)等費(fèi)用。

7.營(yíng)銷費(fèi)。指為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，不含售樓處、樣板房及示范區(qū)工程施工費(fèi)用。

8.財(cái)務(wù)費(fèi)。包括直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因借款而發(fā)生的中介費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等。

9.管理費(fèi)。指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，包括公司職工薪資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、稅金、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧及毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。

10.稅費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的，按照當(dāng)?shù)卣?guī)定需要繳納的流轉(zhuǎn)稅、城建稅、教育附加、土地增值稅等。

11.建安預(yù)備費(fèi)。指建設(shè)期內(nèi)為保證項(xiàng)目順利實(shí)施，因不可預(yù)計(jì)因素而增加建安費(fèi)用，主要包括基本預(yù)備費(fèi)和材料漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的必要性

快速發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市化進(jìn)程，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范化、成熟化，房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，造就核心競(jìng)爭(zhēng)力，勢(shì)在必行。主要原因有：一是房地產(chǎn)企業(yè)因投資大、回收期長(zhǎng)，受到市場(chǎng)影響大，需要降低成本，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理;二是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理能力高低直接決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益;三是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平體現(xiàn)了企業(yè)的整體管理能力，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)具有重要意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理存在的問(wèn)題

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)全球化的不斷發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理觀念、方法、模式等提出了更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)。但現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)仍存在諸多問(wèn)題，簡(jiǎn)要分析如下：

（一）財(cái)務(wù)成本管理觀念滯后、成本意識(shí)有待加強(qiáng)

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在觀念陳舊、成本意識(shí)不強(qiáng)的問(wèn)題。據(jù)調(diào)查，很多房地產(chǎn)企業(yè)仍未認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理的重要性;成本管理的全過(guò)程、全要素管理要求常常被忽視;部分房地產(chǎn)企業(yè)通常只關(guān)注施工階段的成本控制，企業(yè)管理人員誤認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理就是施工過(guò)程中對(duì)建筑材料、設(shè)備的管控，其他成本支出無(wú)關(guān)緊要。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本人員，尤其是管理層的成本管理觀念固化、意識(shí)不強(qiáng)等問(wèn)題，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理成本工作很難順利開(kāi)展。

（二）財(cái)務(wù)成本管理體系未完善

現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理方式簡(jiǎn)單、粗放。成本管理體系既不適宜企業(yè)當(dāng)前實(shí)際情況，也不利企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展。企業(yè)成本管理制度不全，成本管理責(zé)、權(quán)、利不明確，管理考核及獎(jiǎng)懲機(jī)制缺失等問(wèn)題導(dǎo)致企業(yè)成本管理人員的工作積極性、主動(dòng)性不高，不利于企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平的提升。

（三）財(cái)務(wù)成本管理方法落后

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，由于受傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理觀念的影響，財(cái)務(wù)成本管理仍采用單一化的財(cái)務(wù)成本管理方式、方法等，這既不符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的要求，也增加了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本，并將影響房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的財(cái)務(wù)成本管理中存在信息化不強(qiáng)的問(wèn)題。據(jù)調(diào)查，部分房地產(chǎn)仍未采用成本信息系統(tǒng)、營(yíng)銷信息系統(tǒng)等管理軟件，存在信息系統(tǒng)不完善、不適宜以及信息不及時(shí)、不準(zhǔn)確等問(wèn)題，未充分、有效發(fā)揮信息技術(shù)在成本管理中的積極作用，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理效率不高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理改進(jìn)對(duì)策

（一）轉(zhuǎn)變觀念，提高全員素質(zhì)

1.轉(zhuǎn)變觀念。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素變化，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理觀念也需要不斷發(fā)生轉(zhuǎn)變：從注重成本核算方式向成本控制方式轉(zhuǎn)變;從成本經(jīng)營(yíng)性控制方式向成本規(guī)劃性控制方式轉(zhuǎn)變;從制造成本管理方式向產(chǎn)品總成本管理方式轉(zhuǎn)變;從靜態(tài)成本管理方式向動(dòng)態(tài)成本管理方式轉(zhuǎn)變。