歐月桂

（鶴山市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，廣東 江門 529700）

2019年7月30日，中央政治局會議提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。因此，當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的市場環(huán)境和政策環(huán)境。在房地產(chǎn)調(diào)控的新政策下，銀根收緊，導致房地產(chǎn)企業(yè)融資更加困難、融資成本提高，財務(wù)風險顯著提高。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，風險管理是比較重要的管理內(nèi)容，這也是對房地產(chǎn)企業(yè)未來的良好發(fā)展有著重要影響的工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的投資金額比較大，而進行回收的周期又比較長，所以在各層面因素影響下就容易發(fā)生財務(wù)風險，影響企業(yè)的生存發(fā)展，在風險防范工作方面進一步強化，才能真正有助于促進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平提升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險類型

目前學術(shù)界還未形成財務(wù)風險的確切定義，存在分歧的主要原因，是由于觀察的角度不同。一般來說，財務(wù)風險有面向未來、客觀性、不確定性、可度量性和損益性等方面的特點。財務(wù)風險與經(jīng)營風險不同，財務(wù)風險主要是從負債和所有者權(quán)益角度考慮的，是由于負債而引起所有者權(quán)益變動的風險，即資產(chǎn)負債表右側(cè)的風險；而經(jīng)營風險主要是從資產(chǎn)的角度出發(fā)，是由于經(jīng)營管理因素引起資產(chǎn)損益的風險，即資產(chǎn)負債表左側(cè)的風險。

從資本循環(huán)的角度看，資本循環(huán)主要有四個環(huán)節(jié)：籌資、投入、生產(chǎn)和分配，其起點和終點都是貨幣形態(tài)。在資本循環(huán)的各個節(jié)點都存在財務(wù)風險，因此，按資本循環(huán)的各個環(huán)節(jié)所積累的風險性質(zhì)，財務(wù)風險可分為：融資風險、投資風險、資金回收風險和收益分配風險。但從資本循環(huán)角度看財務(wù)風險，并沒有揭示造成財務(wù)風險的原因。按造成財務(wù)風險原因進行分類，可分為三類：

（一）籌資風險

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險中籌資風險是重要類型，房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險的發(fā)生主要是由于在企業(yè)不能承受高水平負債率造成的。此外，還有是房地產(chǎn)企業(yè)針對貸款長借短用的情況下所發(fā)生的風險。負債經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展當中比較重要的問題，經(jīng)營當中受到高資產(chǎn)負債比率因素的影響下，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展后期就容易發(fā)生破產(chǎn)的風險，在期限內(nèi)不能償還債務(wù)這就會對企業(yè)信譽造成不利影響，貸款難度也會增大。

從籌資的角度看，造成財務(wù)風險的原因是因為房地產(chǎn)企業(yè)使用了負債，使用負債越多，其財務(wù)風險越大；如果不負債，那么就沒有財務(wù)風險。財務(wù)風險的大小可以用負債金額、借款利率和投資收益率來衡量：當投資收益率高于借款利率時，如果借入金額越大，企業(yè)收益就越大；反之，當投資收益率低于借款利率時，如果借入金額越大，企業(yè)損失就越大。簡單來說，企業(yè)負債帶來了杠桿效應，放大了收益的同時也增加了風險。因此，可以認為財務(wù)風險就是由于負債產(chǎn)生的風險。

（二）不確定風險

風險的產(chǎn)生通常是由于各種不確定性因素導致的。不確定因素有很多，主要有政策風險和市場風險等。因此，有學者認為風險主要是由于利率、匯率的不確定性以及企業(yè)負債水平?jīng)Q定的。財務(wù)風險可以使用凈資產(chǎn)收益率（ROE）或每股收益額（EPS）來衡量。

（三）資本結(jié)構(gòu)風險

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險類型中的資金平衡風險，主要是在經(jīng)濟迅速發(fā)展環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的政策條例使得中小企業(yè)缺乏土地資源以及資金鏈斷裂狀況，不能在市場中生存。大型房地產(chǎn)企業(yè)通常會面臨項目多以及資金怎樣平衡問題，如果資金不能平衡利用這就會容易出現(xiàn)風險[2]。

企業(yè)的資金主要由自有資金和債務(wù)資金兩部分構(gòu)成。從資本結(jié)構(gòu)的角度看，財務(wù)風險的主要來自于債務(wù)資本在總資金中的比重，債務(wù)的比重越大，財務(wù)風險越大；反之，債務(wù)的比重越小，財務(wù)風險就越小。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險產(chǎn)生的原因

（一）籌資渠道單一、成本高

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道比較單一，目前主要的籌資渠道是商業(yè)銀行貸款，除此之外，債券市場、股票市場、股權(quán)投資、基金市場也是常用的融資渠道。從這些融資渠道可以看出，受政策利率、信貸擴張與收縮、貨幣政策的影響巨大。2019年7月30日，中央政治局會議明確提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段?！痹诖吮尘跋拢邔用嫱ㄟ^收緊房地產(chǎn)融資來降溫房地產(chǎn)，導致房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難、融資成本高，財務(wù)風險也顯著增大。

（二）債務(wù)結(jié)構(gòu)不平衡

通過分析房地產(chǎn)上市企業(yè)的財務(wù)狀況可知，目前房地產(chǎn)市場的短缺債務(wù)比例較高，而相對應的長期債務(wù)比例較低，這種債務(wù)結(jié)構(gòu)不大合理、不平衡。房地產(chǎn)企業(yè)的大量利潤被用于支付高杠桿、高成本資金及銀行貸款的利息，導致大量利潤被吞噬。

（三）經(jīng)營風險導致財務(wù)風險

通過上節(jié)討論可知，經(jīng)營風險比財務(wù)風險更重要，經(jīng)營風險管理的成敗決定，其在某種程度上決定了公司的成功。經(jīng)營風險包括投資風險、現(xiàn)金風險、應收款項風險、存貨風險等，其中投資風險為長期風險，現(xiàn)金風險、應收款項風險、存貨風險為短期風險。最大的經(jīng)營風險是決策風險，決策錯誤往往帶來巨大的損失。特別是的投資決策，一旦投資決策失誤，就讓企業(yè)陷入各種財務(wù)的風險當中。

（四）其他不確定性導致財務(wù)風險

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險發(fā)生是受到多方面其他的因素影響：其一，政治因素影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險受到政治因素的影響，在企業(yè)投資過程中政策以及法律發(fā)生了變動，這就容易造成很大經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)不可以動，政治發(fā)生風險必然會影響企業(yè)的投資效果，損失經(jīng)濟[3]。其二，產(chǎn)業(yè)政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的發(fā)生受到產(chǎn)業(yè)政策因素影響也比較明顯，土地儲備對房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較重要的，而由于政策因素的變化，這就會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，從而出現(xiàn)風險。如限購政策的實施，這就受到行業(yè)以及體制因素的影響，金融政策變動也會給企業(yè)的財務(wù)產(chǎn)生風險影響。其三，內(nèi)部原因影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險發(fā)生受到內(nèi)部治理因素影響也比較突出，主要是豪賭式的經(jīng)營作風影響下，造成企業(yè)危機四伏；以及在財務(wù)的管理工作當中目標單一化，缺乏社會責任感等，這些都會給企業(yè)財務(wù)帶來風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范措施

（一）強化風險防范意識

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范意識樹立和強化是比較基礎(chǔ)的，要將財務(wù)風險管理的工作能夠規(guī)范化的落實，避免發(fā)生財務(wù)風險[5]。企業(yè)內(nèi)部需要樹立財務(wù)風險防御管理意識，管理層對財務(wù)風險的管理控制工作加強重視，做好領(lǐng)頭的工作任務(wù)，將財務(wù)風險點進行梳理，如資金安全風險點等。只有讓房地產(chǎn)企業(yè)全員樹立起財務(wù)風險防范意識，在各方面的工作中能從防范風險的角度出發(fā)做事，這就必然會有助于提升財務(wù)工作質(zhì)量。

（二）完善財務(wù)管理內(nèi)控制度

積極防范財務(wù)風險，做好財務(wù)管理的工作，這就需要從內(nèi)部控制制度的建立環(huán)節(jié)不斷完善，從風險管理的角度出發(fā)來完善財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)財務(wù)管理工作實施圍繞會計系統(tǒng)控制以及預算管理和成本控制內(nèi)容逐步規(guī)范財務(wù)管理工作，財務(wù)風險防御方面也要加強重視，明確財務(wù)風險管理責任單位以及個人職責。一線的員工就要擔負起財務(wù)風險防范責任，確立財務(wù)風險防范范圍以及措施，從而提升風險防范效率以及能力。再有，就要注重授權(quán)審批以及職責分解方面加強重視，運用現(xiàn)代化的企業(yè)治理思維，合理的授權(quán)以及分權(quán)，把職責以及責任分解，從整體上提升財務(wù)風險防范的質(zhì)量。

（三）建立財務(wù)風險防范預警系統(tǒng)

財務(wù)風險的控制工作實施中，要注重建立財務(wù)風險預警系統(tǒng)，最大程度降低財務(wù)風險發(fā)生，提高管理人員財務(wù)風險防范的認識。通過完善的財務(wù)風險管理制度的建立，風險預防以及評估和排除系統(tǒng)完善建立，強化財務(wù)管理人員的風險控制意識，按照既定的財務(wù)風險防范預警系統(tǒng)的要求實施落實，才能有助于保障風險防范的效果。

（四）強化現(xiàn)金流量風險管理

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險控制工作的實施過程中，在現(xiàn)金流量風險管理工作方面要加強重視，房產(chǎn)銷售的時候要引導消費者通過分期或是一次性付款方式支付，保障現(xiàn)金流能夠早日的流入，通過分期付款方式就要運用相應措施縮短付款期限，重點要對大額的現(xiàn)金流量進行控制，財務(wù)特殊審查手續(xù)，保障企業(yè)有充足資金應對大額現(xiàn)金流出，這樣能避免工作人員利用職務(wù)便利損害企業(yè)利益。通過從現(xiàn)金流量的風險控制方面加強力度，就能有助于避免財務(wù)風險發(fā)生。

（五）完善財務(wù)相關(guān)技術(shù)、方法

目前信息化技術(shù)在財務(wù)管理方面得到了長足的利用，可以利用財務(wù)軟件進行外部監(jiān)督管理。同時，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際，應當加強分析、完善財務(wù)風險的預警機制、預警方法的研究與應用。

四、結(jié)語

綜上所述，面對當前的經(jīng)濟新常態(tài)、房地產(chǎn)調(diào)控政策的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的問題、新的風險，壓力與挑戰(zhàn)增加，要想在市場中良好的生存發(fā)展，這就需要從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理方面加強重視，采取多樣化的手段措施來積極應對，保障財務(wù)風險的有效控制。因此，應當增強風險意識，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的力度，提升財務(wù)管理水平，從而提高企業(yè)競爭力，促進企業(yè)發(fā)展。