陳春涵 陳淇華 陳鉆青 陳文曉

華南農(nóng)業(yè)大學(xué)，廣東 廣州 510000

近年來我國的房價居高不下，甚至呈現(xiàn)泡沫化的發(fā)展趨勢，不利于我國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)進程。2017年黨的十九大報告再次強調(diào)和重申，“房子是拿來住的，不是拿來炒的”理念，通過推動租購并舉政策的實施，進一步完善租賃住房，從而緩解目前住房緊張等問題?；谶@樣的背景，廣州市政府率先在全國提出“租購?fù)瑱?quán)”政策，初看視乎重點是“租購”，以落實租賃市場的建設(shè)規(guī)劃。但事實上，“同權(quán)”兩字卻很好地從側(cè)面反映廣州市政府把握住發(fā)展租賃住房市場的本質(zhì)，則市民對于公共服務(wù)資源的需求。

根據(jù)馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)的理論，價格是圍繞價值上下波動的。房屋的價格一直居高不下，是因為其自身附加的價值遠遠超過了使用價值所導(dǎo)致的。公共資源、戶籍與住房的掛鉤使得房屋附加價值暴漲，再加上公共資源自身的“僧多粥少”的性質(zhì)，住房市場持續(xù)增長是必然的。這樣也使得租購?fù)瑱?quán)真正落地存在很多的障礙，因此本文將從公共資源本身出發(fā)，以探析其對于租購?fù)瑱?quán)政策推行的影響，并提出推動政策實施的相關(guān)建議。

一、公共資源、戶籍、產(chǎn)權(quán)掛鉤與租購?fù)瑱?quán)的關(guān)系

戶籍制度是公共服務(wù)資源分配的依據(jù)。我國存在嚴(yán)格的戶籍管理制度，而戶籍往往是居民享受城鎮(zhèn)公共服務(wù)資源的前提條件。基于戶籍管理制度，外來人口如果想在一個城使市落戶，就要有合法穩(wěn)定的住所，購買房屋就成為取得城鎮(zhèn)戶籍的有效途徑。因此享受城鎮(zhèn)公共服務(wù)資源的權(quán)利就往往與戶籍、房屋產(chǎn)權(quán)相捆綁。①教育資源、醫(yī)療資源、社會福利通常附隨于戶籍，沒有戶籍，就不能享受相應(yīng)的市民福利，而沒有房子，就沒有戶籍。購房成為取得戶籍的條件，將城鎮(zhèn)公共資源分配權(quán)綁定在戶籍或房子產(chǎn)權(quán)上，有房就有戶籍，有戶籍就有公共資源分配權(quán)。如此便導(dǎo)致消費者傾向于買房而不是租房，社會便形成“租不如購”的消費觀念，我國的租賃住房市場也因此長期發(fā)展不起來。

二、租購?fù)瑱?quán)背景下公共服務(wù)資源分配現(xiàn)狀

由于傳統(tǒng)的戶籍制度，我國房產(chǎn)一般附加了諸多公共服務(wù)權(quán)益，包括學(xué)區(qū)教育資源、醫(yī)療資源、社區(qū)服務(wù)、公積金使用等等。以教育資源為例，教育資源在附隨于房產(chǎn)的公共服務(wù)資源中是對人們影響最大的一項權(quán)益。目前，我國以住房和戶籍地為依據(jù)劃分了學(xué)區(qū)范圍，一般來說以學(xué)校為中心向?qū)W校周邊住宅小區(qū)進行劃分，劃分在學(xué)區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)的學(xué)生可以在該校就讀。如廣州在學(xué)區(qū)內(nèi)購房且戶口在學(xué)區(qū)內(nèi)為最優(yōu)先入學(xué)，其次是學(xué)區(qū)內(nèi)購房，第三是有戶口但無購房，可以明顯發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)內(nèi)購房是進入學(xué)區(qū)的最優(yōu)先條件。②因而在租購?fù)瑱?quán)政策實施過程中，受教育權(quán)和享有醫(yī)療服務(wù)權(quán)難免成為最備受關(guān)注的兩種公共服務(wù)資源。由于其稀缺性，如果只依靠市場調(diào)節(jié)，那么優(yōu)質(zhì)的學(xué)位資源和醫(yī)療服務(wù)資源只能由極少部分人可以通過資產(chǎn)優(yōu)勢或者社會地位優(yōu)勢打敗其他稍處劣勢的群體占有優(yōu)質(zhì)資源，這違背了公平原則，侵犯了公民平等接受教育和接受醫(yī)療服務(wù)基本權(quán)利。公共服務(wù)資源的分配方式就與戶籍制服緊密聯(lián)系在一起。優(yōu)質(zhì)學(xué)位資源與醫(yī)療服務(wù)資源只能由附近一定范圍內(nèi)的居民享有，但是這也難以滿足附近居民對教育與醫(yī)療服務(wù)資源的需求。

租購?fù)瑱?quán)政策的實施后，政府作為公共服務(wù)資源并沒有針對優(yōu)質(zhì)學(xué)位與醫(yī)療服務(wù)資源進行大幅度增加，但是承租者作為新的享受兩種資源的主體，導(dǎo)致一定范圍內(nèi)對優(yōu)質(zhì)學(xué)位資源以及醫(yī)療服務(wù)的需求不斷上升，帶來的是房價的不斷上揚以及公共服務(wù)資源更加緊缺，加大了承租者的生存壓力，這也違背了租購?fù)瑱?quán)實施的初衷。另一方面，租購?fù)瑱?quán)政策受益主體十分限制，根據(jù)廣州市的相關(guān)規(guī)定受符合以下其中條件之一的主體才可以享受政策優(yōu)惠：1.承租者子女擁有廣州戶籍；2.承租者擁有廣州市人才綠卡；3.承租者符合廣州市積分入戶條件，并且必須沒有擁有住房的所有權(quán)才可以享受就近入學(xué)和享有醫(yī)療服務(wù)資源的權(quán)利。由此觀之，一般外來務(wù)工人員的子女并不能在其居住范圍內(nèi)的最優(yōu)質(zhì)的學(xué)校接受教育，如果他們想享受最優(yōu)質(zhì)的教育資源，必須擁有住房的所有權(quán)，但是這違反了租購?fù)瑱?quán)的本質(zhì)。因此，租購?fù)瑱?quán)的實施必須建立在戶籍制度與經(jīng)濟發(fā)展相匹配、公共服務(wù)資源相對充足的前提下進行，否則租購?fù)瑱?quán)并不能讓承租者享受到與出租者相對平等的權(quán)利。同時需要考慮教育資源、醫(yī)療資源這些公共服務(wù)資源作為房屋的衍生權(quán)益，提高公共資源的供給，這對于人們購買或租賃房屋而言都是一項極大的激勵。

三、在租購?fù)瑱?quán)背景下，對公共資源的合理分配建議

實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)就要改變公共服務(wù)資源分配制度。戶籍制度形成于計劃經(jīng)濟年代，其核心是將居民享受公共服務(wù)資源的權(quán)利與戶籍和房產(chǎn)綁定在一起，如果不改變根據(jù)戶籍分配公共服務(wù)資源的制度，租購?fù)瑱?quán)就等于形同虛設(shè)。③在租賃市場發(fā)達的國家，租購?fù)瑱?quán)已經(jīng)是常態(tài)，租房子和買房子同樣能享受到政府提供的公共服務(wù)資源，因此公共服務(wù)資源改革是實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)的基本準(zhǔn)則，也是實現(xiàn)公民權(quán)利平等化的根本途徑。因此，就公共資源的合理化分配提出如下建議：

(一)優(yōu)化土地資源的配置

在許多的城市當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商從政府中拿到土地的使用權(quán)，很多都是用來建設(shè)商品房，商品房建好之后就賣給他人，很少開發(fā)商拿到土地之后會把土地用作于租賃。但是，隨著我國的經(jīng)濟發(fā)展，區(qū)域人才的流動變得越來越頻繁，在樓價畸高的情況之下，對租賃房子的需求會越來越突出。在有些地方的政府在出讓土地的時候規(guī)定了土地僅能夠用于建設(shè)租賃的商品房。這樣的政策，一定程度上能夠增加租賃用房房源的供給。當(dāng)供給增加的時候，租房的成本就會降低，這樣是有利于防止因為“租購?fù)瑱?quán)”政策的實施，而使租賃的價格過高，有利于“租購?fù)瑱?quán)”政策的實施，以免背離“租購?fù)瑱?quán)”的最終目的。

土地對公共資源的供給是起著關(guān)鍵的作用。不管是完善教育和醫(yī)療資源，都是離不開土地的供給的。在廣州，為了配合“租購?fù)瑱?quán)”的實施，政府投入大量的資金與土地用來增加學(xué)校的學(xué)位。因為在“租購?fù)瑱?quán)”的實施過程中，教育資源的分配是尤其引人關(guān)注的，增加教育土地資源的的供給，能夠滿足租賃者的子女能夠因為租賃合同的訂立而有權(quán)享受與出租者同樣的教育資源。因此，為了更好的促進“租購?fù)瑱?quán)”的實施，政府在對土地資源進行配置的時候，應(yīng)更加鼓勵、引導(dǎo)把更多的土地用于建設(shè)租賃用房和公共資源服務(wù)的建設(shè)方面。

(二)完善租賃信息透明度

隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，很多人會在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布房子租賃信息或者在網(wǎng)上尋找適合的房源。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，西安2018年線上成交客戶占比達到59.64%，開始超過線下成交客戶。北京2018年線上租房首次追平線下。④但是，在網(wǎng)上的許多租賃信息當(dāng)中，許多都只是簡單的介紹一下房子的大小以及金額，并且這些信息的真?zhèn)我彩请y以區(qū)分的。很多時候在這種租賃信息以及出租者濫用優(yōu)勢地位的情況下，租賃者會處于劣勢。因此如果能夠完善租賃房屋的相關(guān)信息，如租賃房屋周邊的公共資源服務(wù)情況，這樣會更有利于租賃者對房屋的選擇。租賃信息的公開化和透明化，能夠在政府進行資源配置的過程中起到引導(dǎo)性作用。實現(xiàn)租賃信息的公開化和透明化，需要政府在出租屋管理方面有更加積極的作為。

四、結(jié)語

租購?fù)瑱?quán)是否可行，如何能夠從源頭解決租購?fù)瑱?quán)落地時的困惑，就需要從根本上剖析租購?fù)瑱?quán)的本質(zhì)問題。公共資源、戶籍、住房的捆綁問題是導(dǎo)致房價居高不下的根本原因，是租購?fù)瑱?quán)的同權(quán)需要保障的重點，在戶籍制度與經(jīng)濟發(fā)展尚未匹配、公共服務(wù)資源相對匱乏的背景下進行，租購?fù)瑱?quán)并不能讓承租者享受到與出租者相對平等的權(quán)利。因此在明確了租購?fù)瑱?quán)的本質(zhì)問題后，我們就必須從公共資源本身入手優(yōu)化土地資源配置提高租賃市場的透明度，最后才能夠推動租購?fù)瑱?quán)的真正落地。

[ 注 釋 ]

①朱仁友，黃斯琪.我國房屋租賃市場發(fā)展緩慢的制度原因及對策[J].企業(yè)經(jīng)濟，2018(04)：124-132.

②何芳.何謂真正的房地產(chǎn)發(fā)展長效機制——從租售新政談開去[J].探索與爭鳴，2017(11)：102-109.

③劉金祥，邢遠閣.租購并舉中公共服務(wù)均衡化實現(xiàn)機制研究[J].上海經(jīng)濟研究，2018(05)：51-59.

④鏈家研究院.租賃市場系列研究報告.鏈家研究院網(wǎng)：https： // research. lianjia.c om/ analysis/ ，2017-11-17.