(四川大學(xué) 四川 成都 610065)

一、引言

現(xiàn)代社會(huì)中，城市的重要性越來(lái)越突出。中國(guó)2010年上海世界博覽會(huì)的主題為：城市，讓生活更美好。足可見城市在當(dāng)今時(shí)代的強(qiáng)大作用與重要影響。但是，城市在發(fā)展過(guò)程中，會(huì)對(duì)多種事務(wù)的多個(gè)方面產(chǎn)生或大或小的諸多影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)受其影響甚大，而住房?jī)r(jià)格則是一個(gè)最易觀察到的影響表征。那么，城市在發(fā)展過(guò)程中，哪些因素會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響？影響會(huì)有多大？本文將通過(guò)分析全國(guó)35個(gè)大中城市的具體數(shù)據(jù)來(lái)探討這些問題。

二、研究設(shè)計(jì)

(一)理論分析

城市發(fā)展過(guò)程中會(huì)對(duì)諸多事務(wù)產(chǎn)生各種各樣的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)受其影響尤為明顯。城市發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有三個(gè)方面：

1.城市經(jīng)濟(jì)

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮健康與否。從消費(fèi)的角度來(lái)看，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)必然帶來(lái)較高的消費(fèi)水平，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)走向繁榮。換句話說(shuō)，城市經(jīng)濟(jì)決定了人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力。

2.城市規(guī)模

城市規(guī)模是指城市人口總數(shù)、城市用地以及各項(xiàng)市政建設(shè)的范圍。一般來(lái)說(shuō)，城市規(guī)模是發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)和集聚經(jīng)濟(jì)的前提。城市規(guī)模足夠龐大，才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展提供穩(wěn)定的基礎(chǔ)，滿足基數(shù)要求。

3.城市增長(zhǎng)

城市歷史的、未來(lái)的人口、用地等的增長(zhǎng)增加了房地產(chǎn)的需求，使房地產(chǎn)供給方與需求方共同預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大好前景，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮?？偟膩?lái)說(shuō)，城市增長(zhǎng)的實(shí)質(zhì)就是發(fā)展?jié)摿Α?/p>

(二)研究區(qū)域

本文的研究區(qū)域?yàn)橹袊?guó)全國(guó)范圍內(nèi)的35個(gè)大中城市，包括26個(gè)省會(huì)城市或自治區(qū)首府、4個(gè)直轄市、5個(gè)計(jì)劃單列市，以此35個(gè)城市代表全國(guó)的總體情況。

(三)研究方法

本文將主要采用多元線性回歸模型來(lái)進(jìn)行分析研究。多元線性回歸模型是指含有多個(gè)解釋變量的線性回歸模型，用于解釋被解釋變量與其他多個(gè)解釋變量之間的線性關(guān)系。多元回歸分析的數(shù)學(xué)模型為：

y=β0+β1x1+β2x2+……+βnxn+ε

上式表示一個(gè)n元線性回歸模型，其中有n個(gè)解釋變量。其中，y為被解釋變量，x1、x2……xn表示解釋變量，β0、β1、β2……βn為未知參數(shù)，ε為殘差項(xiàng)。

(四)模型構(gòu)建

根據(jù)理論分析和實(shí)際情況，本文確定被解釋變量為住宅平均銷售價(jià)格，解釋變量為城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模、城市增長(zhǎng)三大指標(biāo)。但是在操作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，除了城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模、城市增長(zhǎng)指標(biāo)外，還有兩大指標(biāo)對(duì)住房?jī)r(jià)格起著非常重要的影響，即城市住宅供給和住宅需求指標(biāo)。因此，將城市住宅供給和住宅需求指標(biāo)作為控制變量，加入模型當(dāng)中。最終，本文共選取了住宅平均銷售價(jià)格、人均地區(qū)生產(chǎn)總值、建成區(qū)面積、人口增長(zhǎng)率等27個(gè)變量指標(biāo)。

但此時(shí)變量仍然過(guò)多，必須經(jīng)過(guò)篩選保留部分指標(biāo)。本次變量篩選以住宅平均銷售價(jià)格與各指標(biāo)的皮爾森相關(guān)系數(shù)為條件，結(jié)合實(shí)際情況綜合進(jìn)行。最終，共篩選出8個(gè)變量加入模型，具體情況見表2-1。

表2-1 指標(biāo)體系

因此，可得出具體模型表達(dá)式為：

y=β0+β1×x1+β2×x2+……+β7×x7

(式1)

三、實(shí)證結(jié)果

(一)回歸分析

1.擬合優(yōu)度檢驗(yàn)

從表3-1中可以看出，相關(guān)系數(shù)R為0.915，決定系數(shù)R方為0.837，調(diào)整后的R方為0.793，均接近1，說(shuō)明擬合優(yōu)度較好。同時(shí)，D-W為1.827，大體上處于1.5到2.5之間，認(rèn)為不存在序列相關(guān)問題。

表3-1 模型摘要a

2.顯著性檢驗(yàn)

方差分析結(jié)果如表3-2所示，F(xiàn)值為19.019，顯著性為0.000，顯然小于0.05，說(shuō)明被解釋變量分別與解釋變量存在真實(shí)的線性關(guān)系，線性回歸方程十分顯著。

表3-2 模型方差分析a

3.其他檢驗(yàn)

從表3-3中可以看到，檢驗(yàn)多重共線性的膨脹因子VIF的平均值為6.6，遠(yuǎn)大于1，而社會(huì)消費(fèi)品零售總額和城市建設(shè)用地面積指標(biāo)的VIF值大于10，因此可以認(rèn)定為這兩個(gè)指標(biāo)具有較高的共線性，應(yīng)予以剔除。

表3-3 相關(guān)系數(shù)a

(二)模型修改

由于社會(huì)消費(fèi)品零售總額和城市建設(shè)用地面積指標(biāo)存在嚴(yán)重共線性予以剔除，現(xiàn)在的變量變?yōu)?個(gè)，具體情況見表3-4。

表3-4 最終確定的變量

相應(yīng)地，最終的具體模型表達(dá)式應(yīng)為：

(式2)

(三)第二次回歸分析

1.擬合優(yōu)度檢驗(yàn)

從表3-5中可以看出，相關(guān)系數(shù)R為0.894，決定系數(shù)R方為0.800，調(diào)整后的R方為0.765，均接近1，說(shuō)明擬合優(yōu)度較好。同時(shí)，D-W為1.466，大體上處于1.5到2.5之間，認(rèn)為不存在序列相關(guān)問題。

表3-5 模型摘要b

2.顯著性檢驗(yàn)

方差分析結(jié)果如表3-6所示，F(xiàn)值為23.151，顯著性為0.000，顯然小于0.05，說(shuō)明被解釋變量分別與解釋變量存在真實(shí)的線性關(guān)系，線性回歸方程十分顯著。

表3-6 模型方差分析a

3.其他檢驗(yàn)

從表3-7中可以看到，檢驗(yàn)多重共線性的膨脹因子VIF的平均值為2.5，沒有遠(yuǎn)大于1，且每個(gè)VIF值都小于10，可以認(rèn)為不存在多重共線性問題。至此，此模型基本通過(guò)檢驗(yàn)。

表3-7 相關(guān)系數(shù)a

4.模型具體化

根據(jù)回歸分析結(jié)果，利用表3-7中的數(shù)據(jù)，帶入式2中，可得到具體的模型表達(dá)式：

(式3)

四、結(jié)論與啟示

(一)研究結(jié)論

通過(guò)以上分析可知，城市發(fā)展對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響因素主要有五個(gè)，分別是：人均地區(qū)生產(chǎn)總值、建成區(qū)面積、人口增長(zhǎng)率、竣工住宅造價(jià)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。其中影響程度最大的是人口增長(zhǎng)率，人口增長(zhǎng)的速度對(duì)住房?jī)r(jià)格的漲落起著重要的作用。但是這并不表明其他因素就對(duì)住房?jī)r(jià)格沒有任何的影響，由于研究的不完善性必然會(huì)遺漏某些未知因素，在今后的的研究中將努力改進(jìn)模型、完善不足。

(二)啟示與建議

1.注重收入分配公平

根據(jù)本文分析，人均地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)住房?jī)r(jià)格具有重要影響，并且表現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系。因此，要抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，就要提高人均地區(qū)生產(chǎn)總值。在當(dāng)今國(guó)情、社情條件下，過(guò)度追求經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)既不現(xiàn)實(shí)也不合理，而應(yīng)注重收入分配的公平性，使收入差距逐漸縮小，至少保證不再繼續(xù)拉大。隨著低收入人群收入的逐漸提高，其購(gòu)房需求因購(gòu)房能力的提升而能得到有效滿足，更能促進(jìn)社會(huì)和諧，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，反過(guò)來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

2.有效進(jìn)行城市規(guī)劃

城市建成區(qū)面積也是影響住房?jī)r(jià)格的一大因素。城市建成區(qū)面積逐漸擴(kuò)大本身無(wú)可厚非，但其面積過(guò)大、增速過(guò)快就會(huì)反向推動(dòng)房?jī)r(jià)迅速升高，不利于人民生活水平的提高。因此，必須有效進(jìn)行城市規(guī)劃，合理利用建成區(qū)內(nèi)的每一塊土地，減少、避免土地閑置，提高土地利用率。

3.合理保持人口增長(zhǎng)

人口增長(zhǎng)率對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響尤其重要。顯而易見，人口的快速增長(zhǎng)會(huì)大大提高住房需求。因此，必須合理保持人口增長(zhǎng)。同時(shí)，不僅僅是人口自然增長(zhǎng)，還應(yīng)該控制人口機(jī)械增長(zhǎng)。部分大中城市人口增長(zhǎng)過(guò)快，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷快速上漲，接著又再次吸引大量人口進(jìn)入城市，形成惡性循環(huán)。所以，必須將城市人口限定在一定范圍內(nèi)，合理保持人口增長(zhǎng)。