萬霞

（安徽省馬鞍山市住房公積金管理中心，安徽 馬鞍山 243071）

一、住房公積金在房地產(chǎn)發(fā)展中的作用

（一）緩解經(jīng)濟(jì)壓力 增強(qiáng)居民購房能力

住房公積金有緩解經(jīng)濟(jì)壓力，增強(qiáng)居民購房能力的作用。住房公積金政策的有利推行，為工薪階層、企業(yè)事業(yè)單位員工職工、外商投資企業(yè)職工以及城鎮(zhèn)私企職工和民辦非企業(yè)單位職工等工薪群體提供了一定的資金使用性保障，幫助其進(jìn)行合理儲蓄，改變了部分人群的購房理念，有效緩解了百姓購買住房的壓力。住房公積金的政策推行以來，房產(chǎn)的商品屬性更為突出，居住屬性也更為明顯，居民購買房屋的能力有所增強(qiáng)，許多人借助住房公積金信貸政策獲得購買房屋的機(jī)會，從而 有效增強(qiáng)了購房能力。通過住房公積金政策的推出和持續(xù)實(shí)施，通過政策的傾斜和不斷在經(jīng)濟(jì)中調(diào)控作用的發(fā)揮，抑制房地產(chǎn)投機(jī)過熱，有效促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場的穩(wěn)定，從而對緩解經(jīng)濟(jì)壓力發(fā)揮重要作用。

（二）公積金推動了我國公租房的建設(shè)

住房公積金在房地產(chǎn)的發(fā)展當(dāng)中，有推動公租房建設(shè)的作用。首先，住房公積金的制度，促進(jìn)了住房資金來源的合理化。在該制度實(shí)施以前，國家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位以及其他有實(shí)力的企業(yè)通過向職工提供住房來解決職工住宿安置問題，而在住房公積金的制度實(shí)施之后，住房建設(shè)資金渠道變?yōu)閲液吐毠に趩挝灰约奥毠け救巳矫娴那?，有效促進(jìn)了我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，促進(jìn)了資金的合理化。其次，住房公積金的制度給職工提供了通過銀行申請房屋購置貸款意外的另一條途徑，即使用住房公積金進(jìn)行房屋購置。資金的雙向選擇，促使市場上流動資金增加，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)提供了充裕的資金，從而促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的繁榮。第三，住房公積金制度的實(shí)施，有力推動了公租房、廉價房建設(shè)，解決了部分低收入人群住房實(shí)際問題，保證了保障性的住房建設(shè)。

（三）促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展

住房公積金在房地產(chǎn)的發(fā)展當(dāng)中，對我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展具有促進(jìn)作用。首先，住房公積金制度促進(jìn)了住房之外，房地產(chǎn)投資的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的投資氛圍更加濃厚。其次，住房公積金的政策以及相應(yīng)的信貸政策的推出，一定程度上抑制了房地產(chǎn)過熱，大大緩解了人們購房的壓力，促使房價回歸到合理的范圍之內(nèi)。住房公積金制度，促使更多的人通過分期付款的方式購置房屋，從而解決許多人群的住房問題，人們可以先住房，后還貸，來緩解自身經(jīng)濟(jì)壓力，同時獲得住房的居住權(quán)利，可以更加安心投入到工作當(dāng)中，為社會創(chuàng)造更多價值。第三，住房公積金的政策有效避免了房地產(chǎn)投資行業(yè)企業(yè)資金鏈的斷裂，緩解了開發(fā)商資金壓力，活躍了房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場更加平穩(wěn)的運(yùn)行。

二、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控手段與方法

（一）雙向調(diào)控

一方面，可以通過對貸款額度的調(diào)控來發(fā)揮住房公積金調(diào)控的作用。為了刺激房地產(chǎn)消費(fèi)和解決人們購房需求，對住房公積金貸款進(jìn)行最高限額的提高，從而刺激房產(chǎn)購買，而當(dāng)房地產(chǎn)市場投機(jī)氛圍濃厚投資過熱的時候，為了抑制經(jīng)濟(jì)過熱，政府通過降低住房公積金的最高貸款額來抑制房地產(chǎn)市場過熱的行為。另一方面，通過延長或縮短貸款的年限進(jìn)行調(diào)控。住房公積金的貸款年限最高可以達(dá)到三十年左右，當(dāng)市場投資過熱的時候，適當(dāng)壓縮貸款的年限，有利于降低房地產(chǎn)市場的成交量，從而遏制投機(jī)過熱，相反地，當(dāng)市場交易清淡，人們住房消費(fèi)得不到滿足的時候，可以適當(dāng)延長貸款的年限，從而緩解貸款人壓力，促進(jìn)交易量增加。

（二）抑制調(diào)控

住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的抑制調(diào)控主要有期房項(xiàng)目貸款輪候與職工購房貸款輪候兩種方式。在我國的房地產(chǎn)市場上，成交活躍、投機(jī)過熱的時候，使用期房項(xiàng)目貸款輪候手段有利于穩(wěn)定開發(fā)商的資金，抑制市場過度投機(jī)因素。在房地產(chǎn)市場上，當(dāng)購房需求旺盛，而市場供不應(yīng)求的時候，可以通過讓購房者排隊(duì)購房，實(shí)施職工購房貸款輪候的手段，緩解房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀況，緩解房地產(chǎn)市場過熱的情形。

（三）刺激調(diào)控

住房公積金的刺激調(diào)控主要有逐月提取貸款和異地貸款兩種主要手段。在房地產(chǎn)市場低迷的時候，通過住房公積金異地辦理政策落實(shí)力度加大，簡化流程等措施，從而方便人們辦理貸款，有效擴(kuò)大購房人群，鼓勵異地購房。通過異地跨區(qū)域的合作，統(tǒng)一業(yè)務(wù)管理，從而促使本地繳存與異地繳存更趨于合理化，方便人民大眾，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。逐月提取還貸通過辦理業(yè)務(wù)將每月繳納的住房公積金用于償還購房貸款，來緩解剛步入社會的人群以及低收入人群工作壓力。

三、加大住房公積金在房地產(chǎn)調(diào)控的對策

（一）加大政策性住房資金的監(jiān)管力度

完善住房公積金在房地產(chǎn)調(diào)控中的政策性措施，需要加大政策性住房資金的監(jiān)管力度。為了提高住房公積金政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的針對性，需要有效掌握和詳細(xì)了解我國住房資金管理制度體系，結(jié)合現(xiàn)行體制，完善住房公積金的管理制度，充分發(fā)揮住房公積金的有效調(diào)控作用。加強(qiáng)監(jiān)管的力度。通過合理的住房公積金運(yùn)營機(jī)制的組織和完善，加強(qiáng)住房公積金管理委員會的決策功能、住房公積金的管理部門有效運(yùn)營的功能以及人民銀行和財政審計部門監(jiān)督管理的功能，從而加強(qiáng)建設(shè)性住房資金的立體化全方位監(jiān)管，避免保障性的住房資金濫用。

（二）加強(qiáng)規(guī)范住房資金管理機(jī)構(gòu)行為

完善住房公積金在房地產(chǎn)調(diào)控中的政策性措施，需要加強(qiáng)對住房資金管理機(jī)構(gòu)行為的規(guī)范。住房公積金雖然由單位和個人共同繳納，但是，住房公積金在屬性上屬于個人財產(chǎn)，具有?？顚Ｓ玫奶攸c(diǎn)，因此，國家需要加強(qiáng)對地方的住房公積金相關(guān)管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。首先，需要建立和完善住房公積金規(guī)范使用的法律法規(guī)，完善住房公積金管理的法律法規(guī)，明確管理者職責(zé)，保障住房公積金的管理依法依規(guī)進(jìn)行，避免住房公積金的管理機(jī)構(gòu)行為失范。國家應(yīng)加強(qiáng)公積金的管理機(jī)構(gòu)和部門的職責(zé)履行行為的監(jiān)督和管理，尤其是加強(qiáng)省一級監(jiān)管的有效性，促進(jìn)其依法管理，秉公負(fù)責(zé)，保障我國各個地區(qū)的住房公積金都能夠?qū)？顚Ｓ谩?/p>

（三）合理擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍

住房公積金的相關(guān)政策和制度的實(shí)施和推進(jìn)，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，也保障了社會經(jīng)濟(jì)秩序的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。在當(dāng)前，受惠于住房公積金的制度與政策，社會大眾購房的能力有效得到提升，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行和解決人民群眾住房問題，國家可以再合理范圍內(nèi)擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍。除了將行政機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)單位職工納入覆蓋范圍，還要大力促進(jìn)非公企業(yè)、靈活就業(yè)人員、自由職業(yè)人員繳存公積金，全面提高廣大公積金繳存人房屋購買能力。讓更多的勞動者通過建立繳存公積金來獲得和機(jī)關(guān)國有企事業(yè)單位職工一樣的購房信貸政策支持的待遇，增強(qiáng)購房安居的信心，享受國家政策紅利。通過政策的調(diào)節(jié)，讓更多人可以通過住房公積金政策獲得房屋居住權(quán)，促進(jìn)住房公積金覆蓋范圍的適當(dāng)擴(kuò)大，有效解決普通消費(fèi)者的購房需求問題。

四、結(jié)語

綜上所述，住房公積金在房地產(chǎn)發(fā)展中的調(diào)控作用主要表現(xiàn)在：緩解經(jīng)濟(jì)壓力，增強(qiáng)居民的購房能力；有效推動我國公租房建設(shè)；促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。筆者認(rèn)為，就目前的房地產(chǎn)市場而言，需要加大住房公積金在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用，并結(jié)合實(shí)際提出相應(yīng)的對策性措施，即：加大政策性住房資金監(jiān)管的力度；加強(qiáng)對住房資金管理機(jī)構(gòu)的規(guī)范；合理擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍。