任金萍

摘 要 目前，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了微利的發(fā)展時代。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強自身的內(nèi)部控制，才能實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的目標。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀，提出內(nèi)部控制現(xiàn)存問題的應對措施，希望有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的效率、質(zhì)量和水平，為企業(yè)自身的長遠發(fā)展保駕護航。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 問題 應對措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)存問題分析

（一）企業(yè)管理層缺乏建設內(nèi)部控制的觀念和意識

國外房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展在一定程度上帶動了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。但是，國內(nèi)的很多房地產(chǎn)企業(yè)是家庭式的經(jīng)營模式，從管理層到基層都存在一定沾親帶故的關(guān)系。因此，以“家庭式”為經(jīng)營模式的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏建設內(nèi)部控制建設的意識和觀念，企業(yè)內(nèi)部沒有形成一個體系完善的管理制度。這使得內(nèi)部控制管理的體系無法科學、合理地發(fā)展下去。

（二）資金運營缺乏科學性和合理性

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，銀行貸款在一定程度上可以降低融資風險。但是，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款過度依賴，會在一定程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)因運營問題而產(chǎn)生流動資金短缺的問題。而不合理的資金運營、單一的融資渠道也會使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張和資金鏈斷裂的問題，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來許多不利因素，在一定程度上也增加了房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的風險。

（三）缺乏完善的內(nèi)部控制信息溝通機制

對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資過程來說，由于國家對市場進行宏觀調(diào)控而忽視了融資的過程和渠道，所以一些相應的法律法規(guī)不完善。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中存在一定的法律風險，對房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)與實施產(chǎn)生了不利的影響，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。大數(shù)據(jù)時代的到來、信息的快速傳播，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。

（四）缺乏完善的內(nèi)部監(jiān)督機制

內(nèi)部監(jiān)督機制的缺乏使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨一些發(fā)展的問題，如企業(yè)內(nèi)部由于缺乏內(nèi)部監(jiān)督機制而存在受賄、賬實不符的問題。此外，即使一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立了監(jiān)督機制，但是由于內(nèi)部監(jiān)督機制缺乏科學性和相應的懲罰機制，使得內(nèi)部監(jiān)督機制缺乏一定的執(zhí)行力。同時，內(nèi)部監(jiān)督機制對房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制有積極的促進作用。內(nèi)部監(jiān)督機制的缺乏不利于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效執(zhí)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)存問題的應對措施分析

（一）加大資金活動的控制力度，提升投融資的科學性

提高投資決策的科學性、合理性，房地產(chǎn)企業(yè)要對投資項目進行科學和充足的論證，并對投資的項目進行深入的分析，分析投資項目的可行性，提高對投資項目收益和風險的關(guān)注與重視。而一些重大的項目，必須進行集體班子的共同分析和討論，通過聯(lián)簽制度以降低決策失誤的風險，有效降低盲目投資、沖動項目決策的概率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方案一定要根據(jù)資本結(jié)構(gòu)的實際情況進行科學、合理的制定，要提高財務杠桿的利用率，并對重大籌資方案的可行性進行深入、充分的分析;而針對重大籌資方案的可行性分析要充分反映方案實行過程中可能產(chǎn)生的一些風險，以此降低債務的危機和籌資的成本。

（二）提高對項目成本的控制率，有效降低開發(fā)成本

制度流程的規(guī)范是企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，科學、完善的成本控制機構(gòu)可以有效提高成本控制的執(zhí)行力和質(zhì)量。而決策與設計階段的成本控制工作是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)各個階段成本控制工作的關(guān)鍵和重點。因此，開發(fā)項目之前要對項目的可行性進行深入的分析與評估，做好充足的前期準備工作。同時，要提高項目設計的質(zhì)量，對設計招標與設計的全過程進行全面的監(jiān)督和管理，不斷優(yōu)化設計方案，提高價值工程的優(yōu)選率;利用限額和標準的設計，對工程的造價進行有效的控制，對工程的造價進行科學合理的降低。而在建設階段，要加大招投標工作的執(zhí)行力度，對設備與材料等原材料采購環(huán)節(jié)的成本進行嚴格的把控和管理。充分做好變更現(xiàn)場簽證、竣工結(jié)算以及決算工作的準備，在可以充分保證工程質(zhì)量的前提下，對工期的進度進行合理、科學、有效的把控。營銷階段的成本主要是根據(jù)產(chǎn)品的成本通過營銷方式、促銷手段的選擇來進行有效的控制。

（三）建立并完善信息交流、溝通平臺

房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊的性質(zhì)，其內(nèi)部有許多職能部門，不同的職能部門具有不同的作用。各職能部門之間既是相互獨立的，又是相互關(guān)聯(lián)和相互影響的。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立一個信息交流與溝通的平臺是非常有必要的。加強各職能部門的溝通與交流，加快效果、風險點信息的反饋速度，這有利于房地產(chǎn)企業(yè)建設內(nèi)部控制制度的質(zhì)量與效率。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)要重視內(nèi)部信息的安全管理，防止出現(xiàn)一些重要信息外露的現(xiàn)象，提高信息系統(tǒng)的安全性和有效利用率，以此來有效防范房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中的風險。

（四）建立健全內(nèi)部審計監(jiān)督機制，提高內(nèi)部控制度的執(zhí)行力

房地產(chǎn)企業(yè)在建立健全內(nèi)部審計監(jiān)督機制時，管理層首先要提高建立健全內(nèi)部審計制度的重視程度，并在企業(yè)內(nèi)部宣傳相關(guān)的管理理念。由專門的部門對內(nèi)部控制制度與相關(guān)執(zhí)行流程進行專業(yè)、科學、合理的制定，并對內(nèi)部控制制度具體的執(zhí)行情況進行實時的監(jiān)督。內(nèi)部審計監(jiān)督機制可以對房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中的方方面面進行監(jiān)督和診斷，發(fā)現(xiàn)和找出在運營管理過程中產(chǎn)生的一些問題，并依據(jù)診斷的問題提出一些有針對性的解決建議和意見，以此來提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力和內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力。

（作者單位為嵊州市中昊文創(chuàng)投資有限公司）

參考文獻

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