陳晨 董梅 蘭天

【摘要】我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)最近幾年發(fā)展非常迅速，使我國快速進(jìn)入現(xiàn)代化發(fā)展階段。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，我國土地市場經(jīng)濟(jì)也在走入良好發(fā)展的狀態(tài)之中。土地儲備是我國政府控制土地開發(fā)的一種宏觀調(diào)控措施，也是現(xiàn)如今我國為了迎合市場經(jīng)濟(jì)下做出的重要改革。如今，如何有效合理地利用土地，增加土地資產(chǎn)的價值，成為了我國土地存儲制度所需面對的重要問題。

【關(guān)鍵詞】土地儲備;土地（市場）

我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)自改革開放發(fā)展至今已經(jīng)取得了非常不錯的成就，其成果得到了世界領(lǐng)域的高度認(rèn)可。土地市場是指土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進(jìn)行交換的總和，主要受土地供求關(guān)系與地價的決定。土地儲備能夠直接調(diào)控土地的供求關(guān)系，當(dāng)土地需求旺盛時，增加土地供給量;當(dāng)土地需求疲軟時，實(shí)施土地收購并控制土地的供給量，土地儲備對城市土地供需平衡具有重要的作用。

一、土地儲備制度的由來

建國以來，我國的經(jīng)濟(jì)體制經(jīng)歷了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的過程，在這一過程中，土地作為一項(xiàng)重要的生產(chǎn)資料，其配置體制也隨著改革的浪潮而發(fā)生著變化：形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代的土地劃撥，無期限無償?shù)耐恋嘏渲弥贫?，由于日漸不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)下的城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其不適應(yīng)性日漸顯現(xiàn)，逐漸滯后，由此引發(fā)的社會矛盾不斷增多，而伴隨經(jīng)濟(jì)的增長，城市的發(fā)展必然會進(jìn)一步加大土地供應(yīng)的壓力，如果不能采取有效的措施，壓力增大到一定程度必將影響城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，研究，了解國家土地儲備的功能與作用，對于形成完備有序的土地市場，控制房產(chǎn)市場過快過熱上漲，遏制通貨膨脹，有著積極的意義，同時也要注意到，我國正處在轉(zhuǎn)型期中，在高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)面前，制度的建設(shè)工作有待完善。

二、土地儲備制度的重要性

第一，滿足土地市場的需要。在土地市場上，人口增加所帶來的住房需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需的用地需求一直存在著矛盾。而在土地自身的屬性不同，也導(dǎo)致了土地?zé)o法被置換，無法完全地進(jìn)入市場進(jìn)行競爭等問題。所以，土地儲備制度其實(shí)就是政府對于土地市場上供求關(guān)系的調(diào)控措施，其目的是為了完善與保障土地的資產(chǎn)價值不受到損害，保護(hù)城市化建設(shè)中對于土地的需求以及穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。土地儲備制度的出現(xiàn)，也是政府為了避免在市場經(jīng)濟(jì)下出現(xiàn)土地壟斷與兼并的一系列問題所采取的市場宏觀調(diào)控措施。第二，維護(hù)城市建設(shè)與生態(tài)發(fā)展之間的平衡。土地儲備除了滿足城市化建設(shè)中對于住房用地以及工業(yè)用地的需求之外，還有著調(diào)節(jié)城市建設(shè)與維護(hù)自然生態(tài)之間和諧發(fā)展的重要職能。每一塊土地根據(jù)其發(fā)展價值所設(shè)計(jì)的產(chǎn)業(yè)建設(shè)規(guī)劃與施工設(shè)計(jì)的不同，不僅會影響到周邊土地的資產(chǎn)價值以及經(jīng)濟(jì)活動所產(chǎn)生的效益，更會對周圍的生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生直接影響。而這些影響也勢必會導(dǎo)致各類社會影響的產(chǎn)生，甚至?xí)l(fā)極為嚴(yán)重的社會問題。所以，土地儲備制度，也是政府從根源上對土地的屬性進(jìn)行劃分，集中進(jìn)行調(diào)節(jié)控制的一項(xiàng)措施。在既不損壞土地的資產(chǎn)價值的情況下，也需要保證土地的公開屬性得到留存，實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益的可持續(xù)發(fā)展，同時也保證了在這種干預(yù)管理體制下，土地市場上的利益不會受到損害，最大限度地提高經(jīng)濟(jì)效益。第三，提高資源利用效率?，F(xiàn)如今的城市建設(shè)已經(jīng)不能僅限于簡單的由城市中心輻射周邊的發(fā)展模式了，更多的是需要集中地區(qū)優(yōu)勢，發(fā)揮出更大的產(chǎn)業(yè)規(guī)?；б?。這不僅需要政府部門出臺相關(guān)政策刺激經(jīng)濟(jì)的活躍，也需要對土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及使用方案進(jìn)行嚴(yán)格的管理審查。

三、當(dāng)前土地儲備工作中存在的問題分析

當(dāng)前土地儲備工作中存在的問題首先就體現(xiàn)在政府的主導(dǎo)作用方面，但該主導(dǎo)作用還不夠明顯，無法按照實(shí)際宏觀調(diào)控的需求來指導(dǎo)工作。此外，在一些土地儲備機(jī)構(gòu)中，由于資金投入和人員編制的限制，一旦出現(xiàn)大規(guī)模的土地儲備開發(fā)工作，往往都不能夠勝任實(shí)際需求，造成工作上的混亂。有時候出于貸款需求，土地儲備機(jī)構(gòu)會向一些金融機(jī)構(gòu)提出貸款申請，但是由于金融機(jī)構(gòu)不愿意發(fā)放貸款，這就導(dǎo)致很難籌措到足夠的資金開展土地儲備工作。其次就是在土地儲備工作中，沒有制定完善的計(jì)劃。由于對于土地儲備工作需要各級政府單位的審批，一般在實(shí)際工作中都是能夠滿足開發(fā)條件就立即向上匯報，直到獲得開發(fā)批準(zhǔn)。但是這種模式不能夠和城市實(shí)際發(fā)展趨勢相結(jié)合，在對土地資源進(jìn)行宏觀調(diào)控方面顯得有所欠缺。

四、完善土地儲備的策略研究

第一，提升土地資源的利用效率。當(dāng)前我國已經(jīng)出臺了很多相關(guān)法律文件以及規(guī)章制度確保土地儲備制度的完善。但對于土地儲備工作來說，還需要在具體工作實(shí)施中，對于土地資源的利用進(jìn)行合理地科學(xué)規(guī)劃。一方面，政府需要加強(qiáng)監(jiān)管與服務(wù)的職能，利用宏觀的調(diào)控促進(jìn)土地資源的合理利用，增強(qiáng)土地的有效供應(yīng)與使用規(guī)劃，滿足土地市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求;另一方面，有需要從根本上解決現(xiàn)如今土地供求問題的矛盾，加強(qiáng)對于土地資源的儲備管理職責(zé)，以及為積壓的土地資源尋找有效的利用措施，完善公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，以最小的成本實(shí)踐土地資源利益的最大化。第二，協(xié)調(diào)各部門之間的工作職責(zé)。對于土地儲備工作的監(jiān)管職責(zé)，需要政府進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃，明確計(jì)委、房管局、財(cái)政、市建等多個相關(guān)單位的職責(zé)范圍，協(xié)調(diào)各部門之間的工作，完善土地儲備制度，加強(qiáng)市場監(jiān)管責(zé)任，加快城市化建設(shè)的進(jìn)程，從而達(dá)到促進(jìn)土地市場良性增長的目的?？偟膩碚f，土地儲備會對土地市場的供需關(guān)系造成嚴(yán)重的影響，也會在短時間內(nèi)影響到土地的價格波動。為了使土地市場長期得到良好的發(fā)展?fàn)顩r，就必須對土地儲備加強(qiáng)管理，建立健全科學(xué)、有可持續(xù)性發(fā)展的良好管理制度。

五、結(jié)語

當(dāng)前的土地儲備制度對于土地市場來說，雖然起到了積極的促進(jìn)作用，但由于現(xiàn)如今我國土地市場發(fā)展的不完善，土地資源得不到高效合理地利用，土地儲備制度所帶來的變革以及優(yōu)越性自然得不到體現(xiàn)。為此，政府部門不僅需要完善土地儲備制度管理，還需要落實(shí)具體的發(fā)展措施，確保我國城市化建設(shè)的科學(xué)發(fā)展。

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