廖松華

（330038 江西求正沃德律師事務(wù)所 江西 南昌）

一、商品房逾期辦證原因發(fā)現(xiàn)的路徑

根據(jù)“房地產(chǎn)登記暫行條例”第十四條和第十六條的規(guī)定，如果房地產(chǎn)登記申請(qǐng)是出售或購(gòu)買抵押，則當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)。申請(qǐng)人應(yīng)提交下列材料并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：①登記申請(qǐng)；②申請(qǐng)人和代理人的身份證明材料，委托書；③不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)來(lái)源資料；④房地產(chǎn)邊界，空間邊界，區(qū)域和其他材料；⑤與他人權(quán)益有關(guān)的說(shuō)明材料；⑥法律，行政法規(guī)和本條例其他材料的規(guī)定。

據(jù)此，商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人共同向房屋登記部門提交符合條件的申請(qǐng)，由房屋登記部門進(jìn)行確認(rèn)的過(guò)程。從轉(zhuǎn)移登記所涉及的主體來(lái)看，轉(zhuǎn)移登記涉及開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人和房屋登記部門，因此，逾期辦證可從三方主體的角度進(jìn)行分析；就轉(zhuǎn)移登記的條件來(lái)看，轉(zhuǎn)移登記體現(xiàn)國(guó)家監(jiān)管和宏觀調(diào)控。國(guó)家監(jiān)管和宏觀調(diào)控主要反映在國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的變化上，因此，逾期辦證還可從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策變化的角度來(lái)進(jìn)行分析。

二、導(dǎo)致逾期辦證具體的原因

（一）開(kāi)發(fā)商的原因

根據(jù)“城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例”第三十三條和“商品房銷售管理辦法”第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起60日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)房屋所有權(quán)登記的信息至房屋所在地的房地產(chǎn)行政管理部門。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買者辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條第二款、第三十五條的規(guī)定，在辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，開(kāi)發(fā)商需辦理完畢商品房所有權(quán)的首次登記。申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料或具備下列條件：①不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來(lái)源材料；②建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；③房屋已經(jīng)竣工的材料；④房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告；⑤相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證；⑥其他必要材料。

據(jù)此，因開(kāi)發(fā)商原因造成的逾期辦證主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)辦理完畢商品房所有權(quán)的首次登記和及時(shí)提供辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記所需的必要資料，其具體情形有：

第一，土地手續(xù)暫時(shí)不合法。例如，在農(nóng)村集體土地上建房。在農(nóng)村集體土地完成征地手續(xù)和相關(guān)農(nóng)地流轉(zhuǎn)手續(xù)之前，土地上建的房屋不能進(jìn)入市場(chǎng)。 再例如，在通過(guò)分配獲得土地使用權(quán)的情況下，在土地上建造的房屋通常僅由他們自己使用，不能作為商品房出售。 如果作為商品房出售，必須按照有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)或者繳納土地收益。

第二，開(kāi)發(fā)商未取得土地使用權(quán)證書或未繳納全部土地出讓金?！巴恋毓芾矸ā钡谖迨鍡l規(guī)定，建設(shè)單位以轉(zhuǎn)讓和其他有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法對(duì)土地使用權(quán)支付費(fèi)用。土地出讓金的支付是土地管理法和國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的土地承包人（開(kāi)發(fā)商）的主要義務(wù)。 在開(kāi)發(fā)商未支付全部土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)之前，土地管理部門一般限制開(kāi)發(fā)商處理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

第三，商品房不符合規(guī)劃要求，需要整改。如商品房建設(shè)根本就沒(méi)有辦理規(guī)劃手續(xù)，或超出規(guī)劃許可的內(nèi)容建設(shè)。

第四，商品房不能及時(shí)取得竣工的材料。如商品房沒(méi)有及時(shí)通過(guò)綜合驗(yàn)收而不能如期取得綜合驗(yàn)收合格的證明。需要注意的是，此處僅指非因國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策變化致使商品房不能及時(shí)取得竣工材料的情形。因國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策變化致使商品房不能及時(shí)取得竣工材料的情形。

第五，其他。如未能及時(shí)取得房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告，未能及時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)，未能及時(shí)將商品房上的抵押權(quán)注銷，未能及時(shí)解除人民法院對(duì)商品房的查封等情形。

（二）購(gòu)房人的原因

根據(jù)上述“房地產(chǎn)登記暫行條例”第14條和第16條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有義務(wù)辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。購(gòu)買者還必須提供相應(yīng)的申請(qǐng)材料?！俺鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例”第三十三條明確規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。登記房屋所有權(quán)；當(dāng)前出售的商品房購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自簽訂銷售合同之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買者辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。事實(shí)上，購(gòu)買者的申請(qǐng)和相應(yīng)材料的提供也是根據(jù)誠(chéng)實(shí)和信用原則的法定義務(wù)的要求購(gòu)買者履行的。買方未能申請(qǐng)注冊(cè)商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和提供相應(yīng)的材料也將導(dǎo)致逾期辦證后果的出現(xiàn)。

（三）房屋登記部門遲延辦理

此處房屋登記部門遲延辦理，僅指房屋登記部門辦事效率低下、拖拖拉拉，不能在法定期限內(nèi)將符合條件的商品房所有權(quán)的首次登記和轉(zhuǎn)移登記辦理完畢情形。

（四）房地產(chǎn)調(diào)控政策變化

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管和宏觀調(diào)控主要反映在國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策的出臺(tái)或變化對(duì)商品房開(kāi)發(fā)和商品房買賣合同履行的影響甚大，是導(dǎo)致商品房逾期辦證的又一重要因素。

三、小結(jié)

在商品房合同關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商有兩個(gè)主要的合同義務(wù)，一個(gè)是交付房屋，另一個(gè)是轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)。就房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而言，根據(jù)“物權(quán)法”第九條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅，依法登記有效；未經(jīng)登記，不得生效。因此，只有在完成商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后，購(gòu)買者才能真正獲得商品房的所有權(quán)。在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買者簽訂商品房銷售合同后，商品房銷售合同進(jìn)入履行階段，直到商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記完成為止。