張?jiān)瞥?/p>

（030000 山西東奧律師事務(wù)所 山西 太原）

0 引言

房地產(chǎn)事業(yè)在我國的民生事業(yè)中發(fā)揮著重要作用,但伴隨著投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。為了持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的快速發(fā)展，使市場具有更好的行情，出現(xiàn)了多種房地產(chǎn)合作開發(fā)模式。在房地產(chǎn)合作開發(fā)的模式的發(fā)展過程中也存在較多糾紛，涉及諸多法律問題。對(duì)這些法律問題進(jìn)行分析，研究減少房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛的方法，對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)行業(yè)具有積極的意義。

1 房地產(chǎn)合作開發(fā)含義

房地產(chǎn)開發(fā)是將土地開發(fā)和房屋建設(shè)作為投資的對(duì)象，進(jìn)而開展的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及到多種主體，還涉及到資金和技術(shù)、工人以及土地使用權(quán)等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要不斷的進(jìn)行資金投入，在資金籌集過程中不僅包括融資的方式，還包括社會(huì)資金的投入。由于資本的特點(diǎn)使大部分的資金也投入到了房地產(chǎn)開發(fā)之中。此外，政府對(duì)土地的供應(yīng)進(jìn)行了全面的控制，部分開發(fā)商在這個(gè)過程中遇到了問題，難以開發(fā)土地，還有一些企業(yè)在開發(fā)的過程中由于缺少資金，因此，在合作開發(fā)過程中可以將資金和土地進(jìn)行合理的結(jié)合，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得到運(yùn)轉(zhuǎn)，以合作的形式將資源進(jìn)行整合，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展，兩個(gè)以上主體共同開發(fā)的行為屬于房地產(chǎn)合作開發(fā)。當(dāng)事人將資金和土地等進(jìn)行整合屬于一種合作行為，開發(fā)的主體應(yīng)獲得土地使用權(quán)，并且制定合作方案、選擇合作方，通過這些環(huán)節(jié)的開展，完善開發(fā)的整個(gè)過程，開發(fā)企業(yè)及合作方需要做出較多的選擇。

2 房地產(chǎn)合作開發(fā)中的基本法律問題

2.1 合作主體問題

法院針對(duì)國家的土地使用相關(guān)合同糾紛解決事件對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，在規(guī)定中表明當(dāng)事人中的一方具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，需要認(rèn)定為合同有效。具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中為主體，合作的一方可以位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或者可以是擁有資本、擁有出讓土地使用權(quán)的其他主體。

2.2 土地劃撥問題

針對(duì)我國的房地產(chǎn)管理法律內(nèi)容和以往的案件，法院對(duì)規(guī)定進(jìn)行了完善，在房地產(chǎn)管理中的開發(fā)經(jīng)營案件問題解答內(nèi)容中明確對(duì)土地使用提出了相關(guān)的要求：“具有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>

在規(guī)定發(fā)布后， 不將是否辦理合建的審批文件以及土地變更手續(xù)作為房地產(chǎn)開發(fā)合作過程中的房地產(chǎn)合同有效性判斷的標(biāo)準(zhǔn)。在法律要求中，土地劃撥使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)相比，體現(xiàn)出了如下幾方面特點(diǎn)：首先，缺少流動(dòng)性，其次，使用的范圍具有明確規(guī)定，在盈利類型活動(dòng)中不能使用。當(dāng)批文中的內(nèi)容不符合法律規(guī)定的時(shí)候，也會(huì)使房地產(chǎn)合作開發(fā)的合同認(rèn)定為無效。

2.3 審批文件問題

行政審批的目的是在規(guī)范開發(fā)企業(yè)、開發(fā)行為的同時(shí)保護(hù)社會(huì)大眾的群體利益，行政審批以及紅頭文件在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中由較大影響。如處理商品房買賣糾紛的時(shí)候，一般是拿到政府管理部門的預(yù)售許可等文件后，才可以將房屋買賣合同內(nèi)容變?yōu)橛行?，也就是說，合同的有效性是在部門許可文件下發(fā)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。合同內(nèi)容中有無效、有效和效力待定、可變更或撤銷合同，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要辦理土地規(guī)劃許可、施工許可、銷售許可等等行政審批，當(dāng)缺少批準(zhǔn)文件的時(shí)候，有必要在開發(fā)合同中將效力的救濟(jì)方式進(jìn)行明確并積極獲取行政許可。

行政審批主要體現(xiàn)在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、施工建設(shè)部分。由于房地產(chǎn)經(jīng)營涉及眾多業(yè)主利益，又投資較大，有可能引發(fā)矛盾的風(fēng)險(xiǎn)極高，各地集體維權(quán)示威的活動(dòng)頻發(fā)，其中有購房業(yè)主、也有負(fù)責(zé)建設(shè)的民工，政府不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理工作，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

3 結(jié)語

在法律相關(guān)規(guī)定公布后，房地產(chǎn)經(jīng)營的合作模式有了較大突破，對(duì)于缺少資金但擁有土地使用權(quán)的開發(fā)商，對(duì)于具備資金條件和發(fā)展目標(biāo)，但是不具有開發(fā)相關(guān)資質(zhì)和開發(fā)經(jīng)歷的主體，應(yīng)采取合作開發(fā)的形式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這種情況下，存在一定的缺陷，同時(shí)考慮到房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中法律自身的關(guān)系比較復(fù)雜，在房地產(chǎn)開發(fā)合作中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避具有重要的意義，這也是開發(fā)過程中需要重視的方面。我們需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的糾紛進(jìn)行了解，結(jié)合法律內(nèi)容進(jìn)行分析，對(duì)相關(guān)的理論進(jìn)行全面的研究。此外，還需要結(jié)合實(shí)際勤快過，對(duì)開發(fā)合作中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行避免，使經(jīng)濟(jì)損失減少。在房地產(chǎn)合作開發(fā)中，雙方需要將開發(fā)合作作為一種重要的行為活動(dòng)，考慮到法律方面的要求，由于開發(fā)合作中涉及的資金數(shù)量比較多，所以，需要對(duì)這項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行重視。因此，防止合作項(xiàng)目中途夭折、巨額虧損風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎社會(huì)民生，隨著國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的規(guī)范性要求更為嚴(yán)格、細(xì)化。