黃振勝

“任職期滿，我再也不想當(dāng)業(yè)委會(huì)主任了，感覺(jué)很憋屈。”趙永蘭是大渡口區(qū)天辰美苑小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)主任。談及近三年的履職感受，她表示，起初那份熱情已消耗殆盡。

趙永蘭并不是個(gè)例。

業(yè)委會(huì)作為我國(guó)基層社區(qū)居民自治組織，在表達(dá)業(yè)主訴求、監(jiān)督物業(yè)管理公司服務(wù)、銜接社區(qū)與街道等方面，可以也應(yīng)該起到很大作用。然而近年來(lái)，業(yè)委會(huì)成立難、履職難的消息屢見(jiàn)不鮮。

盡管物權(quán)法對(duì)業(yè)委會(huì)的法律地位予以了明確規(guī)定，但業(yè)委會(huì)的發(fā)展仍面臨迷與困，并伴隨著各種紛爭(zhēng)。

業(yè)委會(huì)成立難、履職難

趙永蘭所在小區(qū)有一個(gè)特殊的辦公場(chǎng)地——罷免業(yè)委會(huì)群眾辦公室。

“業(yè)委會(huì)換屆時(shí)間是2016年6月，就在當(dāng)年8月，小區(qū)物管便提供物業(yè)用房，支持成立了罷免業(yè)委會(huì)群眾辦公室?！壁w永蘭說(shuō)，由于小區(qū)內(nèi)消防管網(wǎng)不健全，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主進(jìn)行維權(quán)，中途卻遇到這樣的阻礙。

自該辦公室成立以來(lái)，小區(qū)物管和業(yè)委會(huì)的沖突不斷升級(jí)。

“對(duì)方一直想方設(shè)法阻礙我們的工作，聲稱業(yè)委會(huì)成員謀私利?！壁w永蘭表示，對(duì)方還曾向業(yè)委會(huì)成員做出拋灑冥幣的行為，業(yè)委會(huì)開(kāi)展工作可謂舉步維艱。

相比天辰美苑小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)但運(yùn)行困難，不少小區(qū)的業(yè)委會(huì)還存在“好心辦壞事”的情況。近日，江北區(qū)大石壩街道就接到轄區(qū)某小區(qū)業(yè)主投訴業(yè)委會(huì)履職不到位的糾紛事件，起因在于業(yè)委會(huì)換了該小區(qū)的消防門。

“此舉雖是好事，為解決小區(qū)安全隱患考慮，但實(shí)施過(guò)程中違反了消防部門的相關(guān)規(guī)定?！苯眳^(qū)住建委有關(guān)工作人員介紹，該業(yè)委會(huì)將消防門換成了不銹鋼門，而根據(jù)相關(guān)規(guī)定要求，常閉式消防門在一定時(shí)間內(nèi)需滿足耐火穩(wěn)定性、完整性和隔熱性的要求。為此，消防部門給該小區(qū)物業(yè)下達(dá)整改通知，整改則要再次動(dòng)用小區(qū)大修基金，這引起了小區(qū)業(yè)主的憤怒。

上述工作人員說(shuō)，根據(jù)該業(yè)委會(huì)成立時(shí)制定的議事規(guī)則，小區(qū)建設(shè)修繕費(fèi)用在5萬(wàn)元以下的，可由業(yè)委會(huì)直接決定，所以換門一事未經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論?，F(xiàn)在，業(yè)主因利益受損而不滿，換門一事的責(zé)任到底如何劃分、又如何追責(zé)成了街道辦的頭疼事。

記者在調(diào)查中了解到，一直以來(lái)，業(yè)委會(huì)成立難、成立之后運(yùn)行難、街道和居委會(huì)管理難等問(wèn)題一直得不到解決，更有業(yè)委會(huì)成立后“變節(jié)”侵犯業(yè)主權(quán)益的糾紛案例。此外，在一些老舊小區(qū)，因沒(méi)有物管公司愿意進(jìn)駐、業(yè)主參與小區(qū)自治積極性不高，面臨衛(wèi)生環(huán)境臟亂差、安全隱患層出不窮的困境。

相關(guān)法律法規(guī)還存不足

在我國(guó)，業(yè)委會(huì)發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)。

上世紀(jì)90年代起，國(guó)家開(kāi)始將公有住房折價(jià)出售給住戶。

為適應(yīng)住房改革和業(yè)主群體的出現(xiàn)，1994年原國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確提出住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)。2003年，國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)委會(huì)這一概念正式出現(xiàn)。2007年物權(quán)法出臺(tái)，將業(yè)委會(huì)寫入法律。

“當(dāng)前各個(gè)地區(qū)的業(yè)委會(huì)成立率普遍偏低，除了小區(qū)業(yè)主自身原因外，與政府相關(guān)部門支持力度不夠大、對(duì)開(kāi)發(fā)商限期要求成立業(yè)委會(huì)取代前期物業(yè)管理的壓力傳導(dǎo)不足，有很大的關(guān)系?！敝貞c城市管理職業(yè)學(xué)院教授屈昌輝表示，小區(qū)治理方面的政策法規(guī)還不是特別健全，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)業(yè)委會(huì)的限制條款較多，而科學(xué)引導(dǎo)和規(guī)范又不足夠，缺乏可操作性。

這點(diǎn)也在市人大代表、彩云湖社區(qū)原黨委書(shū)記陳會(huì)蘭處得到印證。

“街道、社區(qū)到底該如何指導(dǎo)業(yè)委會(huì)的工作，在相關(guān)法律法規(guī)中未有明確規(guī)定，這會(huì)造成部分部門間互相推諉、不作為現(xiàn)象。”陳會(huì)蘭表示，“業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加”這一條規(guī)定，對(duì)于住戶較多的小區(qū)來(lái)說(shuō)較為難實(shí)現(xiàn)，大多數(shù)人對(duì)維權(quán)存在搭便車心理，對(duì)業(yè)委會(huì)成立事宜態(tài)度淡漠。

2017年，原江北區(qū)房屋管理局曾對(duì)區(qū)內(nèi)的業(yè)委會(huì)建設(shè)情況進(jìn)行過(guò)調(diào)研。調(diào)研報(bào)告顯示，347名業(yè)委會(huì)成員存在年齡普遍偏大、學(xué)歷普遍不高、職業(yè)經(jīng)歷混雜、參與培訓(xùn)力度不夠等情況，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成員缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和法律意識(shí)，難以應(yīng)對(duì)小區(qū)的難事、煩事，不能高效準(zhǔn)確地履行業(yè)委會(huì)職責(zé)，經(jīng)常出現(xiàn)“好心辦壞事”的尷尬局面。

記者了解到，業(yè)委會(huì)與業(yè)主間的矛盾也是業(yè)委會(huì)運(yùn)行難的重要原因。對(duì)此，市人大代表張濤感觸頗深。

“此前，九龍坡區(qū)的一個(gè)小區(qū)業(yè)主投訴，業(yè)委會(huì)產(chǎn)生過(guò)程中存在弄虛作假情況，本是第五屆業(yè)委會(huì)選舉的問(wèn)題，業(yè)主將舊賬翻到了第二、三屆業(yè)委會(huì)?！睆垵f(shuō)，由于《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)違規(guī)申請(qǐng)核實(shí)時(shí)間并未界定，給當(dāng)時(shí)的調(diào)解管理工作帶來(lái)了困難。

在市人大常委會(huì)對(duì)重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂草案征集意見(jiàn)時(shí)，她便把這一不足提了出來(lái)，建議在條例中對(duì)相應(yīng)申請(qǐng)審核時(shí)間予以限制。“目前，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》三審稿已經(jīng)增加了對(duì)公示期內(nèi)申請(qǐng)核查的規(guī)定內(nèi)容?！睆垵f(shuō)，由此可以看出，這項(xiàng)內(nèi)容受到很多人大代表的關(guān)注。

“時(shí)至今日，業(yè)委會(huì)一般被認(rèn)為基層自治組織，卻呈現(xiàn)出‘自而不治的局面?！苯眳^(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)物業(yè)科科長(zhǎng)易興發(fā)處理小區(qū)糾紛事件已經(jīng)有十余年，他總結(jié)說(shuō)，針對(duì)業(yè)委會(huì)是否具備訴訟主體資格的問(wèn)題，各方存在不同理解，將業(yè)委會(huì)作為民事訴訟當(dāng)事人中的“其他組織”尚未得到權(quán)威認(rèn)可。業(yè)委會(huì)的法律地位不明確，民事、刑事、行政責(zé)任能力缺失，導(dǎo)致法律約束缺位，喪失對(duì)其權(quán)力制約的重要司法保障，造成業(yè)委會(huì)在實(shí)際運(yùn)作時(shí)隨意性很大。

業(yè)主也要“動(dòng)”起來(lái)

不過(guò)，不少小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的職能作用持肯定態(tài)度。

“如果個(gè)人去物業(yè)公司維權(quán)，一般會(huì)被冷處理，并不能得到合理回應(yīng)，但業(yè)委會(huì)維權(quán)力量更大、效率更高?！庇行^(qū)業(yè)主表示。

九龍坡區(qū)西城大院作為一個(gè)擁有3000多戶居民的大型小區(qū)，于2015年6月在九龍鎮(zhèn)政府的支持協(xié)助下順利成立了業(yè)委會(huì)。

該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任傅巨琴介紹，在遇到難以實(shí)現(xiàn)的業(yè)委會(huì)成立條件和含混不清的法律條款問(wèn)題時(shí)，都是政府出面調(diào)節(jié)，甚至出資組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，積極動(dòng)員業(yè)主投票，業(yè)委會(huì)才得以順利成立。成立后，業(yè)委會(huì)將相關(guān)收支費(fèi)用完全公開(kāi)，積極履行職責(zé)維護(hù)小區(qū)安定和團(tuán)結(jié)，以往物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、公共收益不明朗等問(wèn)題得以解決，每年每戶居民還能得到100元的公共收益分成。

“業(yè)委會(huì)從申請(qǐng)成立到正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每一步都要做到公開(kāi)透明，不要嫌業(yè)主麻煩，基層部門直面問(wèn)題是關(guān)鍵?！标悤?huì)蘭說(shuō)，業(yè)委會(huì)成員多是熱心公益人士，但多數(shù)對(duì)基層工作并不了解，不懂如何與業(yè)主打交道，“這正是不少業(yè)委會(huì)成員的短板?！?/p>

在《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂過(guò)程中，陳會(huì)蘭根據(jù)多年工作經(jīng)驗(yàn)和調(diào)研收集的民情民意提出建議：在鎮(zhèn)街及社區(qū)設(shè)置專門管理物業(yè)的專職人員，對(duì)轄區(qū)業(yè)委會(huì)成員進(jìn)行法規(guī)、政策指導(dǎo)，對(duì)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)的公共收益、專項(xiàng)維修資金使用的招投標(biāo)工作進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。

原江北區(qū)房屋管理局在調(diào)研報(bào)告中也提到，要加強(qiáng)對(duì)鎮(zhèn)街、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)的考核運(yùn)用。將鎮(zhèn)街、社區(qū)對(duì)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督納入考核體系;對(duì)業(yè)委會(huì)的運(yùn)行建立相應(yīng)的激勵(lì)和懲罰機(jī)制，將業(yè)委會(huì)成員履行職責(zé)情況納入個(gè)人征信檔案，對(duì)不履行職責(zé)的成員采取社會(huì)公告、納入失信人執(zhí)行名單等手段，進(jìn)行多方面限制，促進(jìn)業(yè)委會(huì)成員依法履行職責(zé)。

“一個(gè)運(yùn)行良好的業(yè)委會(huì)需要廣大業(yè)主的支持，維權(quán)路上更需要充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性?！敝貞c工商大學(xué)副教授王棟建議，可借鑒海南、長(zhǎng)沙等省市試點(diǎn)社區(qū)推進(jìn)參與式預(yù)算的做法，對(duì)社區(qū)、小區(qū)所要建設(shè)的項(xiàng)目列出清單，發(fā)動(dòng)廣大居民參與項(xiàng)目論證與投票，算好明白賬，滿足大多數(shù)業(yè)主的訴求。

同時(shí)，他還建議，政府相關(guān)部門也要積極引導(dǎo)小區(qū)加大對(duì)社會(huì)服務(wù)的購(gòu)買力度，以引入第三方機(jī)構(gòu)的形式，推進(jìn)小區(qū)各類項(xiàng)目建設(shè)，保證小區(qū)公共收益和支出的公開(kāi)透明。

正如市民陳先生所說(shuō)：“對(duì)代表自己行使權(quán)利之人的背景考察需慎之又慎，不能光圖省事就跟著人家瞎起哄成立這樣那樣的組織。那是自己的權(quán)利，自己都不珍惜，難道人家會(huì)替你珍惜？”

（編輯 劉婷婷 327380430@qq.com）