羅赟

“雙十一”當天，深圳樓市也迎來利好消息，“豪宅稅”征收有了新的標準。從11月11日起，普通住宅不再設置價格線，只要小區(qū)容積率高于1.0的住宅、單套建筑面積在144平方米以下的均屬普通住宅，滿兩年可免征增值稅。

“新政策實施后，增值稅這一塊能省下20萬～30萬元左右，很多之前猶豫的買家都出手了。” 深圳市南山區(qū)的房產中介孫先生自11日晚就接到多位業(yè)主和購房者打來的咨詢電話。

“豪宅稅”免征新標準出臺意味著深圳樓市的“松綁”嗎？這將對深圳樓市產生什么樣的影響？

深圳“豪宅”界定不再看總價，購房成本降低

所謂“豪宅稅”其實是“非普通住宅稅”，是對被認定為“非普通住宅”的二手住房交易時征收的懲罰性稅收，主要體現在增值稅上。

具體來說，“普通住房”滿兩年免征增值稅，“非普通住房”征收銷售價格與購入價格差額5%的增值稅。對于普通住房的界定，深圳此前一直執(zhí)行的是2015年的普通住房價格認定標準。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會2015年9月25日發(fā)布的《關于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房價格標準的通告》規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住房，應當同時滿足以下3個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上;單套住房套內建筑面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數）平方米以下;實際成交價低于本通告規(guī)定的所在區(qū)域普通住房價格標準（不同區(qū)域的上限介于200萬元至490萬元之間）。”

所謂“價格標準”，也即本次發(fā)布的新政策取消的價格線。按照《關于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房價格標準的通告》，羅湖區(qū)總價超過390萬元、福田區(qū)超過470萬元、南山區(qū)超過490萬元、鹽田區(qū)超過330萬元、寶安區(qū)超過360萬元、龍華區(qū)超過320萬元、龍崗區(qū)超過280萬元、光明區(qū)超過250萬元、坪山區(qū)超過200萬元、大鵬新區(qū)超過230萬元的房子，即使?jié)M足建筑容積率在1.0以上，且單套住房套內建筑面積120平方米以下或者單套住房建筑面積144平方米以下，也被認定為“非普通住宅”，需要按照“豪宅稅”標準交稅。

11月11日下午，深圳市住房和建設局（下稱“深圳市住建局”）發(fā)布官方公告稱，日前，深圳市將普通商品住房標準調整為：宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下。

深圳市稅務局回應稱，普通住房認定標準政策由深圳市住建部門制定;深圳市買賣二手房增值稅稅收政策保持不變，現行政策為：個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買兩年以上（含兩年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買兩年以上（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

那么，各區(qū)普通住宅不再設置價格線后，原本在“豪宅”價格線以上的房子能省下多少稅費呢？

以90平方米的房子為例，樂有家研究中心計算了深圳各區(qū)“原豪宅”依照新政策可省下的稅費表，根據該中心測算，僅僅是一套90平方米的房子，最高就可省20萬元稅費。

業(yè)內人士分析，“豪宅稅”免征新標準出臺后對深圳市大戶型房源是較大的利好，尤其是羅湖、福田、南山及龍華這幾個原“豪宅線”偏低的區(qū)域。

根據樂有家研究中心的預測，新政對于樓市將產生不小的刺激，短期內深圳二手住宅掛牌價將有所上漲，議價空間縮小，成交周期縮短，對于剛需客戶而言，即使因稅費減少而導致售價上漲，但因房屋總價可納入貸款中，剛需的初始購房成本仍然會大大減少。 深圳市福田區(qū)的房產中介陳先生提到，近期成交量增多，也有業(yè)主因“豪宅稅”調整，第二天就調高了報價，但是漲價的業(yè)主大多不著急賣。南山區(qū)的房產中介孫先生則表示，調整“豪宅稅”政策一出來，電話就被打爆了，都是咨詢買賣二手住宅的。

樂有家片區(qū)分析師楊宣表示，目前，成交周期已經縮短，之前很難賣的房子，現在很快就能賣掉了，在以后的交易中，大家會慢慢接受業(yè)主的漲價行為，客戶和業(yè)主兩方互相博弈最終會形成平衡點。

“豪宅稅”調整意味著深圳樓市“松綁”？

其實，隨著房地產市場形勢的變化，2015年9月公布實施的普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配，深圳樓市擁有大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加大了剛需購房者的負擔。

據深圳中原研究中心統(tǒng)計數據，10月深圳二手住宅均價為54551元/m2，按照90平方米來計算，套均總價490萬元，高出了任何一個區(qū)的豪宅線，而2018年深圳二手住宅成交主體集中在250萬～350萬元、350萬～500萬元、250萬～500萬元區(qū)間占比達51%。也即大量二手住宅處于原“豪宅線”以上，而高價二手住宅成交量低或未放盤。在今年下半年深圳二手住宅均價持續(xù)走高的情況下，原“豪宅線”越來越顯得不合時宜。 深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，“豪宅稅”調整對于深圳樓市是一個非常大的利好，上一次“豪宅稅”標準為2015年出臺，時至今日已經大大不符合深圳住宅標準，普通住宅“豪宅化”非常嚴重，大大打壓了剛性需求。在目前滿足剛需背景下，“豪宅稅”的變動在預料之中;從新出臺的標準看，取消了各區(qū)的總價限制，只對面積做了限制，非常大比例的房源從豪宅變?yōu)槠胀ㄗ≌?，大大刺激?44平方米以下，以前在“豪宅線”以上的住宅成交，對于改善性需求來說是大利好。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新規(guī)將讓很多房子都不是豪宅了，這對交易是一個極大的促進，預計深圳的存量房會明顯地流轉起來。

那么，“豪宅稅”調整是否意味著深圳樓市“松綁”呢？

深圳市住建局在11月11日下午發(fā)布的官方公告中明確提到，這是在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實國家減稅降費精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費而采取的一項舉措。需要特別強調說明的是，此次調整普通住房標準，并不影響深圳市房地產調控政策。未來深圳將通過住房制度深化改革，大力發(fā)展住房租賃市場，綜合運用土地、金融、稅收、立法等手段，持續(xù)完善房地產調控措施，繼續(xù)遏制投機炒作行為，促進深圳市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對于“其他城市會否跟進深圳的做法”這個問題，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，此類政策的實質其實是普通住房標準的調整，這對全國很多城市亦有啟發(fā)意義，即后續(xù)也需要根據當地房價和剛需購房需求等，積極進行普通住宅的標準調整，讓更多人享受優(yōu)惠政策。

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責編：陳棟棟 chendongdong@ceweekly.cn 編審：張偉美編：孫珍蘭